每(mei)(mei)經記者(zhe)｜劉頌(song)輝(hui) ;   每(mei)(mei)經編輯｜魏文(wen)藝    

1月10日，首開股份(fen)（SH600376，股價2.95元，市值76.10億元）公布(bu)的2023年(nian)12月份(fen)銷售情況簡(jian)報顯示，2023年(nian)共實現簽(qian)約面積(ji)269.85萬(wan)平方米，同比(bi)降低(di)15.09%；簽(qian)約金額615.33億元，同比(bi)降低(di)29.24%。

根據年報，首開股份2023年度(du)的(de)(de)銷售(shou)(shou)目標為880億(yi)元(yuan)(yuan)。顯(xian)然，首開股份的(de)(de)實際銷售(shou)(shou)額不僅(jin)較2022年大幅下滑近(jin)三成，而且與(yu)原定(ding)的(de)(de)2023年度(du)銷售(shou)(shou)目標相差了264.67億(yi)元(yuan)(yuan)，完成率不到七成。

作(zuo)為深耕京(jing)城四十年的(de)老牌房(fang)企(qi)，首開股份在望京(jing)新城、前(qian)三門、方莊(zhuang)、回龍(long)觀(guan)等(deng)北京(jing)核心(xin)區域均(jun)有項目，其中不乏大量伴隨城市發(fa)展的(de)地標性建筑，在京(jing)圈地產素有“京(jing)城一哥”“京(jing)城地主”之(zhi)稱。

就在2023年的最后(hou)一(yi)個月，年滿60歲(sui)的首(shou)開集團原董事(shi)長(chang)潘利群到(dao)齡退休，北京(jing)市(shi)國資委副主任謝忠勝接任首(shou)開集團集團黨委書記、董事(shi)長(chang)。作為(wei)首(shou)開集團旗(qi)下地(di)產業務上市(shi)公(gong)司，首(shou)開股份能否(fou)保住京(jing)圈(quan)地(di)產的江湖地(di)位，尚(shang)待觀察。

母公司首開集團上月“換帥”

“一部首開史(shi)，半(ban)座北京城(cheng)”。市場流傳(chuan)的這句(ju)話足以(yi)代表首開集團在北京房(fang)地(di)產業的分量，其管理層變動也頗受外界關注(zhu)。

2023年12月8日，首(shou)開集團發布消息，北京(jing)市(shi)委(wei)、市(shi)政府(fu)決定，北京(jing)市(shi)國資委(wei)副(fu)主任謝忠勝接任北京(jing)首(shou)開集團黨委(wei)書記、董事長；首(shou)開集團原董事長潘利群(qun)到齡退休。

來源：首開集團官微

2005年，北京(jing)城(cheng)市開(kai)發(fa)(fa)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)與天鴻(hong)(hong)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)合并重(zhong)組成立(li)首(shou)(shou)(shou)開(kai)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)，成為北京(jing)規模最大(da)的(de)房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)公(gong)司。兩年后的(de)2007年，首(shou)(shou)(shou)開(kai)股份借殼天鴻(hong)(hong)寶業重(zhong)組上市。原北京(jing)天鴻(hong)(hong)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)公(gong)司董事長兼總(zong)經(jing)理劉希(xi)模從2005年至2015年擔任(ren)首(shou)(shou)(shou)開(kai)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)黨委(wei)書(shu)(shu)(shu)記(ji)、董事長。2015年6月，曾(ceng)擔任(ren)北京(jing)城(cheng)建副(fu)總(zong)經(jing)理、首(shou)(shou)(shou)開(kai)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)黨委(wei)副(fu)書(shu)(shu)(shu)記(ji)、董事、總(zong)經(jing)理的(de)潘利群成為首(shou)(shou)(shou)開(kai)集(ji)(ji)(ji)團(tuan)黨委(wei)書(shu)(shu)(shu)記(ji)、董事長，同時兼任(ren)首(shou)(shou)(shou)開(kai)股份董事長。

就在(zai)首開集(ji)團宣布(bu)“換帥”的(de)一周前，2023年12月1日，首開股(gu)份發(fa)布(bu)公告稱(cheng)，北京(jing)證監(jian)局決定對公司給予警告，并處(chu)以150萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)罰款。對時(shi)(shi)任董事(shi)(shi)長(chang)李巖、時(shi)(shi)任董事(shi)(shi)兼(jian)總經(jing)理趙(zhao)龍節、時(shi)(shi)任總會計師容宇(yu)給予警告，并分(fen)別處(chu)以60萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)罰款。

監管機構的處罰(fa)依據是，首開(kai)股份在(zai)2021年(nian)(nian)(nian)(nian)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)減值測試中，高估(gu)下(xia)屬(shu)子公(gong)(gong)(gong)司存(cun)(cun)(cun)貨(huo)可變現凈(jing)值，少計提(ti)存(cun)(cun)(cun)貨(huo)跌價準備(bei)4.05億(yi)元，少計資(zi)產減值損(sun)失4.05億(yi)元。這導致公(gong)(gong)(gong)司2021年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)度報(bao)(bao)告(gao)存(cun)(cun)(cun)在(zai)錯報(bao)(bao)，并導致公(gong)(gong)(gong)司2022年(nian)(nian)(nian)(nian)5月(yue)至(zhi)2023年(nian)(nian)(nian)(nian)5月(yue)期間發(fa)行(xing)(xing)(xing)的公(gong)(gong)(gong)司債券(quan)和債務(wu)融資(zi)工具的募集說明書等發(fa)行(xing)(xing)(xing)文(wen)件(jian)，以及在(zai)銀行(xing)(xing)(xing)間債券(quan)市場(chang)披露的2021年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)度報(bao)(bao)告(gao)存(cun)(cun)(cun)在(zai)錯報(bao)(bao)。

來源：首開股份公告

歸母凈利連續三季度虧損

背靠首開(kai)集團這(zhe)棵大樹，過去(qu)幾年首開(kai)股份(fen)在房地產領域攻城略地、加速(su)擴張。2018年，首開(kai)股份(fen)的銷(xiao)售(shou)規模首次(ci)突破千億元規模。

根據公(gong)告(gao)，2018年(nian)度，首(shou)開股(gu)份實(shi)現簽(qian)(qian)(qian)約面(mian)積(ji)377.56萬平方(fang)(fang)米(mi)，簽(qian)(qian)(qian)約金(jin)額(e)1007.27億(yi)元，同比(bi)大增46%；2019年(nian)實(shi)現簽(qian)(qian)(qian)約金(jin)額(e)1013.44億(yi)元；2020年(nian)實(shi)現簽(qian)(qian)(qian)約面(mian)積(ji)381.55萬平方(fang)(fang)米(mi)，銷售金(jin)額(e)1074.55億(yi)元；2021實(shi)現簽(qian)(qian)(qian)約面(mian)積(ji)392.65萬平方(fang)(fang)米(mi)，簽(qian)(qian)(qian)約金(jin)額(e)1149.07億(yi)元。

隨(sui)著房地(di)產(chan)行業進入深度(du)調整期，首開股份也面臨業績下行的壓力(li)。2022年(nian)，首開股份共(gong)實現簽約(yue)面積317.81萬(wan)平方米，同(tong)比降(jiang)低19.06%；簽約(yue)金(jin)額(e)869.63億元，同(tong)比降(jiang)低24.32%。

對此，首開股份在2022年年報中(zhong)提(ti)出，2023年，公司項目(mu)計劃銷(xiao)售面積369萬平方米，簽約金額(e)880億元(yuan)。

據2023年三季(ji)(ji)報，2023年第(di)三季(ji)(ji)度(du)，首開股(gu)份實現營收132.37億元，同比增加(jia)7.78%；歸母(mu)凈利(li)潤(run)(run)虧(kui)損(sun)11.59億元，同比減少235.64%，已連續三個(ge)季(ji)(ji)度(du)虧(kui)損(sun)。前三季(ji)(ji)度(du)，首開股(gu)份實現營收326.38億元，同期增長68.37%；歸母(mu)凈利(li)潤(run)(run)-30.65億元，扣非凈利(li)潤(run)(run)為(wei)-30.85億元。

據首(shou)開(kai)股份1月10日公布的2023年12月份銷售情況簡報，2023年首(shou)開(kai)股份共(gong)實(shi)(shi)現簽(qian)約(yue)面積269.85萬(wan)平方(fang)米，同(tong)比下(xia)降(jiang)15.09%；簽(qian)約(yue)金額615.33億(yi)元，同(tong)比下(xia)降(jiang)29.24%。顯然，首(shou)開(kai)股份的實(shi)(shi)際銷售額不(bu)僅較(jiao)2022年大幅下(xia)滑(hua)近三成(cheng)(cheng)，而(er)且距2023年度銷售目標(biao)差了264.67億(yi)元，完成(cheng)(cheng)率不(bu)到七成(cheng)(cheng)。

據(ju)中指(zhi)研究(jiu)院統計(ji)，2022年(nian)，首(shou)開股(gu)份以(yi)882億元(yuan)(yuan)的(de)銷(xiao)售額(e)排(pai)在行業(ye)第22位(wei)；2023年(nian)，首(shou)開股(gu)份以(yi)615億元(yuan)(yuan)的(de)銷(xiao)售額(e)排(pai)在行業(ye)第23位(wei)。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者注(zhu)意到，2023年9月(yue)以來，首開股份就多次掛牌轉(zhuan)讓(rang)旗(qi)下資產(chan)。

2023年9月25日，首(shou)(shou)開(kai)(kai)股(gu)份掛(gua)牌轉(zhuan)讓(rang)全資(zi)子公(gong)司(si)(si)(si)北(bei)京首(shou)(shou)開(kai)(kai)云(yun)錦鉑郡商(shang)業管理(li)有(you)(you)限公(gong)司(si)(si)(si)100%股(gu)權(quan)及(ji)全部債權(quan)、北(bei)京首(shou)(shou)開(kai)(kai)云(yun)錦璞瑅商(shang)業管理(li)有(you)(you)限公(gong)司(si)(si)(si)100%股(gu)權(quan)及(ji)全部債權(quan)。2023年10月27日，首(shou)(shou)開(kai)(kai)股(gu)份又掛(gua)牌轉(zhuan)讓(rang)全資(zi)子公(gong)司(si)(si)(si)北(bei)京首(shou)(shou)開(kai)(kai)瑞(rui)泰商(shang)業管理(li)有(you)(you)限公(gong)司(si)(si)(si)100%股(gu)權(quan)及(ji)全部債權(quan)，主要資(zi)產是位于朝(chao)陽區的首(shou)(shou)開(kai)(kai)廣場。

首開(kai)(kai)股份表(biao)示，首開(kai)(kai)廣場(chang)自持經(jing)營(ying)多年，租(zu)金(jin)收(shou)入漲幅(fu)不(bu)大。若公司繼續持有(you)經(jing)營(ying)，帶來的利潤和凈現金(jin)流有(you)限(xian)，未(wei)來增值(zhi)潛(qian)力較小，對(dui)其進行(xing)處置有(you)利于快速回籠資金(jin)，優化公司財務狀況。

值得(de)注意的是，作(zuo)為(wei)一家(jia)以北(bei)京為(wei)大(da)本營(ying)的開發企業，首開股(gu)份的土儲中(zhong)，環渤海區(qu)域(yu)占比(bi)最高達(da)到58%，其(qi)中(zhong)北(bei)京占到近七(qi)成。據三季度(du)報告，首開股(gu)份在北(bei)京區(qu)域(yu)已售面積約為(wei)66萬平方米，其(qi)余區(qu)域(yu)約為(wei)103萬平方米。

此外，2023年12月(yue)14日，首(shou)開股份以11億元(yuan)競得(de)南京市(shi)鼓(gu)樓(lou)區熱(re)河南路街道熱(re)河南路以東、察哈爾路以南NO.2023G89地塊，溢價率為(wei)4.76%，成交(jiao)樓(lou)面地價為(wei)29949元(yuan)/平方米(mi)，土地面積16695.37平方米(mi)。

顯然(ran)，對于首開(kai)集團新任董事長謝忠勝而言，加速去化京外項目的(de)庫存將是(shi)避不開(kai)的(de)問題。

封面圖片來源：視覺(jue)中國-VCG211127673939