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12月15日，因僅出(chu)讓6宗地(di)塊且其(qi)中(zhong)(zhong)一宗流拍，廣州(zhou)今年第四批集中(zhong)(zhong)供地(di)很(hen)快以(yi)總成交金(jin)額191.2億(yi)元收官，其(qi)中(zhong)(zhong)保利拿(na)下(xia)的天河一宗地(di)塊樓面價進(jin)入(ru)廣州(zhou)樓面價TOP10行列。

據《每日經濟新聞》記者統計，2022年廣州(zhou)總共(gong)四批次集中供地(di)(di)攬金約1220億(yi)元，有(you)三宗(zong)成交地(di)(di)塊接進入新廣州(zhou)樓(lou)面(mian)價TOP10行列，一宗(zong)地(di)(di)塊以高總價躋(ji)身廣州(zhou)歷史(shi)上宅地(di)(di)成交總價TOP2。同時，中心區天河還有(you)兩宗(zong)地(di)(di)塊都出現流拍。

多位廣州業內人士當(dang)日在(zai)接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采(cai)訪時(shi)表示，從第四(si)批集中(zhong)供(gong)地(di)結果來看，“兜底”很少，基本都是(shi)市場(chang)行(xing)為，趨勢在(zai)理(li)性向(xiang)好，而且拿(na)地(di)企(qi)業中(zhong)也(ye)出現(xian)了民企(qi)。

民企方圓現身拿地，保利刷新樓面價TOP10

在(zai)第四批(pi)集(ji)中供地出讓(rang)中，越秀以底價(jia)拿下番(fan)禺和海珠(zhu)兩(liang)宗地塊(kuai)，其中海珠(zhu)地塊(kuai)要求配建197平方米回(hui)遷安置住(zhu)宅。

另一宗白云(yun)的(de)安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)用(yong)地則由(you)(you)中建(jian)國際以總價(jia)(jia)16.35億元(yuan)拿(na)下(xia)，競安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)回(hui)(hui)購價(jia)(jia)格17100元(yuan)/平方米。由(you)(you)于該(gai)地塊建(jian)成后的(de)安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)將由(you)(you)白云(yun)區政府制(zhi)指定(ding)單位回(hui)(hui)購用(yong)于拆遷(qian)安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)，不愁銷售，房(fang)企本質(zhi)做的(de)是(shi)代(dai)建(jian)業(ye)務，但(dan)這宗地塊卻成為(wei)本次土拍中競爭最激烈的(de)，吸引了三(san)家企業(ye)報名(ming)競拍，共(gong)經歷了9輪報價(jia)(jia)。

廣州第四批集中供地成交情況 來源：卓越評估整理

中指研究院(yuan)土地事(shi)業部負責(ze)人張凱12月15日通過微信向記者分析(xi)指出，在市(shi)場充滿不(bu)確(que)定性的當下，房企更偏(pian)好于投資這類“類代(dai)建(jian)”的無風險、低收(shou)益(yi)的地塊。

天河區的(de)中(zhong)鐵物流園地塊(kuai)是本輪供地中(zhong)拍賣(mai)總價(jia)、樓面價(jia)最(zui)高的(de)地塊(kuai)，最(zui)終以95.8億元被保(bao)利收(shou)入囊中(zhong)，折合樓面價(jia)45915元/平方米，也刷新了(le)廣(guang)州樓面價(jia)TOP10，排在(zai)第八(ba)位。

保(bao)利(li)在(zai)該(gai)地塊附(fu)近還有一(yi)個(ge)在(zai)售新盤項目僑鑫保(bao)利(li)匯景臺，目前在(zai)貝殼平臺的(de)參(can)(can)考均價為(wei)136000元/平方米(mi)，而(er)附(fu)近二(er)手房匯景新城龍熹山今(jin)年10月的(de)參(can)(can)考均價為(wei)89460元/平方米(mi)。

值(zhi)得一提的是，本輪廣州集中(zhong)供地出(chu)(chu)讓中(zhong)出(chu)(chu)現民企(qi)身影。民企(qi)方(fang)圓聯合黃埔(pu)區區屬國企(qi)知識城投資拿下黃埔(pu)區CPPQ-A5-1地塊，成(cheng)交總價為37.9億(yi)元(yuan)，折合樓面(mian)價19207元(yuan)/平方(fang)米。

合富輝(hui)煌(huang)廣(guang)州公司副總經理、廣(guang)州市房(fang)協(xie)專家委(wei)員會委(wei)員梁仲賢12月15日(ri)通(tong)過微信向記(ji)者(zhe)表示，此(ci)前的(de)土拍很多都是有兜底的(de)。但(dan)這(zhe)一次可(ke)以看出(chu)，基(ji)本上是市場行為。這(zhe)也跟市場回暖是相關的(de)，當(dang)然，這(zhe)次政府推出(chu)的(de)這(zhe)幾塊地(di)還是很優(you)質的(de)。

“市場是理(li)性(xing)的(de)(de)，不會像(xiang)2020年(nian)、2021年(nian)那樣存在瘋搶(qiang)的(de)(de)狀態，經過這一輪調控(kong)之(zhi)后，無論是市場的(de)(de)購買氛圍，還是發展商拿地的(de)(de)情緒，相對來說還是理(li)性(xing)的(de)(de)，理(li)性(xing)的(de)(de)市場才可能(neng)長期(qi)發展。同(tong)時也證明，政府(fu)的(de)(de)定價還是非常精準的(de)(de)。”

天河“冰火兩重天”，起拍價53.6億地塊流拍

據合富輝煌統(tong)計，此(ci)次拍地之后，今年(nian)(nian)(nian)廣州的集中(zhong)(zhong)供地出讓也正式結(jie)束。與(yu)去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)對(dui)比，今年(nian)(nian)(nian)的集中(zhong)(zhong)土拍成交(jiao)率有(you)所(suo)提升，但是(shi)總體出讓面積與(yu)總額(e)有(you)所(suo)下降。今年(nian)(nian)(nian)廣州總共四(si)批(pi)次集中(zhong)(zhong)供地成功出讓48宗地，成交(jiao)建面819.8萬(wan)平方米(mi)(mi)，相比去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)（1382萬(wan)平方米(mi)(mi)）下降40%；成交(jiao)總額(e)1220.97億(yi)元(yuan)，相比去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(1779億(yi)元(yuan)）下降31%。

記者梳理發(fa)現，今年廣(guang)州四個批次的(de)集中(zhong)供地出(chu)讓中(zhong)，有(you)三(san)宗(zong)成交地塊接連(lian)刷新(xin)廣(guang)州樓面價(jia)(jia)TOP10，一宗(zong)地塊以高總價(jia)(jia)躋身廣(guang)州歷史(shi)上宅地成交總價(jia)(jia)TOP2。但同時，中(zhong)心區天河還(huan)有(you)兩宗(zong)地塊出(chu)現流拍。

在(zai)第四批集中(zhong)供地(di)中(zhong)，天河區梅(mei)花(hua)鋁廠地(di)塊（占地(di)約7.4萬(wan)平方米(mi)(mi)，計容建面約14.2萬(wan)平方米(mi)(mi)，起(qi)拍總價53.6億(yi)元，起(qi)拍樓(lou)面價約37622元/平方米(mi)(mi)）在(zai)開拍前雖然有多(duo)家房企報名(ming)，但因無(wu)人出價而流(liu)拍。

記者注意到(dao)，該地塊競得人須(xu)按(an)地塊原權(quan)屬人提供的具(ju)體戶型要求無償配(pei)建314套安(an)置房源(yuan)，且須(xu)按(an)按(an)精裝(zhuang)修標準(zhun)交樓(lou)（裝(zhuang)修標準(zhun)不低于1500元/平方米(mi)）。

而與該(gai)地(di)塊(kuai)一路之隔的，就(jiu)是越(yue)秀在今(jin)年7月廣州(zhou)第二批集中供地(di)拿下的天河區燕(yan)塘地(di)塊(kuai)。彼時，燕(yan)塘地(di)塊(kuai)受到(dao)多(duo)家(jia)房企(qi)熱捧，經過54輪報(bao)價(jia)后觸頂15%溢價(jia)率進入搖號環節，成交總價(jia)達(da)到(dao)81.19億元，折合樓(lou)面(mian)價(jia)50842元/平(ping)方米(mi)，躋身(shen)廣州(zhou)樓(lou)面(mian)價(jia)TOP6之列(lie)。

越秀的操(cao)盤速(su)度也很快，燕塘地塊項目(mu)案名為越秀天(tian)河和樾府，項目(mu)已經在本月初(chu)入市銷(xiao)售，均價約在7.2萬(wan)-8.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米。

回顧廣州今年的四批(pi)次集(ji)中(zhong)(zhong)供地出(chu)讓情況，從第(di)二(er)批(pi)集(ji)中(zhong)(zhong)供地開始取消了多項嚴(yan)格(ge)的土拍規則，如“競自(zi)持”“限(xian)制購(gou)買群體”等(deng)，變相降(jiang)低了拿(na)地門(men)檻(jian)，但民營房企(qi)依舊缺乏拿(na)地熱(re)情，拿(na)地主角(jiao)依然是央企(qi)國(guo)企(qi)或(huo)城投公(gong)司。雖然“過(guo)江龍”武漢聯投在第(di)三批(pi)集(ji)中(zhong)(zhong)供地中(zhong)(zhong)有所(suo)斬(zhan)獲，但其也屬于“國(guo)家隊”。

從市(shi)場端來(lai)看，11月(yue)受疫(yi)情影(ying)響(xiang)，廣(guang)(guang)州(zhou)市(shi)場仍(reng)處于(yu)下行周(zhou)期。廣(guang)(guang)州(zhou)中(zhong)原研究發展部指出，截至11月(yue)末(mo)，全市(shi)庫存量(liang)1244.5萬平方(fang)米，去化周(zhou)期19.4個月(yue)。受客(ke)觀因素影(ying)響(xiang)，新房成交放緩，庫存量(liang)及消化周(zhou)期均創近一年(nian)以來(lai)新高。進入12月(yue)，廣(guang)(guang)州(zhou)市(shi)場的回暖氛圍開始(shi)逐漸顯露。

“整體看，目前市場基本面向(xiang)好，后市或會(hui)延續目前的(de)成交(jiao)勢(shi)頭(tou)，二(er)手成交(jiao)將(jiang)持(chi)續上漲。即(ji)使撇(pie)開政策面的(de)刺激(ji)，當(dang)前廣州市場處于(yu)較佳(jia)的(de)‘窗口期’——開發(fa)商沖(chong)刺年終業績(ji)，愿意(yi)以價換量。”

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