每(mei)經(jing)記(ji)者(zhe)｜甄素靜    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

“指(zhi)導價更(geng)不(bu)更(geng)新(xin)不(bu)清(qing)楚，業(ye)主心態(tai)更(geng)新(xin)了。”王超然是(shi)深(shen)圳某大型連鎖中介的(de)(de)經(jing)紀人，長期奔(ben)走(zou)在市(shi)場一線。不(bu)過讓(rang)他沒想到的(de)(de)是(shi)，深(shen)圳二手房(fang)參考價發布兩周年后(hou)的(de)(de)僅半(ban)個月時間，市(shi)場各方的(de)(de)博弈心態(tai)已經(jing)發生了顯(xian)著變化。

春節后(hou)，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)二(er)手(shou)(shou)房成交(jiao)量快速回升(sheng)。深(shen)(shen)房中協會數據顯示，春節后(hou)首周(zhou)（1月(yue)30日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)~2月(yue)5日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)），深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)二(er)手(shou)(shou)房（含自(zi)助(zhu)）錄(lu)得(de)(de)560套(tao)，環比增(zeng)長214.6%；第二(er)周(zhou)（2月(yue)6日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)~2月(yue)12日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)）達784套(tao)，環比增(zeng)長40.0%；第三周(zhou)（2月(yue)13日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)-2月(yue)19日(ri)(ri)(ri)(ri)(ri)）則錄(lu)得(de)(de)881套(tao)。按(an)此預(yu)計，2月(yue)份深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)二(er)手(shou)(shou)房成交(jiao)量有望(wang)突破(po)3000套(tao)。

而新(xin)房市(shi)(shi)場仍(reng)然表(biao)現(xian)不佳。據深(shen)圳(zhen)中(zhong)原地(di)產研究中(zhong)心(xin)統計，上周（2月13日(ri)~19日(ri)），深(shen)圳(zhen)全(quan)市(shi)(shi)新(xin)房住宅共成交482套，環比(bi)下降6.8%；成交面(mian)積51944平方米，環比(bi)下降12.7%。截(jie)至2月19日(ri)，深(shen)圳(zhen)全(quan)市(shi)(shi)一手住宅成交1366套，仍(reng)處于近(jin)年來(lai)市(shi)(shi)場低位(wei)。

業主紛紛上調掛牌價

在王(wang)超然觀察看來，春節前后成交的(de)多是小區低價急(ji)售房(fang)源，那時他還堅定地判斷，業主想(xiang)要賣掉(diao)房(fang)子，只有降(jiang)到買家可接受的(de)價格，也就是所謂低價筍(sun)盤。

與(yu)2022年機構統計(ji)的(de)近(jin)9成購房者(zhe)以接近(jin)參考價成交的(de)情(qing)況不(bu)同，深圳的(de)二(er)手房市場風向在近(jin)期正悄(qiao)然變化(hua)。

“現在價格在往上走了，但是筍盤去化（賣）掉了，再(zai)讓(rang)他(ta)們往下降很(hen)難(nan)，就是緩漲了一小波吧，三五十萬的一個漲幅。”王超然表(biao)示。

在采訪過程 中(zhong)，深圳多位中(zhong)介人士和購房(fang)者(zhe)向記者(zhe)表(biao)達(da)了(le)同樣的感受(shou)。有經紀人告訴記者(zhe)，此次深圳二手成(cheng)交明顯變快的是核心地段的剛需樓盤(pan)，價格雖然有漲，但(dan)幅(fu)度也(ye)并(bing)不算太高。

“最近(jin)好多都是反(fan)價(jia)(jia)成交(jiao)的，并(bing)且業(ye)主還不(bu)是特別想賣(mai)。”深耕南山區的中介負責(ze)人陳(chen)鑫在2月22日(ri)接受記者(zhe)電(dian)話(hua)采訪時表示，最近(jin)房價(jia)(jia)反(fan)的還比(bi)較(jiao)嚴重，前(qian)海的二手(shou)房真實成交(jiao)價(jia)(jia)已經漲了(le)10%了(le)。

“像(xiang)南山區前(qian)海諾德(de)小兩房戶型，最低(di)(di)點(dian)成交價(jia)在520萬~530萬元(yuan)(yuan)，現在已(yi)經到580萬元(yuan)(yuan)左右。中(zhong)海陽光玫瑰園之前(qian)也是(shi)最低(di)(di)這個價(jia)，現在成交到570萬元(yuan)(yuan)左右了(le)。”陳鑫強調，現在主要是(shi)核心(xin)地(di)段的(de)(de)(de)一些(xie)剛需樓盤好賣，而(er)且價(jia)格漲(zhang)起來是(shi)可以成交的(de)(de)(de)。而(er)非(fei)核心(xin)地(di)段的(de)(de)(de)樓盤，包括一些(xie)大戶型，現在還(huan)是(shi)不行，如(ru)豪(hao)宅反(fan)價(jia)的(de)(de)(de)就相對較少。

“這(zhe)樣一(yi)來，可能深圳又不會(hui)出政策了(le)。”談及后市(shi)走向，陳鑫這(zhe)樣認為。

記者在采訪中還注意到，南(nan)山(shan)區前(qian)海片區的(de)一(yi)套房(fang)源(yuan)，近(jin)期在中介平臺(tai)上顯示(shi)有過兩(liang)(liang)次調價(jia)。經紀人(ren)反饋稱，“業(ye)主(zhu)這(zhe)兩(liang)(liang)天將房(fang)價(jia)上調了40萬，目前(qian)掛牌售(shou)價(jia)為660萬元。”而在南(nan)山(shan)科(ke)技園片區，原本1月初掛牌出售(shou)的(de)一(yi)套兩(liang)(liang)房(fang)戶型，近(jin)期也被下架(jia)，經紀人(ren)解釋稱“房(fang)子業(ye)主(zhu)暫時不賣了”。

據深圳中(zhong)原研(yan)究中(zhong)心統計(ji)，2月(yue)份以來深圳共有(you)733個(ge)樓(lou)盤掛盤價上漲(zhang)。從片區分布來看，南山區漲(zhang)幅樓(lou)盤最多，共有(you)178個(ge)樓(lou)盤上漲(zhang)；其次是龍(long)崗(gang)區與羅湖區，分別(bie)有(you)133與130個(ge)樓(lou)盤上漲(zhang)。

值得一提的是(shi)，掛盤(pan)價上漲(zhang)最高的是(shi)位于鹽(yan)(yan)田(tian)區(qu)(qu)鹽(yan)(yan)田(tian)港片區(qu)(qu)的東海麗(li)景(jing)花園二期(qi)，掛盤(pan)價上漲(zhang)了29.3%；另一個(ge)漲(zhang)幅在20%以(yi)上的樓盤(pan)是(shi)羅湖區(qu)(qu)洪湖片區(qu)(qu)的同樂大廈，漲(zhang)幅達(da)到了27.5%。

也有樓盤二手房降價出售

位于南山區(qu)科(ke)技園片區(qu)的(de)華潤城，向來被(bei)認為是對樓市的(de)變動比較敏感的(de)小區(qu)。

近日社(she)交平(ping)臺上有消息稱，“2月8日，華潤(run)(run)城1期89平(ping)3房(fang)，中間樓層，西南向，滿五唯一(yi)，成(cheng)(cheng)交價(jia)在(zai)1420萬。而(er)在(zai)去年(nian)12月中旬，同(tong)(tong)一(yi)棟同(tong)(tong)一(yi)戶型(xing)，樓層只差2層，成(cheng)(cheng)交價(jia)在(zai)1290萬元(yuan)(yuan)。相(xiang)(xiang)比去年(nian)底(di)成(cheng)(cheng)交，漲了約130萬元(yuan)(yuan)，漲幅為10.1%左右。隔天，潤(run)(run)府1期又成(cheng)(cheng)交了一(yi)套同(tong)(tong)戶型(xing)89平(ping)3房(fang)，成(cheng)(cheng)交價(jia)在(zai)1450萬元(yuan)(yuan)，相(xiang)(xiang)比去年(nian)底(di)，漲幅為12.4%左右。”

有經(jing)紀(ji)人(ren)向記者提供了(le)一張成(cheng)交記錄截屏印證了(le)上述消息，說(shuo)確實是(shi)成(cheng)交了(le)兩套(tao)，“我們去(qu)年最低的成(cheng)交價在1250萬(wan)。”

對于近(jin)期深圳(zhen)二手房(fang)市(shi)場的(de)變化，也有購房(fang)者表示不理解。郭(guo)先(xian)生在小(xiao)區住戶(hu)群(qun)(qun)里發表近(jin)期的(de)市(shi)場觀察說(shuo)“南山小(xiao)區在漲價(jia)(jia)，同事(shi)說(shuo)他們(men)那邊都漲價(jia)(jia)，我們(men)小(xiao)區一直降。”群(qun)(qun)內多名住戶(hu)復制跟帖詢問“漲價(jia)(jia)的(de)理由是啥？”

據(ju)樂有(you)家(jia)研究中心調研分析，當(dang)下深圳市民對(dui)“二手房參考價(jia)調整”及“降低房貸利率”的呼聲最高，其次為“降低二套首付”“認房不認貸”。

而在(zai)深圳二手參考價發布兩周年之際，深圳市(shi)住房和城(cheng)鄉建(jian)設局工作人(ren)員(yuan)此前在(zai)接受(shou)南都記者咨詢(xun)采(cai)訪時表示，“內部已根據市(shi)場形勢對參考價做了(le)一(yi)版方案，但(dan)調(diao)整時間(jian)還沒有定(ding)(ding)下(xia)來，是否發布也不一(yi)定(ding)(ding)。”

在樂有家營(ying)銷副總裁劉理琴看(kan)來(lai)，2022年(nian)這是其從(cong)(cong)業20年(nian)來(lai)經歷(li)過(guo)最(zui)慘的市場(chang)。據(ju)樂有家研究中心統(tong)計，深圳二手交易量(liang)創20年(nian)來(lai)最(zui)低谷，2022年(nian)跌幅收窄，2021年(nian)同比下(xia)跌57%，2022年(nian)下(xia)跌47%。2022年(nian)深圳二手房源高(gao)峰(feng)期有超10萬套在售，成交周期達到了近5年(nian)的高(gao)峰(feng)153天(tian)。換(huan)言之(zhi)，從(cong)(cong)業主掛牌到最(zui)終出售，平(ping)均(jun)需(xu)要5個月的時間。

“隨(sui)著強調房(fang)(fang)(fang)地產(chan)是支柱產(chan)業，北(bei)京臺(tai)湖、馬駒橋取消‘雙限購’，上(shang)海臨港新片區(qu)社保(bao)滿1年即可購房(fang)(fang)(fang)，廣州悄悄放開二手(shou)房(fang)(fang)(fang)參(can)考(kao)(kao)價，深圳二手(shou)房(fang)(fang)(fang)參(can)考(kao)(kao)價已做好新一(yi)版方案等利好傳出(chu)(chu)，預測一(yi)線城市（調控政(zheng)策）會(hui)出(chu)(chu)現(xian)實質性松動。”劉理(li)琴認為。

也(ye)(ye)有多名業內人士在(zai)接受記者采訪時(shi)表示，預計深圳二(er)手房市場轉向后，政策調整(zheng)出臺概率會降低，而當下隨著筍盤(pan)逐漸消失，把握購房窗(chuang)口期也(ye)(ye)變得至關重要。

不(bu)過從(cong)全國層(ceng)面(mian)來(lai)看，當前熱點(dian)城市(shi)回(hui)暖趨(qu)勢的延(yan)續性仍需持續觀察。據中指研究院分析，若熱點(dian)城市(shi)回(hui)暖趨(qu)勢延(yan)續，市(shi)場情緒進一步(bu)回(hui)升，部(bu)分城市(shi)有望出現“小陽春”行(xing)情，進而帶(dai)動整體市(shi)場企穩恢(hui)復，當前可能更(geng)重要(yao)的是要(yao)恢(hui)復居民置(zhi)業信心。

戴德梁(liang)行(xing)(xing)(xing)研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長、華(hua)南及華(hua)中區研(yan)究部董事張曉端2月22日則通過微信向記者表(biao)示(shi)，2022年(nian)(nian)末政(zheng)策利好頻(pin)出持(chi)續修(xiu)復行(xing)(xing)(xing)業信心，但由于前(qian)期(qi)(qi)市場調(diao)整(zheng)幅度較深(shen)，回暖恢復仍需(xu)時日。相關政(zheng)策效果顯現亦需(xu)要時間，預(yu)計2023年(nian)(nian)房(fang)地(di)產行(xing)(xing)(xing)業仍處(chu)于修(xiu)復期(qi)(qi)。

（應受訪人要(yao)求(qiu)，文中王超然、陳鑫為化名）