每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝   ; 

2023年(nian)，在中駿(jun)集團(tuan)董事局(ju)主席黃朝陽看來：“是中駿(jun)創(chuang)立以來極其艱難的一年(nian)。”

中駿集(ji)團(tuan)控股（HK01966，股價0.14港元(yuan)(yuan)，市值5.91億港元(yuan)(yuan)；以下簡稱中駿集(ji)團(tuan)）近日發布的2023年度報告顯示，2023年實現(xian)收益(yi)約209.61億元(yuan)(yuan)，同比下降21.5%；毛利26.31億元(yuan)(yuan)，毛利率約12.6%，歸母凈虧損79.91億元(yuan)(yuan)。

在今年1月(yue)召開的(de)2024年工作會議(yi)上，中駿集團明確(que)了“迎難而上，應對(dui)更嚴峻(jun)的(de)挑戰”的(de)主基調，所有(you)工作都將繼續圍繞(rao)“保交付(fu)、保現金(jin)流、保經營”展開。

值得一提的(de)(de)是，春節過后，位于(yu)上(shang)海申長路的(de)(de)中(zhong)(zhong)駿集團大(da)廈3樓(lou)和(he)4樓(lou)開(kai)始(shi)對外(wai)出(chu)(chu)租(zu)。《每日(ri)經濟新聞》記者從相關中(zhong)(zhong)介(jie)處獲(huo)悉，近段時間，中(zhong)(zhong)駿集團員工的(de)(de)辦公位陸續被合并到其他樓(lou)層，公司(si)要(yao)求把辦公空間用(yong)足。“騰(teng)挪(nuo)出(chu)(chu)的(de)(de)整層辦公室用(yong)于(yu)出(chu)(chu)租(zu)，或者暫時關閉，節約水(shui)電能耗等不必要(yao)的(de)(de)開(kai)支。”

據接近(jin)中駿集團的知情(qing)人士透露(lu)，目(mu)前公司內部一切如(ru)常，正(zheng)常開會和(he)匯(hui)報，大部分工作重心(xin)都放在了“保交付(fu)”上。

去年“降債”83億元

巨虧(kui)背后，是(shi)中駿集(ji)團(tuan)進行了較大規(gui)模的計提減值。年報(bao)顯示，2023年中駿集(ji)團(tuan)投資物業公(gong)允值虧(kui)損約(yue)37.54億(yi)元，持作出售已(yi)落成物業及(ji)發展(zhan)中物業減值約(yue)29.52億(yi)元，兩(liang)項合(he)計達(da)到(dao)了67.06億(yi)元。

此外(wai)，債務仍(reng)然(ran)是困擾(rao)中(zhong)(zhong)駿集(ji)團的最大的問題。2023年(nian)，中(zhong)(zhong)駿集(ji)團的銀行及其他貸(dai)款和優先票據及境內債券合計(ji)359億元，2022年(nian)這一數(shu)據為442億元，年(nian)內減少了83億元。

境(jing)外債方(fang)面，今年春(chun)節后，中駿集團向外界發布了(le)有關境(jing)外美元(yuan)優先(xian)票據(ju)的(de)最新進展：集團及其(qi)顧問一直在與(yu)境(jing)外債權人進行(xing)對話，討論并尋(xun)求(qiu)境(jing)外債務（包括(kuo)境(jing)外美元(yuan)優先(xian)票據(ju)）的(de)整體解決方(fang)案，目(mu)標是為(wei)所有境(jing)外債權人提供公(gong)平公(gong)正的(de)待遇。

作(zuo)為出險房企，中駿集團2023年實現營(ying)業收入209.61億(yi)元，合約(yue)(yue)(yue)銷售(shou)額約(yue)(yue)(yue)277.75億(yi)元，毛(mao)利率約(yue)(yue)(yue)12.6%，有息負債降低18.78%。但問題解決(jue)的關鍵(jian)，仍然是物業交付和(he)銷售(shou)端(duan)的改善。

在今年1月召(zhao)開的2024年工作(zuo)會議上，中駿集團明確(que)了“迎(ying)難而(er)上，應對更嚴峻(jun)的挑戰”的主基調，所有(you)工作(zuo)都將繼續圍繞“保交(jiao)付、保現金流、保經營”展(zhan)開。各城市公司(si)成為經營責任主體(ti)，穿透并落實集團策略，力求經營兌現。

事實上(shang)，為保(bao)持流動性(xing)，中(zhong)駿(jun)集團(tuan)從(cong)(cong)2022年(nian)開(kai)始便(bian)暫(zan)緩拿地(di)，由此(ci)帶來的(de)結果是銷售(shou)收(shou)入下(xia)滑的(de)“陣痛”，疊加房地(di)產市場的(de)深度調整，百(bai)強(qiang)房企銷售(shou)額整體出現兩位數(shu)下(xia)行(xing)(xing)，中(zhong)駿(jun)集團(tuan)從(cong)(cong)2021年(nian)的(de)合同銷售(shou)額超(chao)千億(yi)(yi)元(yuan)（1045億(yi)(yi)元(yuan)），下(xia)滑至2022年(nian)的(de)590億(yi)(yi)元(yuan)。2023年(nian)，中(zhong)駿(jun)集團(tuan)以277.7億(yi)(yi)元(yuan)的(de)銷售(shou)額仍排在行(xing)(xing)業TOP50行(xing)(xing)列(lie)。

然而(er)，在沒有新增貨(huo)值(zhi)的情(qing)況下(xia)，中(zhong)駿(jun)集團只能在存量(liang)項目去化上發力(li)。“2024年(nian)還是以實打實搞業績為(wei)主。”上述知情(qing)人士告訴記者：“高管直接下(xia)一線溝(gou)通(tong)，加快(kuai)決策效率。”

“中(zhong)駿目前(qian)可售資(zi)源約(yue)有1350億元，其中(zhong)一線城(cheng)市超600億元。北(bei)京、杭州、合肥、成都(dou)等都(dou)是可售貨值的重點城(cheng)市。”據該知情人士透露(lu)：“今(jin)年春節期間(jian)的返鄉置業(ye)，據集團大(da)致排摸，部分返鄉城(cheng)市項目案場來訪量(liang)增(zeng)加了(le)30%~70%，認購量(liang)增(zeng)加了(le)50%~100%。”

值得注(zhu)意的(de)是(shi)，由(you)于過去幾年(nian)(nian)下(xia)沉布局三(san)四線城市，中(zhong)(zhong)駿集(ji)團(tuan)的(de)存量土儲(chu)(chu)(chu)(chu)結構并不(bu)算樂(le)觀(guan)。據2023年(nian)(nian)中(zhong)(zhong)報，中(zhong)(zhong)駿集(ji)團(tuan)的(de)土地(di)儲(chu)(chu)(chu)(chu)備(bei)預(yu)期仍能滿足(zu)未來2至(zhi)(zhi)3年(nian)(nian)的(de)開(kai)發，但截至(zhi)(zhi)6月30日，一線、二線及三(san)四線城市的(de)土地(di)儲(chu)(chu)(chu)(chu)備(bei)成本分別占(zhan)總土地(di)儲(chu)(chu)(chu)(chu)備(bei)成本的(de)11%、54.7%及34.3%。這(zhe)一土儲(chu)(chu)(chu)(chu)結構也意味著，在(zai)市場下(xia)行期，中(zhong)(zhong)駿集(ji)團(tuan)的(de)項目建設、銷(xiao)售和回款都將存在(zai)一定的(de)不(bu)確定性。

“要做好長期應對準備”

在(zai)住宅開(kai)發板塊，黃朝陽(yang)認為，2024年最大的(de)挑(tiao)戰(zhan)是聯手合作伙(huo)伴共同突(tu)破資源障(zhang)礙，推進工程建(jian)設及新開(kai)工，堅決推動(dong)(dong)“工抵”以(yi)保障(zhang)交付。第二大挑(tiao)戰(zhan)是降(jiang)低對中介的(de)依賴度，降(jiang)本、提價(jia)、增效(xiao)，恢復“造(zao)血”功能(neng)，并通過(guo)考核(he)及激(ji)勵機制，將動(dong)(dong)力建(jian)立(li)在(zai)城市公(gong)司和項(xiang)目上。

此外，推進債務重組、進行再融資和資產處置兩大挑戰，仍然是懸在中駿集團頭上的“達(da)摩克利斯之劍”。一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，中(zhong)駿(jun)集團表(biao)示要(yao)做好各(ge)方(fang)溝通和安(an)排(pai)，獲取(qu)寬限(xian)與支持，有(you)策略地進(jin)行(xing)債務管理；另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，計劃積(ji)極抓住政策窗(chuang)口期(qi)爭取(qu)項目融資(zi)，同時推進(jin)資(zi)產盤活，補充現金流。

事實上，自去年10月出(chu)現債務(wu)違約后(hou)，中(zhong)駿(jun)集團一邊將經營(ying)重(zhong)點轉向“保交付”，一邊積極尋求更有(you)效(xiao)的(de)重(zhong)組解決方(fang)案(an)。

“地產行業仍在(zai)低位(wei)徘徊(huai)，我們不應抱(bao)有僥幸心理，要做好長期應對的準備。”黃朝陽如是說。

上(shang)述(shu)知情人士透露(lu)，中(zhong)駿集(ji)團內部住宅板塊的人員和崗(gang)位設置結構，也逐漸以“保交付(fu)”項目為主導進行了(le)(le)調整。2023年，中(zhong)駿集(ji)團完成了(le)(le)實景呈現近(jin)40000套房屋的任務。

多位行業內(nei)人士在(zai)談及(ji)“保交付”時均表示(shi)，由于2021年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)市場銷售(shou)狀(zhuang)況遠遠好于2022年(nian)(nian)和2023年(nian)(nian)初，項(xiang)目(mu)去化比(bi)例(li)較高，項(xiang)目(mu)在(zai)管(guan)資(zi)金更充裕。在(zai)嚴厲的資(zi)金監管(guan)政策下(xia)，2024年(nian)(nian)的“保交付”將比(bi)2023年(nian)(nian)更為(wei)艱難。

不過，2024年以(yi)來房(fang)地(di)產融(rong)資(zi)“白名單(dan)”快速落地(di)給保(bao)交付帶來了全面的支持(chi)。近日，昆明中駿(jun)•天譽項(xiang)目(mu)成功獲得(de)1億(yi)元(yuan)融(rong)資(zi)批復，并獲得(de)首(shou)期放款(kuan)，這也是昆明首(shou)家獲“白名單(dan)”融(rong)資(zi)的民(min)營房(fang)企項(xiang)目(mu)。目(mu)前，中駿(jun)集(ji)團已進入(ru)“白名單(dan)”項(xiang)目(mu)超過20個。中駿(jun)方(fang)面透露，更多(duo)符合要求的項(xiang)目(mu)正在地(di)方(fang)政府的支持(chi)下與金融(rong)機構溝(gou)通，有望陸(lu)續加入(ru)。

中駿集團方(fang)面向記者表示：“公司上下齊心做好交付(fu)保障(zhang)工作，2024年(nian)計(ji)劃交付(fu)59個項目，實(shi)景呈(cheng)現(xian)住宅40000套(tao)。”

“中(zhong)駿現存債(zhai)務結構簡單清晰，資(zi)產質量較好，具(ju)備走出困境(jing)的基(ji)礎(chu)。下階段任務依舊繁重(zhong)艱巨，中(zhong)駿上下還需堅定信(xin)心，明確目標，務實篤行，相信(xin)通過努力，我(wo)們能(neng)夠渡過難(nan)關。”黃朝陽(yang)表示。

封面圖(tu)片來源：每(mei)日經濟新聞(wen) 資(zi)料圖(tu)