每經記(ji)者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

9月底以來，從(cong)中央到地方，一系列房(fang)地產政策的落地，助(zhu)推“銀(yin)十(shi)”樓(lou)市火(huo)熱開(kai)局。

《每(mei)日經濟新聞》記者（以下簡(jian)稱(cheng)每(mei)經記者或記者）注意到(dao)，自9月底以來，包(bao)括北(bei)上廣深四個一線城(cheng)市(shi)，以及武漢、南昌、合(he)肥、廣元等(deng)超50個城(cheng)市(shi)，已先后出臺各類房地產市(shi)場優化(hua)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。而這些政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的落地，也使(shi)得國慶(qing)期間多地樓市(shi)成交量飆升(sheng)。

在(zai)10月8日國家發(fa)改委(wei)召開(kai)的新(xin)聞發(fa)布(bu)會上，針(zhen)對“推(tui)(tui)動房地產市(shi)場止跌回穩”方面(mian)，國家發(fa)展(zhan)改革委(wei)主任鄭柵潔表示：“降低存(cun)量房貸(dai)利率等政(zheng)策(ce)已經出臺，有些(xie)城市(shi)全面(mian)取(qu)消限(xian)購，有些(xie)城市(shi)進(jin)一步縮小(xiao)限(xian)購區域、放寬限(xian)購條件，其(qi)他政(zheng)策(ce)也在(zai)積(ji)極(ji)謀劃、積(ji)極(ji)推(tui)(tui)進(jin)。”

“中央‘穩(wen)地產(chan)’目標明確，后續在降低(di)房(fang)貸(dai)利率(lv)、交易傭金、稅費等方向(xiang)有(you)預(yu)期(qi)。”中指研究院分(fen)析(xi)師郭昕昱(yu)分(fen)析(xi)指出(chu)，一線(xian)(xian)城(cheng)市政策(ce)后續限(xian)(xian)制性(xing)政策(ce)仍有(you)優化空間(jian)，如放(fang)開大(da)面積段限(xian)(xian)購(gou)、放(fang)松郊區限(xian)(xian)購(gou)，降低(di)房(fang)貸(dai)利率(lv)加(jia)點等方面有(you)預(yu)期(qi)；二線(xian)(xian)及三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)市則有(you)望加(jia)大(da)購(gou)房(fang)補貼力度，進一步(bu)推動市場量(liang)價趨向(xiang)穩(wen)定。

國慶假期深圳某樓盤現場的看房者 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

一線城市全面優化樓市政策

9月(yue)26日，中(zhong)共中(zhong)央政治局召開(kai)會(hui)議(yi)指出，要(yao)促進房地產(chan)市場止跌回穩，對商品房建(jian)設要(yao)嚴控增量、優(you)化存量、提(ti)高質量，加大“白(bai)名單”項目貸(dai)款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要(yao)回應群(qun)眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸(dai)利率(lv)，抓緊完(wan)善(shan)土地、財稅、金融等政策，推動(dong)構建(jian)房地產(chan)發展新(xin)模式。

這也(ye)是中央政治局(ju)會議首次提出“促進(jin)房地產市場止跌回(hui)穩”。

9月(yue)29日，央行落地下調存量(liang)房貸利率、二套首付(fu)比例，延(yan)長“金融16條”等(deng)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)期限、優化保障性(xing)住房再貸款等(deng)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。

當晚，上海、廣州、深圳(zhen)齊出房(fang)地產新政(zheng)。

上海(hai)率(lv)先調(diao)整(zheng)住(zhu)房(fang)(fang)限(xian)購(gou)政策，對非(fei)上海(hai)市(shi)戶籍(ji)居民(min)(min)家庭以及(ji)(ji)單身人士購(gou)買外環外住(zhu)房(fang)(fang)的(de)，購(gou)房(fang)(fang)所(suo)(suo)(suo)需繳納社會保(bao)險或個(ge)人所(suo)(suo)(suo)得稅的(de)年(nian)限(xian)，調(diao)整(zheng)為購(gou)房(fang)(fang)之日前連(lian)續繳納滿1年(nian)及(ji)(ji)以上。持有(you)《上海(hai)市(shi)居住(zhu)證》且(qie)積分達(da)到標準分值、在上海(hai)市(shi)繳納社會保(bao)險或個(ge)人所(suo)(suo)(suo)得稅滿3年(nian)及(ji)(ji)以上的(de)非(fei)上海(hai)市(shi)戶籍(ji)居民(min)(min)家庭，在購(gou)買住(zhu)房(fang)(fang)套(tao)數方面享受(shou)滬籍(ji)居民(min)(min)家庭的(de)購(gou)房(fang)(fang)待遇。調(diao)整(zheng)首套(tao)房(fang)(fang)最低首付款比例為15%。

深圳則調(diao)整(zheng)分區(qu)住(zhu)(zhu)房限(xian)購政(zheng)策(ce)、取消(xiao)商品(pin)住(zhu)(zhu)房和商務公(gong)寓(yu)轉讓限(xian)制、調(diao)整(zheng)個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房轉讓增值稅征免年(nian)限(xian)、優化個人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房貸款政(zheng)策(ce)等措施(shi)。廣州宣(xuan)布自9月30日起，該市(shi)戶籍、非戶籍居民家(jia)庭和單(dan)身人(ren)(ren)士在全市(shi)范圍內(nei)購買住(zhu)(zhu)房的，不再(zai)審核購房資格，不再(zai)限(xian)制購房套數。這也(ye)意味著，廣州成(cheng)為4個一線(xian)城(cheng)市(shi)中首個全面取消(xiao)限(xian)購的城(cheng)市(shi)。

9月30日晚(wan)，北京(jing)也發布調(diao)整政策(ce)，五環(huan)內非(fei)北京(jing)戶(hu)籍家庭社保年限“5改(gai)3”，五環(huan)外非(fei)北京(jing)戶(hu)籍家庭社保年限“5改(gai)2”，首付首套(tao)房貸首付比(bi)例不低于15%，二(er)套(tao)不低于20%。

 對比來看(kan)，廣州(zhou)成為本輪調控中(zhong)第一個(ge)全面取消限(xian)購的一線(xian)城市(shi)，上海(hai)、深(shen)圳(zhen)和北京則有針對性地優化調整住房限(xian)購政策，其(qi)中(zhong)深(shen)圳(zhen)調整力度更強，上海(hai)和北京的調整不及預期。 

從國慶(qing)假期市場(chang)反映來看(kan)，廣州、深圳市場(chang)表(biao)現(xian)遠超(chao)(chao)北京(jing)、上海。據中指(zhi)研究院項目調研情況，深圳、廣州平均到訪量均超(chao)(chao)過(guo)了800，上海為403、北京(jing)為297。

以(yi)深圳為例，據深圳發(fa)布，10月1日(ri)~7日(ri)，全(quan)市新房認(ren)購銷售1841套，認(ren)購量同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)664.14%；頭(tou)部(bu)中介機構(gou)二手房帶(dai)看(kan)量24620人(ren)次、成交(jiao)1314套，日(ri)均值同比(bi)分別增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)22%、339%。此外，據廣州中原地產(chan)的統計(ji)數據，國慶(qing)期間(jian)廣州八(ba)成的新房項目到訪量和成交(jiao)量比(bi)平時周末有顯(xian)著上漲，到訪量增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)率基本在50%~100%，成交(jiao)量增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)率在20%~30%。

“一(yi)線城市‘四限’調整之后效果發酵，市場預期逐步改(gai)善。”上海易居房地產研(yan)究(jiu)院(yuan)院(yuan)長、克而瑞集團(tuan)董(dong)事(shi)長丁祖昱表示，一(yi)線城市作(zuo)為新(xin)政利好的直接受(shou)益者，新(xin)房成交仍有一(yi)定的放量空間。

“其他政策也在積極謀劃、積極推進”

據住建部(bu)官網消息，在北上廣深四個一(yi)線城(cheng)市(shi)于10月1日前調整(zheng)住房(fang)(fang)限購(gou)等(deng)政策(ce)措施的同時，近期重(zhong)慶、四川(chuan)、廣東、湖(hu)北、云南等(deng)10余個省（自治區、直轄市(shi)）出(chu)臺(tai)了省級層面促(cu)進(jin)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場健康發展的政策(ce)文件，武漢、南昌(chang)、合(he)肥(fei)、廣元等(deng)50余個城(cheng)市(shi)也出(chu)臺(tai)了本(ben)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場優化政策(ce)。

如武漢(han)在國(guo)慶假期前就發布通(tong)知(zhi)明(ming)確，在2024年10月1日至12月31日，購買(mai)新建商(shang)品住(zhu)(zhu)房，首套房按(an)契(qi)稅實(shi)繳(jiao)額度(du)給予全額補(bu)助(zhu)優(you)惠(hui)，二套住(zhu)(zhu)房按(an)契(qi)稅實(shi)繳(jiao)額度(du)給予50%補(bu)助(zhu)優(you)惠(hui)；全面取(qu)消普通(tong)住(zhu)(zhu)房和(he)非普通(tong)住(zhu)(zhu)房標準，同時各區結合自身(shen)特點實(shi)施“一區一策”，通(tong)過(guo)契(qi)稅補(bu)助(zhu)、發消費券等形式促進銷(xiao)售。

10月(yue)8日(ri)，據“武(wu)漢(han)住(zhu)房(fang)和城(cheng)市更(geng)新”微(wei)信公眾(zhong)號披露，國(guo)慶期(qi)間武(wu)漢(han)全市242個(ge)重點(dian)在售項目，現場到訪量4.85萬(wan)人(ren)次，比(bi)去(qu)年國(guo)慶節期(qi)間增長47%；成交商品房(fang)2765套，同比(bi)增長113%；銷售面積31萬(wan)平方(fang)米，同比(bi)增長98.6%；銷售金額(e)54.9億(yi)元，同比(bi)增長93%。

國慶假過后，多(duo)地繼(ji)續出臺樓市優化政策。

10月(yue)10日(ri)，據長(chang)(chang)沙發布微(wei)信公(gong)眾號，長(chang)(chang)沙近期再次(ci)放(fang)寬落(luo)戶(hu)政策，在該市(shi)通過購買、受贈(zeng)、繼承、自建、單位分配等途徑擁有住(zhu)(zhu)宅、商業用(yong)房(fang)、商住(zhu)(zhu)兩用(yong)房(fang)或辦(ban)公(gong)用(yong)房(fang)合法所有權(quan)的，實行“一(yi)房(fang)一(yi)戶(hu)”落(luo)戶(hu)，可以將(jiang)本人戶(hu)口(kou)遷(qian)入長(chang)(chang)沙市(shi)房(fang)屋所在地城鎮地區。

此前(qian)的10月(yue)9日，杭(hang)州發布(bu)樓市新政，宣布(bu)全面取消新房限(xian)價，商(shang)業性個(ge)人住房貸款不再區分首(shou)套、二套住房，最(zui)低首(shou)付(fu)款比(bi)例統一為15%；提(ti)高(gao)(gao)住房公(gong)積金最(zui)高(gao)(gao)貸款額(e)度至130萬元，保底(di)額(e)度提(ti)高(gao)(gao)到20萬元。同時取消新房限(xian)價，這也意(yi)味(wei)著，今后杭(hang)州新出讓的宅地不再限(xian)房價。

此外(wai)，成(cheng)都也于近(jin)日發(fa)布《關于實施(shi)合(he)法(fa)產(chan)權住房(fang)人員落(luo)戶的通(tong)知 （征求意見稿(gao)）》，擬(ni)實施(shi)“買房(fang)即可落(luo)戶”政策。

“降低購(gou)房(fang)門檻，提(ti)高公積金貸款額度，為當前市場上有(you)著真(zhen)實購(gou)房(fang)需求的(de)客戶減輕購(gou)房(fang)負擔，將(jiang)有(you)效刺激部分剛性和改善性住房(fang)需求的(de)釋放。”中指研究院(yuan)華東大區常務(wu)副總高院(yuan)生分析指出，新政有(you)利于維穩四季(ji)度杭州樓市，后續或迎來翹尾行情，為深耕杭州的(de)房(fang)企的(de)業績保駕護航。

此外，即使是(shi)曾(ceng)被視為(wei)“樓市調控最嚴省(sheng)”的(de)海南，在全域限(xian)購(gou)6年(nian)后，包括文昌市、東方市、澄邁縣等均于(yu)國慶期間(jian)相繼(ji)宣布取消商品住房限(xian)購(gou)政策。

據克(ke)而瑞統(tong)計，今年(nian)三(san)季(ji)度，全(quan)國(guo)約145個城(cheng)市(shi)出(chu)臺約196次(ci)新政，政策出(chu)臺頻(pin)次(ci)與二季(ji)度基本持平。其中信貸(dai)(dai)(dai)方面(mian)的政策調(diao)整最為(wei)密(mi)集，多數城(cheng)市(shi)將限貸(dai)(dai)(dai)套(tao)數核算范(fan)圍由全(quan)市(shi)縮小(xiao)為(wei)區，對(dui)于(yu)掛牌出(chu)售(shou)、出(chu)租的房屋予以套(tao)數核減。同時，允許提取公積金(jin)付(fu)(fu)首付(fu)(fu)、放寬二套(tao)貸(dai)(dai)(dai)款限制等成為(wei)標(biao)配。

與此同時，地(di)方收(shou)儲(chu)(chu)加速落地(di)，三季度，22個(ge)城(cheng)市(shi)發文(wen)推進收(shou)儲(chu)(chu)工作。大(da)連、長沙、泰安、柳州(zhou)、蚌埠等多個(ge)城(cheng)市(shi)發布(bu)房(fang)源征集公告(gao)，明確收(shou)儲(chu)(chu)房(fang)源的(de)區(qu)位、房(fang)源資質、套型面積、房(fang)源形態、配套設施、收(shou)儲(chu)(chu)價格等標準。福州(zhou)、重慶、天津、青島、鄭州(zhou)、武漢(han)等城(cheng)市(shi)已(yi)完成部分房(fang)源收(shou)儲(chu)(chu)任務(wu)，福州(zhou)、鄭州(zhou)等城(cheng)市(shi)已(yi)有保(bao)障(zhang)性住房(fang)轉(zhuan)化項目入市(shi)。

值得注(zhu)意的是(shi)，鄭柵潔在(zai)10月(yue)8日的新聞(wen)發布會上表示：“降(jiang)低存量房貸(dai)利率等政(zheng)策已經出臺，有(you)些城(cheng)市(shi)全面取消(xiao)限購(gou)，有(you)些城(cheng)市(shi)進(jin)一(yi)步縮小限購(gou)區域(yu)、放寬限購(gou)條件，其他政(zheng)策也(ye)在(zai)積極謀劃、積極推(tui)進(jin)。”

對(dui)此(ci)，廣東省住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)政(zheng)策(ce)研究(jiu)中心(xin)首席研究(jiu)員李宇嘉(jia)分析(xi)指出，近期的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產政(zheng)策(ce)是系(xi)統性、整體性的(de)(de)一(yi)個縮影，即(ji)全方位考(kao)慮(lv)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場上下游(you)、新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和二手(shou)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、存量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸和增量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸、土地(di)市(shi)場和新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場，商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供需和收入就業(ye)等(deng)基本面因(yin)素(su)，建(jian)立商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)止跌(die)回穩的(de)(de)長效機(ji)制。在經歷了2~3年(nian)的(de)(de)調整后，隨著(zhu)政(zheng)策(ce)效應不斷釋放，商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場止跌(die)回穩的(de)(de)趨勢將越來越明顯。

“未來預計會有這幾方面的新(xin)(xin)政策(ce)：對于二手房交(jiao)易契稅(shui)、增值稅(shui)、個稅(shui)等(deng)，可能將實施減免(mian)；通(tong)過下(xia)(xia)(xia)調存(cun)款利率(lv)(lv)、準備金率(lv)(lv)，下(xia)(xia)(xia)調公開(kai)市場操作利率(lv)(lv)等(deng)，推動再(zai)次(ci)下(xia)(xia)(xia)調LPR，驅動按揭(jie)利率(lv)(lv)進一步下(xia)(xia)(xia)調；落實優(you)化存(cun)量(liang)，調整存(cun)量(liang)在建未售項目或未開(kai)發用地的規劃(hua)條件和(he)建設標準；盡快推進新(xin)(xin)供地、開(kai)發等(deng)模(mo)式，如取消(xiao)附加在土地上(shang)的各種行(xing)政限制等(deng)。”李宇嘉補充道。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩(hao) 攝