（編者按(an)：2022年(nian)對房(fang)地產行業(ye)來說，是極不平凡的(de)一(yi)年(nian)。那么，房(fang)企這(zhe)一(yi)年(nian)到底成績(ji)(ji)如何？如今(jin)，隨著上(shang)市(shi)房(fang)企2022年(nian)業(ye)績(ji)(ji)預(yu)告(gao)的(de)披露，陸續有了答案。Wind數據(ju)的(de)統計顯示，截(jie)至2月1日，已有65家A股(gu)上(shang)市(shi)房(fang)企發布2022年(nian)度業(ye)績(ji)(ji)預(yu)告(gao)，盡管(guan)過半公司業(ye)績(ji)(ji)預(yu)虧(kui)，但(dan)也有一(yi)些房(fang)企實現扭虧(kui)為盈。對此，《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記者通過分(fen)析整體以(yi)及個案情(qing)況，還原上(shang)市(shi)房(fang)企的(de)現狀和未來的(de)發展(zhan)脈絡。）

每經記者 陳(chen)利 每經編輯(ji) 魏(wei)文藝

開年以來，多家上市房企陸續披露2022年業績預告。

Wind數據(ju)統計顯示，截至2月1日(ri)，已有65家A股(gu)上市房企(qi)發布2022年度(du)業(ye)績(ji)預(yu)(yu)告。其(qi)中，28家房企(qi)預(yu)(yu)計將實(shi)現盈(ying)利(li)，占比(bi)超(chao)過四(si)成；合肥城建等(deng)17家房企(qi)雖然盈(ying)利(li)，但是大多出現了50%上的跌幅。44家房企(qi)業(ye)績(ji)出現同比(bi)下降，36家房企(qi)凈利(li)潤預(yu)(yu)虧(kui)(kui)，其(qi)中藍光發展、陽光城、中天金融(rong)等(deng)7家房企(qi)預(yu)(yu)虧(kui)(kui)額均超(chao)百億元。

視覺中國圖

不過，盡管過半房(fang)企(qi)業績預(yu)虧，但也有如(ru)大名城(cheng)、華夏(xia)幸福、冠城(cheng)大通等房(fang)企(qi)在去年實現(xian)扭虧為盈。

2月(yue)1日(ri)，中指研(yan)究院企業研(yan)究總監(jian)劉水在(zai)接受(shou)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者微(wei)信采訪(fang)時表示，“隨著(zhu)政策支持力(li)度加大，今年房(fang)地(di)產市場將(jiang)筑底回(hui)穩。盡管房(fang)企盈利壓力(li)仍在(zai)，但(dan)較(jiao)2022年或將(jiang)有所(suo)緩解。”

最高預虧超200億元

記者梳理發現，在(zai)去年預虧的36家(jia)房企(qi)中，包(bao)括世茂股份、格力地(di)產、金科股份、華僑(qiao)城(cheng)A、首開(kai)股份等(deng)在(zai)內的10余家(jia)房企(qi)為近(jin)年來首次(ci)虧損。

這些房(fang)企(qi)的(de)預(yu)虧金(jin)額從(cong)幾億元(yuan)至(zhi)上(shang)百億元(yuan)不(bu)等(deng)(deng)，其(qi)中(zhong)預(yu)虧在百億元(yuan)以上(shang)的(de)就有(you)榮盛發(fa)展、藍光發(fa)展、中(zhong)天金(jin)融等(deng)(deng)7家房(fang)企(qi)，而虧損的(de)主要原因包括經營虧損、減值計提等(deng)(deng)。

以榮(rong)盛(sheng)發展(zhan)為(wei)例，2022年(nian)其虧(kui)損金額(e)從2021年(nian)的49.6億(yi)元(yuan)擴大(da)到190億(yi)~250億(yi)元(yuan)。榮(rong)盛(sheng)發展(zhan)在(zai)公告中表示，凈利潤較(jiao)上年(nian)度(du)降低，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新(xin)冠疫情等因素影響，同時由于2022年(nian)度(du)結(jie)轉的開發項目利潤率下(xia)降，從而導(dao)致(zhi)毛利潤同比出現較(jiao)大(da)幅度(du)下(xia)降。

2022年預虧超210億(yi)元的藍光發(fa)展則表(biao)示(shi)，業(ye)績預虧的主要(yao)原因系經營(ying)虧損(sun)、減值計(ji)(ji)提(ti)。其(qi)2022年預計(ji)(ji)產生(sheng)經營(ying)虧損(sun)約58億(yi)元，另(ling)外公司估計(ji)(ji)計(ji)(ji)提(ti)了(le)約160億(yi)元的減值損(sun)失，主要(yao)為(wei)存貨跌價準(zhun)備。

不僅(jin)如此，藍(lan)光發(fa)展預計2022年度期末歸屬(shu)于(yu)上市(shi)(shi)公司股(gu)東(dong)的凈資產為-208.21億元左右。根據《股(gu)票上市(shi)(shi)規則》的有(you)關規定，藍(lan)光發(fa)展股(gu)票可能被實施退(tui)市(shi)(shi)風險警示。

值得一提(ti)的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份、大悅城等在2022年出(chu)了首次(ci)虧損。

具體來看，華僑(qiao)城A預計2022年實現歸母(mu)凈利潤(run)虧損80億~110億元，2021年同(tong)期為盈利37.99億元，同(tong)比下降310.58%~389.54%。

據公告(gao)披露，2022年(nian)上半年(nian)，華僑(qiao)城(cheng)(cheng)共(gong)有32家景(jing)區、29家酒店(dian)、1家旅(lv)行社、8家開放式旅(lv)游區等(deng)。龐大(da)的文(wen)旅(lv)板塊，對(dui)華僑(qiao)城(cheng)(cheng)形成了不小的沖擊(ji)，“報告(gao)期內，旅(lv)游景(jing)區業務(wu)受疫情(qing)的沖擊(ji)嚴重，虧(kui)損(sun)金額(e)加大(da)”。同時，因持續虧(kui)損(sun)或(huo)更新改造等(deng)因素，華僑(qiao)城(cheng)(cheng)對(dui)部分景(jing)區資產計提減值。

首開(kai)股份也在2022年(nian)(nian)陷入了虧損，預計實現歸(gui)母凈利潤虧損10億(yi)~15億(yi)元。其表示，受房地(di)產(chan)市場(chang)周期(qi)以及新冠疫(yi)情影(ying)響(xiang)，公司旗(qi)下(xia)(xia)部分項(xiang)(xiang)目(mu)銷(xiao)售(shou)進展放緩，房屋銷(xiao)售(shou)收入出現下(xia)(xia)滑；同時報告期(qi)內結轉(zhuan)的項(xiang)(xiang)目(mu)主要為2018年(nian)(nian)至2020年(nian)(nian)市場(chang)高(gao)位時期(qi)的高(gao)溢價地(di)塊，而(er)售(shou)價偏低，對毛利率水平造成影(ying)響(xiang)。

“當(dang)(dang)前市場仍在底部(bu)運行(xing)，當(dang)(dang)期(qi)項目結轉較少，部(bu)分(fen)企業(ye)存在以價換量加劇毛利率下行(xing)。同時，當(dang)(dang)前資產減(jian)值壓力加大，企業(ye)需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當(dang)(dang)期(qi)利潤。”

對(dui)于多家房企出現預虧(kui)，劉(liu)水(shui)分析指出，虧(kui)損企業中部分為(wei)債(zhai)務(wu)違(wei)約企業，債(zhai)務(wu)違(wei)約對(dui)這(zhe)些企業日常經營(ying)造(zao)成明顯不利影響，特別(bie)是銷售劇烈下滑，各(ge)類成本費用(yong)增加而收入(ru)減少，同時銷售預期(qi)(qi)不利加劇資(zi)產(chan)(chan)潛在減值壓力，資(zi)產(chan)(chan)處置也(ye)將影響當期(qi)(qi)損益(yi)，“部分房企則還面(mian)臨持有業務(wu)收入(ru)減少等問(wen)題。”

多家公司收關注函

巨(ju)額虧損(sun)，也讓包括榮盛發(fa)展(zhan)、皇庭國際、金科股(gu)份、美好置業、中南建設、首開(kai)股(gu)份、格力地(di)產等在內的多家上市房企在披露2022年度業績預告(gao)后，收到了交易所的問詢關注函。

綜合來看，深(shen)交所重點(dian)對企(qi)業計提(ti)(ti)資產(chan)減值準(zhun)備(bei)(bei)予以關(guan)(guan)注(zhu)，要求相關(guan)(guan)企(qi)業說明前期資產(chan)減值準(zhun)備(bei)(bei)計提(ti)(ti)的充分性，報(bao)(bao)告期資產(chan)減值準(zhun)備(bei)(bei)計提(ti)(ti)的合理性，是否存在報(bao)(bao)告期內集(ji)中大額計提(ti)(ti)資產(chan)減值準(zhun)備(bei)(bei)的情形等。

雖然上(shang)交(jiao)所未披露對華遠(yuan)地(di)產(chan)、首開股份、格(ge)力地(di)產(chan)三家企(qi)業的(de)監管要(yao)求和(he)具(ju)體內(nei)容，但三家企(qi)業在業績預告中也均提(ti)及計提(ti)資產(chan)減值(zhi)準(zhun)備的(de)情(qing)況。

2022年(nian)樓市價(jia)格(ge)的(de)波(bo)動(dong)，不僅影(ying)響了(le)房企的(de)房產項目(mu)交付量和交付項目(mu)毛(mao)利率，也(ye)直接(jie)導(dao)致了(le)房企對存貨的(de)資產減值(zhi)計(ji)提，以(yi)及(ji)投資性房地產公允價(jia)值(zhi)變動(dong)。

如(ru)在存貨資(zi)產減值計(ji)提(ti)方面(mian)，深交所(suo)就要求金科股(gu)份、榮盛發展、中南建設等企業，說明各項資(zi)產減值準備計(ji)提(ti)的具體情(qing)況及主要測(ce)算過程。

而針對(dui)(dui)應(ying)收款(kuan)項減(jian)值(zhi)(zhi)計(ji)提(ti)(ti)方面(mian)，2022年歸母凈利潤預虧15億~22.5億元的皇庭國(guo)際(ji)在業績預告中(zhong)就表示(shi)，公司基(ji)于(yu)謹慎性(xing)原則(ze)，對(dui)(dui)存在減(jian)值(zhi)(zhi)跡象的應(ying)收款(kuan)項等資產計(ji)提(ti)(ti)了減(jian)值(zhi)(zhi)準備。對(dui)(dui)此，深交所要求皇庭國(guo)際(ji)說明本(ben)次計(ji)提(ti)(ti)大(da)額信(xin)用減(jian)值(zhi)(zhi)損失的欠款(kuan)方的具體情況、原因及合理性(xing)。

與此同時，深交(jiao)所(suo)還(huan)對(dui)部(bu)分(fen)房企的償債能(neng)力(li)提(ti)出(chu)詢問。如(ru)要(yao)求皇(huang)庭國際說(shuo)明是否存(cun)在無法償還(huan)到期債務(wu)(wu)的風險，并充分(fen)提(ti)示相應風險；要(yao)求金科(ke)股份說(shuo)明是否具備足(zu)夠的債務(wu)(wu)償付能(neng)力(li)，是否存(cun)在流動性風險，公司已采取或(huo)擬(ni)采取的防范(fan)應對(dui)措施等。

此外，包括藍(lan)光發展在內(nei)的(de)21家(jia)上市房企已經出現至少連(lian)續兩年虧損，即(ji)將面臨“戴(dai)帽(mao)”風(feng)險；而如(ru)泰禾集團、云南(nan)城(cheng)投、鐵嶺新(xin)城(cheng)等已“戴(dai)帽(mao)”房企，則可能(neng)“披星”，隨時面臨退市風(feng)險。

部分房企扭虧為盈

需要注意的(de)是，雖然(ran)多(duo)家房企(qi)業績預虧，但也有公(gong)司預計(ji)實現扭虧為盈。

以華夏(xia)幸福為例，1月30日(ri)晚，華夏(xia)幸福發布2022年度業績預(yu)告稱，預(yu)計2022年度將實(shi)現扭虧為盈，預(yu)計實(shi)現歸屬于(yu)上市公司股(gu)東(dong)的凈利(li)潤11億(yi)~16億(yi)元，較2021年的-390.3億(yi)元大幅提升。

對于(yu)為何會扭虧(kui)為盈，華夏幸福在(zai)業績預告中(zhong)表示，“本報(bao)告期業績較上(shang)年(nian)同期實(shi)現扭虧(kui)為盈，主(zhu)要系(xi)因本報(bao)告期公司債(zhai)務(wu)重組(zu)取得重大(da)進展，基(ji)于(yu)債(zhai)務(wu)重組(zu)進展而確認的債(zhai)務(wu)重組(zu)收益(yi)所致(zhi)。”

不過，華夏幸福(fu)也強調，若扣除債務重組(zu)收益(yi)等非經常(chang)性損(sun)益(yi)影(ying)響(xiang)，公(gong)司經營(ying)業(ye)績仍為虧(kui)損(sun)，后續(xu)將繼(ji)續(xu)出(chu)(chu)售(shou)變現能力較強的(de)資(zi)產。“目前公(gong)司正就部(bu)分待出(chu)(chu)售(shou)資(zi)產與潛在交易對(dui)方進行磋(cuo)商，鑒于(yu)目前就前述資(zi)產出(chu)(chu)售(shou)尚(shang)未(wei)簽訂約(yue)束性協議，尚(shang)無法判斷資(zi)產出(chu)(chu)售(shou)事項對(dui)公(gong)司2022年度業(ye)績的(de)影(ying)響(xiang)”。

此(ci)外，大(da)名城也(ye)在2022年(nian)扭虧為盈(ying)，實現歸母(mu)凈利潤1.42億~1.7億元，而2021年(nian)同期為-4.12億元。大(da)名城將(jiang)業績(ji)預盈(ying)歸功于投資收益(yi)、三費支(zhi)出以及(ji)計提(ti)存(cun)貨減值準(zhun)備的減少，其中第(di)三個因素的影(ying)響(xiang)最大(da)。

2021年，受房地產調(diao)控和信貸環境收緊、市場分(fen)化嚴重(zhong)以及(ji)產品結構變化等多重(zhong)因(yin)素影響，大名(ming)城(cheng)部分(fen)存貨出(chu)現(xian)減值跡(ji)象(xiang)，當年總計計提存貨跌價準備約7.7億元，這也直接導致(zhi)公司出(chu)現(xian)了重(zhong)組上市以來的首次虧損(sun)。

2022年，隨著國家系列房地產寬松政策的(de)(de)出臺和新冠疫情的(de)(de)影(ying)響逐漸變小，影(ying)響存(cun)貨跌價準備(bei)的(de)(de)因素(su)已不再(zai)持續惡化(hua)，因而大名城的(de)(de)計提存(cun)貨減(jian)(jian)值(zhi)準備(bei)較上一年大幅減(jian)(jian)少(shao)，整體扭(niu)虧(kui)為盈。

同樣，因為資產減值計提的影(ying)響減弱，加(jia)之確認了(le)太陽宮D區土地一(yi)級開發項目中部分已收(shou)儲(chu)土地的開發收(shou)入，冠城大通預(yu)計2022年將實現扭虧為盈，全年歸母凈利(li)潤約為0.5億~0.75億元。

不過(guo)，在劉水(shui)看(kan)來(lai)，這些企業(ye)(ye)扭(niu)虧為盈多(duo)是依賴于偶然(ran)事件的(de)影(ying)響，不是靠企業(ye)(ye)自身經營能(neng)力及管理效率提升的(de)因素，不具有(you)可(ke)持續(xu)性。“但關鍵事件轉機，如(ru)債務(wu)重組取得進展，表明企業(ye)(ye)經營困難正在有(you)效化(hua)解，將有(you)助于企業(ye)(ye)未來(lai)發展。”

“總體而言，行業(ye)整體盈(ying)利下行，疊加市場仍(reng)在筑底(di)，房企投資信心不足，拿地(di)仍(reng)將(jiang)較為謹慎。同時，行業(ye)的優勝劣汰將(jiang)持(chi)續，企業(ye)長(chang)期虧損或將(jiang)影響其后續發展(zhan)潛(qian)力。”

劉水指出，2022年(nian)下半年(nian)以來(lai)，監管部(bu)門密集出臺利好(hao)政策(ce)，從供需兩(liang)端發(fa)力(li)(li)穩定市場預期(qi)，政策(ce)放松傳(chuan)導至需求端需要時間。“隨著支持力(li)(li)度(du)加(jia)大(da)，今(jin)年(nian)房(fang)地產(chan)市場將筑(zhu)底(di)回穩。盡管房(fang)企盈利壓力(li)(li)仍在(zai)，但較2022年(nian)或將有所緩(huan)解。”

中(zhong)信建投在其近期報告中(zhong)也(ye)認為，房地產行業(ye)將從信用風險(xian)緩(huan)釋逐步(bu)走向銷售復蘇，有望獲得新生(sheng)。而績優龍頭房企將持續(xu)快速(su)發展，市占率也(ye)將進一步(bu)提升。

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