每經記者｜董青枝    每經編輯｜林(lin)菁(jing)晶     

“首付10萬。”近(jin)日(ri)，在(zai)深圳工作的小(xiao)葉在(zai)中介陪同下前往東莞(guan)塘廈等臨(lin)深片區(qu)看了幾次(ci)房，他坦言，完全是因為首付低才考慮(lv)的，按正常(chang)的首付，現在(zai)的自(zi)己根本買不起(qi)。

近年(nian)來，臨(lin)深(shen)(shen)樓市在深(shen)(shen)圳需求(qiu)持(chi)續外(wai)溢的(de)帶(dai)動下(xia)，成(cheng)為(wei)眾多深(shen)(shen)圳客的(de)關注熱(re)點，尤(you)其是(shi)(shi)在2015~2016年(nian)深(shen)(shen)莞樓市蓬勃(bo)發展時期，就是(shi)(shi)極為(wei)搶眼的(de)存在，甚至于一(yi)度被媒體、行業研(yan)究人員拿(na)來作為(wei)“雙城生活可行性”研(yan)究的(de)樣(yang)板。

但如今在(zai)深(shen)圳樓市低(di)迷(mi)的形勢下，臨深(shen)樓市受影響較大。素有(you)“世(shi)界(jie)工(gong)廠”之稱的東莞(guan)就是其一，市場進入深(shen)度盤(pan)整(zheng)階段，“低(di)首(shou)(shou)付”、“首(shou)(shou)付貸”等現(xian)象在(zai)近期頻頻出現(xian)。

“低首付”“首付貸”等現象再現2018年深圳購房客占比達41.5%

2017年全國樓(lou)市調控升級(ji)，東莞(guan)也不(bu)例外。

從(cong)2017年4月(yue)11日起，外(wai)地戶籍首套(tao)房需(xu)1年社(she)保限2套(tao)需(xu)2年后方可轉(zhuan)讓(rang)；非本(ben)市戶籍若(ruo)有(you)全日制本(ben)科(ke)以(yi)上(shang)(shang)學歷(li)或初級以(yi)上(shang)(shang)職(zhi)稱的(de)，在前2年內若(ruo)能逐(zhu)月(yue)連續繳納(na)半年以(yi)上(shang)(shang)社(she)保，則(ze)可購買首套(tao)房。

但近(jin)日，記者以購(gou)房(fang)(fang)(fang)者身份實(shi)探東(dong)莞(guan)塘廈、黃江(jiang)等臨深片(pian)區獲悉(xi)，該片(pian)區多個(ge)樓(lou)盤(pan)面對(dui)外地購(gou)房(fang)(fang)(fang)者，都(dou)可采用客戶先購(gou)房(fang)(fang)(fang)，同時開始(shi)繳納社保(bao)的(de)購(gou)買方(fang)式，當具備購(gou)房(fang)(fang)(fang)資格后，再排隊進行網簽、申請銀行按揭。

多名(ming)中介(jie)人(ren)員表示，在(zai)東(dong)莞(guan)臨深(shen)片(pian)區基本都可(ke)采用上述購買方式，不過往東(dong)莞(guan)腹地，樓盤客(ke)戶多是東(dong)莞(guan)當地人(ren)，就必(bi)須要有購房資格才(cai)可(ke)購買。

多個(ge)樓盤銷(xiao)售強調稱，限購政(zheng)策是(shi)要嚴格遵(zun)守的，必須繳納社保，具(ju)備(bei)購房資格后(hou)才能(neng)網簽。“不過現在購買可以說是(shi)用今年(nian)的錢買明(ming)年(nian)的房子(zi)，還是(shi)很劃算的。”

每經記(ji)者(zhe) 董青(qing)枝 攝(she)

除了(le)購(gou)房資(zi)格外，尤為值得一提的是，“分期首付”、“首付貸”等現(xian)象頻現(xian)東莞樓盤(pan)。

以塘廈一住宅(zhai)樓盤為(wei)例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方(fang)式(shi)，付款方(fang)式(shi)不同(tong)，優(you)惠力度也不同(tong)。

據該(gai)樓盤銷售(shou)介紹(shao)稱，如果采用正常首(shou)付三(san)成，簽(qian)約7天內還可(ke)享(xiang)受(shou)98折優惠；若采用分期付首(shou)付，簽(qian)約7天內支付5%，一個月支付5%，半年內支付剩余的20%首(shou)付，可(ke)享(xiang)受(shou)一個99折，零利息。

該名銷售解釋稱，分(fen)期付(fu)(fu)首付(fu)(fu)是(shi)為(wei)了(le)解決客(ke)戶的(de)首付(fu)(fu)壓力推出的(de)方(fang)案，也是(shi)企(qi)業為(wei)了(le)回(hui)籠資(zi)金。“此外，深圳客(ke)也需要(yao)時(shi)間(jian)來(lai)繳納社保，才具備網簽資(zi)格(ge)，所以這半(ban)年其實(shi)就(jiu)不用供房，只需要(yao)繳納社保和支(zhi)付(fu)(fu)首付(fu)(fu)款。”

此類情(qing)況并非(fei)個案，塘(tang)廈一(yi)公(gong)寓樓盤(pan)更是(shi)推(tui)出了“首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)”。首(shou)付(fu)一(yi)部分，剩(sheng)下的首(shou)付(fu)可根據個人資質申請(qing)開發(fa)商合作(zuo)的第三方(fang)貸(dai)(dai)款，可采用信用貸(dai)(dai)款或(huo)者房產抵押貸(dai)(dai)。樓盤(pan)銷售(shou)表示，貸(dai)(dai)款額(e)度也(ye)因個人情(qing)況而定，該類貸(dai)(dai)款方(fang)式不(bu)(bu)影響銀行按揭，不(bu)(bu)上(shang)征信。值得一(yi)提的是(shi)，此類貸(dai)(dai)款需要一(yi)次性支付(fu)貸(dai)(dai)款公(gong)司(si)3個點的手續費。

那么，分期付(fu)首付(fu)是(shi)否有風險呢(ni)？

戴德梁(liang)行華南及華西(xi)區研究(jiu)部高級董事張曉端告訴“鎂(mei)刻(ke)地產(chan)”記者(zhe)，其實分期付首付是(shi)市(shi)場低迷情況(kuang)下，開發商為了吸引(yin)客戶采(cai)取的手段(duan)。嚴(yan)格來(lai)說都(dou)是(shi)打擦邊球，不管是(shi)對購房者(zhe)還(huan)是(shi)房企(qi)都(dou)是(shi)有風險(xian)的。

比(bi)如，首付分期半(ban)年(nian)，對購房(fang)者而言，是(shi)否能在半(ban)年(nian)內(nei)交夠首付，萬一(yi)(yi)屆(jie)時征信不(bu)通過或者這半(ban)年(nian)內(nei)開發商出了意外，畢竟(jing)沒有網(wang)簽就不(bu)算成功購房(fang)；對于房(fang)企來說(shuo)，萬一(yi)(yi)出現客(ke)戶征信不(bu)通過，那就代表房(fang)源并沒有真的(de)交易成功。

記者在實際走訪中發現，深(shen)圳樓市(shi)的低迷，對臨深(shen)市(shi)場受影響較大。

高速路口有多(duo)(duo)名中介人員在派發樓盤宣傳頁，業(ye)內人士稱“這多(duo)(duo)是在市場下行時(shi)，一些(xie)小(xiao)中介公司拉(la)客的一種(zhong)方式。”此外，在幾個(ge)樓盤營(ying)銷中心，記(ji)者(zhe)看到前來看房的最(zui)多(duo)(duo)僅有五(wu)六批客戶，并(bing)未見到現場簽(qian)約的。

根據樂有(you)(you)家研究(jiu)中(zhong)心數據顯示，東(dong)莞2018年(nian)(nian)購(gou)房(fang)者(zhe)占(zhan)比(bi)最多的還是(shi)剛需(xu)購(gou)房(fang)，占(zhan)到74%，與(yu)2017年(nian)(nian)相比(bi)上(shang)升約7個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)，改善型需(xu)求的則有(you)(you)所下(xia)(xia)降，僅(jin)占(zhan)到18%。同時(shi)，東(dong)莞本土購(gou)房(fang)者(zhe)在2018年(nian)(nian)依舊(jiu)是(shi)大戶(hu)，占(zhan)比(bi)達(da)55.5%，相較于去(qu)年(nian)(nian)有(you)(you)所下(xia)(xia)跌，深(shen)圳購(gou)房(fang)客占(zhan)比(bi)達(da)41.5%，與(yu)去(qu)年(nian)(nian)相比(bi)上(shang)漲4.7個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)，莞深(shen)兩地購(gou)房(fang)客占(zhan)比(bi)差距縮小。

連續3個月供應量超55萬平方米 東莞樓市進入深度盤整階段

2018年的東莞樓(lou)市整(zheng)體表現不算(suan)太搶眼，受到新房嚴查社保、備案價限價、二手房三(san)價合一(yi)等(deng)系列政策影響(xiang)，樓(lou)市相對比較平淡。

樂有家(jia)研究中心數據顯(xian)示，東(dong)莞(guan)一(yi)手住(zhu)宅供(gong)銷連續3年下降，2018年東(dong)莞(guan)整體供(gong)應(ying)量(liang)(liang)不算(suan)太高，年度供(gong)應(ying)面積僅為499萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，相較(jiao)于(yu)2017年環比下降27.6%。其中前1~9月（除(chu)6月外）月供(gong)應(ying)量(liang)(liang)基(ji)本(ben)都維持在50萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米以下，10月份開始(shi)開發商去(qu)庫存供(gong)應(ying)量(liang)(liang)開始(shi)加大，連續3個(ge)月供(gong)應(ying)量(liang)(liang)都在55萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米以上。

2018年(nian)(nian)(nian)東莞銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)521萬平方(fang)(fang)米，環比2017年(nian)(nian)(nian)下降7.6%，銷(xiao)(xiao)售方(fang)(fang)面(mian)年(nian)(nian)(nian)底隨著供應面(mian)積(ji)加大(da)，銷(xiao)(xiao)售面(mian)積(ji)也一(yi)路上漲，其(qi)中12月表現尤為突出，合計銷(xiao)(xiao)售83.99萬平方(fang)(fang)米，遙遙領先。

截止2018年12月31日，東莞住宅存(cun)量面(mian)積(ji)約490萬(wan)平方(fang)米(mi)，庫存(cun)有(you)所(suo)下(xia)跌(die)。以近6個月的(de)消化速度計算(suan)，目(mu)前東莞庫存(cun)面(mian)積(ji)的(de)消化周期為10.09個月，整體庫存(cun)壓(ya)力不算(suan)太(tai)大。

樂有(you)家研究中心分(fen)析稱，2018年(nian)東(dong)莞限購限售(shou)政策不變，再加(jia)上(shang)新房嚴(yan)(yan)查(cha)社保、嚴(yan)(yan)控備案價，東(dong)莞2018一手住宅(zhai)成交量再度遇冷，合計網(wang)簽(qian)45341套，環比2017年(nian)下(xia)跌10.3%。

雖然成交量有所下跌，但(dan)是東莞房(fang)價(jia)一直都(dou)保持(chi)穩定上漲的態勢，五年時(shi)間東莞房(fang)價(jia)上漲89.8%。不過2018年環比2017年上漲5.1%，上漲幅度(du)有所放緩。

值(zhi)得(de)一(yi)(yi)提的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)，東莞東南臨深片區(qu)近兩年受供(gong)應量(liang)低下(xia)及房價高(gao)企影響，無論是(shi)(shi)(shi)成(cheng)交量(liang)還是(shi)(shi)(shi)成(cheng)交價都不算太高(gao)，2018年房價第一(yi)(yi)的(de)(de)位置更是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)舉被濱海(hai)片區(qu)奪得(de)，屈(qu)居第二。

與此同時，東莞樓市表現平(ping)淡，并不影(ying)響開發商在東莞拿地(di)的(de)熱情。

據樂有家統計(ji)，2018年東莞(guan)全市商住用地(di)合計(ji)供應35宗(zong)，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)26宗(zong)，3宗(zong)流拍(pai)，5宗(zong)終止出(chu)讓，一宗(zong)中止；成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)金(jin)額245億，環比(bi)上(shang)漲36.6%；成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)約240萬平(ping)方(fang)米(mi)，環比(bi)上(shang)漲30.4%，平(ping)均(jun)樓面(mian)(mian)地(di)價10227元/平(ping)方(fang)米(mi)，環比(bi)上(shang)漲4.76%，如果剔(ti)除各成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)地(di)塊要求配建的(de)面(mian)(mian)積(ji)，實際可(ke)售樓面(mian)(mian)地(di)價漲幅(fu)約為(wei)16%。不過(guo)政府(fu)在管控開發商方(fang)面(mian)(mian)則(ze)要理(li)性很多，2018年成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)26塊商住地(di)有4成(cheng)(cheng)要求配建。

就拿地(di)企業而言，2018年的(de)東(dong)(dong)莞土拍市(shi)場依舊是外來(lai)品牌的(de)盛(sheng)宴。其(qi)中華潤、金地(di)、萬科(ke)各拿地(di)三塊(kuai)，并列第一；另外，2018年有包括深圳人才(cai)安居、安徽(hui)省交通控股等在(zai)內的(de)7家開發商首度(du)進(jin)入東(dong)(dong)莞拿地(di)，東(dong)(dong)莞本土房企僅天麟地(di)產拿地(di)一塊(kuai)。

合(he)富(fu)研究院高級分(fen)析師(shi)李興旺(wang)認為(wei)，2017~2018年(nian)(nian)為(wei)樓市(shi)集中調(diao)控年(nian)(nian)，需求(qiu)受到抑制(zhi)，較2015~2016年(nian)(nian)樓市(shi)狂(kuang)熱年(nian)(nian)大幅回(hui)落。當前東莞樓市(shi)供(gong)求(qiu)回(hui)歸至(zhi)2015年(nian)(nian)之前的(de)理性常態，2018年(nian)(nian)延續2017年(nian)(nian)的(de)嚴格調(diao)控，總體以平穩為(wei)主(zhu)，去庫存壓力相對適中。

而在張曉端看(kan)來，臨(lin)深(shen)(shen)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)與深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)關系密切，短(duan)期內(nei)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)低迷，臨(lin)深(shen)(shen)片區市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)波動就更加(jia)明顯。在穩字當頭(tou)和促進市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)長期健康(kang)發展的(de)(de)(de)方向下，2019年深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)住(zhu)宅價格(ge)(ge)總(zong)體目標(biao)仍是維持穩定，預計局部市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)小幅下探的(de)(de)(de)可能性高(gao)，而成交量有望(wang)在供應和價格(ge)(ge)刺(ci)激下有所增長，不過長遠還是看(kan)好深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)的(de)(de)(de)，加(jia)上粵港澳大灣(wan)區利好，長遠也(ye)是看(kan)好臨(lin)深(shen)(shen)片區的(de)(de)(de)。