每經記者｜甄(zhen)素靜    每經編輯｜段煉(lian) 陳夢(meng)妤    

8月7日，“深(shen)安居”微信公眾號發布關于收購商(shang)品房用作保(bao)障性住(zhu)房的征集通(tong)告。

通告稱，為積極構建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集(ji)團有限公司所屬企業擬(ni)開展收購商品房用作保障性(xing)住房工作。現向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。

這是第(di)二個開啟(qi)“以購代建”模(mo)式的一線城市。此前(qian)的5月30日，廣州(zhou)增(zeng)城政府公(gong)(gong)告，公(gong)(gong)開征集(ji)(ji)廣州(zhou)（新塘）至汕尾(wei)鐵路項目（新塘段(duan)）符合條件商品(pin)性安置房源(yuan)(yuan)報(bao)名，即(ji)向社會征集(ji)(ji)符合條件的住宅房源(yuan)(yuan)（房企），再(zai)依照相關流程選定安置房源(yuan)(yuan)。

業內人士分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)，此(ci)次深(shen)圳收購庫存房(fang)源的操作(zuo)，其標準(zhun)和其他(ta)城市相似，總(zong)結(jie)起來是樓(lou)棟完整(zheng)性、區位有優勢(shi)、戶型匹配保障房(fang)要求、設(she)施配套(tao)齊全、產證合規。這意味著，一(yi)線城市已經(jing)開啟了“以購代(dai)建”模式，預計京滬后續(xu)也(ye)有望跟(gen)進(jin)。

65平方米以下

優先整棟或整單元未售項目

通告指(zhi)出(chu)，征集范圍包括(kuo)深(shen)圳市（不含深(shen)汕特(te)別合作區(qu)）范圍內商(shang)品(pin)房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整(zheng)(zheng)棟或整(zheng)(zheng)單元未(wei)售、可實現(xian)封閉管理的樓棟項目（房源）。

關于(yu)房源條件，包括位置(zhi)合(he)(he)適，處于(yu)交(jiao)(jiao)通便(bian)利、配套(tao)(tao)設施(shi)(shi)較為齊全的(de)區位，貼近(jin)區域(yu)發展(zhan)核心片區，具備(bei)產業基(ji)礎、發展(zhan)優(you)勢；戶(hu)(hu)型(xing)面積合(he)(he)適，原則上項(xiang)目(mu)(mu)（房源）主力戶(hu)(hu)型(xing)面積應滿足深圳(zhen)保(bao)障性住(zhu)房戶(hu)(hu)型(xing)、面積（65平方(fang)米以下(xia)）要求(qiu)；生活(huo)便(bian)利，周(zhou)邊交(jiao)(jiao)通便(bian)利，臨近(jin)地(di)鐵口(kou)、公交(jiao)(jiao)站(zhan)，具備(bei)基(ji)礎設施(shi)(shi)、生活(huo)配套(tao)(tao)相對完善等宜居條件；手續(xu)齊全，擬收(shou)購項(xiang)目(mu)(mu)須(xu)四證齊全，保(bao)證項(xiang)目(mu)(mu)的(de)合(he)(he)法合(he)(he)規(gui)性，滿足金融機構的(de)貸款要求(qiu)。

征(zheng)集期限為自通告發布之日起至2024年10月31日。

官方下場(chang)收儲背后，是深(shen)圳新房市場(chang)較高的庫存壓力和較長的去化周期，以(yi)及(ji)交易活(huo)躍度不及(ji)預期。

深圳房地產信(xin)息平臺數據(ju)顯(xian)示，截至7月底，深圳一手住宅可(ke)售套(tao)(tao)數為48974套(tao)(tao)。參考樂有家數據(ju)，截至2024年(nian)上(shang)半年(nian)，全(quan)市(shi)新(xin)房庫存面積為516萬平方(fang)米，去化周期24.8個月。

廣(guang)東省住房政策(ce)(ce)研究中心(xin)首(shou)席研究員李宇嘉(jia)在(zai)接受(shou)《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前全國已有超過100個城(cheng)市響(xiang)應國家(jia)關(guan)于存量盤活與增量優化的政策(ce)(ce)，這(zhe)是自上而(er)下(xia)貫徹執行的體現。

不過，他也指出了政策實施過程中可能面臨的挑戰。首先，符合政府收購標準的保障性住房可能并不充足，新房大多數為大面積戶型，小面積戶型零散不成棟。其次，政府(fu)提出的收購價格(ge)相對(dui)較(jiao)低，可能(neng)會影響開發商的出售意愿。

李宇嘉提到，收購價格(ge)是一(yi)個(ge)關鍵問(wen)題，可能會低于同(tong)區商品房價格(ge)的五折。這樣的價格對于資金鏈緊張、面臨保交樓壓力的開發商來說，可能是一個吸引點。但同時，只有那些符合政府籌建保障房規定，面積、配套和區位都有優勢的項目，才可能以較低價格被收購。

專家：京滬后續有望跟進

上海(hai)易居房地(di)產研究院副院長嚴(yan)躍(yue)進表示，深(shen)(shen)圳(zhen)開啟了(le)“以(yi)購代(dai)建(jian)(jian)”模式，而此前(qian)廣州(zhou)的做法還是(shi)帶有(you)一定(ding)特殊性(xing)的，因為是(shi)特定(ding)項目下的“以(yi)購代(dai)建(jian)(jian)”。但深(shen)(shen)圳(zhen)是(shi)針(zhen)對全市開展(zhan)的，示范(fan)效應更強，更具有(you)信號意義。深(shen)(shen)圳(zhen)操作(zuo)也意味著，一線城市已經開啟了(le)“以(yi)購代(dai)建(jian)(jian)”模式，預(yu)計京滬(hu)后續也有(you)望跟(gen)進。

嚴躍(yue)進認為(wei)，一(yi)線城市(shi)(shi)開展此(ci)類(lei)工作具有更大優勢，因為(wei)保障房的市(shi)(shi)場(chang)消(xiao)化能(neng)力很(hen)強。另外，一(yi)線城市(shi)(shi)資金狀(zhuang)況也不(bu)錯，后(hou)續若是積極爭取3000億元“以購(gou)代建”資金，那么此(ci)類(lei)收購(gou)的節奏會加快。

中原地(di)產(chan)首席(xi)分析師張大偉表示，國家隊收房這個政策(ce)在(zai)推進(jin)過程(cheng)中，大家非常關心的主(zhu)要(yao)原因(yin)是(shi)其(qi)可(ke)以(yi)直接改變(bian)當下(xia)市(shi)(shi)場供需結構。當下(xia)樓市(shi)(shi)最大的問(wen)題是(shi)庫(ku)存(cun)(cun)問(wen)題，想要(yao)去庫(ku)存(cun)(cun)，要(yao)么(me)依(yi)賴(lai)個人購房，要(yao)么(me)依(yi)賴(lai)機構購房。

“現(xian)在(zai)看，推動(dong)個人購(gou)房的政策(ce)(ce)已經出(chu)了(le)(le)很多(duo)，但整體效果并不完全樂觀。”張(zhang)大(da)偉強調，所以(yi)政府推動(dong)直(zhi)接收購(gou)，收購(gou)存量住(zhu)房用來作為保障房，政策(ce)(ce)本(ben)身(shen)可以(yi)說是非常好地解決(jue)了(le)(le)當下市場的一些難題。

“但(dan)這個(ge)政策最大的(de)難(nan)點其(qi)實是資金來源，這決定了到(dao)底影響多大。”張大偉分析認為，以深圳的收購條件來看，要求主力戶型65平方米以下，在深圳匹配難度或較高，所以這個政策的實際影響應該不會大。

李宇嘉也表達了同(tong)樣(yang)看法(fa)，他認為(wei)，由于符合(he)條件(jian)的項目(mu)較少，且開發商出售意愿(yuan)不高(gao)，這一政(zheng)(zheng)策(ce)對房價的影響有限(xian)。他還強調，收購政(zheng)(zheng)策(ce)的前提是保證資金(jin)平(ping)衡，以確保政(zheng)(zheng)策(ce)的可持續(xu)性(xing)和有效(xiao)性(xing)。

記者|甄素靜(jing)

編輯|段煉 陳夢妤 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|王月龍

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