每(mei)經記者(zhe)｜陳(chen)利    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝    

房企(qi)(qi)拿地熱情仍在持(chi)續下(xia)降。中指研(yan)究院(yuan)統(tong)計(ji)顯(xian)示(shi)，今年前11月(yue)TOP100企(qi)(qi)業拿地總額11621億元，拿地規模同比(bi)下(xia)降50.5%，降幅較10月(yue)擴大0.3個百(bai)分點。

盡(jin)管華潤、中(zhong)海等頭(tou)部(bu)央國(guo)企(qi)仍(reng)以絕對優勢(shi)占據(ju)權益拿(na)(na)地金(jin)額榜(bang)前三甲，但其拿(na)(na)地積極性(xing)明顯下降，11月單(dan)月權益拿(na)(na)地金(jin)額分(fen)別新增16億(yi)元(yuan)、60億(yi)元(yuan)、12億(yi)元(yuan)。TOP10中(zhong)仍(reng)然僅濱江集團一家民(min)營(ying)房企(qi)。

“全國性龍頭企業(ye)仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金(jin)額TOP10房(fang)企中(zhong)超半數為(wei)央(yang)企國企，這與穩健型國央(yang)企的(de)資金(jin)狀況相對(dui)較好有直接關系。”中(zhong)指研(yan)(yan)究(jiu)院企業(ye)事業(ye)部研(yan)(yan)究(jiu)負責人劉水12月1日(ri)上午通(tong)過(guo)微信向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者(zhe)表示(shi)。

拿地規模降幅擴大

今年前11月，TOP100房企(qi)拿(na)(na)地(di)總(zong)額11621億元，拿(na)(na)地(di)規(gui)模同比(bi)下降50.5%，降幅比(bi)上月擴大0.3個百分點(dian)，連續(xu)5個月的收(shou)窄態勢終止。TOP100房企(qi)拿(na)(na)地(di)門檻值為39億元，同比(bi)下降20億元，TOP100企(qi)業(ye)招拍掛權益拿(na)(na)地(di)總(zong)額占全國300城土地(di)出讓金(jin)的比(bi)例為37.7%。

從(cong)50家(jia)代表房企(qi)10月單月拿地總額來(lai)看，同比(bi)下(xia)降23.2%，環比(bi)下(xia)降24.7%，降幅較10月擴(kuo)大；同時(shi)，繼民(min)企(qi)逐漸淡出之后，央國企(qi)的(de)積極性也(ye)明顯下(xia)降，城投不(bu)得不(bu)再一次進場托底。

從新增(zeng)貨(huo)值(zhi)來看，前11月華(hua)潤置(zhi)地以累計新增(zeng)貨(huo)值(zhi)2031億元占據榜(bang)單第(di)一，保利發展和招商蛇口分別以1944億元和1714億元緊隨(sui)其后(hou)。TOP10企(qi)業新增(zeng)貨(huo)值(zhi)總(zong)額13211億元，占TOP100企(qi)業的36.7%，新增(zeng)貨(huo)值(zhi)門(men)檻為(wei)938億元。

從各(ge)城市群(qun)來看(kan)，長三角(jiao)(jiao)地區持(chi)續領(ling)跑全(quan)國。前(qian)11月長三角(jiao)(jiao)TOP10企業(ye)拿地金額(e)2418億元(yuan)，居(ju)四大(da)城市群(qun)之首。其中濱江集(ji)團拿地金額(e)為403億元(yuan)，位居(ju)長三角(jiao)(jiao)企業(ye)拿地金額(e)榜首。

此外，粵(yue)港澳大灣區TOP10企(qi)(qi)業(ye)(ye)拿地金額1347億(yi)元(yuan)，位(wei)列第(di)(di)二；京津(jin)冀TOP10企(qi)(qi)業(ye)(ye)拿地金額1127億(yi)元(yuan)，位(wei)列第(di)(di)三(san)(san)。從拿地面積來看，中西部(bu)TOP10企(qi)(qi)業(ye)(ye)以(yi)1195萬平方(fang)米(mi)位(wei)居四區域首位(wei)，超越長(chang)三(san)(san)角TOP10企(qi)(qi)業(ye)(ye)。

“從重點城市拿地(di)金(jin)額TOP10房(fang)企(qi)來看(kan)，央(yang)企(qi)國企(qi)仍是拿地(di)主(zhu)力。華潤(run)置地(di)、中海地(di)產、保利發展等全國性龍(long)頭(tou)企(qi)業(ye)仍在多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地(di)金(jin)額TOP10房(fang)企(qi)中有半數(shu)以(yi)上為央(yang)企(qi)國企(qi)，這與穩健型央(yang)國企(qi)的資金(jin)狀況(kuang)相對較好有直(zhi)接(jie)關系。民營企(qi)業(ye)中，濱江集團保持(chi)杭州區域龍(long)頭(tou)地(di)位，牢牢占據杭州市拿地(di)金(jin)額榜首。”劉水(shui)表示。

22城供地完(wan)成不足60%

截至(zhi)(zhi)11月末，北(bei)京、深圳、杭州(zhou)、南京、武(wu)(wu)漢等(deng)(deng)多個熱點一二線城(cheng)市已完成(cheng)今(jin)年第四(si)批(pi)次集中供(gong)地(di)。這些城(cheng)市推出(chu)的優(you)質地(di)塊供(gong)應帶動房(fang)(fang)企(qi)拿(na)地(di)熱情略(lve)(lve)有恢復，代表房(fang)(fang)企(qi)拿(na)地(di)總額較上月略(lve)(lve)有增加(jia)。特別是在杭州(zhou)等(deng)(deng)城(cheng)市，民(min)企(qi)拿(na)地(di)活躍度(du)明(ming)顯提升，如杭州(zhou)第四(si)批(pi)集中土拍中的8宗(zong)(zong)涉宅地(di)塊就(jiu)有4宗(zong)(zong)溢價成(cheng)交，其(qi)中3宗(zong)(zong)加(jia)價至(zhi)(zhi)封頂；而鄭州(zhou)、武(wu)(wu)漢、長沙等(deng)(deng)城(cheng)市則更加(jia)依賴(lai)地(di)方國(guo)資企(qi)業(ye)托底。

“今年1~11月(yue)22個集中供地(di)城市(shi)(shi)的市(shi)(shi)本級合計成(cheng)(cheng)交1339宗涉宅用地(di)，土(tu)地(di)出讓(rang)金收入1.66萬(wan)億(yi)元。”中指(zhi)研究院(yuan)土(tu)地(di)事業部負責人張凱12月(yue)1日通(tong)過(guo)微信(xin)向(xiang)記(ji)者表(biao)(biao)示，全(quan)年土(tu)地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)呈高開(kai)低走(zou)態勢，年初多(duo)地(di)土(tu)拍熱(re)度較(jiao)高，一批(pi)次(ci)溢價(jia)成(cheng)(cheng)交宗數占比39%。受房價(jia)上漲預期轉弱及疫(yi)情等因素(su)影響(xiang)，房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)表(biao)(biao)現不振，房企(qi)拿地(di)意愿持(chi)續走(zou)低，溢價(jia)成(cheng)(cheng)交宗數占比降至(zhi)20%以下，多(duo)地(di)土(tu)拍甚(shen)至(zhi)100%地(di)塊底(di)價(jia)成(cheng)(cheng)交，市(shi)(shi)場(chang)(chang)化運作房企(qi)參與積極性亦呈下降趨勢，城投再次(ci)進場(chang)(chang)托(tuo)底(di)，成(cheng)(cheng)為市(shi)(shi)場(chang)(chang)絕對(dui)主力。

值(zhi)得一提的是(shi)，截至(zhi)11月底，無(wu)錫(xi)、杭州兩城已(yi)完(wan)成(cheng)全(quan)年(nian)供(gong)地(di)(di)計劃。其中，除(chu)定銷房用地(di)(di)外，無(wu)錫(xi)全(quan)年(nian)供(gong)地(di)(di)約(yue)335.7公頃，完(wan)成(cheng)率達96%；杭州全(quan)年(nian)土(tu)地(di)(di)出讓金(jin)達到約(yue)1914億(yi)元，同(tong)比2021年(nian)的3132億(yi)元有(you)明顯回落。

此外(wai)，徐(xu)州、武漢、蘇(su)州等城市預計還將有第五(wu)批次(ci)集中供地掛牌。

事實上，各(ge)城土(tu)拍(pai)次數增加源(yuan)于去年下(xia)半年土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場熱度的明顯下(xia)降。據(ju)不完全(quan)統計，2021年全(quan)國(guo)土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場成(cheng)交整(zheng)體收縮明顯，包括武漢、合肥、杭州、廈門、重慶、深(shen)圳等熱點(dian)城市(shi)(shi)均(jun)未(wei)能如期完成(cheng)全(quan)年供地(di)(di)計劃，而(er)這一情(qing)況在2022年并(bing)未(wei)出(chu)現明顯好轉。

國家統計局數字(zi)顯示，今年(nian)1~10月全國房地產開發(fa)投資113945億元，同比下降8.8%。盡(jin)管各個(ge)城市均追(zhui)加了(le)集中(zhong)土拍次數，但(dan)據(ju)中(zhong)指研究院11月24日(ri)發(fa)布的(de)數據(ju)顯示，22城在2022年(nian)的(de)市本級(ji)宅地供應計劃(hua)合計為12875公頃(qing)，全年(nian)計劃(hua)完成率僅55%。

“去(qu)年開(kai)始施行的(de)集中(zhong)供(gong)地(di)制度，今年正(zheng)在逐漸變得靈活化。”劉水表示，集中(zhong)供(gong)地(di)政策的(de)出臺目的(de)是穩(wen)(wen)定地(di)價(jia)預期，從而實現穩(wen)(wen)房價(jia)、穩(wen)(wen)預期。隨著(zhu)土地(di)市場降溫，溢價(jia)率(lv)下行、地(di)塊底(di)價(jia)成交現象逐漸增多(duo)，地(di)方國(guo)資平臺托底(di)現象顯著(zhu)，“多(duo)地(di)增加供(gong)地(di)次數(shu)，同(tong)時減少每次的(de)出讓塊數(shu)，‘多(duo)次少量’或將成為常態。”

展望12月，張凱認為，盡管近(jin)期各(ge)類利好政策不斷，但(dan)無論是(shi)“金融16”條(tiao)、預售資金監管優化、還是(shi)“第(di)三(san)支(zhi)箭”，其核(he)心目的都是(shi)對房(fang)企的紓(shu)困，很難在土拍市(shi)場立刻起(qi)到作用(yong)。“在房(fang)地產市(shi)場企穩之前(qian)，土地市(shi)場尚不具備全面回升(sheng)的基(ji)礎，熱(re)點城市(shi)仍將聚焦(jiao)在北上深杭等核(he)心城市(shi)。”