每經記者｜趙景致  李玉(yu)雯    每經編輯｜張益銘

7月14日，央行貨幣政(zheng)策司司長鄒瀾在(zai)參(can)加國新辦(ban)發(fa)布會時表(biao)示(shi)，“按照(zhao)市場化(hua)、法治(zhi)化(hua)原則(ze)，我們支持(chi)和鼓勵商(shang)業銀(yin)行與(yu)借款人自主(zhu)協商(shang)變更(geng)合同約(yue)定，或者是新發(fa)放貸款置換原來的存量貸款。”

個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)款對購(gou)房(fang)者以及銀(yin)行而言，都不(bu)是(shi)小事，相關話(hua)題自去年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)至今也備受關注。從“提前還(huan)貸(dai)潮”到“提前還(huan)貸(dai)難”，從銀(yin)行凈息差收窄再到如今的(de)存量房(fang)貸(dai)利率，均引(yin)起(qi)廣泛議論。

此次央行(xing)負責人對(dui)有關存量房貸利率下降(jiang)的表述(shu)，購房者也(ye)普遍期待較高。記者今日(ri)聯系了多(duo)家銀(yin)行(xing)，均(jun)表示目前暫未接(jie)到通知。

專家表示，降低(di)存量房貸利(li)率，會(hui)降低(di)銀行(xing)的資(zi)產收(shou)益率，可(ke)能會(hui)讓銀行(xing)短(duan)期承受更大的息差壓力。但從另一方面講(jiang)，降低(di)存量房貸利(li)率可(ke)能會(hui)留(liu)住一批(pi)本(ben)想提前還款的客(ke)戶(hu)，長期看有助于減(jian)少(shao)客(ke)戶(hu)流失(shi)，降低(di)利(li)潤損失(shi)。

央行：鼓勵銀行與借款人協商變更合同

或新發放貸款置換存量貸款

7月14日，在(zai)(zai)國務院新(xin)聞辦舉(ju)行(xing)(xing)(xing)的2023年上半年金融統計數據(ju)情況(kuang)新(xin)聞發布會上，中國人民銀(yin)行(xing)(xing)(xing)貨幣政策司司長鄒(zou)瀾(lan)表示，上半年，房(fang)地產(chan)市(shi)場總體呈(cheng)現企穩態(tai)勢，隨著前期積(ji)累的購房(fang)需求(qiu)在(zai)(zai)一(yi)季度較(jiao)快釋(shi)放，疊加季節性因素(su)影響，4月以來，房(fang)地產(chan)市(shi)場逐步進入(ru)常(chang)態(tai)化運行(xing)(xing)(xing)，房(fang)地產(chan)市(shi)場情況(kuang)在(zai)(zai)房(fang)地產(chan)信貸(dai)數據(ju)上也(ye)有所(suo)反(fan)映。

鄒瀾指出，房地產開(kai)發貸(dai)(dai)款主要是(shi)用(yong)于房地產項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)施工(gong)建設，通(tong)常是(shi)在開(kai)工(gong)時發放，竣工(gong)時回收，余(yu)額主要取(qu)決于同(tong)期(qi)商品房的(de)(de)(de)在建規模(mo)。過去，開(kai)發商根據項目(mu)(mu)銷售進(jin)度，用(yong)預售資金提前償還開(kai)發貸(dai)(dai)款的(de)(de)(de)情(qing)況較為(wei)普遍。去年以來(lai)，因為(wei)非(fei)金融負(fu)債收緊，開(kai)發貸(dai)(dai)款需求明(ming)顯增(zeng)加(jia)，商業銀行開(kai)發貸(dai)(dai)款投放力度加(jia)大，今年上半年累(lei)計(ji)新(xin)增(zeng)4200多億(yi)元，同(tong)比多增(zeng)約2000億(yi)元，促進(jin)了開(kai)發商加(jia)快項目(mu)(mu)施工(gong)建設，有利于保(bao)障項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)交(jiao)付。

鄒瀾表示，個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

各地銀行：暫未收到通知

目前按照合同約定情況執行

今日，記(ji)者也聯系了全國多(duo)座(zuo)城市當地銀(yin)行(xing)，工作人員(yuan)多(duo)表(biao)示(shi)暫未收(shou)到通知，目前(qian)(qian)按(an)照合(he)同約定情(qing)況執行(xing)。從咨詢的情(qing)況來看(kan)，目前(qian)(qian)多(duo)家銀(yin)行(xing)處(chu)于觀望狀態，有股份行(xing)人士稱目前(qian)(qian)都(dou)還在等通知。

記者咨詢上海(hai)多家銀行(xing)網點(dian)了解到，自上月(yue)20號LPR調降10個(ge)基點(dian)后，個(ge)人商業住房貸(dai)款利率(lv)也隨之(zhi)下調10個(ge)基點(dian)，目(mu)前執行(xing)的利率(lv)水(shui)平是首套4.55%，二套5.25%。而(er)對(dui)于(yu)存量房貸(dai)利率(lv)是否(fou)會調降，銀行(xing)網點(dian)層面(mian)暫無動作。

深圳(zhen)地(di)區一股份(fen)行個貸(dai)經理表示，目前還未(wei)收(shou)到通知(zhi)，目前還是按照合(he)同約定利(li)率。

海南海口市(shi)一股份行工作(zuo)人員表(biao)示，如果房貸(dai)利率(lv)和LPR掛鉤(gou)，銀(yin)行系統會自動調整，不需(xu)要操作(zuo)。廣(guang)州市(shi)中國銀(yin)行一支行個貸(dai)經理(li)表(biao)示，目前(qian)沒(mei)有接(jie)到通(tong)知，“暫時(shi)合(he)同約(yue)定多少就是(shi)多少，目前(qian)存量客戶肯定是(shi)看(kan)合(he)同。”

類似地(di)，記(ji)者咨(zi)詢(xun)杭州、南京等地(di)的(de)銀行網(wang)點關于(yu)存量房貸(dai)利率是(shi)否(fou)會調(diao)降(jiang)，得到(dao)的(de)回(hui)應普遍是(shi)“目前沒有(you)收到(dao)通知”。

工商銀行南(nan)京某(mou)支行工作(zuo)人員表示(shi)，“采取浮動(dong)利率(lv)的房貸，每年在(zai)您的放款月(yue)LPR會自(zi)動(dong)調整(zheng)，但當時確定的利率(lv)加點數是不會變(bian)的。”

建(jian)設銀(yin)(yin)行杭州(zhou)某支行工(gong)作(zuo)人員表(biao)示，“在客(ke)戶簽(qian)訂的借款合同(tong)上(shang)會(hui)有(you)(you)規定，個(ge)人住房貸款利率(lv)每(mei)年調整一(yi)次(ci)。目前(qian)暫時沒有(you)(you)接到更改利率(lv)的通(tong)知(zhi)，如果有(you)(you)這樣的情況(kuang)，銀(yin)(yin)行都會(hui)通(tong)知(zhi)到客(ke)戶的。”

業內：對于銀行而言并非全然不利

但實際執行層面仍有一定難度

按揭貸(dai)(dai)款利率(lv)(lv)一般采取(qu)LPR加點(dian)的(de)方式進行定(ding)價。LPR下調后，在(zai)合(he)同約定(ding)的(de)重定(ding)價日，房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)就執行新的(de)LPR利率(lv)(lv)。但問題是前一階(jie)段的(de)加點(dian)部(bu)(bu)分利率(lv)(lv)比較高(gao)。高(gao)位(wei)房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)即使(shi)執行了新的(de)LPR，也(ye)會(hui)因(yin)為加點(dian)部(bu)(bu)分未(wei)調整而(er)高(gao)于(yu)現階(jie)段新的(de)房貸(dai)(dai)利率(lv)(lv)。

有券(quan)商計(ji)算，以100萬元(yuan)房貸額(e)、30年還款(kuan)期、等額(e)本息(xi)還款(kuan)方式為例，消費者在(zai)5.95%的房貸利率(lv)高點貸款(kuan)，利息(xi)總(zong)額(e)約114萬；而以最新5年期LPR4.2%利率(lv)貸款(kuan)，利息(xi)總(zong)額(e)約76萬。

根據央行披露的數據，上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%。與之相較，存量利率明顯較高。

對商業銀(yin)行(xing)來講，在利率降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)背景下，居民提前歸還高利率的貸(dai)款(kuan)，被視為資產配置的理(li)性選擇，這也(ye)使得(de)銀(yin)行(xing)上(shang)(shang)半年(nian)房貸(dai)的提前還款(kuan)壓力也(ye)有所上(shang)(shang)升。另一方(fang)面而(er)言，如選擇降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)存量房貸(dai)利率，在凈息差不斷降(jiang)(jiang)(jiang)低(di)的背景下，無疑會增大經(jing)營壓力。

由(you)此來看，市場關注的熱點在(zai)于，在(zai)行(xing)(xing)業整(zheng)體(ti)息差(cha)承(cheng)壓的背景(jing)下(xia)，商(shang)業銀行(xing)(xing)是(shi)否有(you)動力下(xia)調存量房貸利率？記(ji)者(zhe)在(zai)采訪中了解到，此舉對于銀行(xing)(xing)而言并(bing)非全(quan)然(ran)不利，但在(zai)實際執行(xing)(xing)層面仍有(you)一定難(nan)度。

融360數字科技研究院李萬賦接受記者采訪時表示，根據目前銀行信貸經理的普遍反饋來看，暫未接到相關政策調整通知。從目前的官方表述來看，按照“市場化原則”，“銀行和借款人自主協商變更方式”，這主要是為銀行緩解提前還款的壓力提供的一條可行性路徑。降低存量房貸利率，會降低銀行的資產收益率，可能會讓銀行短期承受更大的息差壓力。但從另一方面講，降低存量房貸利率可能會留住一批本想提前還款的客戶，長期看有助于減少客戶流失，降低利潤損失。

“從(cong)銀(yin)行(xing)(xing)方(fang)面(mian)講，房貸資產(chan)屬于(yu)優(you)質(zhi)資產(chan)，銀(yin)行(xing)(xing)主動(dong)下調存量房貸利率的(de)動(dong)力不(bu)足(zu)。如果正式政(zheng)策出(chu)臺后(hou)，出(chu)于(yu)社會責任，或者(zhe)為了留(liu)住有意(yi)愿提前還款客戶，部分銀(yin)行(xing)(xing)可能會提供存量合同轉(zhuan)換方(fang)式，但是大概率要從(cong)總行(xing)(xing)層面(mian)出(chu)臺不(bu)同城市調整的(de)具(ju)體方(fang)案，用戶的(de)申(shen)請條件、執行(xing)(xing)流(liu)程和具(ju)體方(fang)式等(deng)都尚待(dai)明確(que)，和借款人逐個協商(shang)也將面(mian)臨著巨(ju)大的(de)工(gong)作量。”李(li)萬(wan)賦說道。

無論是存(cun)量(liang)利率(lv)下調，還是“提前還貸”，對銀行(xing)(xing)(xing)來講(jiang)均會造(zao)成(cheng)一定(ding)的(de)經(jing)營壓力，尤(you)其是個人住(zhu)房貸款占比(bi)較高的(de)銀行(xing)(xing)(xing)。且涉及商業銀行(xing)(xing)(xing)的(de)多項指標(biao)，以(yi)確保(bao)風險可控，需要進行(xing)(xing)(xing)全面的(de)評估和把握。開源(yuan)證券(quan)研報表示(shi)，此次央行(xing)(xing)(xing)表態后(hou)，落地(di)情況需關注銀行(xing)(xing)(xing)意愿和操(cao)作難(nan)度。

財(cai)經(jing)評(ping)論員張(zhang)雪峰(feng)對(dui)記(ji)者也指出，存量(liang)房貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)的調(diao)(diao)(diao)整，實際(ji)操作起來可(ke)能(neng)會有一定的難度。首先，存量(liang)房貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)的具體調(diao)(diao)(diao)整涉及商業(ye)銀行(xing)(xing)與大量(liang)借款(kuan)人之間的協商和(he)合同變(bian)更，需(xu)要考慮到(dao)各方的利(li)(li)(li)益和(he)權益，同時要遵守相關(guan)的法(fa)律法(fa)規和(he)合同約定。此外，因(yin)為存量(liang)房貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)下調(diao)(diao)(diao)涉及到(dao)商業(ye)銀行(xing)(xing)的利(li)(li)(li)潤、風險和(he)資金(jin)成本(ben)等因(yin)素(su)，需(xu)要進行(xing)(xing)全面的評(ping)估和(he)把(ba)握，確(que)保金(jin)融(rong)風險可(ke)控。

“盡管(guan)央(yang)行鼓勵存量房貸利率下調，但具體(ti)的(de)調整(zheng)規模(mo)和力度可能會根據實(shi)際情況和市場需求(qiu)進行靈活調整(zheng)。考慮(lv)到(dao)不同地(di)區和市場的(de)差異，實(shi)際操作可能會因地(di)區、貸款期限和借(jie)款人的(de)不同而有所區別。”張雪峰表示。

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