每(mei)經記者｜劉頌輝(hui)  包(bao)晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編輯(ji)｜陳夢妤    

12月22日，紅極一時的公寓“愛(ai)馬(ma)仕”——中國首(shou)家寶格(ge)麗公寓悄然結束了自己的第二(er)個掛牌(pai)周期(qi)。

一(yi)個多月(yue)(yue)前(qian)，擁有寶格麗(li)公(gong)寓的(de)華僑(qiao)城(cheng)將上海首馳企業(ye)管理有限(xian)公(gong)司(si)51%股權以底價(jia)6.12億元擺上貨架，但面對2021年營業(ye)利潤虧損5235萬元、2022年前(qian)10個月(yue)(yue)虧損4656萬元，要求一(yi)次性付清價(jia)款的(de)“奢華資(zi)產包(bao)”，暫時(shi)還沒有勇士敢于(yu)接(jie)盤。

12月(yue)8日(ri)是該項目的(de)第一(yi)個掛牌(pai)周期結束日(ri)，當時《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者致電(dian)北京產權交易(yi)所，相關工作(zuo)人員(yuan)表示，如果(guo)有(you)多(duo)家(jia)公司(si)報(bao)名，將價高者得；如果(guo)沒人報(bao)名，掛牌(pai)就會繼續(xu)，直到有(you)人報(bao)名并(bing)繳納項目保證金。

12月21日(ri)，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者再次致電北京產權(quan)交易所，一(yi)位項目(mu)負責人(ren)表(biao)示，項目(mu)處于延牌階段(duan)，掛牌至今沒有征集到意向受讓方。

該項目負責人介紹，目前，轉讓方沒有降低掛牌價的計劃。

來源：北京(jing)產權交易所(suo)

“抬(tai)眼可以望見外灘三件套(tao)（上(shang)海環球金融中心、上(shang)海金茂大(da)廈、上(shang)海中心大(da)廈）。”

憑借高端品牌定位和市中心核心地段，上海寶格麗公寓被譽為“公寓界天花板”。稀缺的景觀和高端的配套服務，更是讓寶格麗公寓內一家月子中心的套餐費用達到了28.88萬-116.88萬元。

但華僑城(cheng)出售這(zhe)家寶格麗公寓(yu)的(de)(de)(de)消息，引發了人們的(de)(de)(de)無限猜想。月租(zu)金動(dong)輒(zhe)10多(duo)萬元，位于超(chao)級市中心地段(duan)，以上(shang)海寶格麗公寓(yu)、半島(dao)酒店(dian)公寓(yu)、瑞吉酒店(dian)公寓(yu)、麗晶匯等為代表的(de)(de)(de)一批(pi)酒店(dian)式高端公寓(yu)，究竟是個(ge)怎樣的(de)(de)(de)存在？

明星豪擲億萬買公寓，“外灘三件套”成窗外標配

10月底的一(yi)(yi)個工作日下午(wu)，上海黃浦區中山東(dong)一(yi)(yi)路32號門前，一(yi)(yi)輛(liang)“888”開頭的滬(hu)牌勞斯萊斯豪華轎車停在橢圓形花(hua)壇(tan)旁，這里(li)是被稱(cheng)為(wei)“遠東(dong)貴婦”的上海半島酒店。

西側(ce)一幢12層的大樓(lou)是半島酒(jiu)(jiu)店(dian)公寓，一位銷售總(zong)監向《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者介紹，大樓(lou)共有39套公寓，戶型包(bao)括(kuo)1室(shi)、2室(shi)和(he)3室(shi)，租金(jin)為11萬-20萬元/月，一年起租。酒(jiu)(jiu)店(dian)方提供每天免(mian)費(fei)打(da)掃(sao)服務(wu)，1個停(ting)車位，以及免(mian)費(fei)泳池和(he)健(jian)身房。

半島酒(jiu)店公寓 每經(jing)記者 劉頌輝 攝

半島酒店是(shi)外灘60年來唯一(yi)的(de)新建(jian)建(jian)筑。走進正門，首先是(shi)標志性的(de)大堂茶座(zuo)，雙層(ceng)挑(tiao)高的(de)大廳里，碩(shuo)大的(de)精美花藝、乳(ru)白色古羅(luo)馬石柱(zhu)和璀(cui)璨的(de)琉璃(li)水晶吊燈，無不散發著(zhu)優美典雅的(de)氣(qi)息。

從公開資料(liao)看(kan)，早在(zai)2014年(nian)，影視(shi)明星劉嘉玲就被曝光在(zai)上(shang)(shang)海(hai)半島酒店購置了一套(tao)1億元(yuan)左右(you)的(de)公寓豪宅(zhai)。“娛樂圈(quan)紀律委員”王思(si)聰2015年(nian)接(jie)受某電視(shi)臺(tai)采訪時透露，日(ri)常就住在(zai)上(shang)(shang)海(hai)半島酒店8.5萬元(yuan)/晚的(de)總統套(tao)房。

半(ban)島酒(jiu)店內景(jing)觀 來源：半(ban)島酒(jiu)店官網

出(chu)半島酒店(dian)公(gong)寓(yu)，沿著(zhu)北(bei)京(jing)東路、南蘇州路步行約1公(gong)里，便是我國第一(yi)家(jia)寶格麗公(gong)寓(yu)。

“很好，服務很好。”曾在寶格麗公寓居住3年的小紅書博主西西這樣回復(fu)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者。

在(zai)2021年5月出國前夕，西(xi)西(xi)特地在(zai)寶格麗(li)公(gong)寓拍了一組(zu)照(zhao)片(pian)留念，公(gong)寓內飾(shi)也隨照(zhao)片(pian)露出，與高端酒店并無二致(zhi)。在(zai)這里居住3年之后(hou)，她(ta)告別上(shang)海(hai)，開始了全球旅行。

寶(bao)格麗公(gong)寓毗鄰上海總商會舊址，主要由1幢(chuang)48層、150米超高層建(jian)筑組(zu)成，房源共(gong)243套。

寶格麗(li)公寓 每經記者(zhe) 劉頌輝(hui) 攝

公開資料顯示，2016年7月(yue)15日，寶(bao)(bao)格麗(li)與(yu)華僑城共同舉行寶(bao)(bao)格麗(li)公寓新聞發布會，劉(liu)嘉(jia)玲(ling)為(wei)之站臺。當時的(de)媒體(ti)報道曾留下了這(zhe)樣的(de)文字：陸家(jia)嘴150米高空的(de)絕美景觀，與(yu)巴厘(li)島(dao)酒(jiu)(jiu)(jiu)店（這(zhe)里指位于巴厘(li)島(dao)的(de)另一家(jia)寶(bao)(bao)格麗(li)酒(jiu)(jiu)(jiu)店）的(de)印(yin)度(du)洋風光交相輝(hui)映；上海的(de)母親河(he)——蘇州河(he)畔(pan)的(de)百年人文風情，與(yu)倫敦(dun)酒(jiu)(jiu)(jiu)店泰晤(wu)士河(he)流域的(de)精致驚(jing)人相似(si)。

網友在(zai)社(she)交平臺(tai)分(fen)享的寶格麗公寓內景

距離寶(bao)格麗公寓約3公里(li)的(de)瑞吉酒店坐落在上海(hai)城市文化和商業(ye)中心(xin)靜安(an)區的(de)核(he)心(xin)地(di)段。步入(ru)典雅華麗的(de)大堂，流(liu)光四溢的(de)水晶吊燈照亮每一處角落。

瑞吉酒店(dian)公(gong)寓部(bu)分在62-68層(ceng)大廈頂端(duan)，《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者在銷售(shou)經(jing)理彭海的陪同下(xia)，乘坐高速(su)電梯來到公(gong)寓，透過全景落地飄窗俯(fu)瞰上海城市景觀(guan)天際(ji)線(xian)。房間鋪設了(le)印花地毯，裝潢以米(mi)白色為主色調。客廳無(wu)論柜(ju)子還是燈具多為黃銅色金屬(shu)配件，精(jing)致的珍珠(zhu)魚皮配飾更顯奢(she)華(hua)。客人可以一邊在豪華(hua)浴缸泡澡，一邊俯(fu)視窗外的“十里洋場”。

瑞吉酒店式公寓(yu)內景(jing) 來源：服(fu)務(wu)式公寓(yu)租賃平臺蘭庭網(wang)

而到傍晚(wan)時(shi)分，落日余暉染(ran)紅上海的(de)城市(shi)天際線(xian)，陸家嘴商務(wu)區依舊熙(xi)攘繁忙，上海麗晶酒(jiu)店41層(ceng)無邊際泳池更(geng)顯(xian)金光閃閃。

麗晶(jing)匯酒店式公寓(yu)坐(zuo)落于(yu)浦東(dong)新區(qu)陸家嘴(zui)二十一世紀(ji)大(da)廈(sha)42-55層。隔窗西望(wang)是上海(hai)中心大(da)廈(sha)、上海(hai)環球金融中心、金茂(mao)大(da)廈(sha)和東(dong)方明(ming)珠塔(ta)。影(ying)視(shi)明(ming)星黃曉(xiao)明(ming)曾豪(hao)擲億(yi)萬，在麗晶(jing)匯買下一套(tao)豪(hao)宅，作為他與楊穎當(dang)時的(de)婚房。

此情可待成追憶。

上海市中心地段擁有多家高端(duan)公寓(yu)

最高租金28萬/月，但頂奢公寓也放低了姿態

于普通人而(er)言，類似寶格麗公寓、麗晶匯的高昂月租，甚至(zhi)超出了很多人一年的薪資。

“半(ban)年(nian)起(qi)租(zu)、租(zu)6個(ge)(ge)(ge)月免1個(ge)(ge)(ge)月租(zu)金(jin)、租(zu)12個(ge)(ge)(ge)月免2個(ge)(ge)(ge)月租(zu)金(jin)附送1個(ge)(ge)(ge)車(che)位......”10月末，寶(bao)格麗公寓銷售顧問吳(wu)婷(ting)向《每日經濟新聞》記者推薦了(le)一項優惠活(huo)動。

“寶格麗(li)公寓可出租的規模大，一共133套(tao)（總(zong)計(ji)243套(tao)，其中110套(tao)已出售(shou)），本來出租率就很(hen)難達到高(gao)目標(biao)，這項活動算(suan)下來等于變相(xiang)打了(le)8.3折。”吳婷說。

“現(xian)在還有50多套(tao)空置，有的房源(yuan)家具(ju)家電需(xu)要維修后才(cai)能出租，包括(kuo)150平方(fang)米(mi)(mi)的1室、200平方(fang)米(mi)(mi)的2室和250平方(fang)米(mi)(mi)的3室。每(mei)套(tao)公寓(yu)都配備(bei)了(le)冰箱、烤箱、凈水器、洗衣機、沙(sha)發和電視(shi)機，自帶(dai)地暖和新風系統；另外(wai)還有米(mi)(mi)其林餐(can)廳、游泳池(chi)和健(jian)身(shen)房，全套(tao)寶格麗洗漱用(yong)具(ju)和每(mei)周三次打掃(sao)加布草更(geng)換。”

寶格麗(li)公寓外(wai)景(jing) 每經記者 劉頌(song)輝 攝

據記者了解，目前寶格麗公寓1室的房源租金最低6萬元/月左右，3室15萬元/月左右，租金隨著樓層增高而增長。

事實上(shang)(shang)，寶格麗(li)公寓(yu)(yu)除了華僑城集團持有部分房源之外，在上(shang)(shang)海禁止銷售“類住(zhu)宅”之前(qian)，如前(qian)所述，約110套公寓(yu)(yu)已經被小業主購(gou)入持有，或出租或自住(zhu)。

這種混合型運營管(guan)理，也是(shi)如今上海(hai)多家奢華公寓共同的運營方式。

麗晶(jing)(jing)匯所(suo)在大(da)樓位置 每經記者 包晶(jing)(jing)晶(jing)(jing) 攝

據記者(zhe)了解，目前麗晶匯的租金情況是一房(fang)144平(ping)方米(mi)5萬元(yuan)/月(yue)，二房(fang)216-236平(ping)方米(mi)7.5萬-8.5萬元(yuan)/月(yue)，三房(fang)322-368平(ping)方米(mi)12萬-20萬元(yuan)/月(yue)。

據麗晶匯(hui)銷售人(ren)員劉奕介紹(shao)，在(zai)租(zu)房型(xing)都有“到位(wei)”的折扣，“如(ru)果租(zu)約在(zai)半年(nian)以上，可以給到比(bi)較爽(shuang)氣的價(jia)格，比(bi)如(ru)7.5萬元(yuan)的兩(liang)房，接近6折，費用包(bao)含了物業、寬帶和保潔等多項服務，車位(wei)租(zu)金也可以談(tan)到最低2000元(yuan)/月。”

在參觀(guan)過程中，劉奕多次(ci)主動提及價格(ge)(ge)折扣，并強調這是客戶直接(jie)洽談，才能拿到的(de)最低價格(ge)(ge)。對于(yu)(yu)入住率，劉奕稱(cheng)，目前公司自持(chi)酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)40套(tao)，日常(chang)出(chu)租率保持(chi)在32套(tao)左右。由(you)于(yu)(yu)地理位置、裝修風格(ge)(ge)的(de)關系，住客以中國籍商務人士(shi)，特別是高(gao)級管理層或企(qi)業家為主。

“我們的(de)出租率(lv)一(yi)直蠻穩定的(de)。”她告訴記者。

麗晶匯景觀 每(mei)經記者 包晶晶 攝

記者在(zai)現場看到，一組視頻團隊(dui)剛好(hao)完成拍(pai)攝(she)工作離開大(da)樓，劉奕坦言，“現在(zai)的市(shi)場，我們也需要借助中(zhong)(zhong)介(jie)的力量推廣攬客，羊毛出在(zai)羊身(shen)上，利潤(run)給了(le)中(zhong)(zhong)介(jie)機(ji)構，折扣也就(jiu)不會太低了(le)。”

“如果中(zhong)介(jie)促成了一(yi)年的(de)合同，中(zhong)介(jie)費要到(dao)0.8%。”也就是說，按(an)照一(yi)套兩室租金7萬元/月(yue)計算，中(zhong)介(jie)費用大概為6720元。

相比(bi)寶格麗公寓(yu)(yu)的(de)2-38層，麗晶(jing)匯的(de)42-55層，62層起步的(de)靜安瑞吉酒店式公寓(yu)(yu)可以在“云端”欣賞上海中心城市景觀(guan)，租金空(kong)間自然也更高(gao)。

瑞吉酒店公寓景觀 每經記者 劉頌輝 攝‍

“我(wo)們的(de)(de)公寓最(zui)低(di)租金在(zai)6萬(wan)元/月左右，房型400多平方米的(de)(de)租金最(zui)高(gao)達(da)到28萬(wan)元/月。”

據瑞(rui)吉酒(jiu)店式公寓(yu)銷售經理彭(peng)海介紹，公寓(yu)內配有全套廚房、洗衣機和干衣機，擁(yong)有水(shui)療中心、自然采(cai)光的室內恒(heng)溫天景泳池、24小時開放的健身中心，以及占地(di)約2000平方米的活動(dong)場地(di)等，以瑞(rui)吉酒(jiu)店品牌的水(shui)準提供私人(ren)服務。

公寓中的“愛馬仕們”，曾經排隊加價租

Crystal在上海經營著一家高端房(fang)產租賃服務公(gong)司(si)(si)，公(gong)司(si)(si)官網(wang)的“服務式公(gong)寓”欄目中，展示了麗(li)晶(jing)匯、寶格麗(li)公(gong)寓等項目，70%房(fang)源的圖片和(he)視頻是由團隊(dui)成員去(qu)現(xian)場拍(pai)攝制作的。

“新項目或者(zhe)難租(zu)(zu)的項目，通(tong)常(chang)運營方(fang)請我們去拍攝(she)推廣，好租(zu)(zu)的項目不需要推廣，很多時候還會(hui)拒絕(jue)拍攝(she)，”據(ju)她(ta)介(jie)紹，行(xing)業(ye)內通(tong)常(chang)以租(zu)(zu)金高低來劃分公寓(yu)(yu)等級，1萬-3萬元/月為中端(duan)公寓(yu)(yu)，3-5萬元/月為中高端(duan)公寓(yu)(yu)，5萬元/月以上(shang)是高端(duan)公寓(yu)(yu)，“10萬元/月以上(shang)算是頂奢了，公寓(yu)(yu)中的‘愛馬仕’。”

中介(jie)機(ji)構在社交平臺發布(bu)的半島酒(jiu)店公(gong)寓信(xin)息(xi)

“同事(shi)曾為球隊經紀人運(yun)作(zuo)過高端(duan)公寓(yu)，我幫介(jie)紹的(de)更多是自媒體博主(zhu)，或者是有幾百(bai)萬(wan)粉絲的(de)主(zhu)播(bo)，短租用來做(zuo)工作(zuo)室(shi)，他(ta)們也挺舍得花(hua)錢租房的(de)，最近就有客戶(hu)求(qiu)租20萬(wan)元/月的(de)公寓(yu)。”Crystal說。

回想生(sheng)意好的時(shi)(shi)候，2020年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，不少(shao)留學生(sheng)從國(guo)外歸來，加(jia)之一(yi)些畢業生(sheng)放棄留在(zai)國(guo)外的計劃回國(guo)發展(zhan)，據(ju)Crystal介紹，那(nei)時(shi)(shi)候不單(dan)(dan)單(dan)(dan)是(shi)自己(ji)公(gong)司，整個(ge)上海中高(gao)端公(gong)寓租(zu)賃市場，基本上每個(ge)業務(wu)員手里都有很多客(ke)戶，跟都跟不過來，一(yi)個(ge)月租(zu)金數萬元的酒店式(shi)公(gong)寓也是(shi)“秒定”狀(zhuang)態，“經常幾位意向(xiang)客(ke)戶在(zai)搶(qiang)一(yi)套房子(zi)，有時(shi)(shi)候還可(ke)能要加(jia)價才能租(zu)到。”

“行情好的時(shi)(shi)候(hou)，像馬(ma)當路的上(shang)海逸蘭盧灣服務(wu)式公(gong)(gong)寓基本上(shang)沒有空(kong)房源，建國西路的嘉御庭和嘉里華庭等公(gong)(gong)寓房源，租(zu)金在5萬元/月以上(shang)，都要排隊才(cai)能租(zu)到，”Crystal不(bu)由地嘆氣，“今年6月后，市面上(shang)大多數高(gao)端公(gong)(gong)寓一直降價，搞租(zu)金促銷，很少(shao)出(chu)現(xian)那種搶房情況，有些(xie)房源還得空(kong)置一段時(shi)(shi)間才(cai)會被租(zu)掉。”

中介機(ji)構在社交平臺發布(bu)的麗晶匯相關信(xin)息

一(yi)位在上(shang)(shang)海外(wai)白渡橋附近從事服務式公寓運營的工作人員向(xiang)記者透露，如今愿意花5萬-10萬元/月租(zu)房子(zi)住的，除了上(shang)(shang)市公司高管，還有很多收入比較高的年(nian)輕人、富二代、在家做直播的網紅博主(zhu)等(deng)。

這也印證了寶格麗公寓管理方萬豪酒店集團相關人士的說法，其告訴記者，寶格麗公寓目前簽合同報價的客群以年輕人為主，出租率基本上是70%左右。

IWG集團中國區(qu)總裁胡懋曾在IBM、Dell等跨國企業工作，對于下半年高端服(fu)務式公寓出租(zu)率(lv)下降(jiang)的情況，他(ta)認為，外企派駐(zhu)的人員減(jian)少，讓類似針對性(xing)的公寓產品失去了一部(bu)分租(zu)住需求(qiu)。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤則表示，一般來說，公寓作為上市公司酒店資產的一部分，會納入相對獨立的PL損益表，運營成本大概占據酒店整體的40%左右。

由于租期較長，租金回報平穩，高端酒店式公寓的經營毛利率一般達到50%，租金高的酒店式公寓甚至達到70%。但是，國際頂級酒店一般只配置10%左右的公寓產品，不高于20%。

據第一(yi)太平戴(dai)維(wei)斯發(fa)布的第三季(ji)度(du)上海房地(di)產(chan)市場報(bao)告，酒店(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)市場逐漸從封(feng)控的影響中恢復，但不少項目(mu)仍在(zai)進一(yi)步(bu)下調租金以期降低空置(zhi)率。預計第四季(ji)度(du)將迎來1個(ge)長租公(gong)(gong)(gong)寓(yu)和4個(ge)高端(duan)服務式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)項目(mu)入市，包(bao)括由國企(qi)持有的新(xin)際公(gong)(gong)(gong)寓(yu)、雅(ya)辰酒店(dian)集(ji)團旗下的臨港雅(ya)辰悅居酒店(dian)及(ji)臨港東縵國際公(gong)(gong)(gong)寓(yu)、X8服務式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)及(ji)雅(ya)詩(shi)閣浦發(fa)盛捷壹濱江服務公(gong)(gong)(gong)寓(yu)。 

客源結構發生改變，運營方仍面臨挑戰

近(jin)20年(nian)(nian)來，服務式公(gong)(gong)寓在一(yi)線城市(shi)蓬勃(bo)興起，特別是上海，從1998年(nian)(nian)雅詩(shi)閣進入上海，24年(nian)(nian)間(jian)，各大公(gong)(gong)寓品牌在上海落子，而上海市(shi)場也始終以滿意的投資(zi)回報率(lv)吸引著更多(duo)投資(zi)人。

旅游學刊《上海酒店式公寓(yu)發展現狀研(yan)究》顯(xian)示，20世(shi)紀90年代初期出現的上海商(shang)城酒店式服務公寓(yu)等（又如(ru)龍(long)柏高級公寓(yu)之類）不零星出售，只供出租(zu)，主(zhu)要對象是在上海從事商(shang)務活動的外籍人士。

上(shang)海的(de)酒店式公(gong)寓(yu)近年來成為(wei)市場(chang)的(de)新(xin)寵，發展速度很快。酒店式公(gong)寓(yu)的(de)短租(zu)(zu)戶主(zhu)要(yao)(yao)是來滬參加會議、從(cong)事商務活(huo)動(dong)或(huo)(huo)短期公(gong)司(si)業(ye)務的(de)白領通常(chang)(chang)租(zu)(zu)用一房或(huo)(huo)兩(liang)房，租(zu)(zu)期從(cong)數天到3個月(yue)不等；長租(zu)(zu)戶則(ze)多為(wei)跨國(guo)公(gong)司(si)中高級管理人員和使領館人員，他(ta)們在滬工作(zuo)時間較長，通常(chang)(chang)帶有家屬，因而居住面積要(yao)(yao)求較大(da)，租(zu)(zu)期一般超(chao)過3個月(yue)，租(zu)(zu)約以半(ban)年或(huo)(huo)一年的(de)周期進行(xing)續簽。

區位(wei)優勢顯(xian)著。建(jian)筑多與寧靜幽雅的高級住(zhu)宅區相(xiang)鄰(lin)，具有(you)賞(shang)心(xin)(xin)悅目(mu)的視覺環境。近年來一些酒店式公寓(yu)也選址于中(zhong)心(xin)(xin)商(shang)務區，與五星級酒店群(qun)融為(wei)一體；有(you)些進駐大型綜合樓宇，增加經營(ying)彈性，兼顧長租(zu)、短租(zu)客人(ren)的入(ru)住(zhu)。

從投資者角度看，通常服務式公寓有著比酒店更抗周期的韌性和更低的運營成本。根據STR市場數據，2020年上海高端服務式公寓受疫情沖擊較大，入住率同比下降約2成，而上海高端服務式公寓市場于2021年已經恢復到2019年水平，入住率達近80%。由此可(ke)見高端服務(wu)式公寓的需求更(geng)為穩定，抗周期性更(geng)強。

這一優勢不(bu)斷被更多(duo)投資者發現(xian)，賽道開始逐漸擁擠。根(gen)據仲量聯(lian)行研究部不(bu)完全統計(ji)，上海市場近(jin)年(nian)來不(bu)斷有(you)(you)(you)服務式公寓項目(mu)建成入(ru)市，比如2022年(nian)，算上預計(ji)在(zai)第四季度開業的(de)雅(ya)詩閣靜安服務公寓，將(jiang)有(you)(you)(you)1000多(duo)間(jian)新增供給(gei)進(jin)入(ru)市場。同樣(yang)的(de)熱潮(chao)出現(xian)在(zai)2018年(nian)及2019年(nian)，連續兩年(nian)各有(you)(you)(you)約千間(jian)新增供給(gei)進(jin)入(ru)市場。

周濤指出：“高端服務式公寓主要客(ke)源以高凈值客(ke)戶、企業(ye)高管、外籍高管等(deng)人群(qun)為主，近年(nian)由(you)于疫情導致外籍高管減少，客(ke)源結(jie)構發(fa)生改變，而國內客(ke)群(qun)的支(zhi)付意愿及消費習慣不同，導致總體需求變小，一定程度上影(ying)響了入(ru)住率。”

第一太平戴維斯公寓運營及資產管理部董事朱逸卿指出，今年第三季度，上海奢華公寓市場平均入住率80.8%，高級公寓市場為77.3%。

第(di)一太平(ping)戴維斯(si)華南區市場研究部負(fu)責人謝靖宇(yu)通(tong)過書面形式向《每日經濟新聞》記者表示：“未(wei)來半(ban)年，復(fu)雜的宏觀(guan)環境、季(ji)節因素等仍預(yu)計對(dui)需(xu)求造(zao)成一定沖(chong)擊，業主方運營仍面臨挑戰。對(dui)于業主方來說，在市場需(xu)求傾(qing)軟的情況下，如何既保證(zheng)項目(mu)獲(huo)得合理收益(yi)，又(you)能(neng)最大化滿足租戶(hu)對(dui)租金、服務的預(yu)期(qi)變得尤為重(zhong)要。”

周濤認為：“隨著疫(yi)情防控(kong)措施(shi)不斷(duan)優化(hua)(hua)，更多(duo)外(wai)籍(ji)高管會回到(dao)中(zhong)國，服務式(shi)公(gong)寓市場將持續穩步向好。在此(ci)期間不斷(duan)完善服務內容，維持良(liang)好的(de)(de)口碑(bei)將幫助未來客源(yuan)的(de)(de)回歸(gui)。同時服務式(shi)公(gong)寓也應該考(kao)慮如何吸引(yin)年輕化(hua)(hua)的(de)(de)潛在客群(qun)，打造能夠吸引(yin)全年齡層(ceng)次的(de)(de)產品(pin)。”

恒隆(long)(long)(long)地(di)產(chan)向(xiang)記者提供的一份資料(liao)顯(xian)示，今年4月份，恒隆(long)(long)(long)地(di)產(chan)旗下高端服務式寓所品牌(pai)“恒隆(long)(long)(long)府”首個項目——武漢“恒隆(long)(long)(long)府”展(zhan)示中(zhong)心已(yi)正式揭幕，公司同時在無錫、昆明和(he)沈陽三地(di)開發布(bu)局“恒隆(long)(long)(long)府”。

恒隆(long)地產高管表示：“我們預計內地市場對于高端物業的(de)需求將保持旺盛(sheng)態勢(shi)。目(mu)前，越來越多購(gou)買者傾向于選擇(ze)質(zhi)量卓越、位處城(cheng)市核心地區、并且(qie)由信(xin)譽良好的(de)發(fa)展商開發(fa)的(de)項目(mu)。”

在(zai)2022觀點商(shang)(shang)業年會(hui)上，越(yue)秀房(fang)地產(chan)投資(zi)(zi)信托基金董(dong)事(shi)會(hui)主席、執行董(dong)事(shi)及行政總(zong)裁林德良對包(bao)括《每(mei)日經(jing)濟新聞》在(zai)內的(de)媒(mei)體表示，酒店(dian)式公寓以前的(de)主要工作是(shi)“穩客房(fang)、搶餐飲”，現在(zai)則是(shi)要和(he)寫(xie)字樓、商(shang)(shang)場進行互動(dong)，思考如何(he)從傳(chuan)統酒店(dian)管(guan)理向(xiang)酒店(dian)資(zi)(zi)產(chan)管(guan)理轉變。

“從這個層面來看，其實對企業在產業鏈的整合能力提出了更高要求。我們現在不止要簡單地做好公寓品牌，還要做品牌的孵化器，進行全面的資源整合。”林德良說(shuo)。

附：國外部分酒店式公寓發展現狀

酒店(dian)式公寓源自歐美地(di)(di)區(qu)對房地(di)(di)產(chan)和酒店(dian)的創新經營模式。

美國的酒店式公寓開(kai)始于20世(shi)紀(ji)80年代，目前市(shi)(shi)場份額占全美住宅市(shi)(shi)場的5%，屬(shu)于較(jiao)(jiao)為(wei)成熟的市(shi)(shi)場。其中(zhong)，舊金(jin)山、西雅圖、洛杉磯、紐約、芝加哥(ge)和休斯頓地區呈現了超出(chu)全美平均水平的高出(chu)租(zu)率。而歐洲的酒店式公寓市(shi)(shi)場較(jiao)(jiao)為(wei)分(fen)散，并(bing)且(qie)大部分(fen)酒店式公寓由(you)境外(wai)投資機構建(jian)立，屬(shu)于發展(zhan)中(zhong)市(shi)(shi)場。

據日經中文網報道，日本某酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)將99個房間(jian)改成(cheng)了(le)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公寓，顧(gu)客可在酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)內長期(qi)居住，約(yue)(yue)30平方(fang)(fang)米的(de)客房為(wei)(wei)30晚(wan)36萬(wan)(wan)日元（含(han)稅和服務費，約(yue)(yue)合人民(min)幣2.2萬(wan)(wan)元）；還準(zhun)備了(le)約(yue)(yue)50平方(fang)(fang)米的(de)客房（含(han)稅和服務費，價格為(wei)(wei)60萬(wan)(wan)日元，約(yue)(yue)合人民(min)幣3.67萬(wan)(wan)元）。瞄準(zhun)工作日的(de)遠程辦公需求等，把最短租期(qi)設(she)定(ding)為(wei)(wei)5晚(wan)。

世邦魏理(li)仕在(zai)今年(nian)1月份做(zuo)過(guo)一項全(quan)球長(chang)租(zu)公(gong)寓投(tou)資(zi)者意向(xiang)調查報(bao)告(gao)，報(bao)告(gao)顯示，和去年(nian)一樣，亞太地(di)區的(de)受訪者絕大(da)多數選擇東(dong)京和上(shang)海作為(wei)長(chang)租(zu)公(gong)寓投(tou)資(zi)的(de)首選市場，柏(bo)林是歐洲、中東(dong)和非洲地(di)區29%受訪者的(de)首選市場之一，其次是倫敦(dun)26%，慕尼黑和巴黎各占21%，阿(a)姆(mu)斯(si)特丹(dan)20%。

（應受訪者要求，文中西西、吳婷、劉(liu)奕、彭(peng)海為化名(ming)）

記(ji)者手(shou)記(ji) | 高端公寓運營商的發展思路是時候改變了

對絕大多(duo)數人(ren)來說，月租(zu)金10余萬元的公寓(yu)是想都(dou)不敢(gan)想的。在一線(xian)城市高(gao)端酒店式公寓(yu)租(zu)住一年，足夠普通人(ren)在小(xiao)城市里全款買房。

過(guo)去，國內高端酒店式公寓的(de)主(zhu)導客群是外籍人士，而伴隨中國經濟的(de)快速(su)發展(zhan)，國內(nei)高凈值(zhi)人(ren)群規模和數量不(bu)斷增加(jia)，除了傳統意(yi)義(yi)上的(de)企業家、公司高管外，互聯網主播(bo)、網紅等年輕的(de)財富新貴對這類奢(she)華居所的(de)接受度越(yue)來越(yue)高。

不論是公寓內月子中心內幾十萬甚至百余萬元的套餐費用，還是動輒上億元的購房款，需求催生市場，市場適應需求，公寓中的“愛馬仕們(men)”總(zong)能(neng)找到適(shi)合自己(ji)的主人。

有(you)個細節讓(rang)人印(yin)象深刻，上海寶格麗公(gong)寓主(zhu)要(yao)租住的是國內客戶，除(chu)非外籍人士一(yi)定要(yao)租，不(bu)然(ran)公(gong)司不(bu)會主(zhu)動求租，鏞舍酒店式公(gong)寓等也已轉(zhuan)做國內需(xu)求。

在走訪(fang)和調查過程(cheng)中，記(ji)者發現，同為高端公(gong)寓，在產品(pin)定位、目標(biao)客(ke)戶、經營模式和業態上卻截(jie)然(ran)不同。租客(ke)或看重(zhong)(zhong)品(pin)質與服(fu)務，或重(zhong)(zhong)視商務氛(fen)圍，或熱衷(zhong)于品(pin)牌本身(shen)……也(ye)正是這些“不同”，決(jue)定了高端公(gong)寓在全(quan)球(qiu)經濟波(bo)動時能平穩穿越周期，為投資人持(chi)續創造(zao)價值。

需要注意的是，本土高端(duan)酒(jiu)店式公寓(yu)品牌(pai)的涌(yong)現已打破國際(ji)品牌(pai)占(zhan)領主導地(di)位(wei)的局面，運營企業的思路是時(shi)候改(gai)變(bian)了。