每經記者｜陳(chen)榮(rong)浩    每經編(bian)輯｜魏文藝    

作為少數在(zai)A股上市(shi)的物企，招(zhao)商(shang)積(ji)余（SZ001914，股價8.58元，市(shi)值91.1億元）上半(ban)年業績(ji)表現如何？

中報顯示(shi)，今(jin)年上半(ban)年，招(zhao)商(shang)積余(yu)實現營收(shou)78.39億(yi)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長12.34%；實現歸母(mu)凈(jing)利潤4.35億(yi)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長3.79%；經營活動產生的現金(jin)流量凈(jing)額為-1.44億(yi)元(yuan)，同(tong)比減(jian)少360.44%。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，據中物智庫統計(ji)，招商積余上(shang)半年的營收(shou)和凈(jing)利潤分(fen)別排在(zai)62家(jia)上(shang)市(shi)物企(qi)(qi)的第(di)(di)六位和第(di)(di)八位，截至(zhi)(zhi)上(shang)半年的在(zai)管面積則排在(zai)第(di)(di)八位。不過(guo)毛利率方(fang)面，招商積余較(jiao)去年同(tong)期下降了0.72個百分(fen)點至(zhi)(zhi)12.57%，遠(yuan)低于同(tong)規模的上(shang)市(shi)物企(qi)(qi)，在(zai)62家(jia)上(shang)市(shi)物企(qi)(qi)中僅排在(zai)倒(dao)數(shu)第(di)(di)三位。

非住宅業態業務增長強勁

從業(ye)(ye)務(wu)(wu)結構來看，招(zhao)商積余的業(ye)(ye)務(wu)(wu)主要包(bao)括三大類：物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理、資產管(guan)(guan)理及其(qi)他業(ye)(ye)務(wu)(wu)。其(qi)中，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理業(ye)(ye)務(wu)(wu)貢(gong)獻營收75.35億元，占比96.13%；資產管(guan)(guan)理業(ye)(ye)務(wu)(wu)貢(gong)獻營收2.89億元，占比3.69%。

招商積余2024年上半年收入構成 來源：東方財富網

記者注意到(dao)，隨著近幾(ji)年房地(di)產市場持續調(diao)整，眾多物企都在想(xiang)辦(ban)法提(ti)高非住業(ye)態業(ye)務的占(zhan)比。

截至今年上(shang)半年，招商積余(yu)非(fei)住宅業(ye)態管(guan)(guan)理(li)面積增(zeng)至2.52億平(ping)方(fang)米(mi)，占比(bi)66%；非(fei)住宅業(ye)態實(shi)現(xian)基礎物業(ye)管(guan)(guan)理(li)營業(ye)收入46.33億元，同比(bi)增(zeng)長(chang)19%，占物業(ye)管(guan)(guan)理(li)營業(ye)收入的六成以上(shang)。

上(shang)半年，招商積余對(dui)外拓展的(de)(de)非(fei)住(zhu)宅業態項目(mu)主要(yao)包(bao)括廣州國際金融城(cheng)、中國人(ren)壽(shou)大(da)廈、廣東(dong)通驛高速公路服(fu)務區、上(shang)海軌(gui)道交通3號和4號線等大(da)客戶的(de)(de)多個服(fu)務項目(mu)。

此(ci)外，從業(ye)務(wu)區域范圍來(lai)看，招商積余的(de)業(ye)務(wu)范圍主要分(fen)布在廣東、江(jiang)蘇、上(shang)海和山(shan)東，其中廣東省(sheng)的(de)深圳(zhen)區域今年上(shang)半年貢(gong)獻的(de)營收(shou)達17.4億元，占總(zong)營收(shou)約22%。

來源：招商積余2024年中報

值(zhi)得一(yi)提(ti)的是(shi)，今年(nian)是(shi)招(zhao)商積余(yu)(yu)重(zhong)組上市(shi)5周年(nian)暨積余(yu)(yu)品牌創立110周年(nian)，招(zhao)商積余(yu)(yu)也(ye)發布了全(quan)(quan)新“招(zhao)商積余(yu)(yu)服務美好”品牌主張(zhang)，提(ti)出做好八個(ge)“一(yi)”全(quan)(quan)面服務力(li)提(ti)升舉措。

毛利率居62家上市物企倒數第三

截至上半(ban)年，招(zhao)商積余在管項目(mu)數(shu)達2209個(ge)，管理面積增(zeng)至3.85億平方米。其中，來自第三(san)方項目(mu)的(de)管理面積為2.57億平方米，占比67%。

不(bu)過值得(de)注(zhu)意(yi)的(de)是，在營收和凈利潤雙(shuang)雙(shuang)增長的(de)同時(shi)，毛利率的(de)下滑卻(que)成為(wei)招商積余不(bu)得(de)不(bu)面對的(de)挑戰。

上半年，招商積(ji)余的毛(mao)利率(lv)為(wei)12.57%，較去年同(tong)(tong)期下(xia)降0.72個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點。其中，物業管理業務的毛(mao)利率(lv)為(wei)10.93%，同(tong)(tong)比減少(shao)0.68個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點；資產(chan)管理業務的毛(mao)利率(lv)為(wei)52.69%，同(tong)(tong)比減少(shao)0.19個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點。

與招商(shang)(shang)積余在管面(mian)積規模(mo)相(xiang)當的物企包括中海(hai)物業（4.23億平方米）、華潤萬象生活（3.98億平方米）和融創(chuang)服務（2.82億平方米），上半年的毛利率(lv)分別為16.79%、33.97%和25.50%，均遠高于招商(shang)(shang)積余。

據中物智庫(ku)統(tong)計，招商積余上半(ban)年(nian)的毛利率在62家上市物企中僅排在倒數第三位。

招商積余近兩年中期利潤及毛利率等情況 來源：來源：東方財富網

物業(ye)管理業(ye)務作為招商積余的主要收(shou)入來(lai)源，毛利(li)率的波(bo)動對其整(zheng)體業(ye)績有著直(zhi)接影響。上半年，招商積余物業(ye)管理業(ye)務實現營(ying)業(ye)收(shou)入75.35億元(yuan)，同比(bi)增長12.68%，但(dan)毛利(li)率微(wei)增0.38個百分點至10.95%，顯然(ran)未能抵(di)消(xiao)成(cheng)本上升的壓力。

“公(gong)司積極(ji)穩妥(tuo)地(di)推動‘12347’戰略落地(di)，發展物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理及資產管(guan)理兩項核心(xin)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)，構建‘沃(wo)土云林(lin)’商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)模(mo)式(shi)，為客戶提供全業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)態(tai)、全價(jia)值鏈、全場景(jing)的綜合解決(jue)方案。”在(zai)招商積余半年(nian)報中提到。其中，“沃(wo)土云林(lin)”商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)模(mo)式(shi)主要(yao)通過(guo)高毛利率的增值服(fu)務(wu)來反哺基(ji)礎物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)。

招商積余2024年上半年毛利率排在62家上市物企倒數第三 來源：中物智庫

但從上半年(nian)的數(shu)據來(lai)看，招商積余增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)的反(fan)哺能力尚未達到預期。平臺(tai)增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)和(he)專業增(zeng)值服(fu)務(wu)(wu)的毛利率(lv)分別(bie)只(zhi)有(you)9.91%和(he)11.13%，盡管同(tong)比(bi)有(you)所增(zeng)長(chang)，但與資產管理業務(wu)(wu)的52.69%毛利率(lv)相比(bi)仍有(you)較大差距。

此外，在資產管(guan)(guan)理業務方(fang)面，招商(shang)積余(yu)的商(shang)業運營板塊和持有物業出租及經營板塊分別(bie)實現了37.93%和57.45%的毛利率，盡管(guan)(guan)后者(zhe)略有回落，但整體(ti)仍(reng)保持在較高水平。

在(zai)市場拓展方面，招商積(ji)余上(shang)半年新(xin)簽年度合(he)同額達到18.93億元，其中第三方項(xiang)目新(xin)簽年度合(he)同額為17.40億元，千萬元級(ji)項(xiang)目貢(gong)獻占比超過50%。

對(dui)于下(xia)半年的(de)發(fa)展策略(lve)，招商積余在中報(bao)中表示(shi)：“將錨(mao)定發(fa)展目標(biao)，持續以(yi)輕型化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)、規模化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)、科技化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)、市場化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)‘四化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)’發(fa)展目標(biao)為路(lu)徑，進一步強化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)戰略(lve)執行，提升(sheng)治理(li)效能，深耕(geng)物業(ye)(ye)主業(ye)(ye)，推(tui)動高質量發(fa)展。”

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