每(mei)經特約評論員(yuan) 陳憲

7月(yue)24日(ri)召開的中央政治局會(hui)議指(zhi)出，要切實防范化解重點領域風(feng)險(xian)，適應(ying)我國房(fang)地產市場供求關系發(fa)生(sheng)重大(da)變化的新形勢，適時調整(zheng)優化房(fang)地產政策，因(yin)城施(shi)策用(yong)好政策工(gong)具箱(xiang)，更(geng)好滿足居民剛性(xing)和改善性(xing)住房(fang)需求，促進(jin)房(fang)地產市場平穩健康發(fa)展。

看到這段表述，部分人的(de)第一(yi)反(fan)應是，沒有(you)提“房住不(bu)炒”。殊(shu)不(bu)知(zhi)，我國房地(di)產(chan)市場供求關系發生的(de)重(zhong)大變化，在(zai)很(hen)大程度上(shang)就是“房住不(bu)炒”的(de)產(chan)物。一(yi)個既(ji)定(ding)政策已(yi)經深(shen)入(ru)貫徹、深(shen)入(ru)人心(xin)，還需要(yao)(yao)(yao)經常被提到嗎？顯然是不(bu)需要(yao)(yao)(yao)的(de)。現在(zai)的(de)問題是，正確認識(shi)房地(di)產(chan)市場正在(zai)和將(jiang)要(yao)(yao)(yao)發生的(de)重(zhong)大變化，適(shi)時(shi)調整優化房地(di)產(chan)政策，主要(yao)(yao)(yao)是針對(dui)不(bu)同城市的(de)具(ju)體政策，不(bu)排除在(zai)一(yi)些城市取消限(xian)購、限(xian)貸，充分滿足居民剛性和改善(shan)性住房需求，并同時(shi)拉動家(jia)居及相關產(chan)品(pin)的(de)消費，使房地(di)產(chan)業為(wei)中國經濟實現質的(de)有(you)效提升和量(liang)的(de)合理(li)增長(chang)做出積極的(de)貢獻。

房地(di)產市場供(gong)求關系(xi)發生的重(zhong)大變化主要是以下幾點：

其(qi)一(yi)，因為(wei)“房(fang)(fang)(fang)住不炒(chao)”，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)不再(zai)具有過去那樣的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)價(jia)值，進而房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)絕大部分不復存在。過去較(jiao)長時(shi)期，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場在巨(ju)大的居住需(xu)求(qiu)和投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)的雙重推(tui)動(dong)下(xia)，一(yi)直處于高速增(zeng)(zeng)長狀態(tai)。為(wei)了(le)抑(yi)制(zhi)過熱(re)的房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場，保證城鎮居民的住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，中央(yang)政府(fu)(fu)(fu)提出了(le)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調控的總原(yuan)則“房(fang)(fang)(fang)住不炒(chao)”，各級地(di)(di)方政府(fu)(fu)(fu)也(ye)出臺(tai)限購、限貸(dai)、限售等政策措施。同時(shi)，政府(fu)(fu)(fu)加大對于房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場的監管(guan)力度，對于一(yi)些不規范的開(kai)發(fa)商進行整(zheng)頓。隨著時(shi)間的推(tui)移，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)增(zeng)(zeng)長速度大幅度減緩，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)率顯(xian)著降低。在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)高速發(fa)展的背景(jing)下(xia)，開(kai)發(fa)商為(wei)了(le)快速獲取收益，不斷(duan)(duan)增(zeng)(zeng)加供(gong)應量(liang)，導(dao)致(zhi)市(shi)場供(gong)需(xu)關系失衡。同時(shi)，企業不斷(duan)(duan)貸(dai)款拿地(di)(di)，導(dao)致(zhi)自身杠桿(gan)和經營風險不斷(duan)(duan)增(zeng)(zeng)加，部分房(fang)(fang)(fang)企資(zi)(zi)金鏈(lian)斷(duan)(duan)裂直接(jie)使最(zui)終“交樓”環節(jie)出現困難(nan)。這些因素綜合作用(yong)，使投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者陸續遠(yuan)離(li)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場。

其(qi)二，城(cheng)鎮居民(min)尤其(qi)是青(qing)年(nian)人購房(fang)(fang)意愿發(fa)生結構性變化，租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)需求(qiu)呈(cheng)上升(sheng)趨勢。越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)的(de)(de)年(nian)輕人希望有(you)更(geng)多(duo)的(de)(de)自由選(xuan)擇，而(er)不(bu)是像(xiang)他們(men)的(de)(de)父母(mu)那樣追求(qiu)所謂的(de)(de)“房(fang)(fang)子夢”。最(zui)近，一項針對(dui)北京地(di)區青(qing)年(nian)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)問題的(de)(de)調研顯示，五年(nian)內在(zai)北京保持(chi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃現狀的(de)(de)青(qing)年(nian)比(bi)例最(zui)高(gao)，為32.04%，其(qi)次是在(zai)京購買商品房(fang)(fang)的(de)(de)青(qing)年(nian)群體(ti)，占比(bi)為23.94%。調查(cha)結果還顯示，37.68%的(de)(de)青(qing)年(nian)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)群體(ti)表示接受(shou)終身租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)。而(er)且(qie)，傳(chuan)統的(de)(de)普(pu)通住宅已經不(bu)能滿足他們(men)的(de)(de)需求(qiu)，更(geng)加輕奢(she)或者轉(zhuan)換成(cheng)本更(geng)低(di)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)項目越(yue)來(lai)越(yue)受(shou)到年(nian)輕人的(de)(de)青(qing)睞(lai)。這些(xie)結果表明，越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)的(de)(de)年(nian)輕人更(geng)希望租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)而(er)非(fei)買房(fang)(fang)，這樣可以更(geng)靈(ling)活(huo)地(di)應對(dui)自己的(de)(de)職業和生活(huo)變化。

其(qi)三，城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)的(de)(de)速率在放緩，80%左右的(de)(de)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)水平未必會(hui)達到。數(shu)(shu)據顯示，2022年，我國城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)率為65.22%，比(bi)上(shang)年末(mo)僅提高0.50個百分(fen)點(dian)，提升幅度較此前(qian)年份明顯下降。可能的(de)(de)原(yuan)因是，鄉(xiang)(xiang)(xiang)村(cun)振(zhen)興戰略(lve)成(cheng)效初顯，鄉(xiang)(xiang)(xiang)村(cun)留住了(le)原(yuan)本計劃流入(ru)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)的(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)，并吸引在外打(da)工者(zhe)返(fan)鄉(xiang)(xiang)(xiang)發展。鄉(xiang)(xiang)(xiang)村(cun)振(zhen)興戰略(lve)的(de)(de)實施，推動(dong)(dong)了(le)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)(xiang)(xiang)之間的(de)(de)功能互(hu)補，提振(zhen)了(le)鄉(xiang)(xiang)(xiang)村(cun)經濟(ji)的(de)(de)活力。從近期(qi)各省市(shi)公(gong)布的(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)數(shu)(shu)據來看，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)及天(tian)津(jin)人(ren)(ren)口(kou)全部負(fu)增(zeng)長(chang)，其(qi)中上(shang)海(hai)2022年人(ren)(ren)口(kou)減(jian)少(shao)(shao)達13.5萬人(ren)(ren)。二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中，被稱為“新一(yi)線(xian)(xian)”的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，基本都出(chu)現人(ren)(ren)口(kou)增(zeng)幅斷(duan)崖式下降。城(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)放緩，客觀上(shang)會(hui)減(jian)少(shao)(shao)人(ren)(ren)口(kou)流動(dong)(dong)，進而熨平住房(fang)需求(qiu)的(de)(de)增(zeng)長(chang)曲線(xian)(xian)。人(ren)(ren)口(kou)的(de)(de)凈(jing)流出(chu)導致房(fang)地產的(de)(de)供(gong)需關系(xi)發生變化(hua)，對于房(fang)價，尤其(qi)是一(yi)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)房(fang)價，會(hui)產生較大的(de)(de)影響。

其(qi)四，生(sheng)(sheng)育(yu)率(lv)(lv)持續下(xia)(xia)降，人口出現(xian)負(fu)增長。根據(ju)《2022年國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)民(min)經(jing)濟和(he)社會發展(zhan)統計公報》，2022年末全(quan)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)人口約14.12億人，比上年末減少85萬人，出生(sheng)(sheng)率(lv)(lv)為6.77‰，死亡率(lv)(lv)為7.37‰，這意味著中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)人口自(zi)1962年以來(lai)（近61年來(lai)）首次(ci)出現(xian)負(fu)增長。此外，我國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)生(sheng)(sheng)育(yu)率(lv)(lv)已經(jing)連續5年下(xia)(xia)跌(die)。據(ju)聯(lian)合(he)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)發布的(de)《2022年世界人口展(zhan)望》，2022年，中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)的(de)生(sheng)(sheng)育(yu)率(lv)(lv)只有1.175%。生(sheng)(sheng)育(yu)率(lv)(lv)的(de)下(xia)(xia)降會帶來(lai)家(jia)庭(ting)(ting)規模和(he)住(zhu)房需求的(de)根本變化(hua)。過去(qu)，中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)庭(ting)(ting)規模普遍較(jiao)大，需要更(geng)(geng)大的(de)住(zhu)房空間。如(ru)今，隨著家(jia)庭(ting)(ting)規模的(de)縮小和(he)家(jia)庭(ting)(ting)結(jie)構(gou)的(de)變化(hua)，人們更(geng)(geng)加注重舒適度和(he)品質，對于房屋的(de)需求更(geng)(geng)加注重個性化(hua)和(he)多元化(hua)，而非單純追求購(gou)房面積(ji)的(de)大小。

針(zhen)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場供求(qiu)(qiu)關系的(de)上述變化(hua)(hua)(hua)(hua)，中央政(zheng)治局會(hui)議提(ti)出(chu)了“要(yao)(yao)(yao)加大保(bao)障性住房(fang)(fang)建設(she)和(he)供給(gei)，積極(ji)推(tui)動(dong)城(cheng)(cheng)中村改(gai)造(zao)和(he)‘平急兩用’公共基礎設(she)施建設(she)，盤(pan)活改(gai)造(zao)各(ge)(ge)類(lei)閑置房(fang)(fang)產(chan)”的(de)具體(ti)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)。在(zai)(zai)商品(pin)房(fang)(fang)整(zheng)體(ti)過(guo)剩(sheng)的(de)情況下(xia)，各(ge)(ge)類(lei)保(bao)障性住房(fang)(fang)還(huan)存(cun)在(zai)(zai)供應(ying)(ying)缺口，應(ying)(ying)適(shi)時加快建設(she)、增(zeng)加供給(gei)。與中國(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)建設(she)和(he)發展(zhan)從增(zeng)量(liang)時代(dai)轉向存(cun)量(liang)時代(dai)相適(shi)應(ying)(ying)，城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新正以不同規模成為各(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場的(de)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)業(ye)務，城(cheng)(cheng)中村改(gai)造(zao)就是(shi)其中的(de)一種形式(shi)。深耕(geng)城(cheng)(cheng)市(shi)建設(she)的(de)存(cun)量(liang)業(ye)務，將是(shi)未(wei)來(lai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)發展(zhan)的(de)重(zhong)點。與此(ci)同時，適(shi)應(ying)(ying)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場供求(qiu)(qiu)關系的(de)上述變化(hua)(hua)(hua)(hua)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)應(ying)(ying)提(ti)供更(geng)(geng)加多樣化(hua)(hua)(hua)(hua)和(he)個性化(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)產(chan)品(pin)，以滿足不同消(xiao)費人群的(de)需求(qiu)(qiu)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)還(huan)需要(yao)(yao)(yao)進行結構調整(zheng)和(he)業(ye)務創新，尋(xun)找新的(de)增(zeng)長點，在(zai)(zai)更(geng)(geng)加廣(guang)闊的(de)范圍尋(xun)求(qiu)(qiu)產(chan)業(ye)轉型與發展(zhan)。

（作者系上海交(jiao)通(tong)大學安(an)泰經(jing)濟與管理學院教授(shou)，上海交(jiao)通(tong)大學深圳行業研究院研究員）