每經記者｜陳榮浩(hao)    每經編輯｜金冥羽(yu) 陳夢妤(yu)    

南寧(ning)玖悅府小區內部(bu)道路(lu)旁(pang)雜草叢(cong)生 受訪者供(gong)圖

這段時間，廣西南寧玖(jiu)悅府因為(wei)“業(ye)主與物業(ye)互訴”鬧得沸(fei)沸(fei)揚揚。

據(ju)南(nan)寧(ning)房天下數據(ju)，該樓(lou)盤銷售均(jun)價約(yue)8000元/平方(fang)米，套均(jun)總價為(wei)75萬元～105萬元，2022年(nian)12月陸續交(jiao)付。

雖然(ran)項目已交房兩(liang)年多(duo)，但有(you)業主(zhu)反饋小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)存在(zai)諸多(duo)問題，如小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)圍墻仍用鐵皮代替、地(di)(di)下(xia)車(che)庫未交付、地(di)(di)下(xia)停車(che)場多(duo)處(chu)漏水等(deng)。

“小區本身基礎設備(bei)就(jiu)差，2.8元/平方米(mi)·月的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)費遠超周(zhou)邊同類小區，部分業(ye)(ye)主與物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司（注：廣東龍(long)光集團(tuan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理有(you)限公司南寧分公司）協商降價無果(guo)后，采取(qu)了(le)拒交物(wu)(wu)業(ye)(ye)費的(de)措施。”9月6日，業(ye)(ye)主陳先生通過微信告(gao)訴《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者。

業主向(xiang)每(mei)經記(ji)者(zhe)出示的《民事起(qi)訴狀》顯示，今年3月就有業主因拒交物(wu)業費(fei)被物(wu)業公司起(qi)訴，到今年7月底，更是(shi)有超20名業主被告上(shang)法庭。

業主與物業“互訴”

“收(shou)房時(shi)開發商（南寧市(shi)駿(jun)(jun)榮房地產(chan)開發有限公司，以(yi)下簡(jian)稱駿(jun)(jun)榮公司）說圍墻是臨(lin)時(shi)圍擋，結果(guo)兩(liang)年過去還是鐵(tie)皮，地下車庫更是到現在都還沒交付。”陳先生的(de)話道出了小區部分業主的(de)不滿。

這場(chang)糾紛的(de)(de)核心是2.8元/平方米·月的(de)(de)物(wu)業費。

根據業主們(men)的說法(fa)，玖悅府收費高于周邊多個小區，服務水(shui)準卻大打(da)折(zhe)扣，認為質價(jia)不符。

業(ye)主們向每經記(ji)者提供的照片顯示，小(xiao)區存在圍墻仍用(yong)鐵皮代替(ti)、地下(xia)車(che)庫未(wei)交付、地下(xia)電(dian)動(dong)車(che)停放處多(duo)處漏水(shui)等(deng)問題。

小區圍欄仍用鐵皮代(dai)替(ti)

 

小區車庫漏水 

更讓業主們無法(fa)(fa)接受(shou)的(de)是，2022年(nian)12月收房時，開發商(shang)與物(wu)業公司隱瞞了房屋未通過消防驗收和五方驗收（建設單位(wei)、勘察單位(wei)、設計(ji)單位(wei)、施工單位(wei)、監理單位(wei)共同參與的(de)法(fa)(fa)定驗收）的(de)事實，直至(zhi)2023年(nian)3月驗收才通過。

雙(shuang)方矛盾爆發(fa)的節點在今(jin)年7月。

業(ye)主們集體發函要求(qiu)調(diao)低(di)物業(ye)費(fei)，但最終雙方(fang)協商未(wei)果，超20戶(hu)業(ye)主收到了法院傳票。

每(mei)經記者(zhe)獲取的《民(min)事(shi)起訴狀》顯示(shi)，多數業主涉及(ji)的物業費金額在2000元(yuan)~6000元(yuan)，包含(han)拖欠的物業管(guan)理費以及(ji)違約(yue)金。

不過業主也隨即向物(wu)業提起(qi)了(le)反訴，要求撤(che)銷前期物(wu)業服(fu)務(wu)合同并(bing)退還每戶1000元物(wu)業費，理由是簽訂合同時存在欺詐行為。

業主收到民事起訴狀

 

 

業主反訴物業

“上(shang)個月(yue)法院開(kai)庭審理，業主的反訴(su)和(he)應訴(su)一(yi)并進行(xing)，開(kai)庭后業主陸續提交了一(yi)些證據，但目前還沒有新進展。”陳先(xian)生告(gao)訴(su)每經記者。

9月7日(ri)、8日(ri)，每(mei)經記(ji)者多次聯系項目物(wu)業方(fang)面尋求采訪，接聽電話的工作(zuo)人員留下了記(ji)者的聯系方(fang)式(shi)，并(bing)表示會向(xiang)上反饋，但截(jie)至發稿仍未獲得答復。

另據《南國早(zao)報》，物業(ye)方面對于業(ye)主提到(dao)的基(ji)礎設施不到(dao)位、要求降物業(ye)費等，也表達了自己的苦衷和委屈。

據工作人(ren)員(yuan)透露，他們(men)已就圍墻(qiang)建(jian)設提交方案，但(dan)因開發商(shang)資金問題擱置；地下車庫(ku)漏水等(deng)硬件問題多次協(xie)調(diao)開發商(shang)無果。而物業因為墊付(fu)水費(fei)和公(gong)攤電費(fei)快撐(cheng)不住(zhu)了(le)(le)，而降費(fei)申(shen)(shen)請跟上級公(gong)司申(shen)(shen)請了(le)(le)但(dan)沒有(you)(you)回音，目前只能按現有(you)(you)標準收費(fei)。

無法解決此問題？

每經(jing)記者獲(huo)取的一(yi)份南寧市邕(yong)寧區住房和城鄉(xiang)建設局(ju)回復顯示(shi)：

“目前監(jian)管賬戶(hu)資(zi)(zi)金已全(quan)部用于(yu)支付該項(xiang)(xiang)目農民工工資(zi)(zi)；南寧龍光玖悅(yue)府項(xiang)(xiang)目因與銀行存(cun)在經濟糾紛(fen)，資(zi)(zi)不抵債，當(dang)前涉及(ji)未售樓棟已被銀行查封凍結；因該項(xiang)(xiang)目目前已無(wu)資(zi)(zi)金來源，小區圍墻及(ji)內部未建(jian)道路建(jian)設問(wen)題(ti)，開發商明確答(da)復目前無(wu)法解決此問(wen)題(ti)。”

天眼查數據(ju)顯示，駿榮公司(si)持股99%的大(da)股東為(wei)南寧市龍光房地產開發(fa)有限公司(si)，為(wei)龍光控股的關聯公司(si)，而龍光控股2022年3月出現流動性危機，目前仍在化債過(guo)程中。

面對這樣(yang)的現(xian)狀(zhuang)，業(ye)主可以要求(qiu)降物業(ye)費嗎？

9月7日下午(wu)，北京金訴(su)律師(shi)事務(wu)(wu)(wu)所主任律師(shi)王玉臣向每經記者分析稱，物業(ye)費和(he)服務(wu)(wu)(wu)質量(liang)之間存在直接的(de)法律關系，業(ye)主可以以服務(wu)(wu)(wu)質量(liang)不符合約定主張減免或(huo)整改，但(dan)需證明物業(ye)公司構(gou)成(cheng)(cheng)相應違約。小區(qu)圍墻、地(di)下車庫未交付屬于開發商(shang)責任，并非物業(ye)的(de)義(yi)務(wu)(wu)(wu)。但(dan)是，類(lei)似地(di)下電動(dong)車停放處漏(lou)水通常(chang)屬于物業(ye)維修范圍，物業(ye)未修則構(gou)成(cheng)(cheng)服務(wu)(wu)(wu)瑕(xia)疵(ci)或(huo)服務(wu)(wu)(wu)問題。

“不過，是否可(ke)以主張減(jian)免(mian)費(fei)用(yong)要(yao)看(kan)具(ju)體情況，通常如(ru)果(guo)只是小瑕疵，法院往往不會支持。如(ru)果(guo)業(ye)(ye)主想主張減(jian)免(mian)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)，需(xu)要(yao)進行(xing)長(chang)期全(quan)面(mian)的(de)取(qu)證(zheng)，務必緊扣物(wu)業(ye)(ye)服務方案，比如(ru)保潔、綠化、安防等全(quan)方位取(qu)證(zheng)。而且，必須做長(chang)期的(de)取(qu)證(zheng)。”王玉臣說。

王玉(yu)臣(chen)還提到(dao)，從法律層面來說，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)與(yu)物業(ye)(ye)公司是兩(liang)個相對(dui)獨立的法律關系，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)承(cheng)擔(dan)房(fang)屋及配套(tao)設施的質量交付義務(wu)，依據是《商(shang)品房(fang)買賣合同(tong)》。而物業(ye)(ye)負責按(an)照《前期物業(ye)(ye)服務(wu)合同(tong)》提供服務(wu)（包括協(xie)調(diao)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)解(jie)決配套(tao)問題）。物業(ye)(ye)未盡協(xie)調(diao)義務(wu)需(xu)視情況(kuang)承(cheng)擔(dan)違(wei)約責任，但(dan)業(ye)(ye)主不能以(yi)此拒交物業(ye)(ye)費(fei)，物業(ye)(ye)費(fei)并非開(kai)發(fa)(fa)商(shang)交付義務(wu)的對(dui)價。

另(ling)據“龍光(guang)寶”小程(cheng)序(xu)，龍光(guang)股份在南寧的(de)在售產品有(you)近10個(ge)，包括龍光(guang)世紀、龍光(guang)國際、玖瓏府、玖云著等樓盤。

記者|陳榮浩

編輯|金冥羽 陳夢妤 杜恒峰

校對|董興生

封面圖片來源：受訪者供圖

｜每日經濟新聞  nbdnews  原創文章｜

 

未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用