每(mei)經記者(zhe)｜劉頌輝(hui)    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝     

“商業(ye)地(di)產行業(ye)發展的(de)(de)難點，在于如(ru)何(he)應對消費(fei)需求的(de)(de)‘變(bian)化’。”3月2日(ri)下午，由每日(ri)經濟新聞主(zhu)辦的(de)(de)“商業(ye)觀點談”線下沙(sha)龍在上海如(ru)期(qi)舉行。沙(sha)龍以(yi)“重回(hui)煙火氣(qi)”為(wei)主(zhu)題，聚焦消費(fei)復(fu)蘇，尋找商業(ye)新密碼。

在話(hua)題討論環節，愛琴海集團副總裁、運營中心總經理(li)周宇桁表示，抓住新的(de)業態趨勢(shi)，將現有(you)的(de)空(kong)間融合(he)(he)，并將這種融合(he)(he)時間降到最短，是現階段商(shang)業項目迎(ying)接消費復蘇的(de)一大難點。

周(zhou)宇桁 每經記者 崔晟 攝

新舊業態更迭

“餐飲行業在過去(qu)三年受到(dao)重創，現在的(de)確呈現非常(chang)好的(de)復蘇態(tai)勢。從我們的(de)數據(ju)來(lai)看，春節期(qi)(qi)間(jian)，有些餐飲品(pin)牌(pai)的(de)客流量(liang)已(yi)恢復到(dao)2021年的(de)90%。”周(zhou)宇(yu)桁介紹，近(jin)期(qi)(qi)商場里的(de)消(xiao)費(fei)情(qing)況主要是餐飲業態(tai)快速恢復，零(ling)售品(pin)牌(pai)還(huan)未回暖。“消(xiao)費(fei)者在吃這件事情(qing)上(shang)花錢比以前(qian)多了，而零(ling)售消(xiao)費(fei)購(gou)物謹(jin)慎了不(bu)少。”

作(zuo)為(wei)商業地產品牌管理及(ji)營運資深經理人，周宇桁認為(wei)，現階段有(you)兩類業態在(zai)商場中表現突出。一類是(shi)奢侈品，由于商品需(xu)求量增(zeng)加而供應量有(you)限(xian)，品牌門店銷售形勢較好(hao)；一類是(shi)超高性價(jia)比的(de)業態，比如服裝品牌優衣庫、飲料(liao)品牌蜜雪冰(bing)城(cheng)等等，迎(ying)來市場發(fa)展的(de)機會。

人們對餐(can)飲、夜生活和戶外運(yun)動(dong)的需(xu)求增(zeng)大，讓(rang)商管企業(ye)們在重新思考新的發展(zhan)路徑。

“我們在過去一段時(shi)間里(li)沒有(you)過多研究廣泛群(qun)(qun)體(ti)的(de)(de)需求(qiu)(qiu)，而是在思(si)考某些(xie)聚(ju)集(ji)性(xing)社交群(qun)(qun)體(ti)的(de)(de)個(ge)性(xing)化需求(qiu)(qiu)，比(bi)如(ru)最(zui)近爆火的(de)(de)戶外運(yun)動零售、運(yun)動體(ti)感方面的(de)(de)客(ke)群(qun)(qun)。”周(zhou)宇桁指出，在未來商業空間的(de)(de)優化改造問題上，無論從硬(ying)件、產(chan)品服務(wu)、運(yun)營服務(wu)還是營銷活動層面上，都應該針對個(ge)性(xing)化相(xiang)關的(de)(de)服務(wu)；思(si)考消費需求(qiu)(qiu)發生的(de)(de)變化，如(ru)何(he)種客(ke)群(qun)(qun)開始聚(ju)集(ji)等。

當(dang)然(ran)，周宇桁也指出，運動體驗品(pin)牌應(ying)該達到足夠(gou)強(qiang)的(de)承租能力，因為(wei)任何商業空間(jian)都(dou)需求追(zhui)求投(tou)(tou)資回報率。如果這家品(pin)牌有著強(qiang)大的(de)“自造(zao)血機制”，滿足投(tou)(tou)資回報邏輯，商管公司(si)可以配合投(tou)(tou)入(ru)，比如根(gen)據相應(ying)地更改建筑(zhu)形(xing)態、建筑(zhu)服(fu)務流(liu)程(cheng)，完成硬件升級。

“早期的購物(wu)中心、百貨商場(chang)也許沒有(you)KTV，等到有(you)KTV了(le)以后，購物(wu)中心才開始增(zeng)設24小時電梯。實際上(shang)，物(wu)業(ye)(ye)結構(gou)隨著商場(chang)業(ye)(ye)態(tai)發(fa)生變化(hua)，業(ye)(ye)態(tai)則在(zai)跟消費者需求在(zai)變化(hua)。”在(zai)周宇桁看(kan)來，商業(ye)(ye)運營(ying)的核心問題是(shi)及時找到新(xin)的業(ye)(ye)態(tai)，在(zai)新(xin)舊(jiu)交替的過(guo)程中，發(fa)現誰先跑出來，誰先被識別。

線上線下融合

三(san)年(nian)疫(yi)情，使(shi)商業市(shi)場悄然(ran)發生了變化。商場里曾經常去品牌店更(geng)換了門頭，有些商場甚(shen)至(zhi)已改變名號。

周宇(yu)桁表示，如(ru)(ru)果沒(mei)有(you)(you)經歷“黑天鵝(e)事件”，消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)需求變化是有(you)(you)跡可循的(de)。但如(ru)(ru)今的(de)變化，很(hen)(hen)多想法已發生顛覆。在消(xiao)費(fei)復(fu)蘇的(de)當下，商業(ye)運營最大(da)的(de)難(nan)點也(ye)在于如(ru)(ru)何(he)捕捉到(dao)這種“變化”，“很(hen)(hen)多產品消(xiao)費(fei)者(zhe)不買(mai)了之后，其實商家也(ye)不知道該(gai)提(ti)供(gong)什(shen)么樣(yang)的(de)產品。”

未來(lai)，企業能夠(gou)快速捕捉到(dao)消費需求(qiu)的變化，并及時作出產品變化、商(shang)業空間(jian)服務變化以及服務流程變化，商(shang)業運營將(jiang)變得(de)不再艱(jian)難(nan)。

周宇桁認為，商業(ye)(ye)運營本(ben)質(zhi)上(shang)(shang)是一宗“流量生意”，無論線(xian)(xian)上(shang)(shang)活(huo)動還(huan)是線(xian)(xian)下空間(jian)(jian)體驗，最終都是為了(le)給項目帶來(lai)更多客流量。和(he)互聯網消費一樣(yang)，線(xian)(xian)下商業(ye)(ye)要抓住趨勢，將線(xian)(xian)上(shang)(shang)需求與門(men)店業(ye)(ye)態融合起來(lai)，并盡力將這種時間(jian)(jian)降(jiang)到最短。

公開資料顯示，愛琴(qin)海(hai)集(ji)團依托商業地產品牌(pai)愛琴(qin)海(hai)購物(wu)公園，已進入北京、上海(hai)、天津、重慶、成(cheng)都、蘇州(zhou)、慈溪(xi)、昆明、福州(zhou)、蘭州(zhou)、唐山、大同(tong)等(deng)100余個城(cheng)市，進行城(cheng)市綜合(he)體及商業購物(wu)中(zhong)心的(de)籌(chou)建、招商、運營。

根據該(gai)公(gong)司的(de)公(gong)告，今年(nian)1~2月，商(shang)業項目的(de)總銷售額突破(po)25億元，環(huan)比提(ti)升(sheng)了69.5%；總客流(liu)量(liang)超(chao)(chao)過5000萬人次，環(huan)比提(ti)升(sheng)78.4%；銷冠品牌超(chao)(chao)過200家。

“未來，商(shang)業地產存量項目越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)，能夠及時(shi)解決某種特定類群需求(qiu)的購物中(zhong)心(xin)才(cai)會表(biao)現(xian)獨(du)特，生命力頑強。”周宇桁表(biao)示。