每(mei)經編輯｜孫志成 杜宇    

據央視新聞，從“認(ren)(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)又(you)認(ren)(ren)(ren)(ren)貸(dai)”到“認(ren)(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)不(bu)認(ren)(ren)(ren)(ren)貸(dai)”，一字之別的背后，是13年來我(wo)國(guo)房(fang)(fang)地產市場供(gong)求關系的變化(hua)，也是政策層面適時調整優(you)化(hua)的結果。據不(bu)完(wan)全統計(ji)，在過去的10天時間(jian)里，至少有(you)24個城市全面執行了(le)“認(ren)(ren)(ren)(ren)房(fang)(fang)不(bu)認(ren)(ren)(ren)(ren)貸(dai)”的政策。

那么，政(zheng)策落地執行，市場(chang)在(zai)發生怎樣(yang)的變化(hua)？

圖片(pian)來(lai)源：視覺中國(guo)-VCG111423448141

“認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸”利好(hao)將如何(he)釋放？ 住建(jian)部回應(ying)

據央(yang)視《新聞1+1》，住(zhu)房和(he)城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)政策研究中心副主(zhu)任浦湛表示：背景可(ke)以從(cong)兩方面(mian)(mian)來(lai)(lai)看。一是從(cong)房(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)發展情況來(lai)(lai)看，大家都知(zhi)道(dao)今年一季度(du)市場(chang)銷(xiao)售明顯回暖，受多方面(mian)(mian)因素影(ying)響，4月份以來(lai)(lai)，市場(chang)成(cheng)交(jiao)放緩，市場(chang)預期也出現轉弱的(de)跡象。

圖(tu)片來源：央視新聞

二(er)是(shi)從(cong)滿足(zu)居民(min)的(de)(de)住(zhu)房需(xu)求來(lai)看，我(wo)們(men)現在還(huan)處(chu)于城鎮(zhen)化快速發(fa)展的(de)(de)后半階(jie)段，去年我(wo)們(men)國家的(de)(de)城鎮(zhen)化率是(shi)65.2%，距離城鎮(zhen)化穩定階(jie)段還(huan)有(you)發(fa)展空間，相(xiang)應的(de)(de)剛(gang)(gang)性(xing)(xing)需(xu)求還(huan)是(shi)有(you)比(bi)較(jiao)大(da)的(de)(de)增量。另一(yi)方面，城市(shi)當中有(you)房的(de)(de)群體，也還(huan)有(you)著比(bi)較(jiao)大(da)的(de)(de)改善(shan)居住(zhu)條件的(de)(de)需(xu)求，所以(yi)從(cong)滿足(zu)剛(gang)(gang)性(xing)(xing)和改善(shan)性(xing)(xing)需(xu)求的(de)(de)角度來(lai)看，也是(shi)政策(ce)出臺的(de)(de)重要背景。

圖片來源：央(yang)視(shi)新聞

浦湛(zhan)表示，國(guo)家層(ceng)面出臺了(le)(le)“認(ren)(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)(ren)貸”的政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)以(yi)后，北(bei)上(shang)廣深(shen)四(si)個(ge)一線城(cheng)市(shi)積極(ji)在落(luo)地(di)，已經全(quan)(quan)面落(luo)實了(le)(le)“認(ren)(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)(ren)貸”的政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)。從(cong)過(guo)去房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)發展的過(guo)程來看，四(si)個(ge)一線城(cheng)市(shi)其(qi)實都是(shi)房(fang)地(di)產(chan)的熱(re)點城(cheng)市(shi)，它們對周邊城(cheng)市(shi)乃至更大區(qu)域范圍內的城(cheng)市(shi)，甚至是(shi)全(quan)(quan)國(guo)，都有非常(chang)明顯(xian)的“風向標”作用。另(ling)外我們也要看到，隨著房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)發展，特別(bie)是(shi)在目前的發展階(jie)段，城(cheng)市(shi)之間的分化(hua)更為(wei)顯(xian)著。2018年開始，我們的房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)實際(ji)上(shang)就采取了(le)(le)“因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)(ce)(ce)”“一城(cheng)一策(ce)(ce)(ce)”的調(diao)控(kong)機(ji)制。在這一機(ji)制下，城(cheng)市(shi)要結(jie)合各(ge)自(zi)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的發展情況，來完善優化(hua)調(diao)整調(diao)控(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)。

浦湛表示，政策出臺以后，我們也在密切觀察。我們認為市場的反響總體上還是積極的。有市場機構也做過調查。調查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市可能增幅會更高。從政策實際落地來看，我們覺得有著剛需和改善性需求的購房者，積極入市的跡象還是非常明顯的。一些市場機構的調研顯示，帶看量還有成交量，都是有比較明顯的提升。

一線城市市場反應(ying)如何？

8月31日，深圳正式執行“認房不認貸”政策。據澎(peng)湃新聞，深圳“認(ren)房不認(ren)貸(dai)”政策(ce)落(luo)地后(hou)，購房者的看(kan)房積極性(xing)明顯提高。不少機構門(men)店的帶看(kan)量持續上漲。

按(an)照樂有家研究中心的監(jian)測情(qing)況，9月(yue)2日周(zhou)六受臺風(feng)影(ying)響，看(kan)(kan)房(fang)量未有變化，但9月(yue)3日天氣放晴(qing)(qing)后，樓市也(ye)開始(shi)“放晴(qing)(qing)”。9月(yue)3日樂有家門店的帶(dai)看(kan)(kan)量，比二三季(ji)度(du)的周(zhou)日平均水平上(shang)漲了五成，達到了3月(yue)中旬以來單日的最高點。

從價格上(shang)來看，雖然交(jiao)易(yi)量有明顯上(shang)漲，但成交(jiao)價格仍能保持(chi)平(ping)穩態勢。

9月(yue)1日(ri)傍(bang)晚(wan)，上海官宣將于次日(ri)起執行(xing)“認房不(bu)認貸(dai)”政策。

有開發商的營銷人員稱(cheng)，上海“認房(fang)不認貸(dai)”發布后(hou)立馬調整了宣發策略，都要往新政策上靠，主推“重大利好(hao)”和“購房(fang)最佳時機(ji)”。

“新(xin)政(zheng)”落地一周內，位于(yu)寶山顧村板塊(kuai)的(de)新(xin)樓盤華發四(si)季河濱項目三期剛好進(jin)行了認籌開始到結束的(de)全過程。

該項目(mu)一(yi)位銷售對(dui)記者表示(shi)，認籌(chou)客戶量(liang)比預計增長(chang)了近26%，但(dan)相比前兩(liang)期認籌(chou)還(huan)是下降不少(shao)。在她看來(lai)，“新政(zheng)”的(de)發布對(dui)于(yu)上海樓市有一(yi)定利好(hao)，具體能持(chi)續多長(chang)時間(jian)，比較(jiao)難判斷。目(mu)前還(huan)是有不少(shao)仍在持(chi)幣觀望(wang)的(de)客戶。

廣州“認房不認貸”政策實施后，市場情緒明顯回暖(nuan)，樓市迎來一波(bo)小熱潮。

8月29日~9月3日，越秀(xiu)地產(chan)廣州區域單周來訪量近4000組，環比增長(chang)近50%，新房成交環比增長(chang)135%。其中，位于廣州黃(huang)埔的(de)越秀(xiu)濱江(jiang)星(xing)航TOD（樓盤(pan)項(xiang)目(mu)）周末業績(ji)完成120%，來訪超200組；白(bai)云區的(de)越秀(xiu)天悅云湖、番禺的(de)萬博瑞麓府，新政落地后首周分別(bie)熱銷1億元、1.66億元。

9月(yue)(yue)(yue)1日(ri)北京宣布“認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸”至今滿一(yi)周(zhou)，政(zheng)策效應(ying)已(yi)經顯現。據中原地(di)產統計，9月(yue)(yue)(yue)2日(ri)-9月(yue)(yue)(yue)8日(ri)，北京新(xin)建住宅累(lei)計成(cheng)交(jiao)約(yue)3500套(tao)，一(yi)周(zhou)成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)(liang)已(yi)超過8月(yue)(yue)(yue)全月(yue)(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)(liang)；二手(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)約(yue)5000套(tao)，超過8月(yue)(yue)(yue)半(ban)個月(yue)(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)(liang)。與此(ci)同時，新(xin)政(zheng)后一(yi)周(zhou)北京二手(shou)房(fang)房(fang)源供應(ying)增加超過6000套(tao)。

圖片來源：每經記者(zhe) 陳榮浩 攝(she) （圖文無關）

政策組合拳(quan)助力樓市“金九銀十”

在傳(chuan)統的“金(jin)九銀十”旺季到來(lai)之際，全(quan)國范(fan)圍內房(fang)地產(chan)政策明(ming)顯松綁，各城(cheng)市(shi)開始以支持剛性和改(gai)善性住房(fang)需求(qiu)為主(zhu)要目的，通過調整(zheng)優化差別化信貸政策、取消或放寬(kuan)限購(gou)限貸政策、實(shi)施(shi)“認房(fang)不認貸”政策等方式，促進(jin)房(fang)地產(chan)市(shi)場平穩(wen)健康發展(zhan)。

8月31日(ri)，央(yang)行、金監局連發兩(liang)條政(zheng)策(ce)通知，下(xia)調(diao)首付比例下(xia)限(xian)至首套20%、二套30%，二套房貸(dai)款利(li)(li)率(lv)下(xia)限(xian)調(diao)降為LPR（貸(dai)款市場(chang)報價利(li)(li)率(lv)）+20基點，指導下(xia)調(diao)存量房貸(dai)利(li)(li)率(lv)。

在(zai)(zai)業內看來，這些政策不僅有利(li)于降(jiang)低購(gou)房(fang)者的資金(jin)壓力，釋放改善性需求，同時也能(neng)減少提前還貸潮、經營(ying)貸置(zhi)換房(fang)貸等情況的出(chu)現，從(cong)而釋放購(gou)買力，促進包括住房(fang)在(zai)(zai)內的各類消費(fei)。

9月6日上(shang)午(wu)，諸葛(ge)數據研究中心高(gao)級分(fen)析師關榮雪通過微信向《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者表(biao)示，從目前政(zheng)策力度(du)上(shang)來看，本(ben)輪政(zheng)策調控可(ke)以稱得上(shang)是今(jin)年以來力度(du)比較大的一(yi)輪。

關榮(rong)雪表示，從目前已經實施的(de)(de)(de)政(zheng)策來看(kan)，以往(wang)限制性政(zheng)策的(de)(de)(de)取消(xiao)對樓市的(de)(de)(de)影(ying)響相對更(geng)大，如“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”、取消(xiao)限購等(deng)(deng)；其次為(wei)下(xia)調房(fang)貸利率、支持(chi)“商轉(zhuan)公(gong)”等(deng)(deng)這類(lei)直接降低(di)購房(fang)成本(ben)的(de)(de)(de)舉措(cuo)；此(ci)外(wai)，像上調公(gong)積金最高可貸額度(du)、降低(di)公(gong)積金首付比等(deng)(deng)緩解短期購房(fang)壓力(li)的(de)(de)(de)措(cuo)施也在持(chi)續推進，不過由于(yu)惠及(ji)力(li)度(du)相對較(jiao)小，對于(yu)樓市的(de)(de)(de)影(ying)響也較(jiao)為(wei)有限。

中指研究院市場研究總監陳文靜則(ze)表(biao)示，從政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)方向上看，需求端政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)大概率將繼續(xu)圍繞降(jiang)低(di)購(gou)(gou)房(fang)門(men)檻(jian)和降(jiang)低(di)購(gou)(gou)房(fang)成本展開。除(chu)了優化“認房(fang)又(you)認貸”外，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)工具(ju)箱(xiang)還(huan)有較(jiao)多調控手段。

在關榮(rong)雪看來，從(cong)政(zheng)(zheng)策(ce)工(gong)具箱來看，當前(qian)政(zheng)(zheng)策(ce)優(you)化(hua)調整(zheng)方向已較為(wei)多(duo)樣化(hua)，如果在當前(qian)政(zheng)(zheng)策(ce)支持下(xia)市(shi)場還未(wei)出現顯(xian)著回暖，則不(bu)排除需要進一(yi)步加大政(zheng)(zheng)策(ce)松綁力度以及多(duo)項政(zheng)(zheng)策(ce)工(gong)具的(de)結(jie)合使用(yong)，如從(cong)部分區域或街道(dao)取(qu)消限購(gou)提升到全市(shi)全面(mian)取(qu)消限購(gou)、“認房(fang)不(bu)認貸”結(jie)合最低首(shou)付比等多(duo)項優(you)化(hua)措施一(yi)齊運(yun)用(yong)等。

編輯|孫(sun)志成 杜宇(yu) 易(yi)啟江

校對|程鵬

每日經濟新聞綜合自央視新聞、澎湃新聞、中國經營報、每經app等