每經記者｜李蕾    每經編輯(ji)｜趙云     

近期已有全(quan)面反彈(dan)跡象的(de)公募(mu)REITs市場，上(shang)周繼續呈(cheng)上(shang)升趨勢。

根(gen)據(ju)(ju)Wind數據(ju)(ju)，上(shang)周(zhou)全市場已上(shang)市的(de)(de)28只產品(pin)中(zhong)，環比上(shang)漲的(de)(de)共有(you)19只、占到(dao)了總數的(de)(de)近七(qi)成，延續反彈趨勢。其中(zhong)嘉實京東倉儲基礎設(she)施REIT、國金中(zhong)國鐵建高速REIT、中(zhong)金廈(sha)門安(an)居REIT領漲，漲跌(die)幅分(fen)別達到(dao)3.34%、2.59%、2.08%。相(xiang)比之下(xia)(xia)，上(shang)周(zhou)僅有(you)8只產品(pin)在二級(ji)市場的(de)(de)表現環比下(xia)(xia)跌(die)，華夏(xia)杭州和達高科產園REIT、博(bo)時招(zhao)商蛇口產業園REIT、華夏(xia)中(zhong)國交(jiao)建高速REIT領跌(die)，漲跌(die)幅分(fen)別為-1.52%、-1.26%、-1.11%。

《每(mei)日經濟(ji)(ji)新聞》記者注意到，行(xing)業層面，近(jin)期又有上市公司(si)擬發(fa)(fa)(fa)布保租房(fang)REITs產(chan)品(pin)(pin)。上海(hai)城投控股官微近(jin)日發(fa)(fa)(fa)布消息稱，為進一步推動租賃住宅業務的可(ke)持續發(fa)(fa)(fa)展，旗下租賃房(fang)品(pin)(pin)牌“城投寬庭”正在(zai)加快實施資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化，計劃年內發(fa)(fa)(fa)行(xing)上海(hai)市國(guo)資(zi)首單保租房(fang)公募REITs產(chan)品(pin)(pin)。另一家上市公司(si)招商公路(lu)也公告，擬以亳阜(fu)高速(su)(su)（濟(ji)(ji)廣高速(su)(su)安(an)徽省亳州至阜(fu)陽段(duan)）的高速(su)(su)公路(lu)特許經營(ying)權和對(dui)應高速(su)(su)公路(lu)資(zi)產(chan)作(zuo)為底(di)層資(zi)產(chan)，開展公開募集基礎設施證(zheng)券(quan)投資(zi)基金申報發(fa)(fa)(fa)行(xing)工作(zuo)。

平(ping)安證券在(zai)近期的(de)研報中指出，2023年以來，缺乏(fa)增量(liang)資(zi)金+估值不便宜+部分主(zhu)(zhu)體底層資(zi)產(chan)基本(ben)面不及(ji)預期，此外部分個券的(de)解禁增加拋壓、擴募規(gui)則下(xia)存在(zai)一(yi)定的(de)估值博(bo)弈空間(jian)（換倉拉低(di)持倉成本(ben)），種種其他因素的(de)疊加下(xia)，上半年公募REITs市場(chang)加速(su)下(xia)跌。向后看，REITs市場(chang)的(de)增量(liang)資(zi)金的(de)限(xian)制主(zhu)(zhu)要在(zai)于規(gui)模和入賬方(fang)式(shi)，仍有優(you)化空間(jian)；關于信息(xi)披(pi)露(lu)的(de)深度和規(gui)范性還(huan)有待(dai)進(jin)一(yi)步(bu)加強和壓實。

二級市場表現繼續上行，但總體成交活躍度下降

在前一(yi)周公(gong)募(mu)REITs強勢反(fan)彈的(de)(de)情況下(xia)，上(shang)周公(gong)募(mu)REITs在二(er)級市場的(de)(de)表現(xian)延續了這一(yi)趨勢。

已上市的(de)(de)(de)28只(zhi)(zhi)產品中，環比上漲的(de)(de)(de)達到19只(zhi)(zhi)、占總數的(de)(de)(de)近(jin)七(qi)成。其(qi)中嘉(jia)實(shi)京東(dong)倉儲基礎設(she)施REIT、國金中國鐵建高(gao)速REIT、中金廈門安居REIT領漲，漲跌幅分(fen)別達到3.34%、2.59%、2.08%，此外漲幅超過(guo)1%的(de)(de)(de)還有6只(zhi)(zhi)。

相比之下，上周價(jia)格環(huan)比下跌的只有8只，并且大部分(fen)跌幅(fu)都在1%以(yi)內。其(qi)中，華夏杭州和達高(gao)科(ke)產園REIT、博時招(zhao)商蛇口(kou)產業園REIT、華夏中國交建高(gao)速REIT領跌，漲跌幅(fu)分(fen)別為(wei)-1.52%、-1.26%、-1.11%。

但從流動性來看(kan)，上(shang)周REITs總體成(cheng)交(jiao)(jiao)活躍(yue)度是下降的。總成(cheng)交(jiao)(jiao)額3.28億元(yuan)，環比上(shang)周下降15.6%，產權和經營權成(cheng)交(jiao)(jiao)額分(fen)別為(wei)2.02和1.26億元(yuan)，環比上(shang)周分(fen)別變(bian)化了-18.3%和-10.8%。

細分(fen)來看，園區(qu)基(ji)礎設(she)施(shi)(shi)、能源(yuan)基(ji)礎設(she)施(shi)(shi)、倉(cang)儲物流、保(bao)障性租賃住房(fang)、生態環保(bao)、交通基(ji)礎設(she)施(shi)(shi)類REITs上(shang)周(zhou)的總成(cheng)交額分(fen)別為(wei)0.99、0.45、0.3、0.58、0.27和0.68億(yi)元，環比(bi)分(fen)別變化了(le)-21.1%、-19.3%、-39.1%、7.6%、-15.7%、-3.8%。其中成(cheng)交額最大(da)的是園區(qu)基(ji)礎設(she)施(shi)(shi)REITs，占比(bi)達30.3%。

平安證券在近(jin)日的研報中指出，今年以來(lai)被(bei)投(tou)資(zi)者(zhe)討(tao)論較多的問題主要(yao)是REITs的投(tou)資(zi)者(zhe)行(xing)為同質(zhi)化(hua)、市場缺乏增量資(zi)金、基本面不及預期(qi)(qi)(qi)等問題，而隨著各(ge)類監管政策未來(lai)進一步完善，這(zhe)些存在的短期(qi)(qi)(qi)和(he)長期(qi)(qi)(qi)問題逐(zhu)漸被(bei)解決，是市場發展的應(ying)有之義。

就在8月2日，上(shang)交所組織召(zhao)開產業園和(he)倉儲物(wu)流REITs座談會(hui)，聽取已上(shang)市(shi)(shi)參(can)與機構意見(jian)(jian)建(jian)議并就持續推進REITs市(shi)(shi)場(chang)生態建(jian)設、完(wan)善信(xin)息披露機制(zhi)等提出工(gong)作建(jian)議，可見(jian)(jian)短期REITs市(shi)(shi)場(chang)進一步完(wan)善的(de)思路方向也比(bi)較明確，主(zhu)要集中在生態市(shi)(shi)場(chang)建(jian)設和(he)信(xin)批方面。“向后看(kan)，REITs市(shi)(shi)場(chang)的(de)增量(liang)資(zi)金(jin)的(de)限制(zhi)主(zhu)要在于規模和(he)入(ru)賬方式(shi)，仍有優化空間；關于信(xin)息披露的(de)深度和(he)規范性還有待進一步加強和(he)壓實。”

上市公司積極行動，有公司擬發布保租房REITs產品

近期多項(xiang)公募REITs利好政策發布，上市公司也在積(ji)極(ji)行動。

上市(shi)公司上海城投(tou)控股(gu)官微8月8日發(fa)布(bu)消息稱，旗下租賃房(fang)品牌“城投(tou)寬庭(ting)(ting)”自2019年8月發(fa)布(bu)以來，已在上海布(bu)局了(le)三大區域(yu)、七(qi)大社區，落實(shi)租賃房(fang)源約15800套，總建(jian)筑面積約88萬平方米。為進(jin)一(yi)步(bu)推動(dong)租賃住宅業務的可持續(xu)發(fa)展，城投(tou)寬庭(ting)(ting)也正在加快實(shi)施資產(chan)證(zheng)券化，計劃(hua)年內發(fa)行(xing)上海市(shi)國資首單保(bao)租房(fang)公募REITs產(chan)品。

縱(zong)觀全市(shi)(shi)場，目(mu)前共有4只保租房(fang)REITs產品，上市(shi)(shi)以來都獲得(de)了(le)正(zheng)收益(yi)。其(qi)中(zhong)表現最好的華夏(xia)北京保障(zhang)房(fang)REIT自去年(nian)8月底(di)上市(shi)(shi)至今，二(er)級市(shi)(shi)場交(jiao)易價(jia)格上漲了(le)12.56%，在(zai)全市(shi)(shi)場28只已上市(shi)(shi)產品中(zhong)排在(zai)第11位。

有專業(ye)人(ren)士指(zhi)出，7月(yue)份國務(wu)院辦公廳和發(fa)(fa)改(gai)委同(tong)步(bu)發(fa)(fa)了(le)兩個文件，第(di)一是明確提出要加(jia)快建設保障性租賃住房(fang)業(ye)務(wu)，第(di)二是把保租房(fang)納入(ru)公募REITs試點范圍。在這個政策引導下，行業(ye)重(zhong)新進入(ru)了(le)良(liang)性發(fa)(fa)展(zhan)的新階(jie)段。

除此之外，另一家上市公司招商公路也(ye)在8月12日發(fa)布(bu)了關(guan)于以亳阜高速為基(ji)礎設施資(zi)產開展公募REITs申報發(fa)行工作暨關(guan)聯交易的公告。

公(gong)(gong)告(gao)顯(xian)示，招商公(gong)(gong)路(lu)擬以全資(zi)子(zi)公(gong)(gong)司亳(bo)阜高(gao)速(su)所持(chi)有(you)的亳(bo)阜高(gao)速(su)公(gong)(gong)路(lu)特許(xu)經營(ying)權和對(dui)應高(gao)速(su)公(gong)(gong)路(lu)資(zi)產(chan)開(kai)展公(gong)(gong)開(kai)募集(ji)基(ji)礎設(she)施(shi)公(gong)(gong)募REITs的申(shen)報發(fa)行工(gong)作。參考資(zi)產(chan)評估結果，擬定募集(ji)規(gui)模約40億元(yuan)。另(ling)外，根據(ju)政(zheng)策要(yao)求，招商公(gong)(gong)路(lu)擬參與認購本次基(ji)礎設(she)施(shi)公(gong)(gong)募REITs基(ji)金份額戰略配售比例不低于20%。

封面圖片來源：視(shi)覺中國-VCG41184154345