每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編(bian)輯｜魏文(wen)藝    

“目前可供選擇的房(fang)(fang)源已(yi)經(jing)不多(duo)了，租金都(dou)在每月1500元左右(you)。如(ru)果需要，帶上身(shen)份(fen)證可以(yi)來我們現場看(kan)房(fang)(fang)、選房(fang)(fang)。”6月25日，《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)以(yi)租客身(shen)份(fen)致電重(zhong)慶佳(jia)寓光環(huan)店時，門(men)店工作人(ren)員如(ru)是表示。

目前(qian)，重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)市屬(shu)國企批(pi)量(liang)收購商品房(fang)用作租(zu)賃住房(fang)，首個投(tou)入使用的項(xiang)目為重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)佳寓(yu)光(guang)環店(dian)。今(jin)年初，重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)嘉寓(yu)公司(si)、重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)建渝住房(fang)租(zu)賃基金(jin)共收購了7個項(xiang)目，合計4207套房(fang)源，這些項(xiang)目大多(duo)集中在軌道(dao)交通站點和商業商務區(qu)(qu)(qu)、產業園區(qu)(qu)(qu)、校區(qu)(qu)(qu)、院(yuan)(yuan)（醫院(yuan)(yuan)）區(qu)(qu)(qu)等“一點四區(qu)(qu)(qu)”人口聚(ju)集區(qu)(qu)(qu)，以70平方米以下小(xiao)戶型為主。預計今(jin)年內(nei)，重(zhong)慶(qing)(qing)(qing)中心城(cheng)區(qu)(qu)(qu)還有近1000套房(fang)源將投(tou)入使用。

《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)注意到，今年以(yi)來(lai)，已(yi)有多地發(fa)文，鼓勵國有企業收購符(fu)合條件的存量(liang)房(fang)源(yuan)用(yong)作保障性住(zhu)房(fang)。就在6月20日(ri)，住(zhu)房(fang)和城鄉建設部視(shi)頻會議上(shang)再次明確(que)要求(qiu)，推(tui)動(dong)縣級以(yi)上(shang)城市有力(li)有序有效開展(zhan)收購已(yi)建成存量(liang)商品房(fang)用(yong)作保障性住(zhu)房(fang)工(gong)作。

2024年6月11日，重慶(qing)市云(yun)陽縣的商品房(fang)建設工地和促(cu)銷中的樓盤(pan)。視覺中國(guo)圖

“項目所剩房源已不多”

“每套房子面(mian)積都差不(bu)多，36至38平方(fang)米，基本(ben)家(jia)具家(jia)電如床、沙發、冰箱、洗衣機、空調等都是配(pei)置(zhi)齊全的。”重慶佳寓光環店的一位運營官告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，首次簽(qian)約除交付租金外，物業費(fei)(fei)和網費(fei)(fei)均為(wei)贈送(song)。

據(ju)該運營(ying)官(guan)介紹，重慶佳(jia)寓光(guang)(guang)環(huan)(huan)店位于重慶照母山板(ban)塊，緊鄰軌道5號線重光(guang)(guang)站，步行6分鐘可達(da)光(guang)(guang)環(huan)(huan)購物中(zhong)心、金(jin)科商業中(zhong)心，商圈配套完善。所有房(fang)源(yuan)均為單間套房(fang)設計，雖然(ran)項(xiang)目(mu)所在(zai)樓棟為商住一(yi)(yi)體，但所有房(fang)源(yuan)水電均為民用。“租(zu)金(jin)每月(yue)1500元(yuan)左(zuo)右(you)，租(zu)期最短一(yi)(yi)個月(yue)、最長一(yi)(yi)年(nian)，若(ruo)簽一(yi)(yi)年(nian)租(zu)金(jin)會(hui)有相應的折扣。”

據重慶(qing)兩江(jiang)新(xin)區官方公(gong)眾(zhong)號，針對不同社(she)會(hui)群(qun)(qun)體需(xu)求，重慶(qing)嘉寓(yu)(yu)推出了(le)“佳(jia)計劃”，主要面向三(san)類人群(qun)(qun)：“佳(jia)寓(yu)(yu)+乘(cheng)風”計劃，為大(da)學(xue)畢業生、青年人才(cai)等(deng)客戶(hu)群(qun)(qun)體提(ti)供搬家補貼、押金(jin)減免、租金(jin)優惠(hui)等(deng)政策支持(chi)；“佳(jia)寓(yu)(yu)+溫馨(xin)”計劃針對以家庭為單(dan)位客戶(hu)群(qun)(qun)體；“佳(jia)寓(yu)(yu)+愛(ai)(ai)心(xin)”計劃，由嘉寓(yu)(yu)公(gong)司職工(gong)自(zi)發捐(juan)贈(zeng)成(cheng)立愛(ai)(ai)心(xin)基金(jin)，為一時困難(nan)的佳(jia)寓(yu)(yu)租戶(hu)提(ti)供愛(ai)(ai)心(xin)幫扶。

不過(guo)，該門店(dian)工作人員(yuan)表示(shi)：“門檻比較低，沒有(you)(you)特殊限制，有(you)(you)住房需求的(de)都可以申請，目前可租房源(yuan)僅剩幾(ji)套了(le)。”

《每日經濟新聞》記者了解到，佳寓中(zhong)環店此次投入使(shi)用(yong)的房源(yuan)總量為95套(tao)，于6月23日正式投入市(shi)場使(shi)用(yong)。在正式投入使(shi)用(yong)前的6月13日，重(zhong)慶嘉寓開(kai)始對外(wai)進行招租。彼時，重(zhong)慶嘉寓對外(wai)宣傳(chuan)租金(jin)可(ke)享受九二折至九五折。此外(wai)，今(jin)年內，在中(zhong)心(xin)城區(qu)還(huan)計劃有近1000套(tao)房源(yuan)將投入使(shi)用(yong)。

《每日(ri)經濟新聞》記者查詢貝殼找房App了解到，目前，緊(jin)鄰佳寓(yu)光環店(dian)的(de)金(jin)(jin)州苑·依山(shan)郡(jun)小(xiao)區，套二整體精裝修租金(jin)(jin)在(zai)2700~2800元/月，約25平方米的(de)單間，租金(jin)(jin)為795元/月；同(tong)區域的(de)公寓(yu)項目——金(jin)(jin)科美寓(yu)，同(tong)等面積的(de)房源，租金(jin)(jin)也在(zai)1500~1800元/月；而(er)距(ju)佳寓(yu)中環店(dian)僅一站(zhan)地(di)鐵的(de)藝方公寓(yu)，32平方米的(de)房源，月租金(jin)(jin)為1450元。

此(ci)外(wai)，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者了解(jie)到，重慶嘉寓此(ci)次(ci)推出的佳寓房源所(suo)在項目，正是(shi)此(ci)前重慶建工所(suo)打造的“建工·嘉寓”。

天眼(yan)查(cha)的資料顯示，重慶嘉寓房屋租賃有(you)限公(gong)司成立(li)于1988年，由(you)重慶建工(gong)投(tou)資控(kong)股(gu)有(you)限責(ze)任公(gong)司全資持(chi)有(you)。

“國企平臺收購(gou)存量(liang)房(fang)(fang)的(de)主要任(ren)務，一(yi)方面(mian)是消化(hua)存量(liang)房(fang)(fang)，另一(yi)方面(mian)是穩定不動產(chan)的(de)資產(chan)價格。”廣東省城鄉規劃院住房(fang)(fang)政(zheng)策研究中心研究員李(li)宇(yu)嘉在接(jie)受《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者采訪(fang)時表示，更(geng)為(wei)重(zhong)要的(de)一(yi)點是，地方政(zheng)府本就有常態(tai)化(hua)籌建保障(zhang)房(fang)(fang)、人才房(fang)(fang)等任(ren)務，通過這一(yi)形式，可以為(wei)更(geng)多(duo)人群，提(ti)供更(geng)為(wei)便宜的(de)房(fang)(fang)源。

在李宇嘉看(kan)來，相較于其(qi)他房(fang)(fang)企，如(ru)萬科、貝殼等(deng)(deng)推出的，以盈利為導(dao)向的公寓，政府保障性出租房(fang)(fang)更(geng)偏向于引進人才(cai)、招商引資等(deng)(deng)。

重(zhong)慶佳寓(yu)光華(hua)店(dian)房(fang)源(yuan)內部裝修情況 圖據重(zhong)慶兩江新區(qu)微信公眾號

地方國企下場收購存量房

今年以來(lai)，已有越來(lai)越多的地方國(guo)企，下(xia)場收購存量房，用作保障(zhang)性出租房。

據中指研究院監測數據，今年二季度以(yi)(yi)來，湖(hu)北、寧夏以(yi)(yi)及(ji)廣州(zhou)等地，鼓勵(li)地方國(guo)企收(shou)購符(fu)合條件的(de)存量房(fang)(fang)(fang)，用作保障性(xing)(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)，部(bu)分城(cheng)市如杭州(zhou)臨安、貴陽、惠(hui)州(zhou)、臨滄、大理等地，發布征集商品(pin)房(fang)(fang)(fang)用作保障性(xing)(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)的(de)公告，由國(guo)企在部(bu)分行政區域征集已建成未出售的(de)商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)用作保障性(xing)(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)。截(jie)至目前(qian)，已有至少(shao)23個(ge)城(cheng)市落(luo)地政府收(shou)儲商品(pin)房(fang)(fang)(fang)。

不過，在目前(qian)已出臺相(xiang)關(guan)政策的(de)城市中，僅有少數城市對面積作出了規(gui)定，或(huo)對定價規(gui)則進行明確(que)。

如(ru)惠州(zhou)，當地明確以(yi)同(tong)地段保障性住(zhu)房重(zhong)置(zhi)價(jia)格為參考上限，確定合理收購價(jia)格，參與(yu)征集的房源面積，應(ying)在120平(ping)方米以(yi)下(xia)。

再如重(zhong)慶，當(dang)地第二批次(ci)收購房(fang)源，則明確要求不超過90平方米。

此外(wai)，6月20日，住房(fang)和(he)城鄉建(jian)設(she)部召開“收(shou)購已建(jian)成存(cun)量(liang)商品房(fang)用作(zuo)保障性住房(fang)工作(zuo)視頻(pin)會議”。在會議上，住房(fang)和(he)城鄉建(jian)設(she)部再次明確要求，推動縣(xian)級以上城市(shi)，有(you)力有(you)序(xu)有(you)效開展收(shou)購已建(jian)成存(cun)量(liang)商品房(fang)用作(zuo)保障性住房(fang)工作(zuo)。

而在此前的6月12日，中國人民銀行(xing)(xing)也召開了(le)保障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)再貸(dai)款工作(zuo)推(tui)進會。會議(yi)指出(chu)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)業(ye)發(fa)展關(guan)系人民群(qun)眾切實利(li)益，關(guan)系經濟運行(xing)(xing)和金(jin)融(rong)穩定大(da)局。設立保障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)再貸(dai)款，鼓勵引導金(jin)融(rong)機(ji)構按(an)照市場(chang)化(hua)、法治化(hua)原(yuan)則(ze)，支持(chi)地方國有(you)企業(ye)以合理價格收購已建(jian)成存(cun)(cun)量(liang)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)用作(zuo)保障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)配售或租賃，是金(jin)融(rong)部(bu)門落實中共(gong)中央政(zheng)治局關(guan)于統籌消化(hua)存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)產(chan)和優化(hua)增量(liang)住房(fang)(fang)(fang)、推(tui)動(dong)構建(jian)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)發(fa)展新模式的重要舉(ju)措，有(you)利(li)于通過市場(chang)化(hua)方式加快推(tui)動(dong)存(cun)(cun)量(liang)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)去庫存(cun)(cun)，加大(da)保障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)(fang)供給，助(zhu)力保交(jiao)房(fang)(fang)(fang)及“白名單”機(ji)制。

“一方(fang)面是因(yin)為(wei)三四線及縣(xian)(xian)級城(cheng)(cheng)市庫存(cun)消(xiao)化周(zhou)期長；另外一方(fang)面，則是能夠(gou)促進‘推進以縣(xian)(xian)城(cheng)(cheng)為(wei)重要載體的城(cheng)(cheng)鎮化建(jian)設’要求。”易居克(ke)而瑞(rui)(rui)集(ji)團董事長丁祖昱分析指出，據克(ke)而瑞(rui)(rui)監測數據，2023年末，百(bai)城(cheng)(cheng)狹義庫存(cun)面積降至5.3億平方(fang)的階段性低(di)位，但(dan)因(yin)成(cheng)交持續低(di)迷，去化周(zhou)期仍(reng)保持在24個月(yue)的較高位。

不過(guo)，在(zai)業(ye)內看來(lai)，在(zai)存(cun)(cun)量房源以(yi)及資金支持(chi)都(dou)能較快速到(dao)位(wei)的背景下(xia)，運營管理能力將成為(wei)能否真(zhen)正盤活存(cun)(cun)量房的關(guan)鍵。

“保(bao)障(zhang)房不(bu)管是配(pei)租還(huan)是配(pei)售，價格相(xiang)對都(dou)較(jiao)低，隨之收購(gou)價格更低，其中還(huan)有商業銀(yin)行借款、團隊運營成本(ben)、管理(li)成本(ben)等，這(zhe)些對國企都(dou)是巨大的考(kao)驗。”李宇嘉表示。

“目(mu)前，市(shi)場(chang)(chang)上的(de)集中(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓，主(zhu)要(yao)由市(shi)場(chang)(chang)化房(fang)源(yuan)和保(bao)租房(fang)源(yuan)組(zu)成，一線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)集中(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓規模增(zeng)長(chang)較快，其中(zhong)保(bao)租房(fang)規模占(zhan)比在(zai)三(san)成以上。市(shi)場(chang)(chang)逐(zhu)漸(jian)邁(mai)向‘市(shi)場(chang)(chang)化+保(bao)租房(fang)’雙軌并行模式(shi)。”丁祖昱分析指(zhi)出，無論一線(xian)還是二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)，在(zai)新增(zeng)房(fang)源(yuan)中(zhong)，保(bao)租房(fang)的(de)占(zhan)比越來越大(da)，在(zai)一線(xian)城(cheng)市(shi)，這對整體規模提升的(de)貢獻度達(da)84%。

“投資機構對長租(zu)公寓穩定的(de)回(hui)報率預期(qi)，基本都(dou)集中(zhong)在4.5%至5.5%之間。”丁祖昱進(jin)一步分析指出(chu)(chu)，作為存量收儲(chu)的(de)國企(qi)平臺，進(jin)入保租(zu)房賽道(dao)的(de)時(shi)間是(shi)在2021年前后，運(yun)營(ying)經驗尚未完全成熟。項(xiang)目(mu)如(ru)(ru)何制定運(yun)營(ying)標準，項(xiang)目(mu)品牌(pai)如(ru)(ru)何在激烈的(de)競爭(zheng)中(zhong)出(chu)(chu)圈(quan)，以及項(xiang)目(mu)周邊租(zu)賃市場發展如(ru)(ru)何，以及如(ru)(ru)何及時(shi)調整運(yun)營(ying)管理策(ce)略，是(shi)否需要運(yun)營(ying)借力等問(wen)題，這些對大多數國企(qi)平臺來說都(dou)是(shi)考驗。

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