每經記者｜黃婉銀    每經編(bian)輯(ji)｜魏文藝(yi)     

2022年無(wu)疑是近年來房地(di)產政策調控(kong)優化大(da)年，密集(ji)且力度(du)愈漸加(jia)大(da)，政策空間從(cong)三四線城(cheng)市覆蓋到一二(er)線城(cheng)市。

受疫(yi)情等(deng)多(duo)因素影響，2022年房(fang)地(di)(di)產市場進入深度調整(zheng)(zheng)階(jie)段(duan)，中央堅持(chi)“房(fang)住不炒”總基調不變(bian)，年內多(duo)次(ci)釋放積(ji)極信號優(you)化調控政(zheng)策，進一步豐富和完善政(zheng)策工具箱，并支持(chi)各地(di)(di)從當地(di)(di)實際出發調整(zheng)(zheng)房(fang)地(di)(di)產政(zheng)策，促(cu)進房(fang)地(di)(di)產市場平穩(wen)健康發展(zhan)。

據中指研(yan)究院監(jian)測，2022年(nian)已(yi)有(you)超300省市（縣）出臺房地(di)產(chan)調控(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)超千次(ci)(ci)，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)調控(kong)力度和頻(pin)次(ci)(ci)達到近(jin)年(nian)來(lai)(lai)峰(feng)值，房地(di)產(chan)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)已(yi)進入實質放(fang)松階段。從(cong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)優化節奏(zou)(zou)來(lai)(lai)看，4月以(yi)來(lai)(lai)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)進入實質性寬松期，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)節奏(zou)(zou)加(jia)快(kuai)和力度明顯加(jia)大，且城(cheng)市不斷(duan)向熱點二線城(cheng)市擴圍(wei)；下半年(nian)開始各(ge)地(di)因城(cheng)施策(ce)(ce)(ce)頻(pin)率(lv)稍緩(huan)，9月政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)優化節奏(zou)(zou)有(you)所(suo)加(jia)快(kuai)，熱點城(cheng)市加(jia)大優化力度。四季度，各(ge)線城(cheng)市政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)繼續(xu)優化的(de)空間有(you)限(xian)，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)調控(kong)頻(pin)次(ci)(ci)有(you)所(suo)放(fang)緩(huan)。

多地房貸利率降至歷史低點

各地政(zheng)策主要涉及優(you)化限(xian)購限(xian)貸(dai)(dai)(dai)政(zheng)策、降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)首付比例和房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)、提高公積(ji)金貸(dai)(dai)(dai)款額度、發放購房(fang)補貼、降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)限(xian)售年限(xian)、降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)交易稅費等方面，多地房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)已降(jiang)(jiang)(jiang)至歷史低(di)點。二手房(fang)交易流程(cheng)亦在不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北(bei)京試行存量房(fang)交易“連環(huan)單”業務(wu)，有利(li)(li)于打通(tong)交易鏈條，降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)置換成(cheng)本。

進入年(nian)底(di)，一(yi)些核心二線(xian)城市仍在持續加(jia)碼放松政策(ce)(ce)。自2022年(nian)12月5日起，廈門島外限購政策(ce)(ce)調(diao)整為(wei)在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套(tao)住房，島內限購政策(ce)(ce)不變。

佛(fo)山和東(dong)莞(guan)則全(quan)面(mian)解除限(xian)購。佛(fo)山發(fa)文指出，從12月(yue)10日起(qi)(qi)，在禪城區祖(zu)廟(miao)街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的(de)新建商(shang)品住(zhu)房(fang)，須自商(shang)品房(fang)買賣合(he)同網簽(qian)備案之日起(qi)(qi)滿3年方(fang)可(ke)上(shang)市交(jiao)易(yi)，上(shang)述區域暫停實施住(zhu)房(fang)限(xian)購政策(ce)，也標(biao)志著佛(fo)山全(quan)面(mian)取消(xiao)限(xian)購政策(ce)。東(dong)莞(guan)發(fa)布(bu)“23號文件(jian)”指出，自12月(yue)26日起(qi)(qi)，東(dong)莞(guan)莞(guan)城街道、東(dong)城街道、南城街道、萬江街道、松(song)山湖高新技術產業開發(fa)區暫停實行商(shang)品住(zhu)房(fang)限(xian)購政策(ce)。自此，東(dong)莞(guan)全(quan)面(mian)放(fang)開限(xian)購政策(ce)。

需求端政(zheng)策(ce)(ce)方面，自三季(ji)度以來信貸支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)力度持(chi)(chi)續不(bu)斷加大，“支(zhi)(zhi)持(chi)(chi)剛性和改善性住房需求”始終是政(zheng)策(ce)(ce)核(he)心。此前(qian)9月底，央(yang)行(xing)、銀保監會(hui)已(yi)發文(wen)明(ming)確指出(chu)符合(he)條件的城(cheng)市可以下(xia)調或取消首(shou)套住房商貸利(li)率下(xia)限，央(yang)行(xing)也已(yi)下(xia)調首(shou)套公積金貸款利(li)率15個基點(dian)，均(jun)為各地優化信貸政(zheng)策(ce)(ce)釋放(fang)了空間。

中指研究院統計顯示，截至11月底(di)，全國已有(you)超20城降(jiang)(jiang)低或取消首套商(shang)貸(dai)利率(lv)下(xia)限，且均降(jiang)(jiang)至4%以(yi)下(xia)，其中二線城市武漢、天津(jin)、溫州等城市基(ji)本降(jiang)(jiang)至3.8%-3.9%水平。本次政策再次強調要因城施(shi)策，符合條件的城市有(you)望加快落地降(jiang)(jiang)低房貸(dai)利率(lv)節奏(zou)，已經下(xia)調商(shang)貸(dai)利率(lv)的城市不(bu)排除(chu)根(gen)據當地實際(ji)情況繼續調整(zheng)優化(hua)。

政策寬松力度或進一步加大

2022年(nian)房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)場下(xia)行(xing)趨勢未得到明(ming)(ming)顯改善(shan)，中(zhong)央在(zai)強調房(fang)地(di)(di)(di)產政策堅持“房(fang)住不炒”基調下(xia)，調控(kong)(kong)已向寬松轉變。上半年(nian)，全國(guo)(guo)兩(liang)會、中(zhong)央政治局(ju)會議(yi)多(duo)次明(ming)(ming)確房(fang)地(di)(di)(di)產調控(kong)(kong)思(si)路(lu)，強調因(yin)城(cheng)(cheng)施策支持合理住房(fang)需求，穩地(di)(di)(di)價、穩房(fang)價、穩預期(qi)(qi)。7月(yue)中(zhong)共中(zhong)央政治局(ju)會議(yi)為下(xia)半年(nian)房(fang)地(di)(di)(di)產調控(kong)(kong)政策定調，明(ming)(ming)確從因(yin)城(cheng)(cheng)施策、保(bao)交樓兩(liang)個(ge)方面(mian)力促(cu)行(xing)業(ye)預期(qi)(qi)修(xiu)復。8月(yue)底，國(guo)(guo)常會罕(han)見地(di)(di)(di)接連釋放房(fang)地(di)(di)(di)產積極信號(hao)，體現了中(zhong)央對房(fang)地(di)(di)(di)產的態度(du)，穩定房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)場的重要(yao)性更加突出。

而11月份以來，多項房(fang)(fang)(fang)地產重磅政(zheng)(zheng)(zheng)策利好(hao)陸續落(luo)地，尤其(qi)是“金(jin)融(rong) 16 條”出臺后(hou)，房(fang)(fang)(fang)企融(rong)資支持節(jie)奏明顯加快，政(zheng)(zheng)(zheng)策“托底”信號明確。結(jie)合(he)此前支持房(fang)(fang)(fang)企融(rong)資的(de)(de)“第二支箭”，政(zheng)(zheng)(zheng)策整(zheng)體呈現(xian)出落(luo)地快、范(fan)圍(wei)廣、規模大的(de)(de)特點(dian)。尤其(qi)是11月28日證監會發(fa)布(bu)“第三支箭”，在房(fang)(fang)(fang)地產股(gu)權融(rong)資方(fang)面(mian)進行了調(diao)整(zheng)優(you)化，此后(hou)已有超30家(jia)發(fa)起股(gu)權融(rong)資計(ji)劃，其(qi)中既(ji)有規模房(fang)(fang)(fang)企、也有出險企業，包括(kuo)民企和國央企。

中指研(yan)究院認為，2022年(nian)因(yin)城施策(ce)(ce)(ce)(ce)頻次創歷(li)史新(xin)高，未來核心一(yi)(yi)二線(xian)城市政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)空間有望釋放今年(nian)以來，中央多次提(ti)出“因(yin)城施策(ce)(ce)(ce)(ce)”“一(yi)(yi)城一(yi)(yi)策(ce)(ce)(ce)(ce)”用好政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)工(gong)具箱，給予各地(di)較高的調控自由度，地(di)方(fang)政(zheng)府結合當地(di)市場變化及時調整政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)節奏(zou)，力促市場預(yu)期穩定。

總體來看，“房(fang)住(zhu)不(bu)(bu)炒”基本(ben)定位不(bu)(bu)變，監管部門(men)持(chi)續優化供(gong)需(xu)(xu)兩端政策(ce)，需(xu)(xu)求(qiu)端支(zhi)持(chi)政策(ce)不(bu)(bu)斷發力，居民購房(fang)成本(ben)進(jin)一步降低(di)，促進(jin)剛(gang)需(xu)(xu)及改善性住(zhu)房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)釋放；供(gong)給端為(wei)房(fang)企提(ti)供(gong)更多資金(jin)支(zhi)持(chi)，信貸、發債、股權“三支(zhi)箭”的融(rong)資支(zhi)持(chi)模式持(chi)續推進(jin)，預售資金(jin)監管相(xiang)關政策(ce)繼續改善。

12月15日至16日舉(ju)行的(de)中央經濟(ji)(ji)工作會議指出(chu)(chu)，明(ming)年經濟(ji)(ji)工作千頭(tou)萬(wan)緒(xu)，要(yao)從(cong)戰略全局(ju)出(chu)(chu)發，從(cong)改善(shan)社會心(xin)理預期(qi)、提振發展信心(xin)入手，綱舉(ju)目張做好工作。其中包括(kuo)有效防范化解重(zhong)大經濟(ji)(ji)金融風險。要(yao)因城施策，支(zhi)持(chi)剛性(xing)和(he)改善(shan)性(xing)住房(fang)(fang)(fang)需求，解決好新市(shi)(shi)民、青(qing)年人(ren)等(deng)住房(fang)(fang)(fang)問題，探索長租房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場建設。要(yao)堅持(chi)房(fang)(fang)(fang)子(zi)是用來住的(de)、不是用來炒的(de)定(ding)位，推(tui)動房(fang)(fang)(fang)地產業(ye)向(xiang)新發展模(mo)式平穩過(guo)渡。

對于2023年房(fang)地(di)(di)產政(zheng)(zheng)策走勢，中(zhong)指研究院(yuan)預計(ji)，堅持“房(fang)住不炒(chao)”基(ji)調不變，供需(xu)兩端政(zheng)(zheng)策均(jun)有繼續(xu)優化空間，政(zheng)(zheng)策力度(du)有望(wang)(wang)(wang)進(jin)一(yi)(yi)步加強，核心一(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)市特別是(shi)核心二線(xian)城(cheng)市，政(zheng)(zheng)策優化空間較大，如限購(gou)、“認房(fang)又認貸”等方面繼續(xu)調整；支持企業(ye)合(he)理融資需(xu)求，房(fang)企融資鏈(lian)條(tiao)有望(wang)(wang)(wang)進(jin)一(yi)(yi)步暢通，企業(ye)資金面有望(wang)(wang)(wang)得(de)到改善(shan)；“保交(jiao)樓”仍然(ran)是(shi)側重點，專項(xiang)借款及(ji)配套資金加快落地(di)(di)，有望(wang)(wang)(wang)取得(de)更多實(shi)質性進(jin)展，共同促進(jin)購(gou)房(fang)者預期好轉。

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