每(mei)經編輯｜李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

2017年(nian)，全國樓市(shi)(shi)交(jiao)易量在(zai)一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)出現下(xia)滑的情(qing)況(kuang)(kuang)下(xia)能(neng)夠再創歷(li)史(shi)新高，600多(duo)個(ge)三四線城(cheng)市(shi)(shi)異軍突起作出了最(zui)大(da)的貢獻，其占全國樓市(shi)(shi)的比重從2016年(nian)的60%上(shang)升到67.4%。從這個(ge)角度上(shang)說，2017年(nian)可謂(wei)三四線城(cheng)市(shi)(shi)的“樓市(shi)(shi)年(nian)”，當筆者去年(nian)春節期間(jian)回到老家（西北(bei)某三線城(cheng)市(shi)(shi)）之時，親眼見識了返鄉置(zhi)業空前的盛況(kuang)(kuang)。

2018年，由于(yu)棚改貨幣化比例有所下降、國家嚴格限制居民加杠桿等因素的影響，加上需求部分(fen)透支、租(zu)賃(lin)分(fen)流，業內普遍不是特別(bie)看好三(san)四線(xian)樓市(shi)(shi)。在熱點樓市(shi)(shi)調控“不放松”的背(bei)景下，假(jia)如三(san)四線(xian)樓市(shi)(shi)也(ye)出現下滑，2018年全國樓市(shi)(shi)將(jiang)明顯(xian)回調。

對(dui)于三(san)四線城市來(lai)(lai)說(shuo)，由于帶著一(yi)年積蓄的(de)人口大規模返(fan)鄉(xiang)，春(chun)節(jie)無疑(yi)成為(wei)本地(di)樓市的(de)一(yi)個(ge)重要契機。今年春(chun)節(jie)，盡(jin)管筆者并未返(fan)鄉(xiang)，但從與(yu)父(fu)母親朋的(de)交(jiao)流以及(ji)朋友圈(quan)所反映的(de)情(qing)況來(lai)(lai)看，三(san)四線樓市返(fan)鄉(xiang)置(zhi)業(ye)潮并未迅(xun)速退(tui)去。

過(guo)去，每當筆者(zhe)問(wen)起(qi)故鄉的(de)大(da)變化，親朋經常談起(qi)的(de)是誰(shui)(shui)(shui)家小孩考上大(da)學(xue)、誰(shui)(shui)(shui)家在(zai)外做生意賺了(le)錢等(deng)等(deng)，但現在(zai)談得最多(duo)的(de)往往是誰(shui)(shui)(shui)家在(zai)“市里(li)”買了(le)房子。

過去(qu)，農(nong)村(cun)(cun)人賺了錢，常常是在(zai)(zai)村(cun)(cun)里起(qi)(qi)上3層樓的(de)房子，再購(gou)(gou)置耐用消費(fei)(fei)品比如皮卡(ka)汽車等，這(zhe)是彰顯生(sheng)活水平(ping)的(de)配置，很少人到城(cheng)(cheng)(cheng)里買(mai)房。近些(xie)年，隨著道路(lu)、有線、通訊(xun)和物流等網絡將(jiang)城(cheng)(cheng)(cheng)鄉(xiang)高效地連(lian)在(zai)(zai)一起(qi)(qi)，農(nong)村(cun)(cun)居(ju)民(min)進城(cheng)(cheng)(cheng)看病也(ye)能獲得“新農(nong)合(he)”、“新農(nong)保”的(de)支持，作為消費(fei)(fei)升級(ji)的(de)進城(cheng)(cheng)(cheng)購(gou)(gou)房，也(ye)開始(shi)迅速崛起(qi)(qi)。到大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)周(zhou)邊的(de)三四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或者在(zai)(zai)老家的(de)三四(si)(si)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)購(gou)(gou)房，就成(cheng)了一種選擇。

春節(jie)前(qian)，安居(ju)客發(fa)布的(de)(de)《2017~2018返(fan)鄉置業(ye)(ye)報(bao)告(gao)》顯示(shi)，59%的(de)(de)大(da)城(cheng)市(shi)受訪人群(qun)有返(fan)鄉置業(ye)(ye)的(de)(de)意(yi)愿。其(qi)中，34%的(de)(de)受訪者是(shi)因在(zai)工作(zuo)城(cheng)市(shi)買(mai)不起房或限購而作(zuo)出(chu)返(fan)鄉置業(ye)(ye)選擇(ze)，33%希(xi)望(wang)改善長輩和孩子的(de)(de)居(ju)住(zhu)條件(jian)，23%希(xi)望(wang)日后回鄉發(fa)展有個落腳點(dian)，只有10%的(de)(de)人是(shi)為自己(ji)手(shou)中的(de)(de)閑錢(qian)找出(chu)路，也就(jiu)是(shi)投(tou)資。

這(zhe)(zhe)意味著(zhu)，返鄉(xiang)置(zhi)(zhi)業(ye)的主(zhu)流并非投資需(xu)求，而(er)是(shi)以首套房購(gou)置(zhi)(zhi)為主(zhu)的剛(gang)需(xu)或自(zi)住需(xu)求。2017年(nian)，艾普大(da)數(shu)據與(yu)移(yi)動運營商合作，對購(gou)房人(ren)(ren)(ren)群篩(shai)選(xuan)后發(fa)現，三(san)四線城(cheng)(cheng)(cheng)市買房人(ren)(ren)(ren)群中，54.1%來自(zi)三(san)四線本地人(ren)(ren)(ren)口(kou)，15.7%和(he)(he)28.3%分別來自(zi)一線和(he)(he)二線城(cheng)(cheng)(cheng)市；購(gou)房年(nian)齡主(zhu)要在(zai)(zai)36~45歲、46~55歲兩個階段，占比分別為31.2%和(he)(he)38.5%。這(zhe)(zhe)意味著(zhu)，在(zai)(zai)進城(cheng)(cheng)(cheng)購(gou)房人(ren)(ren)(ren)群中，大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市就(jiu)業(ye)人(ren)(ren)(ren)群返鄉(xiang)是(shi)主(zhu)流，而(er)成(cheng)家生育、父母為城(cheng)(cheng)(cheng)里就(jiu)業(ye)子女(nv)購(gou)房是(shi)主(zhu)要驅動。

安居客(ke)的報告(gao)還顯示，返鄉置(zhi)業人(ren)群(qun)中，一(yi)半以上年(nian)齡超過30歲，單身人(ren)群(qun)的比例僅為(wei)19%。打工一(yi)族中，80%來自(zi)三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)及周邊城(cheng)鎮，但近七成分布在一(yi)、二線城(cheng)市(shi)工作(zuo)。這(zhe)也說明，外來務工人(ren)群(qun)也好(hao)，大城(cheng)市(shi)就(jiu)業人(ren)群(qun)也好(hao)，一(yi)旦(dan)步入結(jie)婚生育(yu)期后(hou)，就(jiu)有了買房并在城(cheng)市(shi)“扎根”的強烈訴求(qiu)。

目前，全國1.7億外出農(nong)民工中，70%集中在(zai)(zai)(zai)前30大城(cheng)市(shi)(shi)，60%的(de)舉(ju)家(jia)(jia)遷(qian)徙，70%的(de)在(zai)(zai)(zai)就(jiu)業(ye)地城(cheng)市(shi)(shi)工作(zuo)2~3年(nian)；大城(cheng)市(shi)(shi)就(jiu)業(ye)人群多為(wei)年(nian)輕群體(ti)的(de)大學生(sheng)。近年(nian)來(lai)，由于大城(cheng)市(shi)(shi)房價上漲造成置業(ye)困(kun)境，在(zai)(zai)(zai)國家(jia)(jia)鼓勵回鄉(xiang)(xiang)創(chuang)業(ye)、鄉(xiang)(xiang)村(cun)振(zhen)興，傳統產(chan)業(ye)從沿海轉向內(nei)地的(de)大背(bei)景下(xia)，借助返鄉(xiang)(xiang)置業(ye)在(zai)(zai)(zai)城(cheng)市(shi)(shi)站(zhan)穩(wen)，或為(wei)下(xia)一步工作(zuo)或退休做準備，這已成為(wei)普遍趨勢。

據國家(jia)統計局(ju)發(fa)布(bu)的(de)(de)《2016年(nian)農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)監測調(diao)查報告》，由于城(cheng)鄉均衡發(fa)展，傳統產業(ye)內遷，國家(jia)加(jia)大(da)(da)扶貧(pin)開發(fa)、轉移支付、基礎設(she)施建(jian)設(she)，而大(da)(da)城(cheng)市日漸成(cheng)為主導產業(ye)的(de)(de)服務業(ye)對大(da)(da)齡農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)就(jiu)業(ye)吸納彈性(xing)較低，農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)越來越傾向在本地就(jiu)業(ye)。2010~2016年(nian)，外出農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)規模增速分(fen)(fen)別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和(he)0.3%，外出農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)占農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)總數(shu)的(de)(de)比例也從2011年(nian)的(de)(de)62.8%下降至2016年(nian)的(de)(de)60.1%。從農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)流入地看(kan)，2016年(nian)東(dong)部(bu)地區(qu)務工(gong)(gong)(gong)的(de)(de)農(nong)(nong)(nong)民(min)(min)工(gong)(gong)(gong)（15960萬(wan)(wan)）比上年(nian)減少48萬(wan)(wan)，而中部(bu)、西部(bu)、東(dong)北則(ze)分(fen)(fen)別增長(chang)147萬(wan)(wan)、275萬(wan)(wan)和(he)45萬(wan)(wan)。

因此(ci)，考慮到農民工(gong)回流(liu)趨(qu)勢，加上其長期適應城(cheng)(cheng)市生活，并有(you)一定積(ji)蓄，這將(jiang)成(cheng)為(wei)三四(si)線樓市維(wei)持熱度的(de)(de)重要(yao)力量。同時，防風險、防樓市大(da)起大(da)落(luo)以及泡沫“軟著陸(lu)”的(de)(de)宏觀主題下，大(da)城(cheng)(cheng)市高房價依(yi)舊(jiu)將(jiang)維(wei)持一段(duan)時間(jian)。基于成(cheng)家(jia)生育、成(cheng)為(wei)有(you)產者、彰顯自己在城(cheng)(cheng)市站(zhan)穩腳跟、防范貨(huo)幣貶(bian)值等多方面的(de)(de)訴(su)求，大(da)城(cheng)(cheng)市就(jiu)業(ye)人群選(xuan)擇(ze)在三四(si)線城(cheng)(cheng)市購房，也(ye)將(jiang)保(bao)持一定規模。

今(jin)年(nian)1月份(fen)，盡管調控政策偏(pian)緊、房貸收緊，但三(san)四(si)線樓(lou)市繼續保持在(zai)高位，三(san)四(si)線項目占比大的龍頭房企業(ye)績更火爆(bao)，或(huo)顯(xian)示(shi)新(xin)一輪返鄉置業(ye)已開啟，預計2月份(fen)的數據(ju)也會比較樂觀。

筆者認為，即(ji)便2018年(nian)三四(si)(si)線(xian)(xian)樓市(shi)(shi)不(bu)再像2017年(nian)那般火(huo)熱，也(ye)仍將維持(chi)高位。更重(zhong)要(yao)的是，三四(si)(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)房價上(shang)漲固(gu)然對返(fan)鄉(xiang)置業有推動，但(dan)(dan)更大(da)的力量(liang)來自于(yu)農民工(gong)、下轄縣鄉(xiang)鎮村居民或(huo)村民、大(da)城(cheng)市(shi)(shi)就業人(ren)群(qun)等(deng)，他(ta)們通過購房分享城(cheng)市(shi)(shi)化紅利、結束漂浮的訴求(qiu)越來越強烈(lie)，這種(zhong)趨勢一(yi)(yi)旦(dan)崛起(qi)將很難阻(zu)擋(dang)，與房價漲跌有一(yi)(yi)定關(guan)系(xi)但(dan)(dan)并不(bu)算特別大(da)。

另外，國家強(qiang)調“租(zu)購并舉”，意在讓新市(shi)(shi)(shi)民（務工(gong)人(ren)員、大(da)學(xue)畢業生）體面(mian)地租(zu)賃，在城(cheng)市(shi)(shi)(shi)穩定下來，但并不(bu)排(pai)斥他們買房的訴(su)求，而是量力而行的“先租(zu)后買”、梯度消費，這也將成(cheng)為三四線樓市(shi)(shi)(shi)健康(kang)發展的保障。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）