每經評論員 薛暉

一(yi)年一(yi)度的“中報季(ji)”已經進入(ru)到密集(ji)發布期(qi)。與房地產公(gong)司的財報“沒有最慘只(zhi)有更(geng)慘”不(bu)同的是，部分巨虧(kui)物業企業扭虧(kui)為(wei)盈(ying)，開始提振投資者信心。

這是個(ge)好兆頭！表(biao)明物業(ye)(ye)股(gu)正在筑底(di)，信心(xin)亦在積聚。以去(qu)年出現(xian)大幅(fu)虧損的(de)融創服務(wu)為(wei)例。中報(bao)顯(xian)示，公(gong)司擁有(you)人應占利(li)潤(run)已從(cong)去(qu)年同期的(de)虧損7.51億轉(zhuan)為(wei)盈利(li)3.4億。至于母公(gong)司未(wei)爆雷的(de)物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)，中報(bao)數據(ju)更加健康。如已披(pi)露中報(bao)的(de)中海(hai)物業(ye)(ye)和越秀服務(wu)，營(ying)收和毛(mao)利(li)均有(you)兩位數的(de)增幅(fu)。

物業股(gu)(gu)(gu)之所以引人關注，部(bu)分原因(yin)是受地產(chan)股(gu)(gu)(gu)牽連，股(gu)(gu)(gu)價出現了“過(guo)山(shan)車”式的暴跌。自去(qu)年以來(lai)，物業股(gu)(gu)(gu)隨地產(chan)股(gu)(gu)(gu)一樣進入(ru)下行曲(qu)線。今年上半年，股(gu)(gu)(gu)價又普遍跌去(qu)四成，平均(jun)PE僅13倍左右，而2021年則一度超過(guo)40倍。

從2022年中報(bao)開始，上市(shi)物(wu)業(ye)企業(ye)虧損已成普遍情(qing)況。而(er)虧損的主因是“應收賬款”大幅減值。個(ge)中原因，主要是作為母公司(si)的地產公司(si)因資金(jin)緊張(zhang)，未按期償(chang)付(fu)物(wu)業(ye)公司(si)相關服務費用(yong)甚(shen)至直接從物(wu)業(ye)公司(si)抽調現金(jin)。受此影響(xiang)，物(wu)業(ye)股(gu)也像(xiang)地產股(gu)一樣，變得“不安(an)全”。

其(qi)實，物業管理原本是一個(ge)穩(wen)健增(zeng)長(chang)的(de)行(xing)業。其(qi)與房(fang)地產開發不同，有(you)穩(wen)定的(de)現金流。營收(shou)可以隨著管理面積穩(wen)步增(zeng)長(chang)。理論上，正常經(jing)營的(de)物業企業不應該出現突然的(de)大幅虧損。而去年中報(bao)和年報(bao)的(de)“哀鴻遍野”，大多是受地產母(mu)公司(si)托累。

于是(shi)，今年物業企業半年報(bao)的(de)成色，既(ji)反映出物業企業的(de)經營(ying)能(neng)力(li)，也間接折射出母公司(si)的(de)經濟壓力(li)減輕和風險隔絕能(neng)力(li)增強。尤其是(shi)后者，正是(shi)投資者所關心(xin)的(de)。

實際上，自(zi)去(qu)年(nian)上市物(wu)業企業頻(pin)頻(pin)曝(pu)出大(da)幅虧損以(yi)來。監管層就開始調查原因，并重申財務紀律，糾正違規行為。此(ci)后，隨著“防火墻(qiang)”的(de)(de)建立，情況(kuang)有所改(gai)觀。因此(ci)，今年(nian)半(ban)年(nian)報亦(yi)將成為“整改(gai)”效果的(de)(de)一(yi)次驗收。尤(you)其(qi)是此(ci)前因母公(gong)司爆雷(lei)而(er)一(yi)度(du)停牌的(de)(de)物(wu)業企業，其(qi)半(ban)年(nian)報更引(yin)人關(guan)注。如融創服務、恒大(da)物(wu)業、旭輝永升服務、彩生活、奧園健(jian)康等。

目(mu)前看(kan)來，這(zhe)種期(qi)待是較(jiao)(jiao)樂(le)觀(guan)的(de)。仍以(yi)融創服(fu)務中報為例(li)。其扭虧(kui)為盈的(de)一個重(zhong)要原(yuan)因是，“關聯方(fang)貿易(yi)應收款總額較(jiao)(jiao)2022年(nian)12月31日(ri)減少約1.31億元；關聯方(fang)貿易(yi)應收款項(xiang)計提的(de)減值撥備較(jiao)(jiao)2022年(nian)底(di)撥回約0.56億元”。也(ye)就(jiu)是說，“防(fang)火墻”起作用了。

投(tou)資者(zhe)期(qi)待(dai)一份提振信心的(de)中(zhong)報。除了檢(jian)驗(yan)“防火(huo)墻”的(de)效果，還因(yin)為投(tou)資者(zhe)對(dui)物業行業有更多(duo)期(qi)待(dai)的(de)理由。

首先，在(zai)經歷一輪“上市潮”和(he)“兼(jian)并(bing)潮”之后(hou)。頭(tou)部上市物業企業擴張(zhang)更(geng)加(jia)理性。此前因(yin)盲目擴張(zhang)收購(gou)引發的壞賬會因(yin)此減少(shao)。從(cong)已(yi)(yi)披露的頭(tou)部物業企業中報看，收并(bing)購(gou)增(zeng)速已(yi)(yi)減緩。表明(ming)行業發展更(geng)加(jia)穩健(jian)。

其(qi)次，隨著信息(xi)科(ke)技(ji)等新技(ji)術的(de)(de)應(ying)用，物業(ye)(ye)管理的(de)(de)效率(lv)得以提升。即公(gong)司在面(mian)積和服務(wu)內(nei)容增長的(de)(de)同(tong)時(shi)，勞動力卻在減少。以中海物業(ye)(ye)中報(bao)為(wei)例(li)，在管面(mian)積增長了(le)(le)13%，營收同(tong)比增長23%的(de)(de)情(qing)況下，雇員卻減少了(le)(le)5000余人。同(tong)樣，許(xu)多物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)通過人臉識別、除草機(ji)和清潔(jie)機(ji)器人的(de)(de)大規模(mo)使用，成(cheng)功降低(di)了(le)(le)人力成(cheng)本。

其(qi)三，物(wu)管的(de)“高質量發(fa)展(zhan)(zhan)”頗(po)具想象空(kong)間。頭(tou)部物(wu)企(qi)的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)已(yi)不(bu)限于(yu)住宅管理(li)，而早已(yi)向(xiang)公共社區、商業、園區發(fa)展(zhan)(zhan)。服(fu)(fu)務(wu)(wu)內(nei)容也不(bu)再是保(bao)潔、保(bao)安、保(bao)綠（綠化）、保(bao)修等基礎服(fu)(fu)務(wu)(wu)，而是開展(zhan)(zhan)了家(jia)裝、家(jia)政、養(yang)老、團(tuan)餐(can)、智慧泊車等增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)。也就是說，既便物(wu)業費(fei)不(bu)漲，物(wu)企(qi)的(de)收入項目也會增長。這就是高質量發(fa)展(zhan)(zhan)。

綜上所述(shu)，物管正在成為(wei)一(yi)(yi)(yi)個朝陽產業。而(er)長遠來講，該(gai)產業將成為(wei)一(yi)(yi)(yi)個新的(de)(de)藍海和(he)(he)投(tou)資(zi)風口。而(er)這一(yi)(yi)(yi)切的(de)(de)前提，就(jiu)是要進(jin)一(yi)(yi)(yi)步厘(li)清和(he)(he)關聯公(gong)司的(de)(de)風險，健全防火墻，嚴守財務紀(ji)律(lv)。而(er)這一(yi)(yi)(yi)切的(de)(de)證明，就(jiu)需要上市公(gong)司拿出一(yi)(yi)(yi)份健康發展(zhan)的(de)(de)中報(bao)。