每經記者(zhe)｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝(yi)    

在新房價格(ge)(ge)上漲(zhang)城(cheng)市越來(lai)越少的7月份，海(hai)南(nan)兩大城(cheng)市海(hai)口和三亞(ya)的新房價格(ge)(ge)卻分別出現環比“六連漲(zhang)”“七連漲(zhang)”。

國家統(tong)計局日(ri)前公(gong)布的7月70城市商(shang)品住宅(zhai)銷售價格(ge)指數顯示，7月僅有20個(ge)城市新(xin)房價格(ge)指數環(huan)比(bi)上(shang)漲，其(qi)中(zhong)海南(nan)的三(san)亞和海口均在上(shang)漲城市之列(lie)。海口在新(xin)房環(huan)比(bi)漲幅(fu)(fu)列(lie)表(biao)上(shang)排(pai)名TOP7，在同比(bi)漲幅(fu)(fu)上(shang)三(san)亞、海口分列(lie)第9、10位(wei)。

不過相比新房(fang)(fang)價格的連(lian)續上漲(zhang)，二手市場卻率先退潮。7月份，三(san)亞二手房(fang)(fang)價格年內首次環比下跌(die)；海(hai)口二手房(fang)(fang)價格則已連(lian)續4個月環比下跌(die)，同(tong)比跌(die)幅也較(jiao)大。

房價連漲背后的隱憂

國家統計局數據顯(xian)示，海口7月新房價格(ge)指數環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.2%，同(tong)比(bi)上漲(zhang)2.1%；三亞環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.2%，同(tong)比(bi)上漲(zhang)2.3%。這是海口自今年1月以來(lai)連(lian)續(xu)6個(ge)(ge)月新房價格(ge)實現環(huan)比(bi)上漲(zhang)，三亞則是連(lian)續(xu)7個(ge)(ge)月上漲(zhang)。

圖片來源：國家統計局

每經記者根據(ju)國家統計局數據(ju)梳(shu)理發現，近一年（不含(han)今年7月(yue)(yue)(yue)(yue)份），海口市新建(jian)商(shang)品住(zhu)宅價(jia)格指數環比(bi)(bi)(bi)上漲的月(yue)(yue)(yue)(yue)份有8個(ge)，為2022年7月(yue)(yue)(yue)(yue)至9月(yue)(yue)(yue)(yue)、2023年2月(yue)(yue)(yue)(yue)至6月(yue)(yue)(yue)(yue)，環比(bi)(bi)(bi)漲幅(fu)在0.2%-0.7%，其(qi)中2023年2月(yue)(yue)(yue)(yue)至6月(yue)(yue)(yue)(yue)各月(yue)(yue)(yue)(yue)環比(bi)(bi)(bi)漲幅(fu)均超過0.4%（含(han)）；環比(bi)(bi)(bi)下降的月(yue)(yue)(yue)(yue)份有4個(ge)，為2022年10月(yue)(yue)(yue)(yue)至2023年1月(yue)(yue)(yue)(yue)，環比(bi)(bi)(bi)降幅(fu)在0.1%-0.2%。

圖片數據來源：國家統計局（海南正理制圖）

近一年(nian)，三亞市新(xin)建商品住宅價(jia)格(ge)指(zhi)數環(huan)(huan)比上漲(zhang)(zhang)的(de)月(yue)份有8個(ge)，為2022年(nian)7月(yue)和(he)11月(yue)、2023年(nian)1月(yue)至(zhi)6月(yue)，環(huan)(huan)比漲(zhang)(zhang)幅在(zai)0.1%-0.7%；環(huan)(huan)比持平和(he)環(huan)(huan)比下降的(de)月(yue)份分別有1個(ge)和(he)3個(ge)，均出現在(zai)2022年(nian)下半(ban)年(nian)，環(huan)(huan)比降幅在(zai)0.1%-0.3%。

圖片數據來源：國家統計局（海南正理制圖）

不過與前面(mian)幾個月(yue)相比，海口、三亞(ya)兩(liang)地的(de)(de)(de)(de)新房(fang)價格環(huan)比漲(zhang)幅均在收窄(zhai)，海口從(cong)4月(yue)份(fen)的(de)(de)(de)(de)環(huan)比漲(zhang)幅0.7%回落至目前的(de)(de)(de)(de)0.2%，三亞(ya)則從(cong)6月(yue)份(fen)的(de)(de)(de)(de)環(huan)比漲(zhang)幅0.6%回落至0.2%。

8月(yue)(yue)23日，海南(nan)房(fang)(fang)地產(chan)研(yan)究(jiu)員羅浩在接(jie)受(shou)《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時表示，三亞商品(pin)房(fang)(fang)歷來是以旅居度假產(chan)品(pin)為(wei)主(zhu)，雖(sui)然價格保持上漲，但6、7月(yue)(yue)份新建商品(pin)住房(fang)(fang)（不(bu)包含(han)安居房(fang)(fang)）成交量持續(xu)萎縮。“沒有(you)交易量的(de)支撐，房(fang)(fang)價持續(xu)上漲的(de)動力不(bu)足。從(cong)市場(chang)(chang)反映來看，全國(guo)主(zhu)要(yao)城市房(fang)(fang)價都出現(xian)不(bu)同程度的(de)下跌(die)，對于嚴重依賴島外購房(fang)(fang)群體(ti)的(de)三亞市場(chang)(chang)壓力很大。”

值得注意的是(shi)，作為(wei)市(shi)場晴(qing)雨表觀(guan)察(cha)窗口(kou)的二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場率先出現(xian)變(bian)化。7月，三亞二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格結束了(le)6個(ge)月的連續(xu)上漲，首次環(huan)比(bi)下(xia)(xia)降0.5%；海(hai)口(kou)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)環(huan)比(bi)下(xia)(xia)跌0.4%，同比(bi)下(xia)(xia)跌3.8%，這已是(shi)海(hai)口(kou)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格連續(xu)4個(ge)月環(huan)比(bi)下(xia)(xia)跌。

鏈家網(wang)數(shu)據顯示，海口禾(he)潤花園今年7月31日(ri)成交的(de)一(yi)(yi)套52.5平方(fang)米的(de)一(yi)(yi)房一(yi)(yi)廳，成交總價105萬元(yuan)，與116萬元(yuan)的(de)掛牌價相差(cha)約25萬元(yuan)。

再如海口的(de)濱江(jiang)海岸•御江(jiang)（一期(qi)），7月成交的(de)一套(tao)126.03平方(fang)米的(de)三房(fang)，均價約(yue)為19996元/平方(fang)米，而(er)同戶型的(de)掛牌均價最高可達約(yue)22638元/平方(fang)米。該小區去(qu)年10月的(de)均價約(yue)為25400元/平方(fang)米。

“海(hai)口商(shang)品(pin)房(fang)以本地剛性需(xu)求和改善性需(xu)求為主，雖然(ran)海(hai)口新建商(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)價(jia)(jia)格(ge)保持了上(shang)漲勢頭，但受二手(shou)房(fang)成交量(liang)和成交價(jia)(jia)格(ge)不(bu)斷(duan)下(xia)跌(die)的影響，購房(fang)者觀(guan)望情(qing)緒在上(shang)升，市場(chang)購房(fang)沖動在下(xia)降。”

羅浩補充道，“總體上，海口(kou)剛(gang)性需(xu)求仍然較大，很多購房(fang)者為了孩子上學和改善居(ju)住，仍然有購房(fang)的需(xu)求。未來，預(yu)計海口(kou)新建商(shang)品(pin)住房(fang)上漲的幅度會越(yue)來越(yue)小。”

“適時優化調控政策”

海(hai)(hai)南(nan)(nan)省統(tong)計(ji)局8月(yue)17日公布(bu)的(de)統(tong)計(ji)月(yue)報顯示，今(jin)年(nian)1-7月(yue)，海(hai)(hai)南(nan)(nan)全省房屋銷售面(mian)(mian)積(ji)為(wei)497.65萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，銷售額為(wei)8686827萬(wan)元(yuan)，折合房屋銷售均價約(yue)為(wei)17455元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，較今(jin)年(nian)1-6月(yue)的(de)17537.7元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)微(wei)降。與去年(nian)同(tong)期相比，今(jin)年(nian)1-7月(yue)的(de)海(hai)(hai)南(nan)(nan)全省的(de)房屋銷售面(mian)(mian)積(ji)上漲30.6%，銷售額也(ye)上漲30.9%。

圖片來源：海南省統計局

每經記者注意到，近兩(liang)三(san)年(nian)整個海南(nan)在(zai)商品(pin)化住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)供應(ying)量上都有所減少。以三(san)亞為例，去年(nian)底三(san)亞掛出(chu)的(de)三(san)宗市(shi)場化商品(pin)住(zhu)房用(yong)(yong)地(di)還是此前(qian)曾出(chu)讓過(guo)的(de)地(di)塊(kuai)，最終這三(san)宗用(yong)(yong)地(di)還是被三(san)家原來的(de)競得主體再次(ci)拿下。

但(dan)近兩個月，三亞宅(zhai)地(di)掛牌、出(chu)讓的速度正在(zai)加快(kuai)。8月初，三亞主城區出(chu)讓抱坡板(ban)塊(kuai)一宗(zong)宅(zhai)地(di)，被海南(nan)農墾(ken)城建投資開發有限(xian)公(gong)司以總價32億元(yuan)拿下(xia)，折合(he)樓面(mian)價約為1.1萬(wan)元(yuan)/平方米(mi)，這(zhe)也是三亞今年首次出(chu)讓的中心城區純市場化住宅(zhai)用地(di)。值得注意(yi)的是，該地(di)塊(kuai)明確(que)須實行現房銷售。

8月2日，海(hai)南省政府召開專題會議，聚焦(jiao)“住有所居(ju)”目標，研究構建具有海(hai)南自貿港特色的城(cheng)鄉住房(fang)保障制度體系。會議指出，要(yao)堅持(chi)“房(fang)住不炒”總基(ji)調(diao)，嚴格落實中央要(yao)求(qiu)，適時優(you)化調(diao)控政策，有效防范化解各類(lei)風(feng)險，推動房(fang)地產市(shi)場平穩健康(kang)發(fa)展。

此后(hou)，海南省(sheng)住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)管理局接連發文，先是允許提取住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)支(zhi)付(fu)(fu)(fu)購(gou)房(fang)首付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)，意在減輕購(gou)買住(zhu)房(fang)家庭支(zhi)付(fu)(fu)(fu)購(gou)房(fang)首付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)壓力。隨后(hou)，海南省(sheng)住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)管理局又宣(xuan)布開展(zhan)展(zhan)二(er)手房(fang)“帶(dai)押(ya)過戶”住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)業務。

二手房“帶押(ya)過戶”住(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)業務是指在申請辦理(li)已(yi)抵(di)押(ya)不(bu)動產轉移登(deng)記(ji)時，無需賣方提前結清交易(yi)房產舊(jiu)貸款(kuan)(kuan)、注(zhu)銷抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)，即可辦理(li)過戶、再次抵(di)押(ya)和以(yi)新發(fa)放的住(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)(kuan)結清舊(jiu)貸款(kuan)(kuan)等手續，實現不(bu)動產轉移登(deng)記(ji)和抵(di)押(ya)貸款(kuan)(kuan)的有效銜接(jie)。

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