每(mei)(mei)經(jing)記者(zhe)｜黃婉銀    每(mei)(mei)經(jing)編(bian)輯｜魏(wei)文藝    

在房(fang)(fang)地產(chan)市場仍處于(yu)(yu)低位徘(pai)徊的當(dang)下，一(yi)些老(lao)牌房(fang)(fang)企卻表現出難得的發展韌性(xing)。與(yu)此(ci)同時(shi)，在房(fang)(fang)地產(chan)行業無法再回到過去對住宅開發過于(yu)(yu)依賴(lai)的階段后，在非(fei)住領域尋求多(duo)賽道并進對于(yu)(yu)房(fang)(fang)企而言，既是挑戰也是契機。

近(jin)日，越(yue)秀地產（HK00123，股價8.710港(gang)元(yuan)，市值350.61億(yi)(yi)港(gang)元(yuan)）披露的銷(xiao)(xiao)售(shou)數據顯示，今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，公司實(shi)現(xian)累計合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額(e)約(yue)(yue)為(wei)836.27億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比上(shang)升約(yue)(yue)71%，已完(wan)成了(le)2023年(nian)合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)目(mu)標1320億(yi)(yi)元(yuan)的63.4%；累計合(he)同(tong)(tong)(tong)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積約(yue)(yue)為(wei)247.44萬平方(fang)米，同(tong)(tong)(tong)比上(shang)升約(yue)(yue)39.2%。

在(zai)拿地方面，今年以來越秀(xiu)地產(chan)共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢(han)、上海(hai)、青島、成都等城市(shi)，拿地總(zong)金額高達167.8億元。其中在(zai)北京拿地耗資就高達138.46億元，占到拿地總(zong)金額的82.5%。

在克而瑞(rui)公布的2023年(nian)上半年(nian)中國房地產企業操盤榜TOP200中，越秀地產較(jiao)去年(nian)提(ti)升3名排在TOP13；在上半年(nian)房企新增土地貨值(zhi)上進入(ru)TOP10。

值得(de)注意(yi)的(de)是，在(zai)地產(chan)(chan)業務“狂飆”之下，越秀(xiu)也在(zai)不(bu)斷加碼物業、商(shang)管的(de)拓(tuo)展，補齊短板(ban)。今年2月底，越秀(xiu)地產(chan)(chan)商(shang)業板(ban)塊(kuai)正式更名為“越秀(xiu)商(shang)管”，專(zhuan)注于商(shang)業地產(chan)(chan)項目的(de)“開發+運營+金融”全鏈條(tiao)資產(chan)(chan)管理。

近日，越秀服務（HK06626，股價2.980港元，市值(zhi)45.36億港元）進行(xing)了高管(guan)變動(dong)調整，陳冬鵬將不再擔任(ren)公司財務總(zong)監(jian)(jian)，并將調任(ren)為集團的并購負責(ze)人(ren)；李慧婷已獲(huo)委(wei)任(ren)為財務總(zong)監(jian)(jian)。

對(dui)此，越秀(xiu)方(fang)面(mian)7月12日回(hui)復《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)表(biao)示，由于(yu)內部(bu)工作的崗位調(diao)動安排，陳冬鵬將(jiang)專注于(yu)收并購。李慧(hui)婷 2008年(nian)進入母公(gong)司越秀(xiu)地產(chan)，現任越秀(xiu)地產(chan)財務(wu)管(guan)理(li)中心總經理(li)一職，在會計、財務(wu)等方(fang)面(mian)擁有(you)豐富的經驗(yan)。相信(xin)她接任將(jiang)有(you)利(li)于(yu)更高效處(chu)理(li)公(gong)司和母公(gong)司越秀(xiu)地產(chan)間的業(ye)務(wu)往(wang)來(lai)。

2023年6月11日，廣州荔灣區一處在建住(zhu)宅樓盤 視覺(jue)中國圖

越秀服務高管變動調整

越秀服務(wu)公告顯(xian)示，李慧婷將繼(ji)續擔任越秀地產財務(wu)管理(li)中心總經理(li)的(de)現(xian)有職位，并(bing)將20%的(de)時(shi)間投入到(dao)現(xian)有職位，80%的(de)時(shi)間投入到(dao)財務(wu)總監的(de)新職位。

值得注意的是，“并購(gou)負責人”這(zhe)一(yi)職位(wei)較少被物(wu)業公(gong)司公(gong)開提及。從實際落地層面看(kan)，越秀服務自2021年6月上市以(yi)來，鮮少有(you)公(gong)開的收并購(gou)交易。

期間僅有的(de)一(yi)筆(bi)公開收(shou)購(gou)(gou)是(shi)在2022年10月，越(yue)秀服務收(shou)購(gou)(gou)廣州長隆集團旗下廣州市秉信物(wu)業管理(li)有限公司(si)100%股(gu)權，總對價950萬元，新增合約面(mian)積約79萬平方米，為上市以來首單收(shou)并(bing)購(gou)(gou)。這宗收(shou)并(bing)購(gou)(gou)的(de)PE（市盈率）大概只有5倍，是(shi)越(yue)秀地產(chan)負責該項目代(dai)建(jian)而帶來的(de)協(xie)同效(xiao)應(ying)。

在此(ci)背景(jing)下，越秀服務仍(reng)然錨(mao)定上(shang)市三(san)年內在管(guan)面積達到1億(yi)平方(fang)(fang)米的(de)目標。越秀服務管(guan)理(li)層(ceng)對外(wai)的(de)態(tai)度也一直是(shi)積極(ji)謹慎(shen)穩(wen)妥推(tui)進收并購事(shi)宜，近年來更強調(diao)的(de)是(shi)第三(san)方(fang)(fang)外(wai)拓的(de)發力和(he)爭(zheng)取更大的(de)TOD物(wu)管(guan)份額。

在今年(nian)3月的業(ye)績(ji)發布會(hui)上，越秀服務(wu)非執行董事(shi)(shi)兼董事(shi)(shi)會(hui)主席林峰表(biao)示，三年(nian)內在管面積達到1億(yi)平方(fang)米的目標不變，但(dan)更強調要(yao)(yao)實現有質(zhi)量的拓(tuo)展，通過多措并(bing)舉提(ti)升擴大規模。一方(fang)面要(yao)(yao)承接(jie)好(hao)母(mu)公司提(ti)供(gong)的優(you)質(zhi)項(xiang)目資源；另一方(fang)面要(yao)(yao)進一步加強市場化的外拓(tuo)，“用好(hao)股(gu)東給我(wo)們提(ti)供(gong)的每一分資金，做到有責(ze)任的收并(bing)購。”

從(cong)管(guan)理規模來看，越秀(xiu)服務(wu)在(zai)行業中(zhong)處(chu)于中(zhong)等(deng)水平(ping)(ping)(ping)。截至(zhi)2022年底，越秀(xiu)服務(wu)在(zai)管(guan)面(mian)積為5169萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比增(zeng)(zeng)長33%；合約管(guan)理面(mian)積7060萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比增(zeng)(zeng)長20.9%。其中(zhong)第三方(fang)拓(tuo)展面(mian)積843萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，同比增(zeng)(zeng)長138.5%，占總新(xin)增(zeng)(zeng)總面(mian)積的(de)64.4%。

換言之，到2024年6月，越秀(xiu)服(fu)(fu)務(wu)在管面積(ji)還需增(zeng)(zeng)長至(zhi)少4800萬平方米，要(yao)完成這一目標必然得超過去年33%的(de)增(zeng)(zeng)速。對于(yu)(yu)越秀(xiu)服(fu)(fu)務(wu)而言，收(shou)并(bing)購(gou)主(zhu)要(yao)在于(yu)(yu)標的(de)選擇與融合運營問題(ti)。截至(zhi)2022年末(mo)，越秀(xiu)服(fu)(fu)務(wu)在手現金為(wei)43.61億(yi)元。

2022年(nian)，越秀服(fu)務(wu)營業(ye)收入達24.86億元，排在(zai)(zai)《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》統(tong)計的(de)2022年(nian)上(shang)市(shi)物業(ye)企業(ye)營收TOP20的(de)最后一(yi)位(wei)，低(di)于時代鄰里、新(xin)大正和寶龍(long)商業(ye)。但與在(zai)(zai)管面積相近的(de)第一(yi)服(fu)務(wu)、東(dong)原仁知及和泓服(fu)務(wu)相比，越秀服(fu)務(wu)營收領(ling)先。去年(nian)越秀服(fu)務(wu)凈利率17.1%，位(wei)列《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者統(tong)計的(de)上(shang)市(shi)物業(ye)公(gong)司凈利率排行(xing)TOP10。

商管與頭部房企有差距

在房地產(chan)行(xing)業從增(zeng)量市場逐步(bu)轉(zhuan)向存量市場后，能帶來穩定現金流、擁有持續經營能力(li)的商(shang)管(guan)業務被不斷(duan)重視。

克而瑞指(zhi)出，目前(qian)，房企商管輕資(zi)產運營正從傳統開發模式中逐漸分離出來，形成獨立賽(sai)道(dao)，并在(zai)資(zi)本市場(chang)上(shang)凸顯價值。2019年末以來，多家商業地產輕資(zi)產運營主體(ti)，相繼在(zai)港股上(shang)市。

越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)產(chan)近年(nian)來也持(chi)續強調“商(shang)住并舉”發展戰略，并于(yu)2016年(nian)成立越(yue)秀(xiu)(xiu)商(shang)投，負責(ze)旗下持(chi)有型商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目開發運營管(guan)理(li)。今(jin)年(nian)2月底(di)，為適應(ying)行業(ye)(ye)資產(chan)管(guan)理(li)趨(qu)勢新要求，越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)產(chan)商(shang)業(ye)(ye)板塊(kuai)正式(shi)更(geng)名為“越(yue)秀(xiu)(xiu)商(shang)管(guan)”。

截(jie)至2022年末，越秀商(shang)(shang)管在(zai)北京、廣州、香港(gang)、上(shang)海、武漢、杭州等城市(shi)擁有逾50個(ge)(ge)在(zai)管項目，累計開業(ye)13個(ge)(ge)寫字樓(lou)、8個(ge)(ge)商(shang)(shang)場(chang)、18個(ge)(ge)酒店公(gong)寓及(ji)長租公(gong)寓，以及(ji)專業(ye)市(shi)場(chang)、產業(ye)園等多個(ge)(ge)項目。整體(ti)運(yun)營管理(li)面積超730萬平方(fang)米，總資產超1090億元。

與TOP10房企(qi)或(huo)在(zai)商(shang)(shang)(shang)管板塊(kuai)深(shen)耕多年(nian)的房企(qi)相(xiang)比(bi)，越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)商(shang)(shang)(shang)管在(zai)租(zu)(zu)賃收入(ru)(ru)、規模等方面還有(you)較大提升空間。截至(zhi)2022年(nian)底，越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)地產(chan)直接(jie)持有(you)的商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)實現商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)租(zu)(zu)賃收入(ru)(ru)約(yue)(yue)3.3億元(yuan)，持股41.39%的越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)房產(chan)基金(jin)實現收入(ru)(ru)約(yue)(yue)18.7億元(yuan)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)總經營(ying)收入(ru)(ru)21.98億元(yuan)。

作為廣州(zhou)自持商(shang)(shang)業(ye)最大的業(ye)主，越(yue)秀商(shang)(shang)管(guan)今年(nian)以(yi)來的重點在于“走(zou)出去”。今年(nian)4月，越(yue)秀商(shang)(shang)管(guan)在佛(fo)山發布了全(quan)新品牌(pai)“悅匯廣場”。6月28日，越(yue)秀商(shang)(shang)管(guan)“IFC系列”走(zou)出廣州(zhou)的第(di)一(yi)個項目(mu)——武漢越(yue)秀IFC國金天地開(kai)業(ye)。

越秀集團總經(jing)理、越秀地產董事長林昭遠在2020年報(bao)中(zhong)表示，2023年將穩步(bu)增加(jia)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)對業(ye)(ye)(ye)績(ji)的支持和貢(gong)獻，重(zhong)點(dian)提(ti)升(sheng)(sheng)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的運(yun)營能(neng)力(li)(li)和經(jing)營效(xiao)益，提(ti)升(sheng)(sheng)運(yun)營標準，實現(xian)規模增長。“要繼(ji)續優化商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的產品(pin)線和客戶結構，努力(li)(li)提(ti)升(sheng)(sheng)出租率和租金水(shui)平。同時，積極(ji)推(tui)進經(jing)營性商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的資管(guan)模式，不斷提(ti)升(sheng)(sheng)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的管(guan)理規模和效(xiao)益。”

封(feng)面圖片來源：視覺中(zhong)國