每(mei)(mei)經(jing)記者｜甄素(su)靜    每(mei)(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤(yu)    

在正式掛牌出售20套(tao)房(fang)之前，業(ye)主方(fang)與中介進行(xing)了多(duo)次溝通，也多(duo)方(fang)了解(jie)市(shi)場，但(dan)最終還是不得不隨行(xing)就(jiu)市(shi)，接受了后者降(jiang)價百萬的(de)出售建議。

這是當下(xia)深圳樓市一二手房價格持(chi)續(xu)多月(yue)下(xia)降后(hou)，賣方艱難(nan)決策(ce)的一個縮(suo)影。

近日，國家統計局發(fa)布70個大(da)中城市商品住宅銷售價格(ge)變動情況，9月深圳二手房價格(ge)環比(bi)下(xia)跌(die)0.4%，同比(bi)下(xia)跌(die)3.5%；新房價格(ge)環比(bi)下(xia)跌(die)0.5%，同比(bi)上漲0.9%。

深(shen)圳(zhen)中原(yuan)地產研究中心指出，各(ge)地寬松政策持(chi)續(xu)(xu)發(fa)布，消(xiao)息面上繼續(xu)(xu)利好樓市(shi)。從深(shen)圳(zhen)市(shi)場(chang)看(kan)，9、10月份供應(ying)增加，新(xin)房成交量(liang)(liang)明顯上升。但(dan)反觀二手(shou)(shou)房，在(zai)新(xin)房市(shi)場(chang)的擠(ji)壓中，9月成交量(liang)(liang)跌破2000套，就(jiu)目前的數據(ju)看(kan)，10月超過2000套也是希望渺茫(mang)。開發(fa)商在(zai)以價換量(liang)(liang)支撐新(xin)房市(shi)場(chang)，二手(shou)(shou)市(shi)場(chang)不可避免會受到波及，短期內(nei)將繼續(xu)(xu)調整，低迷(mi)現狀很難改變。

降價百萬只求一賣

近期，深圳佳(jia)兆業前海廣場二期一(yi)大批降價(jia)百萬的促銷房(fang)源引發市(shi)場關注，《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者從多名(ming)中(zhong)介人士處獲(huo)悉，該(gai)批房(fang)源位于前海金(jin)融(rong)自貿區，距離5號線地鐵(tie)荔灣站約800米，為精裝公(gong)寓(yu)產品，現房(fang)，且售(shou)價(jia)僅為開盤價(jia)的7折，均價(jia)5.2萬元/平方米。

據某大(da)型連鎖中介楊經理介紹，房(fang)(fang)子屬于二手流程，目(mu)前(qian)在售(shou)房(fang)(fang)源有(you)1-4房(fang)(fang)，51.86平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)1房(fang)(fang)2衛(wei)，售(shou)價265萬元；67.58平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)3房(fang)(fang)2衛(wei)，售(shou)價350萬元；74.31平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)3房(fang)(fang)2衛(wei)，售(shou)價390萬元；86.88平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)4房(fang)(fang)兩衛(wei)，售(shou)價445萬-470萬元。

按照這(zhe)樣的出(chu)售價(jia)格，與業主方5年多前(qian)購入的開盤價(jia)對(dui)比，賬(zhang)面52平(ping)方米(mi)約(yue)(yue)(yue)損失100萬(wan)元，68平(ping)方米(mi)約(yue)(yue)(yue)損失110萬(wan)元，74平(ping)方米(mi)約(yue)(yue)(yue)損失140萬(wan)元，87平(ping)方米(mi)約(yue)(yue)(yue)損失220萬(wan)元。

而根據(ju)其中的(de)房(fang)(fang)本信(xin)息計(ji)算(suan)，業(ye)主當初買(mai)入的(de)一套約87平方米房(fang)(fang)源，總價是640萬(wan)(wan)元，如今出手(shou)，至(zhi)少虧(kui)損170萬(wan)(wan)元（640萬(wan)(wan)-470萬(wan)(wan)）。

“這批房(fang)源都是(shi)同一(yi)(yi)個業主(zhu)(zhu)的，由于需要資(zi)金周轉，打算將這批房(fang)源一(yi)(yi)次(ci)性出清，”10月(yue)25日，接近(jin)業主(zhu)(zhu)方的中介人士程云（化名）通(tong)過微信告訴記者，2017年11月(yue)，業主(zhu)(zhu)方買(mai)了前(qian)海(hai)廣場(chang)C座(zuo)一(yi)(yi)整層。這一(yi)(yi)期房(fang)源當時全是(shi)一(yi)(yi)次(ci)性付款，現在都是(shi)紅本(ben)在手。

對于業(ye)(ye)主方大降(jiang)價急賣的(de)原因(yin)，程云介紹說(shuo)，之前買的(de)時候，業(ye)(ye)主方打算做長(chang)期(qi)投(tou)資，拿出來出租，但現在(zai)企業(ye)(ye)遇到危機，所(suo)以說(shuo)就想賣掉這些物(wu)業(ye)(ye)來變(bian)現。

受訪者供圖

“因為套數太多，所(suo)以只能在價格上做到最低”，程云表示(shi)，價格也是業主方征詢我們參考意見后定的。業主方放盤之前跟(gen)我們有多次溝通，他自己也有去(qu)了解(jie)市場(chang)。

記者注意(yi)到，在(zai)去(qu)年9月時(shi)，曾有業(ye)主因急需周轉資(zi)金，出售(shou)一套佳(jia)兆業(ye)前海廣場二期(qi)上下兩(liang)層復(fu)式公寓，小(xiao)三(san)房，房產證面積74.17平方米，540萬元出售(shou)，折后均價(jia)7.2萬元/平方米。

記者查詢(xun)貝殼找房獲悉，當前(qian)佳兆業前(qian)海(hai)廣場的參考均價(jia)為75823元(yuan)/平(ping)方米，在(zai)售(shou)二手房中，掛牌(pai)價(jia)從5.7萬(wan)-9萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米的都有，其(qi)中，最(zui)低總價(jia)的51平(ping)方米1房戶(hu)型是340萬(wan)元(yuan)。

但好(hao)在地段(duan)優(you)，加(jia)上價格低，這(zhe)批房(fang)源很快就找到了(le)合適的(de)買主。

“從10月22日到24日晚間，已經賣11套(tao)了，還剩(sheng)9套(tao)，有一(yi)次(ci)性付款的(de)，也有按揭的(de)，一(yi)次(ci)性付款還可以(yi)9.8折(zhe)，按揭無折(zhe)扣。”

“總價低，單價低，租(zu)金(jin)回報高，戶型適用，”據程云(yun)分析，買家(jia)通常(chang)在深(shen)(shen)圳(zhen)沒(mei)有(you)購房名額，或剛過來深(shen)(shen)圳(zhen)沒(mei)多久(jiu)，沒(mei)有(you)購房資格，但是又(you)在南山或者福田、寶安(an)中心區周邊(bian)上班，想(xiang)住得近，又(you)想(xiang)總價低一點，所以這種產品剛好符合。

“另外還(huan)有一(yi)類購房(fang)者，就是(shi)(shi)家里有老人(ren)住不下的(de)，要是(shi)(shi)買一(yi)個(ge)3房(fang)，無論寶安、前海、南山，稍微優質些的(de)房(fang)源基本(ben)上都是(shi)(shi)千萬(wan)起步(bu)，而這(zhe)種房(fang)子74多(duo)平方米3房(fang)，390萬(wan)元(yuan)左右，壓力相對較(jiao)小。”

降到參考價水平已成掛牌基本要求

熱點片(pian)區二(er)手房大降價、甚至低于參考價出售，新房折扣、轉(zhuan)介(jie)紹，或(huo)已是(shi)深圳樓市深度博弈(yi)后的新趨勢。

10月(yue)26日(ri)，寶安中(zhong)心區(qu)中(zhong)介曾經理在(zai)微信上告訴記者(zhe)，幾天前(qian)，寶安中(zhong)心區(qu)的大(da)型(xing)社區(qu)幸福(fu)海岸147平方米(mi)大(da)四(si)房，按照參考價(jia)(jia)掛(gua)牌(pai)1300萬元，中(zhong)介帶看很(hen)積(ji)極，買家也很(hen)多(duo)，最終賣家選(xuan)擇了付款最快的客戶，成交(jiao)單價(jia)(jia)略低于(yu)參考價(jia)(jia)。

除幸福海岸(an)外(wai)，一街之隔(ge)的深業(ye)新(xin)岸(an)線也有兩套房源按(an)照參(can)考(kao)價(jia)在出售。其(qi)中(zhong)105平方(fang)米(mi)的3房按(an)照參(can)考(kao)價(jia)8.69萬元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)掛牌918萬元(yuan)(yuan)，近30天(tian)內已調價(jia)3次，降價(jia)92萬元(yuan)(yuan)，售價(jia)比(bi)同小(xiao)區(qu)(qu)均價(jia)低19%，且已低于小(xiao)區(qu)(qu)歷史成(cheng)交價(jia)。

10月(yue)26日，美聯物業研究中心(xin)總監何(he)倩茹在接(jie)受(shou)記者(zhe)微信采訪時，沒有(you)(you)賣(mai)不掉房子，只有(you)(you)賣(mai)不掉價(jia)(jia)格。在目前的(de)市場環境下，二手房若想成交，價(jia)(jia)格調整(zheng)到參(can)考價(jia)(jia)水平是最基(ji)本的(de)要求，但并非這樣就一定能成交，還得看樓盤自(zi)身情(qing)況，有(you)(you)的(de)地段和樓盤，成交周期一般(ban)都比較長。

據深(shen)圳市房(fang)(fang)地(di)產中介協會統計(ji)，上(shang)周(zhou)二(er)手房(fang)(fang)交易量破600套，二(er)手房(fang)(fang)源在售(shou)量亦持(chi)續上(shang)升。根據公開在售(shou)二(er)手房(fang)(fang)源量數據統計(ji)，10月24日，深(shen)圳全市共(gong)有(you)39,040套有(you)效二(er)手房(fang)(fang)源在售(shou)，較上(shang)周(zhou)增加(jia)361套。

《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)還(huan)從多(duo)名中介(jie)和(he)市場人(ren)士處獲悉(xi)，當下樓(lou)市，搶占(zhan)有(you)效客(ke)戶的競(jing)爭更為(wei)激烈，除非二手(shou)業主大降價(jia)，否則在二手(shou)房(fang)(fang)(fang)成交難度增加(jia)，且周期明顯變長(chang)的情況下，中介(jie)人(ren)士更愿意為(wei)新(xin)房(fang)(fang)(fang)帶客(ke)，而開發商為(wei)了搶占(zhan)金九銀十的市場份額，每周還(huan)推(tui)出各類型特價(jia)房(fang)(fang)(fang)、房(fang)(fang)(fang)源打折或加(jia)傭加(jia)現金獎等活動。

據第一(yi)太(tai)平(ping)戴維斯統計，2022年第三季度，眾(zhong)開發商為進(jin)一(yi)步緩解資(zi)金流動性壓力并達(da)成年度銷售目標，繼續加大推盤力度，全市一(yi)手住宅供應面積達(da)116.5萬平(ping)方米，環比上升(sheng)54.8%。

第一(yi)太平戴(dai)維斯(si)華南區市(shi)場研(yan)究部(bu)負責人謝靖宇指出，盡管調控政策(ce)或在需求端持續(xu)加(jia)碼，且將(jiang)在一(yi)定(ding)程度上提高(gao)市(shi)場成交活躍度，但政策(ce)端向銷售端的傳導仍需一(yi)定(ding)時日，購房者在決策(ce)過程中(zhong)的謹慎和(he)理性情緒將(jiang)于(yu)中(zhong)短期內延(yan)續(xu)。第四季(ji)度，深圳部(bu)分位于(yu)核心(xin)區域且市(shi)場關(guan)注(zhu)度較(jiao)高(gao)的優質項目預計相繼入市(shi)，或將(jiang)帶動一(yi)手住宅成交均價(jia)小幅上漲。

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