“央企還(huan)是有(you)擔(dan)(dan)當，選(xuan)最高的(de)(de)價格定(ding)增(zeng)。”、“有(you)實(shi)力，有(you)擔(dan)(dan)當，優質(zhi)的(de)(de)地產商就是不一(yi)樣，直接定(ding)增(zeng)選(xuan)的(de)(de)最高價15.06元(yuan)，還(huan)有(you)36個月的(de)(de)鎖(suo)定(ding)期，定(ding)增(zeng)后股價低于發行價還(huan)延長6個月鎖(suo)定(ding)期，這個定(ding)增(zeng)價加(jia)鎖(suo)定(ding)期值1到2個漲停(ting)。”來自(zi)雪(xue)球的(de)(de)投資者留言(yan)。

12月16日晚(wan)間，在停牌10個交易日后，招商蛇口一口氣(qi)公布了17份關于籌劃(hua)發(fa)行(xing)股(gu)份購(gou)買資產并募集配套資金事項的相關預案(an)公告，并將于12月19日開市起復牌。預案(an)公告一經公布，立即引(yin)發(fa)了投(tou)資者熱議(yi)。

預案顯示，招商(shang)蛇口擬通過發行(xing)股(gu)(gu)(gu)(gu)份購買深圳(zhen)(zhen)市投(tou)資(zi)(zi)控股(gu)(gu)(gu)(gu)有(you)(you)(you)(you)限公(gong)司(si)(si)（下(xia)稱“深投(tou)控”）持(chi)有(you)(you)(you)(you)的深圳(zhen)(zhen)市南油(you)（集團(tuan)）有(you)(you)(you)(you)限公(gong)司(si)(si)（下(xia)稱“南油(you)集團(tuan)”）24%股(gu)(gu)(gu)(gu)權、招商(shang)局投(tou)資(zi)(zi)發展(zhan)有(you)(you)(you)(you)限公(gong)司(si)(si)（下(xia)稱“招商(shang)局投(tou)資(zi)(zi)發展(zhan)”）持(chi)有(you)(you)(you)(you)的深圳(zhen)(zhen)市招商(shang)前海實業(ye)發展(zhan)有(you)(you)(you)(you)限公(gong)司(si)(si)（下(xia)稱“招商(shang)前海實業(ye)”）2.89%股(gu)(gu)(gu)(gu)權。據披露(lu)，本(ben)次(ci)發行(xing)股(gu)(gu)(gu)(gu)份購買資(zi)(zi)產的股(gu)(gu)(gu)(gu)份發行(xing)價(jia)格為(wei)15.06元/股(gu)(gu)(gu)(gu)。

乘(cheng)著近期政策東風，招(zhao)商(shang)蛇(she)口決(jue)定借機理順對(dui)前海自(zi)貿投資的持股(gu)結構，優(you)化股(gu)東治理機制以及開發決(jue)策效率(lv)。做為首(shou)家快速響(xiang)應證(zheng)監會“第三支箭”重磅利(li)好的頭部(bu)房企，此時的快速落定決(jue)策和(he)執行，無論對(dui)于招(zhao)商(shang)蛇(she)口持續穩健發展，還是尚處在(zai)底部(bu)調整(zheng)的地產行業來(lai)說，均將帶(dai)來(lai)信心和(he)鼓舞。

響應政策，率先試水“第三支箭”

11月28日(ri)晚，證監會發(fa)布“第三支箭”，決定在股權(quan)融(rong)資方(fang)面調(diao)整優(you)化5項措施，恢復涉房上(shang)(shang)市(shi)公(gong)(gong)司(si)并(bing)購(gou)重組及配(pei)套融(rong)資，恢復上(shang)(shang)市(shi)房企和涉房上(shang)(shang)市(shi)公(gong)(gong)司(si)再(zai)融(rong)資，調(diao)整完善房地產企業境外(wai)市(shi)場上(shang)(shang)市(shi)政策，進一步發(fa)揮REITs盤活(huo)房企存(cun)量(liang)資產作(zuo)用。

彼時，多名行(xing)業權威人(ren)士(shi)及研究機(ji)構公開(kai)分(fen)析認(ren)為，信貸、債券、股權三個融(rong)資(zi)(zi)渠道“三箭齊發”，合力推動(dong)房地產融(rong)資(zi)(zi)，特別是最(zui)近(jin)推出(chu)的“第三支箭”支持股權融(rong)資(zi)(zi)，優質房企將(jiang)率先受益。

在政策(ce)(ce)發(fa)布一(yi)周(zhou)內，招(zhao)商蛇(she)(she)口(kou)(kou)啟動(dong)了籌劃(hua)(hua)發(fa)行股份(fen)購(gou)房資產的(de)計(ji)劃(hua)(hua)。12月2日，招(zhao)商蛇(she)(she)口(kou)(kou)便與(yu)深投控(kong)就關于參(can)與(yu)本次(ci)(ci)交(jiao)易(yi)的(de)意向函(han)進行探討。深投控(kong)稱，將與(yu)招(zhao)商蛇(she)(she)口(kou)(kou)及(ji)(ji)相關方(fang)就交(jiao)易(yi)方(fang)案及(ji)(ji)細節(jie)內容(rong)進行進一(yi)步談判，交(jiao)易(yi)價格將在本次(ci)(ci)重組對標的(de)資產的(de)評估(gu)報告(gao)出具后確定。在政策(ce)(ce)和(he)市場環境寬松下，雙方(fang)交(jiao)易(yi)談判進程(cheng)順利(li)加快。

12月16日，招(zhao)商蛇口召開第三屆(jie)董(dong)事會2022年第十(shi)二次(ci)臨時(shi)會議(yi)，審議(yi)通過了(le)《關于<招(zhao)商局蛇口工業區控股股份(fen)有限公司發(fa)行股份(fen)購買資產并募集配套資金暨(ji)關聯交(jiao)易(yi)預案>及其(qi)摘要的議(yi)案》等相關議(yi)案。

預案顯示(shi)，除(chu)南油集團24%股(gu)權外，本(ben)次招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)口(kou)發(fa)行股(gu)份購買的資(zi)(zi)產還包(bao)括招(zhao)(zhao)商(shang)局集團下屬招(zhao)(zhao)商(shang)局投資(zi)(zi)發(fa)展有(you)限公(gong)(gong)司持有(you)的深(shen)圳(zhen)市招(zhao)(zhao)商(shang)前(qian)海(hai)實業有(you)限公(gong)(gong)司2.89%股(gu)權，同時擬向不超(chao)過(guo)35名(ming)特定投資(zi)(zi)者(zhe)非公(gong)(gong)開發(fa)行股(gu)份募(mu)集配套資(zi)(zi)金(jin)(jin)，發(fa)行股(gu)份數(shu)量不超(chao)過(guo)此次交易前(qian)上市公(gong)(gong)司總(zong)股(gu)本(ben)的30%，金(jin)(jin)額不超(chao)過(guo)此次向交易對(dui)方發(fa)行股(gu)份支付對(dui)價(jia)的100%。

招商蛇口在公告中(zhong)(zhong)承諾，本(ben)(ben)次(ci)募(mu)集配(pei)套(tao)資(zi)(zi)金(jin)在扣除(chu)中(zhong)(zhong)介機構費用和相關稅(shui)費后，將用于存量涉房項(xiang)(xiang)目、標的公司的項(xiang)(xiang)目建設、補充流動資(zi)(zi)金(jin)、償還債(zhai)務等，不用于拿地拍地、開發新樓盤等。其中(zhong)(zhong)，本(ben)(ben)次(ci)募(mu)集配(pei)套(tao)資(zi)(zi)金(jin)用于補充流動資(zi)(zi)金(jin)、償還債(zhai)務的比例不超過本(ben)(ben)次(ci)交易(yi)作價的 25%，或(huo)者不超過本(ben)(ben)次(ci)募(mu)集配(pei)套(tao)資(zi)(zi)金(jin)總額的 50%。

對(dui)于此次(ci)上市(shi)公(gong)(gong)(gong)司重(zhong)大資(zi)產(chan)(chan)重(zhong)組事(shi)項(xiang)的突破性進展，招商蛇口(kou)表示(shi)，公(gong)(gong)(gong)司積極落實(shi)監管(guan)精神，為充分發(fa)揮(hui)上市(shi)公(gong)(gong)(gong)司股權融資(zi)功能(neng)，盤活存量資(zi)產(chan)(chan)，加快項(xiang)目建設，做強公(gong)(gong)(gong)司主營業(ye)務，增(zeng)強持(chi)續盈(ying)利能(neng)力，改善公(gong)(gong)(gong)司資(zi)產(chan)(chan)負債表增(zeng)強抗風險能(neng)力，促進公(gong)(gong)(gong)司高(gao)質量可持(chi)續發(fa)展。

響應政策率先試水“第三(san)支箭”，也(ye)引(yin)得了機構投資者(zhe)關注認可。開源(yuan)證券12月12日發布研報給予招(zhao)商蛇(she)口(kou)買入評級。理由主要包括上市公(gong)司重啟股權融資并購，融資渠道暢通(tong)，單月銷售持(chi)續增長，投資拿地保持(chi)節(jie)奏(zou)，單月新增2宗地塊等。

理順持股結構、豐厚稀缺土儲，助力片區價值騰飛

值(zhi)得關注的(de)是，招(zhao)商蛇口(kou)2020年曾推進發股購買(mai)南油(you)集團24%股權(quan)以加(jia)碼前海。

相較2020年重(zhong)組以及(ji)12月5日的(de)停(ting)牌(pai)公告，招商蛇(she)口本次重(zhong)組預案明確新增深(shen)圳前(qian)海(hai)實業2.89%股(gu)權作為(wei)標的(de)資(zi)(zi)產(chan)，該標的(de)資(zi)(zi)產(chan)由招商局(ju)集團間接全資(zi)(zi)持有(you)。本次交易標的(de)資(zi)(zi)產(chan)為(wei)南油集團24%股(gu)權、深(shen)圳前(qian)海(hai)實業2.89%股(gu)權，核心資(zi)(zi)產(chan)為(wei)其對應前(qian)海(hai)自貿(mao)投(tou)資(zi)(zi)合計約(yue)6.83%權益(yi)，前(qian)海(hai)自貿(mao)投(tou)資(zi)(zi)是(shi)深(shen)圳前(qian)海(hai)片區重(zhong)要的(de)土地持有(you)主(zhu)體(ti)與開(kai)發建設(she)及(ji)投(tou)資(zi)(zi)運(yun)營主(zhu)體(ti)。

重組預案披露，前海(hai)自貿(mao)投資持有(you)(you)的土地(di)位于(yu)前海(hai)片區(qu)(qu)(qu)(qu)核(he)心區(qu)(qu)(qu)(qu)域，前海(hai)片區(qu)(qu)(qu)(qu)是深(shen)港聯(lian)動發(fa)展、粵港澳大灣區(qu)(qu)(qu)(qu)協同發(fa)展的重要聯(lian)結(jie)與軸心，對(dui)粵港澳大灣區(qu)(qu)(qu)(qu)發(fa)展具有(you)(you)引(yin)擎作用。通過本次重組，將進(jin)一步增強招商蛇(she)口對(dui)于(yu)前海(hai)自貿(mao)投資的控制，有(you)(you)利于(yu)提高其在(zai)前海(hai)片區(qu)(qu)(qu)(qu)享(xiang)有(you)(you)的資源價值。

招商(shang)蛇(she)(she)口也對(dui)重組后(hou)企業可持續發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)價值騰飛表現出(chu)相當的(de)信(xin)心。2021年以(yi)來(lai)，前(qian)(qian)(qian)海(hai)片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)定位不(bu)斷(duan)得到提升，前(qian)(qian)(qian)海(hai)片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)未來(lai)價值前(qian)(qian)(qian)景持續打開，更與(yu)香(xiang)港北部都會區(qu)(qu)深(shen)度聯動(dong)，推進高端經濟(ji)合作發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)；就在招商(shang)蛇(she)(she)口停(ting)牌期間，證監會12月8日(ri)指出(chu)研(yan)究推動(dong)公募REITs試點范圍拓(tuo)展(zhan)(zhan)到商(shang)業不(bu)動(dong)產領域，前(qian)(qian)(qian)海(hai)片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)就產業發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)配套有豐富的(de)商(shang)寫不(bu)動(dong)產。招商(shang)局集團作為(wei)駐港央(yang)企，在當前(qian)(qian)(qian)時(shi)點選擇將前(qian)(qian)(qian)海(hai)片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)權益(yi)注(zhu)入招商(shang)蛇(she)(she)口并(bing)在短(duan)短(duan)十日(ri)內完成決策，體現出(chu)招商(shang)局集團對(dui)招商(shang)蛇(she)(she)口發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)果決助力，以(yi)及對(dui)前(qian)(qian)(qian)海(hai)片(pian)(pian)(pian)區(qu)(qu)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)前(qian)(qian)(qian)景、深(shen)港聯動(dong)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)深(shen)刻(ke)前(qian)(qian)(qian)瞻。

披(pi)露資(zi)(zi)料顯(xian)示，招(zhao)商(shang)(shang)蛇口對(dui)(dui)前(qian)(qian)(qian)(qian)海(hai)自貿投資(zi)(zi)的(de)持股結構相對(dui)(dui)復(fu)雜(za)，招(zhao)商(shang)(shang)局集團(tuan)、深投控(kong)本(ben)次資(zi)(zi)源注入，有利于招(zhao)商(shang)(shang)蛇口理(li)順對(dui)(dui)前(qian)(qian)(qian)(qian)海(hai)自貿投資(zi)(zi)的(de)持股結構，優化股東治理(li)機制以及開發(fa)決策(ce)效率，在前(qian)(qian)(qian)(qian)海(hai)片區發(fa)展(zhan)新態勢(shi)下，招(zhao)商(shang)(shang)蛇口后續加快前(qian)(qian)(qian)(qian)海(hai)開發(fa)建設，價值兌現與發(fa)展(zhan)前(qian)(qian)(qian)(qian)景尤(you)為可期(qi)。

據悉，招商(shang)蛇口在2022年實施(shi)了一系(xi)列積極的經營舉措，聚焦核心(xin)區域增(zeng)加(jia)(jia)優(you)質土儲，推進包括“全民經紀人”計劃在內(nei)的多項營銷措施(shi)，根(gen)據招商(shang)蛇口三季報數據，雖然在拿地端增(zeng)加(jia)(jia)了大量投資(zi)，但(dan)其資(zi)產負債率仍為龍頭房企中較低水平。本次(ci)招商(shang)蛇口融資(zi)用于業務發展，進一步增(zeng)厚權益資(zi)本，在相關支(zhi)持政策(ce)陸(lu)續推出的背景(jing)下(xia)，未來乘(cheng)勢發展前(qian)景(jing)升(sheng)級。

自證監會房(fang)地(di)產(chan)企業融資政策出(chu)臺以(yi)來(lai)，多家(jia)房(fang)地(di)產(chan)上市(shi)公司已推出(chu)再融資、并購重組(zu)方案，招商(shang)(shang)蛇口自停牌公告發布以(yi)來(lai)，作為(wei)龍頭房(fang)企，更(geng)是受到市(shi)場(chang)的廣泛關注。長(chang)江證券研報對此點評：招商(shang)(shang)蛇口順(shun)勢增發購買(mai)優質資產(chan)，積(ji)極擴(kuo)表迎接新周期。

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