每經記者｜李(li)玉雯 趙(zhao)景致    每經編輯｜廖(liao)丹    

7月21日，有消息稱(cheng)常(chang)州市部分銀(yin)行同意下調存量房貸利率(lv)。不過，《每日經濟(ji)新聞》記者就此咨(zi)詢當地多家銀(yin)行，工作(zuo)人員均(jun)表示目前沒(mei)有收到通知。

在記者咨詢的(de)過程中，部分(fen)銀行(xing)提到當前可以(yi)辦理商(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)轉組合貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)，即純商(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)轉為“商(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)+公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)”，其中商(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)部分(fen)的(de)利(li)(li)率可以(yi)按現(xian)行(xing)最低(di)的(de)利(li)(li)率水(shui)平(ping)來執行(xing)。同時(shi)，由于公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)利(li)(li)率比商(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率低(di)，整(zheng)體上便可實現(xian)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率降低(di)。

常州“商轉組”中商貸利率可轉成3.7%

記(ji)者撥打(da)常州市住(zhu)房公積(ji)金管理中心(xin)熱線，對方表示(shi)，“如果你(ni)做商業貸(dai)款(kuan)轉成組合貸(dai)款(kuan)，公積(ji)金貸(dai)款(kuan)這部(bu)分，按照公積(ji)金利率(lv)的(de)。銀(yin)行的(de)那(nei)部(bu)分按照銀(yin)行的(de)要求(qiu)來，看他們(men)那(nei)邊是按什么利率(lv)。”

去年(nian)10月起，央行調整(zheng)個(ge)(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸款(kuan)利率(lv)，其中首套(tao)個(ge)(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸款(kuan)利率(lv)下調0.15個(ge)(ge)(ge)百分點(dian)，五年(nian)期以上(shang)(shang)調整(zheng)為3.10%；第二套(tao)個(ge)(ge)(ge)人住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸款(kuan)利率(lv)保持(chi)不變(bian)，五年(nian)期以上(shang)(shang)為3.575%。

另外，今年6月(yue)LPR調整(zheng)后，5年期(qi)以上LPR降至4.2%。根(gen)據當前的房(fang)貸(dai)政策，常州(zhou)首(shou)套房(fang)商貸(dai)利率(lv)執(zhi)(zhi)行的標準(zhun)是LPR-50BP，二套房(fang)貸(dai)利率(lv)執(zhi)(zhi)行標準(zhun)為LPR+60BP。這意味著，常州(zhou)商貸(dai)首(shou)套房(fang)貸(dai)利率(lv)最低執(zhi)(zhi)行利率(lv)可到3.7%，二套房(fang)貸(dai)利率(lv)最低可到4.8%。

工商(shang)銀行某支行客(ke)戶經理告訴記者，“商(shang)貸(dai)(dai)轉組(zu)合貸(dai)(dai)需要(yao)在目前沒(mei)有其他房(fang)(fang)貸(dai)(dai)的(de)情況下才能辦理，可以(yi)先測算一(yi)下公(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)額度(du)，剩余商(shang)貸(dai)(dai)中扣(kou)除公(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)部分可以(yi)轉。組(zu)合貸(dai)(dai)款(kuan)中商(shang)貸(dai)(dai)部分利率要(yao)看當時辦理的(de)是(shi)首(shou)套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)還是(shi)二套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)，若是(shi)首(shou)套房(fang)(fang)貸(dai)(dai)現在可以(yi)轉成(cheng)3.7%，二套可以(yi)轉成(cheng)4.8%。”

類似地，招商(shang)銀行(xing)(xing)某支行(xing)(xing)貸款經理也表示，轉完后商(shang)貸部分的利率就(jiu)和目前(qian)利率一樣，首套(tao)房(fang)利率3.7%，二套(tao)房(fang)利率4.8%。“今(jin)年年初，出(chu)了(le)商(shang)轉組(zu)政策，現在常州這邊銀行(xing)(xing)都(dou)可以做（商(shang)貸轉組(zu)合貸）。”

記者注意到，去年(nian)9月5日，常州市恢復商轉公(gong)(gong)貸(dai)款(kuan)“先還(huan)后貸(dai)”服(fu)務，隨后在當年(nian)末，又創新推出商轉公(gong)(gong)“以貸(dai)還(huan)貸(dai)”服(fu)務，以滿足該(gai)市住(zhu)房公(gong)(gong)積金繳存人的商轉公(gong)(gong)貸(dai)款(kuan)需求。

今年初(chu)，常州市(shi)住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)管理(li)中心發布《常州市(shi)商(shang)業性個人住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)轉(zhuan)個人住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)款(kuan)管理(li)辦法(fa)（試行）》。根(gen)據此辦法(fa)，商(shang)轉(zhuan)公(gong)貸(dai)款(kuan)包括(kuo)兩種辦理(li)方(fang)式(shi)：

一(yi)是(shi)“以貸還(huan)貸”方式(shi)。已辦理商(shang)貸的(de)借款(kuan)人向中(zhong)心(xin)(xin)申請商(shang)轉公貸款(kuan)，經中(zhong)心(xin)(xin)同意后(hou)，借款(kuan)人辦理中(zhong)心(xin)(xin)認(ren)可(ke)的(de)擔保手(shou)續(xu)，在商(shang)轉公貸款(kuan)抵押手(shou)續(xu)辦妥后(hou)中(zhong)心(xin)(xin)發放(fang)商(shang)轉公貸款(kuan)至相應(ying)的(de)還(huan)款(kuan)賬戶償還(huan)商(shang)貸。

二(er)是“先還后貸(dai)(dai)(dai)”方(fang)式(shi)。已辦理商貸(dai)(dai)(dai)的借(jie)款人向中(zhong)心申請(qing)商轉(zhuan)(zhuan)公貸(dai)(dai)(dai)款，經中(zhong)心同意并辦理中(zhong)心認可的擔保手(shou)續(xu)后，還清商貸(dai)(dai)(dai)，在商轉(zhuan)(zhuan)公貸(dai)(dai)(dai)款抵押(ya)手(shou)續(xu)辦妥后中(zhong)心再發放(fang)商轉(zhuan)(zhuan)公貸(dai)(dai)(dai)款至借(jie)款人賬(zhang)戶。

銀行是否有動力推進存量房貸利率調降？

而近期市場對于存(cun)量房貸利率調降的(de)話題熱(re)議不絕。此前，中國人民銀(yin)行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布(bu)會上(shang)表(biao)示，按照市場化(hua)、法治化(hua)原(yuan)則，支(zhi)持和(he)鼓勵商業銀(yin)行與(yu)借款(kuan)人自(zi)主協商變更合同約(yue)定(ding)，或者是新發放貸款(kuan)置換原(yuan)來的(de)存(cun)量貸款(kuan)。

記者(zhe)對此聯系了多地多家銀(yin)行(xing)，均表示目前暫(zan)未(wei)接到通(tong)知(zhi)。“我(wo)們關(guan)注到了市場信號，也(ye)在和同(tong)業、監(jian)管保持積極(ji)溝通(tong)，這塊(kuai)目前還在內部研討當(dang)中，暫(zan)時還沒有進一步信息，主要(yao)還是結合自(zi)身經營(ying)隨(sui)行(xing)就市地調整(zheng)。”有城(cheng)商行(xing)總行(xing)人士(shi)對每經記者(zhe)表示。

市場關注的(de)熱點也(ye)在(zai)于，在(zai)行(xing)業整體(ti)息差承(cheng)壓的(de)背(bei)景下，商業銀行(xing)是否有動力下調存量房貸(dai)利率？如果(guo)推進會(hui)對銀行(xing)帶來怎樣的(de)影響？

植信投資(zi)研(yan)究院資(zi)深研(yan)究員馬泓表示(shi)，宏觀(guan)層面，在(zai)貨幣政策和(he)利(li)(li)率(lv)環境相對比較寬松的(de)(de)背景下，商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)資(zi)金成(cheng)本和(he)貸(dai)(dai)款利(li)(li)率(lv)普遍處(chu)于(yu)(yu)(yu)較低水平。是否(fou)調(diao)降存(cun)(cun)量房貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)取決于(yu)(yu)(yu)商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)本身是否(fou)能(neng)夠承受(shou)(shou)這(zhe)部(bu)(bu)分貸(dai)(dai)款業務的(de)(de)調(diao)整。調(diao)整存(cun)(cun)量房貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)會對商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)利(li)(li)潤和(he)部(bu)(bu)分經營考(kao)核指標產(chan)生直接影(ying)響，難度可(ke)能(neng)在(zai)于(yu)(yu)(yu)該商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)是否(fou)對此敏(min)感(gan)，即對于(yu)(yu)(yu)商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)總的(de)(de)業務影(ying)響程度是否(fou)較大。個(ge)人方(fang)面如果(guo)享受(shou)(shou)到新的(de)(de)、偏(pian)低的(de)(de)房貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)，可(ke)能(neng)會對激活(huo)個(ge)人消費支出帶來(lai)正面的(de)(de)推動作用。

“值(zhi)得關(guan)(guan)注的(de)(de)(de)(de)是，個(ge)人按揭貸(dai)(dai)款業務占比相對(dui)較(jiao)高的(de)(de)(de)(de)國有(you)大行(xing)和股份制商業銀行(xing)，這個(ge)是關(guan)(guan)鍵點，如果這些重要的(de)(de)(de)(de)商業銀行(xing)能(neng)夠進(jin)一(yi)步推動這項業務的(de)(de)(de)(de)開(kai)展，未來(lai)(lai)調(diao)整存(cun)量房(fang)(fang)貸(dai)(dai)的(de)(de)(de)(de)業務可(ke)能(neng)會進(jin)一(yi)步推進(jin)。”馬泓說道，另外，如果存(cun)量房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下調(diao)也可(ke)能(neng)會對(dui)新的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率起到帶動作用，進(jin)而(er)可(ke)能(neng)對(dui)新房(fang)(fang)銷售帶來(lai)(lai)積極(ji)的(de)(de)(de)(de)效應。

馬(ma)泓(hong)表示，參考當前提(ti)前還(huan)(huan)貸(dai)業(ye)(ye)(ye)(ye)務的(de)(de)訴(su)求(qiu)，如果有(you)部分銀行(xing)先(xian)行(xing)開展調降(jiang)存(cun)量房貸(dai)業(ye)(ye)(ye)(ye)務，可(ke)(ke)能(neng)(neng)后(hou)續會(hui)(hui)有(you)更多相關(guan)需求(qiu)被提(ti)上(shang)日程，商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)是否有(you)足夠的(de)(de)辦(ban)理業(ye)(ye)(ye)(ye)務能(neng)(neng)力需要(yao)留意，可(ke)(ke)能(neng)(neng)也會(hui)(hui)與辦(ban)理提(ti)前還(huan)(huan)貸(dai)業(ye)(ye)(ye)(ye)務出(chu)現類(lei)似的(de)(de)排隊狀況。更廣義層(ceng)面，我國(guo)商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)個人(ren)按(an)揭貸(dai)款業(ye)(ye)(ye)(ye)務在不同層(ceng)級和區域的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)之間存(cun)在分化，全國(guo)范(fan)圍(wei)的(de)(de)狀況可(ke)(ke)能(neng)(neng)會(hui)(hui)有(you)偏差(cha)。