每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯｜魏文藝     

越來(lai)越多城(cheng)市不(bu)斷加入到取消(xiao)限購政(zheng)策的行列。

9月11日，青島(dao)市住房和城鄉建(jian)設(she)局(ju)官(guan)微發布《我市調整(zheng)優化房地產政策(ce)》，將(jiang)市南區、市北區（原四方區域(yu)除外）移出限(xian)購(gou)區域(yu)，全域(yu)取消(xiao)限(xian)購(gou)政策(ce)。同日，據媒體報(bao)道，濟南市從即日起全域(yu)取消(xiao)限(xian)購(gou)。

值得一提(ti)的(de)是，9月11日(ri)上午(wu)，蘇州召開新聞(wen)發布會，對該(gai)市(shi)于(yu)(yu)9月8日(ri)印(yin)發的(de)《關于(yu)(yu)促(cu)進全市(shi)經濟持續回(hui)升向好的(de)若于(yu)(yu)政策措施》進行解讀(du)。其中提(ti)到(dao)，為滿足改善性住(zhu)房需求，對于(yu)(yu)購買120平(ping)方米及以(yi)上商品住(zhu)房不再(zai)進行購房資(zi)格審(shen)核，以(yi)保(bao)障和解決更多剛性住(zhu)房需求人群，新市(shi)民、青年(nian)人、新就業人群、常住(zhu)人口等(deng)(deng)適(shi)用同等(deng)(deng)政策。

據《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者統計，截(jie)至目前，已有包(bao)括蘭(lan)州、東莞、佛山、沈陽、嘉興(xing)、大連、南(nan)(nan)京、濟(ji)南(nan)(nan)、青島9個城(cheng)市全面取消限購政策(ce)。此外，包(bao)括鄭州、廈門、天津(jin)、濟(ji)南(nan)(nan)、長沙、杭州、武漢等近(jin)30城(cheng)針(zhen)對局部(bu)區域或群體放(fang)松限購，但(dan)這些城(cheng)市尚未全面解除限購政策(ce)。

鏡鑒咨詢創始人(ren)張宏偉(wei)9月11日通過(guo)微信(xin)向每經記者分析認(ren)為，“大部(bu)分二線城(cheng)市(shi)(shi)和三四線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)市(shi)(shi)場情況和一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)不一(yi)(yi)樣。因(yin)此，二線城(cheng)市(shi)(shi)和三四城(cheng)市(shi)(shi)更需(xu)要政策層面的(de)(de)支持。尤(you)其是一(yi)(yi)些限制(zhi)性的(de)(de)措施應該及(ji)早取消(xiao)，比如限購、限價、限售(shou)等措施應該及(ji)早取消(xiao)，以便于提(ti)振市(shi)(shi)場需(xu)求，消(xiao)化庫存。”

來源：青島市住房和城鄉建設局官微

多城全面取消限購“具有非常好的導向”

在市場人士看來，南京、青島、濟(ji)南、東莞等多個二(er)線城市紛(fen)紛(fen)宣布全面取消限購政策(ce)，有(you)著(zhu)極強(qiang)的信號意義(yi)。

“目前限(xian)購政(zheng)(zheng)策放(fang)松主要是(shi)大(da)城市，實際上這(zhe)也是(shi)大(da)城市都對核心城區進(jin)行了全面放(fang)松，具有非常好的(de)(de)(de)導向。”易(yi)居研究(jiu)院研究(jiu)總監嚴躍進(jin)向每經記者表示(shi)，“此類政(zheng)(zheng)策疊加(jia)近(jin)期的(de)(de)(de)認房不認貸(dai)政(zheng)(zheng)策，也進(jin)一步發揮出了較(jiao)好的(de)(de)(de)市場效果(guo)。組合拳(quan)效應下，購房市場將有進(jin)一步趨于活(huo)躍的(de)(de)(de)態勢(shi)。”

從市(shi)場表現來看，今年以來房(fang)地產市(shi)場繼續承壓。國家(jia)統計局(ju)70城(cheng)房(fang)價(jia)數(shu)據顯(xian)示，7月(yue)份二(er)線城(cheng)市(shi)新(xin)(xin)房(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)由(you)上月(yue)持平(ping)轉為下(xia)(xia)降(jiang)0.2%；三(san)線城(cheng)市(shi)新(xin)(xin)房(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)0.3%，降(jiang)幅(fu)比(bi)(bi)上月(yue)擴大0.2個百分點。二(er)手房(fang)方面，7月(yue)份二(er)線城(cheng)市(shi)二(er)手房(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)0.5%，降(jiang)幅(fu)比(bi)(bi)上月(yue)擴大0.1個百分點；三(san)線城(cheng)市(shi)二(er)手房(fang)價(jia)格(ge)環比(bi)(bi)下(xia)(xia)降(jiang)0.4%，降(jiang)幅(fu)與上月(yue)相同(tong)。

站(zhan)在“金(jin)九(jiu)銀十”統傳銷售旺季的重(zhong)要關口(kou)，多地持(chi)續放松(song)購(gou)房政策(ce)無疑為(wei)市場營造了更(geng)為(wei)寬(kuan)松(song)的環境。

在嚴躍進(jin)(jin)看來，“近期(qi)(qi)政(zheng)策(ce)持續寬松，超(chao)過(guo)歷年寬松水平。好(hao)(hao)政(zheng)策(ce)必然(ran)帶(dai)來好(hao)(hao)預期(qi)(qi)，也必然(ran)帶(dai)來好(hao)(hao)行情。購(gou)房(fang)(fang)門檻進(jin)(jin)一(yi)步降(jiang)低(di)，將有(you)助(zhu)于進(jin)(jin)一(yi)步推動購(gou)房(fang)(fang)成本的降(jiang)低(di)；剛需和改善型購(gou)房(fang)(fang)需求(qiu)進(jin)(jin)一(yi)步釋放，一(yi)些(xie)核(he)(he)心(xin)城區(qu)的二手房(fang)(fang)交易也會更(geng)加活躍，有(you)助(zhu)于二手房(fang)(fang)的盤(pan)活。而(er)一(yi)些(xie)核(he)(he)心(xin)城區(qu)的新房(fang)(fang)項目有(you)更(geng)好(hao)(hao)的銷(xiao)售強(qiang)勁，對于房(fang)(fang)企(qi)快速(su)提振(zhen)銷(xiao)售數據、購(gou)房(fang)(fang)者更(geng)好(hao)(hao)滿足改善型購(gou)房(fang)(fang)需求(qiu)等都有(you)非常積極的作用。”

“完全(quan)退出限購(gou)的(de)城市(shi)(shi)，主要特(te)征就是樓市(shi)(shi)下行幅度大(da)(da)，庫存去化(hua)壓力大(da)(da)，二(er)手房掛牌量非常大(da)(da)。”廣東省城規院(yuan)住房政(zheng)策(ce)研究中心(xin)首席研究員李宇嘉通過微(wei)向每(mei)經記(ji)者(zhe)(zhe)表示，限貸松綁鼓(gu)勵加杠桿(gan)，限購(gou)退出鼓(gu)勵買多(duo)套。政(zheng)策(ce)效應會有，特(te)別是中心(xin)區(qu)供應不(bu)大(da)(da)，甚(shen)至供應短缺(que)，但定(ding)價較為合理的(de)新(xin)盤，將獲得多(duo)套房投(tou)資者(zhe)(zhe)的(de)青睞。

三四線樓市需落地大力度政策組合拳

事實(shi)上，包括南京(jing)、沈陽等城市在(zai)內，此次取(qu)消全域限購的部分城市在(zai)較早前已經局部放松了限購。

以南京為例，為進一(yi)步優(you)化購(gou)房(fang)服(fu)務流程，自9月8日起，南京市玄武區(qu)(qu)、秦淮區(qu)(qu)、建鄴(ye)區(qu)(qu)、鼓樓區(qu)(qu)等四區(qu)(qu)范圍內購(gou)買商品房(fang)不再需要購(gou)房(fang)證明。而在(zai)此之前(qian)，南京的江(jiang)北、江(jiang)寧、棲霞、雨花(hua)臺(tai)、六合、溧水、高淳區(qu)(qu)已取消限購(gou)。這也(ye)意味著，南京限購(gou)政(zheng)策全面(mian)取消。

由(you)于(yu)南京(jing)樓(lou)市(shi)的(de)廣(guang)義(yi)庫存量(liang)偏高，有去化壓力。之前南京(jing)取(qu)消了(le)外圍區域(yu)的(de)限購，但市(shi)場沒有太多反(fan)應。而且，最(zui)近南京(jing)的(de)土拍除了(le)核心區優質地塊(kuai)有品(pin)牌房(fang)企關注外，其他區域(yu)基本上都是以(yi)底(di)價成交或(huo)托(tuo)底(di)成交。

“此(ci)次南京核心區限購一(yi)(yi)起(qi)取消，再加上認房不認貸、首(shou)付比例降低等新政(zheng)，能夠(gou)帶(dai)動(dong)改善需求(qiu)入(ru)市，政(zheng)策組合拳可(ke)以帶(dai)動(dong)短期內改善需求(qiu)在9月(yue)(yue)-10月(yue)(yue)有一(yi)(yi)個集中釋放(fang)。”張宏(hong)偉指出(chu)，最(zui)關(guan)鍵是外圍(wei)的(de)剛需、首(shou)改樓(lou)盤，受制于收入(ru)、庫存量偏大等原(yuan)因，購房者還相(xiang)對(dui)比較理性，外圍(wei)的(de)庫存去化不一(yi)(yi)定那(nei)么(me)快有效果。

再以濟南為例，從9月11日開始，濟南對當前(qian)房地產調控政策措施進行調整，取消(xiao)二環以內的(de)歷下(xia)區(qu)(qu)、市中(zhong)區(qu)(qu)區(qu)(qu)域購房限(xian)(xian)制(zhi)。而在(zai)此之前(qian)，濟南只有二環以內的(de)歷下(xia)區(qu)(qu)、市中(zhong)區(qu)(qu)區(qu)(qu)域有購房限(xian)(xian)制(zhi)，其他區(qu)(qu)域的(de)限(xian)(xian)購已(yi)經取消(xiao)。

來源：蘇州發布官微

再看蘇州，為滿(man)足(zu)改善性住(zhu)房(fang)需(xu)求，此次(ci)對于購(gou)(gou)買(mai)120平方(fang)米(mi)及以上商品住(zhu)房(fang)不再進行(xing)購(gou)(gou)房(fang)資格(ge)審核(he)；此前，成都優化購(gou)(gou)房(fang)政策(ce)，對建筑面積(ji)在144平方(fang)米(mi)以上（不含144平方(fang)米(mi)）的房(fang)源不再實施(shi)公證搖號。

“二(er)線(xian)尤其是(shi)普通二(er)線(xian)、三四線(xian)城市樓(lou)(lou)市的(de)特征(zheng)是(shi)：一是(shi)過(guo)去2020年(nian)以來供地量偏大，二(er)是(shi)由于過(guo)去兩年(nian)市場持續下(xia)行，市場步入(ru)(ru)(ru)深度(du)調整期(qi)，需求也萎縮了(le)，供求嚴重(zhong)失(shi)衡。同時，近兩年(nian)收入(ru)(ru)(ru)預期(qi)有所降低，幾乎每一個城市的(de)樓(lou)(lou)市去化壓力都比(bi)較(jiao)大，樓(lou)(lou)市整體步入(ru)(ru)(ru)供大于求的(de)市場階段(duan)。”張(zhang)宏偉指(zhi)出(chu)。

值得注意的(de)是，對于庫存高企、購(gou)房(fang)需求逐(zhu)步萎縮、房(fang)企經營(ying)狀況不樂觀的(de)的(de)三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)而言，政策能否(fou)(fou)起(qi)效？是否(fou)(fou)還有更多的(de)組(zu)合(he)拳落(luo)地(di)？一線(xian)城(cheng)市(shi)會(hui)否(fou)(fou)跟進(jin)放(fang)松限購(gou)？

張宏偉認為，如果沒有力度足(zu)夠大的政策(ce)組合拳落(luo)地刺(ci)激(ji)樓市(shi)(shi)(shi)，那么三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)銷售局面(mian)就很(hen)難有好轉。建議各個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)一方面(mian)配套補短板，如引(yin)進優質學校、甲級醫院吸引(yin)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的人口流動(dong)，或者鄉鎮人口就近買房落(luo)戶；另一方面(mian)可以(yi)進行(xing)新一輪(lun)舊(jiu)改短期(qi)內激(ji)活(huo)市(shi)(shi)(shi)場需求，但(dan)也要把握力度，避免(mian)過度使用透支樓市(shi)(shi)(shi)的購買力。此外，常規性(xing)的政策(ce)組合拳，比如人才購房補貼、交易契稅(shui)、增值稅(shui)減免(mian)措施等也應繼續執行(xing)，有助于(yu)消(xiao)化(hua)一部分(fen)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)的庫存。

對(dui)于一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，張(zhang)宏偉認為，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)需求(qiu)(qiu)很快會被激活，全面取(qu)消(xiao)限(xian)購的(de)概(gai)率不高。尤其是京滬深樓市(shi)(shi)，市(shi)(shi)場相對(dui)需求(qiu)(qiu)足(zu)，容易激活。一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)當中郊(jiao)區取(qu)消(xiao)限(xian)購可能性最(zui)大的(de)是廣州增城(cheng)(cheng)、花(hua)都、白云非核(he)心(xin)區、南沙新(xin)區等(deng)外圍(wei)區域。

李宇(yu)嘉也(ye)表(biao)示，一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)和(he)二線(xian)熱(re)(re)點城市(shi)(shi)核心(xin)區(qu)，由于公共(gong)服務(wu)和(he)就(jiu)業集聚，不動(dong)產(chan)保(bao)值增(zeng)值穩(wen)定。“參考2014年的(de)退出限購(gou)潮，預計一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)和(he)部分二線(xian)熱(re)(re)點城市(shi)(shi)核心(xin)區(qu)將保(bao)留限購(gou)，其他將徹底退出。”

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封面(mian)圖(tu)片來源(yuan)：每日經濟新聞 資料圖(tu)