每經(jing)編輯｜孫志成    

8月30日(ri)，深圳(zhen)(zhen)住建局、央行(xing)深圳(zhen)(zhen)市分(fen)行(xing)和國(guo)家金融監(jian)督管(guan)理(li)總(zong)局深圳(zhen)(zhen)監(jian)管(guan)局發布關于優(you)化深圳(zhen)(zhen)市個(ge)人住房貸款中住房套數認定標準的通(tong)知(zhi)。

通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

就在30日早晨，廣州市人民政府辦(ban)公廳發布(bu)《關于優化我(wo)市個人住房(fang)貸款(kuan)中住房(fang)套數認定標(biao)準的通知(zhi)》。其(qi)中提到，居(ju)民家(jia)庭（包(bao)括借款(kuan)人、配(pei)偶(ou)及未成年子女）申(shen)請貸款(kuan)購(gou)(gou)買商(shang)品住房(fang)時，家(jia)庭成員在當地名下無(wu)成套住房(fang)的，不論是否(fou)已利用貸款(kuan)購(gou)(gou)買過(guo)住房(fang)，銀(yin)行(xing)業金融機(ji)構均按首套住房(fang)執(zhi)行(xing)住房(fang)信貸政策(ce)。

8月25日，住(zhu)房城鄉建設部、中(zhong)國人民銀行、金融監管總(zong)局聯合印發了《關(guan)于優化個人住(zhu)房貸(dai)(dai)款中(zhong)住(zhu)房套數認(ren)定(ding)標準的通(tong)知》（下稱(cheng)《通(tong)知》），推(tui)動(dong)落實購買首套房貸(dai)(dai)款“認(ren)房不(bu)用認(ren)貸(dai)(dai)”政策(ce)措施。

《通(tong)知》明確，居民家(jia)庭(ting)（包括借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)人、配偶及(ji)未成年子女）申(shen)請貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)時(shi)，家(jia)庭(ting)成員(yuan)在當(dang)地名(ming)下無成套住(zhu)(zhu)房(fang)的，不論(lun)是否已利用貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)購買過住(zhu)(zhu)房(fang)，銀(yin)行(xing)業金融(rong)機構均按首套住(zhu)(zhu)房(fang)執行(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)政(zheng)(zheng)策。此(ci)項(xiang)政(zheng)(zheng)策作為政(zheng)(zheng)策工具，納入“一城一策”工具箱(xiang)，供城市自主選用。

據住房城鄉(xiang)建設(she)部(bu)有關負責(ze)同志(zhi)介紹，此項(xiang)政策將(jiang)使(shi)更多購房人(ren)能夠享受首套房貸款的(de)首付比例和(he)利率優(you)惠，有助(zhu)于(yu)降低居民購房成本，更好滿足(zu)剛性和(he)改(gai)善(shan)性住房需求。

“認(ren)房(fang)(fang)”或“認(ren)貸”，是銀行(xing)在(zai)發放(fang)個人住房(fang)(fang)貸款時，評判首套房(fang)(fang)、二(er)套房(fang)(fang)等住房(fang)(fang)套數的依(yi)據。

其中“認房又認貸”最為嚴格。一般是指，有過個人(ren)住房(fang)貸款記錄，再(zai)購(gou)房(fang)時即使名下無房(fang)或貸款已還清，也(ye)會被(bei)認定為二套(tao)房(fang)，適用于二套房的首付比例、房貸利率等標準。

對有“賣一(yi)買(mai)一(yi)”的置換需求的購房(fang)者來說，若執行“認(ren)房(fang)又(you)認(ren)貸”，則即使已經還清了(le)購房(fang)貸款(kuan)，但因(yin)為有貸款(kuan)記錄的存在(zai)，再次置換時仍被認(ren)定為購買(mai)第二套住房(fang)，從而執行更高比例的首付標(biao)準以及(ji)房(fang)貸利率。

據(ju)中國新聞周刊(kan)，據(ju)易居研究院梳理，在“認(ren)房(fang)又認(ren)貸”條件下，北京、上海(hai)、廣州、深圳(zhen)普(pu)通住宅(zhai)二套(tao)(tao)房(fang)首付比例分別為(wei)80%、70%、70%、70%，比首套(tao)(tao)首付高(gao)出(chu)40%~45%，房(fang)貸利(li)率差最高(gao)達(da)到(dao)了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

據(ju)深(shen)圳商報，易居中國旗下CRIC研究不(bu)完全(quan)統計顯示(shi)，2022年以來，全(quan)國至少有65城(cheng)(cheng)優化了(le)(le)認(ren)(ren)房認(ren)(ren)貸(dai)政策，但北上廣(guang)(guang)深(shen)等14個核心城(cheng)(cheng)市(shi)仍(reng)在執行(xing)較(jiao)為嚴(yan)格的(de)“認(ren)(ren)房又認(ren)(ren)貸(dai)”政策，如今，廣(guang)(guang)州，深(shen)圳已經加入了(le)(le)“認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸(dai)”的(de)隊伍(wu)。

樂有家營銷總裁(cai)孟凡振表示，“認房不認貸”比較貼合實際的(de)市場需求，切中(zhong)了目前剛需及(ji)改善的(de)痛點，可(ke)以滿足更(geng)多合理的(de)改善居住需求。在(zai)當前供需關系(xi)發生(sheng)重大變(bian)化的(de)背景下(xia)，該(gai)優化政策可(ke)以進一(yi)步起(qi)到穩定預期(qi)的(de)積極作(zuo)用，但并不會帶來(lai)房價明顯(xian)反彈。

易居研究院(yuan)研究總監嚴躍進則提到，深圳、廣州當前出(chu)臺(tai)這個政策，其實(shi)信號意義非常強，也就(jiu)是說(shuo)，四個一線城市都(dou)會(hui)出(chu)臺(tai)政策。我(wo)們認為，8月底前，四個一線城市都(dou)有可能出(chu)臺(tai)這樣一系列政策。

值得注意的是(shi)，在換房方面，相關部門也推出(chu)政策(ce)減免個人(ren)稅(shui)費。

據悉，為繼續支持居民改善住房(fang)條件，財政部、稅(shui)務總局、住房(fang)城鄉建設部日(ri)前(qian)發(fa)布公(gong)告稱，自(zi)2024年1月1日(ri)至2025年12月31日(ri)，對(dui)出(chu)售自(zi)有住房(fang)并在(zai)(zai)現住房(fang)出(chu)售后1年內在(zai)(zai)市場重新購買住房(fang)的納稅(shui)人，對(dui)其出(chu)售現住房(fang)已繳納的個人所得稅(shui)予以退稅(shui)優(you)惠。

編輯|孫志成?蓋源源

校對|段煉

封面圖片來源(yuan)：每(mei)經(jing)記者(zhe)?孔澤思(si) 攝

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