每經記者｜陳利    每經編輯｜孫志成 魏文藝    

西雙版納樓盤項目?圖片(pian) | 每經記者 陳(chen)利 攝

優化住房(fang)公積金政策已成為(wei)各(ge)地樓市的常見做法。

據《每日經(jing)濟新(xin)(xin)聞》記者不(bu)完全統計，今年3月以來，包(bao)括(kuo)哈(ha)爾濱、濟南、煙臺(tai)(tai)、鄂爾多斯、安慶等多地(di)出臺(tai)(tai)住房(fang)公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)新(xin)(xin)政，包(bao)括(kuo)上調(diao)公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸款(kuan)最高額(e)度、優化(hua)多孩家庭公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)貸款(kuan)額(e)度、購房(fang)首付款(kuan)可提取公(gong)(gong)積(ji)(ji)(ji)金(jin)等內容。

近日，作為近幾年文(wen)旅地產(chan)熱土的(de)云南西(xi)雙版納傣族自治州（以(yi)下簡稱西(xi)雙版納），也(ye)宣布對住(zhu)房公積金政(zheng)策進行調整，內容除了(le)提(ti)高公積金貸款(kuan)額(e)度外，還(huan)包括優化“按月沖(chong)還(huan)貸”提(ti)取(qu)公積金政(zheng)策、增(zeng)加購建自住(zhu)住(zhu)房后續(xu)提(ti)取(qu)公積金政(zheng)策等。

值(zhi)得(de)注意(yi)的(de)是，2023年(nian)(nian)西雙(shuang)版納商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲(zhang)34.4%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲(zhang)50.4%，成為極少數在去年(nian)(nian)實現房地產市場(chang)逆勢上漲(zhang)的(de)城市。不(bu)過(guo)進入2024年(nian)(nian)，西雙(shuang)版納的(de)房地產市場(chang)表(biao)現卻明顯(xian)不(bu)及去年(nian)(nian)。

成交(jiao)量不(bu)及去年同期

根(gen)據西雙版納發布的最新(xin)政策，一(yi)是(shi)調整提高住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)金額不高于借(jie)款(kuan)(kuan)人（及(ji)(ji)配偶）住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金繳存余額合計的20倍(bei)，而此前為10倍(bei)；二是(shi)提高住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)額度，雙職工(gong)最高80萬元、單職工(gong)最高60萬元。同時，二孩職工(gong)家庭購買首(shou)套住(zhu)房(fang)的住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)額度上浮10%，生育三孩及(ji)(ji)多子女的上浮20%。

此外，在(zai)西雙(shuang)版納正常償還住(zhu)房公積(ji)金貸(dai)款(kuan)本(ben)息的(de)借(jie)(jie)款(kuan)人（含共同(tong)借(jie)(jie)款(kuan)人），可以申(shen)請辦理“按月(yue)沖還貸(dai)”提(ti)(ti)取業務；購建自住(zhu)住(zhu)房首次提(ti)(ti)取公積(ji)金金額(e)未達購房支出總額(e)的(de)，可繼(ji)續提(ti)(ti)取，至累計提(ti)(ti)取金額(e)達實際購房總額(e)。

記者注意到(dao)，在此之前(qian)，西雙版納還分別從落實財(cai)稅支(zhi)持政(zheng)策(ce)、優化住房(fang)金(jin)融(rong)服務、提(ti)高審批服務效率(lv)和防范化解房(fang)地產市(shi)場風(feng)險等8方面制(zhi)定相關政(zheng)策(ce)。同時(shi)，通過(guo)“政(zheng)府搭臺，企業唱戲”提(ti)升市(shi)場宣傳力度，提(ti)振信心(xin)，鼓勵項目開發(fa)企業讓利、銀行機構提(ti)供(gong)金(jin)融(rong)支(zhi)持激活房(fang)地產市(shi)場，促進(jin)合理住房(fang)消(xiao)費。

來源?|?西雙版納公(gong)積金官微

正如全國絕大多數(shu)市場一樣，西雙版納房地產市場政策的(de)(de)不斷調整也與當(dang)地市場的(de)(de)具體表(biao)現(xian)相關。

來自西(xi)(xi)雙(shuang)版納(na)(na)(na)統計局數據顯示，2023年(nian)西(xi)(xi)雙(shuang)版納(na)(na)(na)實現(xian)商(shang)品房銷(xiao)售(shou)面(mian)積2016922平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲34.4%，其(qi)中景洪市(shi)（西(xi)(xi)雙(shuang)版納(na)(na)(na)首(shou)府）銷(xiao)售(shou)面(mian)積就達到(dao)了1703100平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲了52.5%；商(shang)品房銷(xiao)售(shou)額(e)約146.83億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲50.4%。西(xi)(xi)雙(shuang)版納(na)(na)(na)也成為極少(shao)數在2023年(nian)房地產逆勢(shi)上(shang)漲的城市(shi)。

然而到(dao)了2024年，西雙版納(na)的(de)房(fang)地產市(shi)場表(biao)現卻不及預期。2月西雙版納(na)商品房(fang)銷(xiao)售面積299451平方(fang)米，同(tong)比(bi)(bi)下滑(hua)46%，其中景(jing)洪(hong)市(shi)銷(xiao)售面積276544萬平方(fang)米，同(tong)比(bi)(bi)下滑(hua)45.7%；銷(xiao)售額約22.69億元，同(tong)比(bi)(bi)下滑(hua)44.4%。

“今年的版(ban)納樓市(shi)并(bing)沒(mei)有出現如去(qu)年同(tong)期的大漲情況，整(zheng)體處于一個比較平穩的狀態。”快手(shou)理想家西雙版(ban)納合作房產(chan)機構(gou)負責(ze)人(ren)姜小白在(zai)接受記(ji)者采訪時表示(shi)，一季度西雙版(ban)納的樓市(shi)整(zheng)體成交量遠不及(ji)去(qu)年同(tong)期。

“以(yi)版納熱銷樓盤萬科?曼西緹為例，2023年(nian)同期(qi)7500～8000元/平(ping)方米的價格，高于彼(bi)時市場(chang)的均價，客戶(hu)還(huan)根本(ben)搶(qiang)不到房(fang)(fang)。而今年(nian)，該項目有幾套特價房(fang)(fang)最低僅6600元/平(ping)方米，但類似(si)于去年(nian)的搶(qiang)房(fang)(fang)現象并未(wei)出現。”姜小白表示。

“年(nian)后項(xiang)目到訪及銷售情況均較去年(nian)下(xia)滑明顯，量價(jia)萎縮(suo)。”一頭部房企西雙版納(na)項(xiang)目負責人在接受記者采訪時表示，他們項(xiang)目也針對市(shi)場(chang)推出特價(jia)房政策，同(tong)時針對客(ke)戶和分(fen)銷經紀(ji)人設置砸金(jin)蛋抽獎等活動，試圖帶(dai)動客(ke)戶和分(fen)銷經濟人帶(dai)訪、成交積極(ji)性，但從項(xiang)目具體情況來看，效果并不明顯。

此外，某(mou)出險房企位于西雙版納的項目(mu)相關(guan)負責人也表示，年后成交量雖然有(you)所回升，但整體到訪、成交情況均(jun)低于去(qu)年同(tong)期。

不(bu)僅是成(cheng)交量(liang)明顯下降，成(cheng)交周期(qi)也在變長(chang)。“去(qu)年(nian)的成(cheng)交周期(qi)一般在3天左右(you)，但今(jin)年(nian)可能會(hui)拉長(chang)到15天至一個月。”姜小白(bai)告訴記者。

西雙版納某(mou)在建樓盤(pan)項目?圖(tu)片(pian) | 每經記者 陳(chen)利(li) 攝

八成客戶來自網(wang)絡平臺

需要指出的是，據云南住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)房(fang)地產市(shi)場網簽備案平臺監測，在西雙(shuang)版(ban)納(na)的購房(fang)者中，省外購房(fang)人占比高達77.86%。也因此，西雙(shuang)版(ban)納(na)樓市(shi)對渠道的依賴程(cheng)度不斷(duan)加劇。

“版納熱銷項目集(ji)中在曼弄楓板(ban)塊，通過(guo)品牌+前期品質交(jiao)(jiao)付形成(cheng)口碑實現熱銷，其余(yu)板(ban)塊由周邊大型文旅資源帶動項目銷售。”克而瑞(rui)云南分析指出，一(yi)方面房企對渠道(dao)依賴(lai)加深，在普遍高傭(yong)基礎(chu)上通過(guo)渠道(dao)成(cheng)交(jiao)(jiao)或周度結傭(yong)方式刺激渠道(dao)帶客。

以2023年銷售量(liang)靠前的(de)(de)遠(yuan)達?雨林(lin)時(shi)光項(xiang)目(mu)為例，據西雙版納當地一(yi)渠(qu)(qu)道(dao)中介透露，其(qi)給予渠(qu)(qu)道(dao)的(de)(de)傭金(jin)一(yi)般(ban)能達到5個點(dian)或者(zhe)更高一(yi)點(dian)，“但由(you)于該項(xiang)目(mu)對自訪(fang)客(ke)戶(hu)和(he)渠(qu)(qu)道(dao)客(ke)戶(hu)在(zai)價格優惠上(shang)保持一(yi)致(zhi)，同時(shi)案場銷售提成無(wu)論(lun)客(ke)戶(hu)來源也保持一(yi)致(zhi)，而(er)且還不用墊傭金(jin)，這也導致(zhi)我們(men)渠(qu)(qu)道(dao)有客(ke)戶(hu)了也愿意(yi)首先推他們(men)的(de)(de)項(xiang)目(mu)。”

尤其是在短視(shi)頻火爆(bao)的(de)(de)當(dang)下，網絡直播(bo)賣房也(ye)成(cheng)了西雙版納樓盤(pan)營銷(xiao)的(de)(de)主要方式。

“在版納直播賣房的將近5000人，覆蓋了全國流量，八成客戶都是通過網絡平臺來的。”據姜小白透露，其所在公司也曾以一個20人團隊做過對比試驗，線下門店15個人一個月僅賣了3套房，但5個做線上直播賣房的一個月賣了30套房子。

“（客戶）大多都(dou)是在(zai)網(wang)絡上(shang)找一(yi)個主播去咨詢(xun)這邊(bian)的房價，基本就(jiu)是直播團(tuan)隊全都(dou)在(zai)成(cheng)交，門店團(tuan)隊的成(cheng)交很小。”姜小白表示。

來自快手理想家公布的全國購房季數據顯示，2023年下半年，平臺整體跨城成交房產量占比為20%左右，西雙版納跨城成交房產量占比超過六成。

然而，不少經紀人卻表示“掙不到錢了”。“去年有約2700名銷售人員在賣版納的房子，但今年加上其他城市的，預計會有上萬名銷售人員在賣版納的房子。”姜小白表示，這也導致如今“1個客戶可能會有7個銷售服務”，此前為“1個銷售服務3個客戶”。

另據姜小(xiao)白(bai)介紹(shao)，由于告莊(zhuang)景區將擴大開發，直接影響周邊幾(ji)個樓(lou)盤項(xiang)目的銷(xiao)售(shou)量大增。“以前只有15套(tao)左右(you)的月銷(xiao)售(shou)量，現在一周的銷(xiao)售(shou)量就(jiu)能(neng)達到(dao)100套(tao)左右(you)。”

當地多位(wei)業(ye)內人士在接受記者(zhe)采訪時表示，西雙版納樓市的銷量依舊存在，整體(ti)市場(chang)熱(re)度(du)一直都在，并且(qie)有上揚(yang)趨勢，不會出現如去年(nian)3月(yue)爆(bao)火后市場(chang)驟冷的情況，而今年(nian)的市場(chang)熱(re)度(du)預計將(jiang)持(chi)續到5月(yue)份(fen)。

據(ju)上述業內人士分析，一方面中老高鐵(tie)已經通車(che)，預(yu)計(ji)2026年(nian)中泰鐵(tie)路也(ye)(ye)將(jiang)通車(che)。同(tong)時，西雙版(ban)納機場也(ye)(ye)將(jiang)進(jin)行升級，年(nian)吞吐量從1500萬(wan)要升級到(dao)5500萬(wan)，預(yu)計(ji)每年(nian)接待游客(ke)量不(bu)低(di)于3500萬(wan)。“預(yu)計(ji)三年(nian)內，版(ban)納房價將(jiang)有望漲(zhang)回‘萬(wan)元(yuan)時代’。”

記者|陳利

編輯|孫(sun)志成?魏文藝 杜恒峰(feng)

校對|劉小英

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