每經(jing)記(ji)者(zhe)｜李(li) 蕾    每經(jing)編輯｜肖芮冬     

《每日(ri)經濟新(xin)聞》獲悉，上(shang)周(zhou)公募REITs二(er)級市(shi)場表現平(ping)淡(dan)，有縮量回調的趨(qu)勢，進一步向上(shang)或(huo)向下或(huo)都缺乏驅動，短期(qi)內或(huo)以(yi)盤整為主。

Wind數據(ju)顯示，上周中證REITs指數下跌0.77%，REITs總指數下跌0.29%，產權REITs指數下跌0.44%，經營權REITs指數下跌0.08%。

在全(quan)市場(chang)已上市的(de)36只產(chan)(chan)品中，上周僅有15只環(huan)比上漲，環(huan)比下跌(die)的(de)產(chan)(chan)品則(ze)超過半(ban)數，達到21只。其中有11只跌(die)幅(fu)超過1%，連續上漲7周的(de)嘉(jia)實物美(mei)REIT收(shou)跌(die)3.43%，或因部分(fen)分(fen)紅交(jiao)易、打新資(zi)金止盈(ying)造成；場(chang)內除息的(de)建信中關(guan)村REIT則(ze)收(shou)跌(die)2.64%。

行業層面，近期又有(you)兩單產(chan)品(pin)正式獲批(pi)，分別為華(hua)夏特(te)變(bian)電工新能(neng)源REIT和華(hua)泰寶灣(wan)物流(liu)REIT。今年以來(lai)公募REITs常態化發(fa)行提速，目(mu)前仍有(you)多(duo)只產(chan)品(pin)處于問詢(xun)反饋通過等(deng)階段，為未(wei)來(lai)進一步擴容提質奠定基礎。

向上或向下都缺乏驅動？

經(jing)歷短暫回暖(nuan)后(hou)，上周公募REITs二級市場開(kai)啟了縮(suo)量(liang)回調模式。

從整體(ti)表現來看(kan)，中證(zheng)REITs指(zhi)(zhi)數(shu)下跌(die)(die)0.77%，REITs總指(zhi)(zhi)數(shu)下跌(die)(die)0.29%，產權REITs指(zhi)(zhi)數(shu)下跌(die)(die)0.44%，經營權REITs指(zhi)(zhi)數(shu)下跌(die)(die)0.08%。大類資產角度，REITs總指(zhi)(zhi)數(shu)跑(pao)輸滬(hu)深300指(zhi)(zhi)數(shu)0.61個(ge)百(bai)分(fen)點，跑(pao)輸中證(zheng)全債指(zhi)(zhi)數(shu)0.43個(ge)百(bai)分(fen)點，跑(pao)輸南(nan)華(hua)商品指(zhi)(zhi)數(shu)2.31個(ge)百(bai)分(fen)點。

在不同底層資產類(lei)型方(fang)面(mian)，來(lai)自中金(jin)公司的數(shu)據顯示，上周產權(quan)REITs流(liu)通市值(zhi)加權(quan)總回報為-0.64%，場內除息的中關村REIT收(shou)跌(die)2.64%，連續上漲7周的物(wu)美REIT收(shou)跌(die)3.43%，或(huo)因部(bu)分分紅交易、打新資金(jin)止盈(ying)造成(cheng)。經營權(quan)REITs流(liu)通市值(zhi)加權(quan)總回報為-0.65%，嘉實(shi)中國電建REIT領漲3.05%，相對發行價(jia)已累計上漲22.47%。

板塊層面，消(xiao)(xiao)費和保障(zhang)性租賃住(zhu)房板塊展現相(xiang)對韌性，倉儲物(wu)流板塊領(ling)跌，各板塊總回報(bao)指數(shu)漲(zhang)幅分別為+0.42%（消(xiao)(xiao)費）、+0.17%（保障(zhang)房）、-0.24%（環保）、-0.36%（能源）、-0.37%（產(chan)業園）、-0.83%（高速公路）、-1.71%（倉儲物(wu)流）。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已上市的(de)36只產品中(zhong)，上周環比上漲(zhang)(zhang)的(de)僅有15只。其中(zhong)，嘉實中(zhong)國(guo)電(dian)建清潔能源REIT、國(guo)泰君安城投(tou)寬庭(ting)保(bao)障性租賃住房REIT、紅(hong)土(tu)創(chuang)新深圳人才安居REIT領漲(zhang)(zhang)，漲(zhang)(zhang)幅分別為(wei)3.05%、2.16%和1.35%。

環比下跌的產品則超過(guo)半數、達(da)到21只，其(qi)中跌幅超過(guo)1%的有11只。嘉實(shi)物美消費REIT、建(jian)信中關村REIT、嘉實(shi)京東(dong)倉儲基礎(chu)設施REIT領(ling)跌，周內(nei)漲幅分(fen)別為-3.43%、-2.64%和-2.04%。

平安證券在研報(bao)中(zhong)指(zhi)出(chu)，上周REITs或(huo)較為平淡，以觀望為主(zhu)，進一步向上或(huo)向下或(huo)都缺乏驅動，或(huo)以盤整(zheng)為主(zhu)。

一(yi)(yi)方面(mian)，REITs指(zhi)數在5月10日(ri)小幅突破3月高(gao)點之后即(ji)回調，這一(yi)(yi)價(jia)格水(shui)平REITs上行或有阻力(li)，需(xu)要更強的(de)利好(hao)方可突破；且一(yi)(yi)季報(bao)顯示，REITs業績邊(bian)際下滑。但另一(yi)(yi)方面(mian)，估值擇(ze)時(shi)指(zhi)標仍(reng)指(zhi)向REITs低估，疊加(jia)高(gao)分紅資產稀缺，REITs也很(hen)難(nan)大(da)幅下行。此外，一(yi)(yi)季報(bao)已(yi)披露完畢，各個券(quan)也陸續完成分紅，市場又(you)將進入事件空窗期(qi)。“接下來兩(liang)周，如無突發事件，預計(ji)REITs市場整體平淡，可關注REITs儲備項目的(de)發行進展。”

常態化發行進一步提速

公募REITs常態化發行仍在加速推進(jin)，上周又有產品通(tong)過審核。

近日，公募REITs市場(chang)迎來5月(yue)以來首次擴容。根(gen)據證(zheng)監會(hui)和交易所披露，華夏特變(bian)電工(gong)新(xin)能(neng)源REIT、華泰寶灣物流REIT近日正式獲(huo)得監管準予注冊(ce)的批復(fu)。

公開資(zi)料顯示，華夏特變電工新(xin)能源REIT是我國首(shou)(shou)單民營企業(ye)投資(zi)清潔(jie)能源REITs項目，同時(shi)也是新(xin)疆(jiang)維(wei)吾爾自治(zhi)區的首(shou)(shou)只新(xin)能源公募REITs。

該項(xiang)目(mu)底層資產是位于新(xin)疆(jiang)維吾(wu)爾自(zi)治區哈密市伊州區的哈密光伏發電項(xiang)目(mu)，原始權益(yi)人(ren)和運營管(guan)理機(ji)構為特變(bian)電工新(xin)疆(jiang)新(xin)能(neng)源股(gu)份(fen)有限公(gong)(gong)司(si)（以(yi)下簡稱特變(bian)電工新(xin)能(neng)源公(gong)(gong)司(si)），專(zhuan)項(xiang)計劃管(guan)理人(ren)是中(zhong)信證券，基金(jin)管(guan)理人(ren)是華夏基金(jin)，基金(jin)托管(guan)人(ren)為中(zhong)國農業銀行股(gu)份(fen)有限公(gong)(gong)司(si)。

華泰寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)REIT的(de)發(fa)起人及運營管理機構寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)控股有(you)限公司（以下簡稱(cheng)寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)）是(shi)中國南山集團旗下的(de)綜合物(wu)流(liu)(liu)運營機構。底層資(zi)產(chan)包括天津(jin)寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)園、南京(jing)寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)園、嘉興寶(bao)(bao)灣(wan)物(wu)流(liu)(liu)園3個倉儲物(wu)流(liu)(liu)園區(qu)，選址均(jun)位于(yu)經(jing)濟(ji)發(fa)達(da)的(de)京(jing)津(jin)冀及長三(san)角(jiao)地區(qu)交通樞紐地區(qu)。

《每日經濟(ji)新聞》記者統(tong)計發(fa)現，隨著這2只公募REITs獲批，今年以來(lai)(lai)公募REITs獲批的產品數(shu)量已經達到6只，顯(xian)示出公募REITs常態化(hua)發(fa)行的提速。同(tong)時，還有超(chao)過10只產品處于(yu)問詢反饋通過等階段(duan)，為未來(lai)(lai)進(jin)一(yi)步擴(kuo)容提質奠定良(liang)好基礎(chu)。

除(chu)了(le)獲(huo)批(pi)的(de)產品，上周上交所還(huan)針對首單孵化(hua)(hua)器(qi)REIT——招商科創孵化(hua)(hua)器(qi)REIT項目出(chu)具了(le)反饋意(yi)見，監管的(de)關(guan)注(zhu)點主要集(ji)中(zhong)于(yu)基礎設施項目運(yun)營情況和項目估(gu)(gu)值合(he)理性等(deng)兩方面。中(zhong)信建投證券指出(chu)，本次問詢(xun)的(de)關(guan)注(zhu)點更加細化(hua)(hua)，尤其估(gu)(gu)值方面結合(he)招商科創孵化(hua)(hua)器(qi)REIT的(de)租(zu)金取值、增長率(lv)、出(chu)租(zu)率(lv)、折現率(lv)等(deng)數(shu)據，針對核(he)心估(gu)(gu)值參數(shu)的(de)合(he)理性、充(chong)分性等(deng)內(nei)容作(zuo)出(chu)細致的(de)問詢(xun)，延續了(le)此前壓實REITs一級(ji)估(gu)(gu)值的(de)思(si)路。