每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編輯｜魏文藝     

歷時(shi)3年的資產重組，ST云(yun)城（SH600239，股(gu)價1.96元，市值(zhi)31.47億元，以下簡(jian)稱云(yun)南城投）終于(yu)在2022年迎來了(le)結(jie)尾(wei)。

1月中旬，云南城投發(fa)布重大資產(chan)重組進展公告，通過掛牌轉(zhuan)讓的旗下11家房企股權(quan)均已成(cheng)功(gong)出售，其中平陽(yang)銀泰、杭州(zhou)海威、蒼(cang)南銀泰、杭州(zhou)云泰、寧波泰悅、淄博銀泰等6家公司股權(quan)變(bian)更登記手續已于2023年1月完(wan)成(cheng)；另外(wai)5家暫未完(wan)成(cheng)工(gong)商變(bian)更登記手續。

至此，云南(nan)城投重大(da)資產(chan)出(chu)(chu)售(shou)標(biao)的公司已全(quan)部完成股權交割(ge)工作，從而徹底告別(bie)房(fang)地產(chan)開發(fa)行業。而持續的資產(chan)出(chu)(chu)售(shou)也(ye)讓云南(nan)城投2022年(nian)的業績大(da)幅增加。

據1月30日(ri)云南城投披露(lu)的(de)2022年業績預告，預計實現歸(gui)屬于母(mu)公司(si)股東(dong)的(de)扣除非(fei)經常性損益后的(de)凈(jing)利潤為-13.9億(yi)元到-12.5億(yi)元，較(jiao)2021年同期的(de)-22.68億(yi)元相比虧損幅度繼續縮小；歸(gui)屬于母(mu)公司(si)股東(dong)的(de)凈(jing)資產為14.7億(yi)元到16.1億(yi)元，較(jiao)2021年同期的(de)7.05億(yi)元大幅增長。

重組收尾，告別房產開發

2022年對于云南城投而言，“賣(mai)賣(mai)賣(mai)”仍是貫穿其全年的(de)主題。

早在2022年(nian)4月(yue)，云南(nan)城(cheng)投就(jiu)發(fa)布公(gong)(gong)告稱，擬以(yi)公(gong)(gong)開掛牌方式(shi)對(dui)外(wai)出售其持有(you)的(de)云南(nan)城(cheng)投龍(long)江房地產(chan)開發(fa)有(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)(si)等20家公(gong)(gong)司(si)(si)(si)若干(gan)比例股(gu)權，以(yi)及由云南(nan)城(cheng)投下屬公(gong)(gong)司(si)(si)(si)成都(dou)銀城(cheng)置業所持有(you)的(de)成都(dou)華爾道夫酒店。

此后(hou)(hou)，由于考慮到公司后(hou)(hou)續戰略發展方(fang)向，又保留了并無實際(ji)經營房地(di)(di)產(chan)開發項(xiang)目的紅河地(di)(di)產(chan)、北京云城企業，運(yun)營自(zi)持(chi)洱海(hai)英迪格酒店的中建穗豐，經營皇(huang)冠健康小鎮項(xiang)目的寧陜云海(hai)地(di)(di)產(chan)，運(yun)營自(zi)持(chi)IN99購物(wu)中心及華爾道夫酒店的成都(dou)銀城等，調整為出售旗下14家公司股權，合(he)計成交總價約(yue)18.7億元。

對于這(zhe)筆(bi)重大資產的出售，云南城(cheng)投控股股東云南省康旅控股集團有(you)限公司于2022年12月24日批復，原則同意本次重大資產出售的總體方案。

最(zui)終(zhong)，昆(kun)明城海、西安東智等(deng)13家(jia)公(gong)司股權(quan)均由云南省康旅控股集團下(xia)屬全資子(zi)公(gong)司——云南城投康源投資有限公(gong)司所(suo)得，成交價約(yue)16.2億元。另一家(jia)公(gong)司東方柏豐51%股權(quan)，則由云南柏豐企業管理(li)（集團）有限公(gong)司競得，成交價約(yue)2.5億元。

至于此次交易收回(hui)的價款，云南城投表(biao)示將用(yong)于償還債務(wu)和補充流動資金，以降低(di)資產(chan)及有息負債規(gui)模，減輕(qing)經營(ying)壓力。截(jie)至今年(nian)1月16日(ri)，平陽銀泰、杭州(zhou)海(hai)威(wei)、蒼南銀泰、杭州(zhou)云泰、寧波泰悅、淄博銀泰等6家公司股權(quan)變更登記手續已(yi)完成；另外(wai)5家暫(zan)未完成工商變更登記手續。

云南城投表示(shi)，交易完成后，公(gong)司(si)計劃將不(bu)再(zai)保留房地產(chan)開(kai)發業務(wu)，將打造以商管運營(ying)(ying)、物業管理等核心業務(wu)為主的輕資產(chan)運營(ying)(ying)城市綜合服務(wu)商。這也(ye)意味著，這場始于2019年(nian)、圍繞母公(gong)司(si)云南省康旅控(kong)股(gu)的戰(zhan)略轉型，終于在(zai)2022年(nian)底畫(hua)上(shang)了句號。

緩慢轉型，靠母公司輸血

實際上，近兩(liang)年持續的資(zi)產出售也(ye)讓云(yun)南城(cheng)投業績虧(kui)損得以(yi)減少。

云南城投2021年年報顯示，2021年公司(si)實現(xian)營(ying)收(shou)60.47億(yi)元(yuan)(yuan)，較(jiao)2020年增(zeng)長37.65%；對應歸母凈(jing)(jing)利(li)潤同(tong)比(bi)增(zeng)長80.4%至-5.07億(yi)元(yuan)(yuan)；扣(kou)非后凈(jing)(jing)利(li)潤則同(tong)比(bi)增(zeng)長33.22%至-22.68億(yi)元(yuan)(yuan)；歸屬上市(shi)公司(si)股東的凈(jing)(jing)資產為7.05億(yi)元(yuan)(yuan)，由負轉正。

1月(yue)30日，云南城投發布(bu)的(de)2022年業績預(yu)告顯示，預(yu)計實現歸(gui)(gui)屬于(yu)(yu)母公(gong)司股東的(de)凈(jing)(jing)(jing)利潤為-8.3億元(yuan)(yuan)到-6.9億元(yuan)(yuan)；實現歸(gui)(gui)屬于(yu)(yu)母公(gong)司股東的(de)扣除(chu)非(fei)經常(chang)性損益后的(de)凈(jing)(jing)(jing)利潤為-13.9億元(yuan)(yuan)到-12.5億元(yuan)(yuan)，較2021年同期相比虧損幅度(du)縮(suo)小(xiao)；歸(gui)(gui)屬于(yu)(yu)母公(gong)司股東的(de)凈(jing)(jing)(jing)資產(chan)為14.7億元(yuan)(yuan)到16.1億元(yuan)(yuan)，較2021年同期大幅增加(jia)。

凈資產(chan)的(de)由負轉(zhuan)正(zheng)，也讓云(yun)南城投終(zhong)于摘星。2022年(nian)5月11日晚間(jian)，因2021年(nian)凈資產(chan)轉(zhuan)正(zheng)為(wei)7億(yi)元(yuan)，云(yun)南城投被(bei)撤銷退市風險警示，股票簡稱(cheng)由“*ST云(yun)城”變更為(wei)“ST云(yun)城”。但公司資產(chan)也因不斷(duan)甩賣而(er)大幅縮水。據2022年(nian)半年(nian)報(bao)，云(yun)南城投虧(kui)損4億(yi)元(yuan)，總資產(chan)316.8億(yi)元(yuan)，同比下(xia)降超50%。

不(bu)過，云南城投(tou)在2022年業績(ji)預告(gao)中(zhong)也表示，報告(gao)期內(nei)公司(si)無新增達到結(jie)轉(zhuan)收入(ru)條件(jian)的房地產項目，導致房地產收入(ru)出現大幅下降。

值得一提(ti)的(de)是(shi)，2021年房地產開(kai)發仍是(shi)云(yun)南城投(tou)的(de)收入大(da)頭，貢獻營收40.42億元。截至2021年底(di)，云(yun)南城投(tou)尚有存續地產項目23個，待(dai)開(kai)發土地項目10個。但隨著14家公司(si)的(de)成功出售(shou)，云(yun)南城投(tou)再無待(dai)開(kai)發項目。

而作為云(yun)南城(cheng)投轉型(xing)方(fang)向的輕資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)，公司商管運(yun)營(ying)+物業(ye)管理等核心業(ye)務近(jin)幾(ji)年(nian)(nian)每年(nian)(nian)累計(ji)貢獻營(ying)收超(chao)10億元。

早在(zai)2021年(nian)半年(nian)報中，云(yun)南城(cheng)投就(jiu)表(biao)示(shi)，“加快(kuai)構建物業(ye)(ye)管理和(he)商(shang)業(ye)(ye)管理平臺，為戰(zhan)略轉(zhuan)型(xing)做好(hao)充(chong)分準備。”在(zai)2022年(nian)5月9日公(gong)告中，云(yun)南城(cheng)投進一步明確，基于對行業(ye)(ye)趨勢的判斷，結合自身情況，將持續推(tui)動重大(da)資(zi)產重組和(he)資(zi)產置出工作(zuo)，做強商(shang)管、物管兩大(da)服務板塊，致(zhi)力發展(zhan)成為專(zhuan)業(ye)(ye)的城(cheng)市(shi)綜合服務商(shang)。

據(ju)悉，該(gai)部分業(ye)(ye)(ye)務(wu)主要由云泰商業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理（天(tian)津）有限公(gong)司和云南城投物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)有限公(gong)司負(fu)責。前者多為股東方托管(guan)(guan)(guan)的商業(ye)(ye)(ye)項目(mu)，至2022年上(shang)半年累計在管(guan)(guan)(guan)項目(mu)20個，管(guan)(guan)(guan)理面積242萬平方米；后者累計管(guan)(guan)(guan)理項目(mu)20余個，在管(guan)(guan)(guan)面積約(yue)559.74萬平方米，涵蓋住(zhu)宅(zhai)、公(gong)寓、寫字樓、景(jing)區、商業(ye)(ye)(ye)等。

顯(xian)然，僅靠云(yun)南城(cheng)(cheng)投目(mu)前現有資源實(shi)現轉型實(shi)在(zai)有些單薄，能否成功更換賽道還有待觀(guan)察(cha)。目(mu)前擺在(zai)云(yun)南城(cheng)(cheng)投面前的，還有其高額(e)的負債問題。2022年(nian)半年(nian)報顯(xian)示，云(yun)南城(cheng)(cheng)投負債總額(e)294.61億(yi)(yi)元，資產負債率(lv)高達(da)92.99%，而這已比負債最高的2019年(nian)（833.25億(yi)(yi)元）降低約538.64億(yi)(yi)元。

為解決(jue)資金問題，云南城(cheng)投決(jue)定再次“傍上”母公司云南康(kang)旅控股(gu)集團有限公司（以下簡稱(cheng)康(kang)旅集團）。

云南城(cheng)投(tou)此前披(pi)露(lu)的(de)有關公司(si)2023年借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)、擔保計劃等事(shi)宜公告顯示(shi)，按照云城(cheng)置業的(de)計劃，將向康(kang)(kang)旅集(ji)團及(ji)其下屬(shu)公司(si)申(shen)請(qing)新(xin)增(zeng)不(bu)超過30億元的(de)借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)額度，在上述新(xin)增(zeng)借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)額度與康(kang)(kang)旅集(ji)團及(ji)其下屬(shu)公司(si)為公司(si)提供的(de)借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)余額（截至2022年12月31日）合計數范(fan)圍內，公司(si)可(ke)循環辦理借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)事(shi)宜，借(jie)款(kuan)(kuan)(kuan)成(cheng)本參(can)考康(kang)(kang)旅集(ji)團實際所用資(zi)金的(de)綜合成(cheng)本，且按最高不(bu)超過8%執(zhi)行。

對此，云(yun)南(nan)城投表示，公司(si)向康旅集團及其下屬(shu)公司(si)申請增(zeng)加借款(kuan)額度，有利(li)于提高(gao)公司(si)的籌資效率，可解決(jue)公司(si)資金需求。

需要注意的是(shi)，云(yun)南康(kang)旅(lv)集團(tuan)為云(yun)南城(cheng)投輸血已是(shi)常態，此前就(jiu)一次次出手為其“賣子(zi)”兜底，就(jiu)連最近一次的資產出售也不例外，14家(jia)已出售公司股權中有13家(jia)由康(kang)旅(lv)集團(tuan)買單。