每經(jing)AI快訊，中國銀河01月25日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事件：1月24日央行與(yu)金(jin)融監管(guan)總局聯合印發(fa)《關(guan)于做好(hao)經(jing)營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)款管(guan)理的(de)(de)(de)通(tong)知》，細化商業(ye)(ye)(ye)銀行經(jing)營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)款業(ye)(ye)(ye)務管(guan)理口(kou)徑(jing)、限額、額度、用(yong)途等(deng)要求(qiu)，明確2024年(nian)底前(qian)，對規范經(jing)營(ying)、發(fa)展前(qian)景(jing)良好(hao)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)，全國性(xing)(xing)商業(ye)(ye)(ye)銀行在風險可(ke)(ke)控、商業(ye)(ye)(ye)可(ke)(ke)持續基(ji)礎上(shang)，除發(fa)放經(jing)營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)款用(yong)于與(yu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)本身相關(guan)的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)性(xing)(xing)資金(jin)需求(qiu)、置換建設購置物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)形(xing)成(cheng)的(de)(de)(de)貸(dai)款和(he)股東借(jie)款等(deng)外，還(huan)可(ke)(ke)發(fa)放經(jing)營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)款用(yong)于償(chang)還(huan)房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)及其集團控股公司（含并(bing)表子公司）存量房(fang)地(di)產領域的(de)(de)(de)相關(guan)貸(dai)款和(he)公開市場債券。

細(xi)化(hua)經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)(dai)發(fa)放(fang)用(yong)途(tu)：2024年1月24日(ri)，央行和金融監管總局聯合印發(fa)《關(guan)于(yu)(yu)做好經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)管理的通(tong)知》。通(tong)知主(zhu)要包(bao)含(han)如下方面的要求(qiu)1）管理口徑上(shang)，明(ming)(ming)確(que)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)型房(fang)地產(chan)包(bao)括(kuo)但不(bu)(bu)限(xian)于(yu)(yu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)綜合體(ti)、購物(wu)(wu)中心、商(shang)(shang)務中心、寫字樓(lou)、酒店、文旅地產(chan)項目(mu)等，不(bu)(bu)包(bao)括(kuo)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)、租賃住(zhu)房(fang)等。2）限(xian)額上(shang)，經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)(dai)額度原則上(shang)不(bu)(bu)超(chao)過承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)評(ping)估價值的70%。3）期(qi)限(xian)上(shang)，一般不(bu)(bu)超(chao)過10年，最長(chang)不(bu)(bu)得超(chao)過15年，且貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)到(dao)期(qi)日(ri)應早于(yu)(yu)承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)產(chan)權(quan)證到(dao)期(qi)日(ri)至少5年。4）用(yong)途(tu)上(shang)，明(ming)(ming)確(que)包(bao)含(han)如下三(san)類：i.承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)經(jing)(jing)(jing)營期(qi)間本(ben)身的經(jing)(jing)(jing)營性(xing)資金需求(qiu)、ii.置(zhi)換借款(kuan)(kuan)人為建設(she)或購置(zhi)承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)形成的貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和股(gu)東借款(kuan)(kuan)等，不(bu)(bu)得用(yong)于(yu)(yu)購地、新建項目(mu)或其(qi)他限(xian)制性(xing)領(ling)域、iii.2024年底前，對(dui)規(gui)范經(jing)(jing)(jing)營、發(fa)展前景良好的房(fang)企(qi)，全(quan)國性(xing)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)銀行在風險可(ke)控、商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)可(ke)持續基礎上(shang)，還(huan)可(ke)發(fa)放(fang)用(yong)于(yu)(yu)償還(huan)房(fang)企(qi)及其(qi)控股(gu)公司（含(han)并表子公司）存量房(fang)地產(chan)領(ling)域的相關(guan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和公開市場債(zhai)券的經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)貸(dai)(dai)。

經(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業(ye)規模(mo)(mo)(mo)可觀(guan)：存量(liang)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)領域(yu)的(de)(de)(de)相(xiang)關貸款(kuan)和公開市(shi)場債券被劃入經(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業(ye)貸的(de)(de)(de)用途，經(jing)(jing)營性(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)有(you)望(wang)得到(dao)(dao)盤活，或(huo)將(jiang)有(you)效改善房(fang)(fang)企(qi)資(zi)金流動性(xing)。近年(nian)來，經(jing)(jing)營性(xing)業(ye)務憑借較穩定的(de)(de)(de)現(xian)金流等特點獲得房(fang)(fang)企(qi)青睞。考慮到(dao)(dao)入賬準則(ze)不同，我們整理了部分H股(gu)頭部房(fang)(fang)企(qi)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)性(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)規模(mo)(mo)(mo)占比(bi)(bi)，截至(zhi)2023年(nian)6月30日，中國海(hai)外發展、華(hua)潤置地(di)、龍(long)湖(hu)集團的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)性(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)占總資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)比(bi)(bi)例分別(bie)為21.14%、21.01%、24.86%。經(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業(ye)規模(mo)(mo)(mo)占比(bi)(bi)可觀(guan)。

投資(zi)建議(yi)：央(yang)行和(he)金(jin)(jin)融監管總局聯合(he)印發(fa)(fa)《關(guan)于做(zuo)好(hao)經(jing)營性(xing)物業(ye)(ye)(ye)(ye)貸(dai)款管理的(de)(de)通(tong)知》，明確提到“2024年底(di)前，對(dui)規范經(jing)營、發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)前景良好(hao)的(de)(de)房(fang)(fang)企可(ke)發(fa)(fa)放用于償還房(fang)(fang)企及其控股(gu)(gu)公(gong)司（含并(bing)表子公(gong)司）存量房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)領域的(de)(de)相關(guan)貸(dai)款和(he)公(gong)開市場債券(quan)”，表現出政(zheng)策(ce)對(dui)房(fang)(fang)企融資(zi)側的(de)(de)支(zhi)持(chi)(chi)力(li)度加(jia)大(da)，同(tong)時房(fang)(fang)企表內商業(ye)(ye)(ye)(ye)型房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)有望得到盤活(huo)進而改善房(fang)(fang)企流動(dong)性(xing)。近年來部分房(fang)(fang)企逐(zhu)漸加(jia)大(da)對(dui)經(jing)營性(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)務的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)力(li)度，投資(zi)性(xing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)規模(mo)占比(bi)可(ke)觀。我(wo)們認為頭(tou)部房(fang)(fang)企展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)現優(you)秀(xiu)的(de)(de)運營管理能力(li)具有資(zi)金(jin)(jin)優(you)勢，市占率有望進一步抬升(sheng)，供給端政(zheng)策(ce)持(chi)(chi)續放松或(huo)對(dui)部分房(fang)(fang)企產(chan)(chan)生較大(da)邊際(ji)影響。我(wo)們看好(hao)：萬科A、招商蛇口、保(bao)利(li)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)、濱江集團、龍(long)湖集團、金(jin)(jin)地(di)集團、新城控股(gu)(gu)；建議(yi)關(guan)注：1）優(you)質(zhi)開發(fa)(fa)：綠城中國、華(hua)潤置地(di)、中國海外發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)；2）優(you)質(zhi)物管：華(hua)潤萬象生活(huo)、中海物業(ye)(ye)(ye)(ye)；3）優(you)質(zhi)商業(ye)(ye)(ye)(ye)：大(da)悅城、恒隆地(di)產(chan)(chan)；4）代建龍(long)頭(tou)：綠城管理控股(gu)(gu)；5）中介(jie)龍(long)頭(tou)：貝殼-W。

風險(xian)(xian)提示：政策推動不及(ji)(ji)預(yu)期的(de)風險(xian)(xian)、因城施策不及(ji)(ji)預(yu)期的(de)風險(xian)(xian)、宏(hong)觀(guan)經(jing)濟不及(ji)(ji)預(yu)期的(de)風險(xian)(xian)、資金到位(wei)不及(ji)(ji)預(yu)期的(de)風險(xian)(xian)、房價(jia)大幅波動的(de)風險(xian)(xian)。

每經頭(tou)條（nbdtoutiao）——

(記者 蔡鼎)

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