2021年下(xia)(xia)半年至(zhi)今，中國房地(di)產市(shi)(shi)場進入新一輪調整周(zhou)期(qi)，共同富裕政策綱領(ling)和(he)房地(di)產去金融化(hua)大趨勢，催生(sheng)新的發展模式。代建(jian)——憑(ping)借輕資(zi)產、抗周(zhou)期(qi)、低負債屬(shu)性，從“無人區”走(zou)向聚光燈下(xia)(xia)。據(ju)不(bu)完全統(tong)計，百強房企(qi)中已有超40家(jia)布局代建(jian)業務，“代建(jian)”一詞更是刷屏多家(jia)上市(shi)(shi)房企(qi)中報(bao)業績會。

△研討會現場

11月11日，由綠城(cheng)管(guan)(guan)理(li)(li)牽頭(tou)舉(ju)辦(ban)的“輕(qing)時(shi)代(dai)——輕(qing)資產(chan)聯(lian)盟研討會”在杭州順(shun)利(li)舉(ju)行(xing)。會議由輕(qing)資產(chan)聯(lian)盟首屆輪(lun)值主席(xi)、綠城(cheng)管(guan)(guan)理(li)(li)執(zhi)行(xing)董事兼CEO李軍(jun)主持，當(dang)代(dai)管(guan)(guan)理(li)(li)、華潤置地等聯(lian)盟成員，萬達、建(jian)發建(jian)管(guan)(guan)、朗(lang)詩(shi)綠色管(guan)(guan)理(li)(li)、路勁地產(chan)、仁恒置地、新城(cheng)建(jian)管(guan)(guan)等代(dai)建(jian)企業(ye)，南(nan)昌建(jian)投、明(ming)源云等產(chan)業(ye)鏈企業(ye)代(dai)表，以及經(jing)濟學者(zhe)和行(xing)業(ye)專家代(dai)表出席(xi)。

△輕(qing)資產聯盟首屆(jie)輪值主席(xi) 綠(lv)城管理執行(xing)董事兼CEO 李軍

趨勢無敵 代建成為房企轉型戰略

作為(wei)研討會首位發(fa)言嘉(jia)賓，億翰智庫宏觀首席研究員張化東博士作《保交付政策下(xia)的代建(jian)機會》專題分享。在他看來(lai)，房地產(chan)行業(ye)(ye)降杠桿趨勢下(xia)，開發(fa)商(shang)開始(shi)向細分行業(ye)(ye)轉型(xing)。未(wei)(wei)來(lai)在房地產(chan)各環(huan)節，將出現獨(du)立(li)的資方、代建(jian)方、物管公(gong)司，甚(shen)至獨(du)立(li)的銷售公(gong)司。代建(jian)作為(wei)行業(ye)(ye)重要細分賽道(dao)，其窗口(kou)期(qi)已經到(dao)來(lai)，未(wei)(wei)來(lai)將有(you)更多“新朋(peng)友”加入(ru)其中。

△億翰智庫宏觀首席研究員張化(hua)東

張(zhang)化東表示，在當(dang)下(xia)保交(jiao)樓(lou)政策下(xia)，AMC進場(chang)及成立紓困基(ji)金(jin)、城投(tou)平(ping)臺托底市場(chang)、租(zu)購(gou)并舉加快住房體系變化等，將給代建(jian)市場(chang)帶來(lai)廣闊(kuo)增量(liang)空間。未來(lai)1-2年(nian)，代建(jian)可能(neng)會(hui)作為(wei)各個企業的戰略性業務，與此同(tong)時，代建(jian)入行(xing)門檻勢必(bi)提高。

對于代建市(shi)場的增量空間，張(zhang)化東按商(shang)品住宅(zhai)11億平方(fang)米來測算，以均價1萬(wan)元為(wei)基礎，在代建滲透率大(da)概60%的假設情況(kuang)下(xia)，預估(gu)年度(du)代建收入規模將達1000多億。

減量高質 輕資產備受資本市場關注

隨后(hou)，中信建(jian)(jian)投(tou)證券執行(xing)總經(jing)理、地產和建(jian)(jian)筑行(xing)業(ye)首(shou)席分(fen)析(xi)師(shi)竺勁作(zuo)《從資本市場(chang)看代建(jian)(jian)》的(de)(de)專題分(fen)享。竺勁指出(chu)，在(zai)經(jing)歷跨越式增長后(hou)，房地產行(xing)業(ye)進入減量(liang)、高質發展期，城市、企業(ye)間的(de)(de)分(fen)化(hua)成為新常態，代建(jian)(jian)企業(ye)的(de)(de)市場(chang)環境面臨新變化(hua)。

△中(zhong)信建(jian)投證券執行總(zong)經理 地產和建(jian)筑行業首席分析師竺勁(jing)

新的發展階段(duan)將(jiang)(jiang)帶來行(xing)業(ye)(ye)模(mo)(mo)(mo)式(shi)和商業(ye)(ye)模(mo)(mo)(mo)式(shi)的重(zhong)(zhong)構。行(xing)業(ye)(ye)模(mo)(mo)(mo)式(shi)將(jiang)(jiang)往租(zu)購并(bing)舉方向發展，商業(ye)(ye)模(mo)(mo)(mo)式(shi)將(jiang)(jiang)以信用(yong)為(wei)先進行(xing)重(zhong)(zhong)構，信用(yong)將(jiang)(jiang)成為(wei)未來房地產企(qi)業(ye)(ye)一個根本性(xing)(xing)的競爭(zheng)優勢。由(you)此，擁(yong)有央國企(qi)性(xing)(xing)質背景、主體信用(yong)高的企(qi)業(ye)(ye)將(jiang)(jiang)在競爭(zheng)中(zhong)搶(qiang)占先機(ji)。

談(tan)及(ji)代(dai)建行業和企(qi)業的發展(zhan)，竺勁認為，對(dui)資本(ben)市場而言，代(dai)建行業具有凈現(xian)金(jin)流入和周期成長股(gu)的本(ben)質屬性，核心關(guan)注代(dai)建企(qi)業的股(gu)東背景、業務拓展(zhan)，及(ji)估值變化。

放眼未來，竺勁(jing)表示，代(dai)建(jian)必將成(cheng)為中國房(fang)地(di)產(chan)新發(fa)展模式中很重(zhong)要的一個賽道，代(dai)建(jian)企業將成(cheng)為房(fang)地(di)產(chan)行業的主(zhu)力(li)軍力(li)量，其中龍頭(tou)企業的先發(fa)優(you)勢將尤為凸顯。

確幸時代 代建行業前景廣闊

在當前宏觀政策及市場環(huan)境(jing)下，與會專家及企業(ye)紛(fen)紛(fen)認為，代建(jian)進入高速發(fa)展的“確幸時代”。

首先(xian)，共同富裕和城市更新，帶來(lai)保障性住房和產業園、市政公(gong)建(jian)等政府端代建(jian)需求增量。

其次，地(di)方城(cheng)投大量(liang)拿地(di)后催(cui)生了更多的(de)商(shang)業(ye)代建(jian)需求。在2022年的(de)無錫(xi)集中(zhong)供(gong)地(di)中(zhong)，還出現(xian)地(di)方城(cheng)投公(gong)司和品(pin)牌(pai)房企組成聯(lian)合體(ti)拿地(di)，后續(xu)由品(pin)牌(pai)房企以(yi)小股(gu)操盤的(de)方式進行代建(jian)的(de)現(xian)象，為(wei)類似項(xiang)目后續(xu)開展提供(gong)范本。

同時，暴雷房企的項目紓困(kun)也為代建提供(gong)了(le)大量業務(wu)來(lai)源(yuan)。在保交樓的背景(jing)下，眾多(duo)涉(she)房涉(she)地(di)不良項目，需要依托代建企業提供(gong)品牌煥新、團隊(dui)優(you)化、供(gong)應鏈重整等專業開發管理服務(wu)，資方代建因此成為行業“新風口”。

百花齊放 代建步入差異化競爭

房地產代建是由(you)有開發(fa)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)委托(tuo)方發(fa)起(qi)，由(you)擁有開發(fa)能力和(he)建設經(jing)驗的(de)(de)(de)受托(tuo)方進行(xing)部分(fen)或全程(cheng)參與融資、設計、開發(fa)、管理(li)及服務，最(zui)終實現(xian)共同盈利(li)的(de)(de)(de)一種商業(ye)模式。而(er)隨著市場變化(hua)和(he)行(xing)業(ye)發(fa)展，代建已經(jing)涌現(xian)出多種商業(ye)模式。

根(gen)據(ju)委(wei)托方類型、合作方式及合作訴求(qiu)，行業普遍將代建劃(hua)分為(wei)政府代建、商業代建、資方代建（又稱資本(ben)代建）三種模(mo)式：

△數據來(lai)源：CRIC整理

面對逐(zhu)漸(jian)擁擠的行業(ye)賽道和(he)日益(yi)激烈的市場(chang)競(jing)爭(zheng)(zheng)，輕資產模式下，各(ge)企業(ye)紛(fen)紛(fen)拿出“殺手锏”，聚焦自身優勢亮點(dian)，走出差異化(hua)競(jing)爭(zheng)(zheng)之路，行業(ye)則逐(zhu)漸(jian)呈現“百(bai)花(hua)齊放(fang)”的姿態(tai)。

對綠城(cheng)管理這類(lei)代建頭部企業而言，依靠先發優(you)勢和龍頭效應(ying)，繼續走規模化發展路(lu)線，深化全國性布局以及多元化的業務結構。

萬達商(shang)管(guan)(guan)則通過(guo)自(zi)身強有(you)力的(de)(de)商(shang)業與運(yun)營能力，成(cheng)為全球規模領先的(de)(de)商(shang)業物(wu)業持(chi)有(you)及(ji)管(guan)(guan)理(li)運(yun)營企業，走出了獨樹一幟的(de)(de)輕資(zi)產發展路徑。

同屬頭部(bu)房(fang)企(qi)的代建(jian)(jian)(jian)板塊，金地(di)管(guan)理、旭輝建(jian)(jian)(jian)管(guan)、建(jian)(jian)(jian)發(fa)建(jian)(jian)(jian)管(guan)，在(zai)政府(fu)代建(jian)(jian)(jian)、商(shang)業(ye)代建(jian)(jian)(jian)領域(yu)快速布局，已在(zai)全國多地(di)布局代建(jian)(jian)(jian)業(ye)務(wu)；而如(ru)中(zhong)原建(jian)(jian)(jian)業(ye)等區域(yu)龍頭房(fang)企(qi)則采取扎根大本營(ying)的模式，深(shen)耕本土(tu)，輻射周(zhou)邊，聚焦優勢。

具有國企央(yang)企性質的(de)華潤(run)置地(di)(di)、招(zhao)商蛇口等(deng)房(fang)企，依靠和政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)合作，更多地(di)(di)承擔政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)保障房(fang)、大型市政(zheng)(zheng)(zheng)場館(guan)及(ji)公建配(pei)套開發及(ji)運營等(deng)項目；中交(jiao)地(di)(di)產與信達地(di)(di)產選擇(ze)以強強聯合的(de)方式(shi)，跑(pao)步進入紓(shu)困類代建項目。

此(ci)外，在(zai)商業模(mo)式(shi)或產品力(li)方面(mian)具有(you)突出特點(dian)的龍(long)湖(hu)、當代、仁恒、朗(lang)(lang)詩、新(xin)城等企業，憑(ping)借自身(shen)品牌及產品打造(zao)能(neng)力(li)，通(tong)過精細化管理(li)(li)和(he)服務(wu)(wu)，也已在(zai)代建賽道(dao)搶占一席之地。龍(long)湖(hu)集團旗下(xia)智(zhi)(zhi)慧營造(zao)品牌龍(long)湖(hu)龍(long)智(zhi)(zhi)造(zao)，依托龍(long)湖(hu)在(zai)TOD、數字(zi)化等方面(mian)積淀(dian)的能(neng)力(li)，提供一站式(shi)服務(wu)(wu)；朗(lang)(lang)詩甚至將(jiang)公司名(ming)更改為“朗(lang)(lang)詩綠(lv)色(se)管理(li)(li)”，重點(dian)發力(li)綠(lv)色(se)科技(ji)住宅領域。

互學互助 行業將持續競合發展

閉門會議(yi)中，建(jian)發建(jian)管、新(xin)(xin)城建(jian)管、朗詩(shi)綠色(se)管理、明(ming)源云、萬達、路(lu)勁地產等代(dai)建(jian)“新(xin)(xin)朋友”及(ji)產業(ye)鏈企(qi)業(ye)上(shang)臺分(fen)享(xiang)交流(liu)。

在當前行業(ye)背景下，各家(jia)企(qi)業(ye)各抒己見(jian)、暢(chang)所(suo)欲(yu)言，就市場環境、行業(ye)機遇(yu)、企(qi)業(ye)競爭、發展痛(tong)點等各方關注的問題進行坦誠(cheng)交(jiao)流，共(gong)商行業(ye)發展，共(gong)話聯盟未來。

盡管行業空間廣闊，但隨著代建“井噴”式發展，作為代建企業的共同家園，輕(qing)資產聯盟(meng)有義務也(ye)有責任組織行業交(jiao)流互助，維護良性競爭秩序，為行業健康發展貢獻力量(liang)。

未來，聯盟將繼續發揮平(ping)臺(tai)(tai)作用，通過組織(zhi)行(xing)(xing)業(ye)內(nei)部學習(xi)與(yu)交流、有序宣(xuan)傳與(yu)發聲(sheng)，推廣行(xing)(xing)業(ye)價值(zhi)，提升行(xing)(xing)業(ye)影響力(li)與(yu)關(guan)注度；并依托各成員比(bi)較(jiao)優勢，進行(xing)(xing)能力(li)互補、形(xing)成協同效應(ying)，搭建(jian)生態平(ping)臺(tai)(tai)，實踐 “共建(jian)、共享、共榮”的新發展。