每經AI快(kuai)訊，中國銀河12月07日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

回顧2023：銷(xiao)售去化承壓(ya)。銷(xiao)售整體改善(shan)(shan)低于預期(qi)，核(he)心城(cheng)市銷(xiao)售面積(ji)占(zhan)比提(ti)高，期(qi)現(xian)結構背離，二手成交有(you)(you)所改善(shan)(shan)；庫(ku)存(cun)仍處高位(wei)，去化周期(qi)有(you)(you)待下降；開工(gong)疲軟，竣工(gong)增長，投資結構有(you)(you)變；拿地(di)向(xiang)核(he)心集(ji)中，土地(di)市場表(biao)現(xian)較弱。

展(zhan)望(wang)2024：政(zheng)策有(you)望(wang)持(chi)續(xu)寬松(song)，銷售(shou)面(mian)(mian)積同(tong)(tong)比微(wei)(wei)降(jiang)。目(mu)前市場具有(you)銷售(shou)下(xia)(xia)滑、庫存(cun)上行(xing)、開工下(xia)(xia)滑、竣(jun)工領先(xian)的特點。考慮到居民(min)杠桿水(shui)平、城(cheng)鎮化率(lv)等因素，我們(men)認為銷售(shou)總(zong)體規模的支(zhi)撐需(xu)(xu)(xu)要1）以時間(jian)(jian)換空間(jian)(jian)——房貸利(li)率(lv)處(chu)于下(xia)(xia)行(xing)通道，降(jiang)低購房成本消(xiao)化庫存(cun)；2）以空間(jian)(jian)換空間(jian)(jian)——核心(xin)區域強者恒強吸(xi)引住房需(xu)(xu)(xu)求(qiu)；政(zheng)策上持(chi)續(xu)放松(song)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)側、供給側給予房企相應的支(zhi)持(chi)。有(you)別于市房地產滬(hu)深(shen)300場的悲觀預(yu)(yu)期，我們(men)預(yu)(yu)測2024年銷售(shou)面(mian)(mian)積同(tong)(tong)比微(wei)(wei)降(jiang)0.18%，中(zhong)性預(yu)(yu)期下(xia)(xia)投(tou)資同(tong)(tong)比下(xia)(xia)滑3.97%，新開工和施工面(mian)(mian)積同(tong)(tong)比下(xia)(xia)降(jiang)4.24%、8.92%；2030年前我國住房總(zong)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)有(you)望(wang)維持(chi)在(zai)10億方(fang)左右。

增量地(di)(di)(di)產：周期下行(xing)階(jie)段(duan)房(fang)企(qi)(qi)降(jiang)(jiang)杠桿縮表，拿地(di)(di)(di)審慎。目前(qian)樓市處(chu)于信用寬松階(jie)段(duan)即需求(qiu)側降(jiang)(jiang)首(shou)付(fu)比例房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)下行(xing)、供(gong)給側降(jiang)(jiang)融資門檻、降(jiang)(jiang)融資利(li)率(lv)的階(jie)段(duan)，居民消費(fei)尚未拐頭、行(xing)業投(tou)資意愿(yuan)出(chu)現分化。未來，1）房(fang)企(qi)(qi)頭部效應(ying)凸顯(xian)；2）按(an)照拿地(di)(di)(di)推盤節奏推算，行(xing)業整體結算毛利(li)率(lv)依然(ran)處(chu)于筑底階(jie)段(duan)，房(fang)企(qi)(qi)間盈利(li)能力或將分化；3）強運營將成為房(fang)企(qi)(qi)發展的關鍵。商品房(fang)開發之(zhi)外的保障(zhang)房(fang)、代建(jian)有望助力房(fang)地(di)(di)(di)產發展向新模式轉型。

存量地產：商業地產：消費(fei)復蘇(su)尚待中(zhong)低端(duan)(duan)向(xiang)高端(duan)(duan)傳導，核(he)心城市(shi)消費(fei)有(you)望(wang)表(biao)現(xian)韌性，必(bi)選消費(fei)或(huo)將表(biao)現(xian)穩定，布局核(he)心城市(shi)的(de)(de)線下體驗式業態零售物(wu)業有(you)望(wang)率先復蘇(su)。2）在宏觀經濟(ji)復蘇(su)的(de)(de)前(qian)提下，REITs整體有(you)望(wang)實現(xian)良好的(de)(de)經營表(biao)現(xian)。3）隨(sui)著房地產開(kai)發(fa)業務(wu)集中(zhong)度提升，伴隨(sui)著竣工高峰，物(wu)管公司在管規模集中(zhong)度有(you)望(wang)相對應的(de)(de)提升。

投資建(jian)議：展望2024年，房(fang)開業(ye)(ye)務端房(fang)貸利率有(you)望處于下行通道，購房(fang)首付比例維持(chi)低位，核(he)心區域強者恒強。我(wo)們認(ren)為頭部房(fang)企展現(xian)優(you)(you)秀的(de)運營管理(li)能(neng)力具有(you)資金(jin)(jin)優(you)(you)勢，市占率有(you)望進一步抬升，供給端政策(ce)持(chi)續放松或對部分房(fang)企產(chan)生(sheng)較(jiao)大邊際影響。我(wo)們看好(hao)：萬(wan)科A、招商蛇口、保利發(fa)展、濱(bin)江集團(tuan)(tuan)、龍湖集團(tuan)(tuan)、金(jin)(jin)地(di)集團(tuan)(tuan)；建(jian)議關注(zhu)：1）優(you)(you)質(zhi)開發(fa)：綠(lv)城中國(guo)、華潤(run)置地(di)、中國(guo)海外發(fa)展；2）優(you)(you)質(zhi)物(wu)管：華潤(run)萬(wan)象生(sheng)活、中海物(wu)業(ye)(ye)；3）優(you)(you)質(zhi)商業(ye)(ye)：大悅城、恒隆地(di)產(chan)；4）代建(jian)龍頭：綠(lv)城管理(li)控(kong)股；5）中介龍頭：貝殼-W。

風(feng)險(xian)提示：宏觀經濟不(bu)(bu)及(ji)預(yu)(yu)期的(de)風(feng)險(xian)、房(fang)(fang)價大幅波(bo)動的(de)風(feng)險(xian)、人口不(bu)(bu)及(ji)預(yu)(yu)期的(de)風(feng)險(xian)、政策實施不(bu)(bu)及(ji)預(yu)(yu)期的(de)風(feng)險(xian)、房(fang)(fang)屋銷售不(bu)(bu)及(ji)預(yu)(yu)期的(de)風(feng)險(xian)等。

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(記者 王曉波)

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