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在9月末(mo)系列樓(lou)市優(you)化政策之后，住(zhu)房契稅優(you)惠新政為樓(lou)市再添一把(ba)火。

財政(zheng)部、國(guo)家稅(shui)務(wu)總局、住房(fang)城鄉建(jian)設(she)部11月12日(ri)發(fa)布《關于促進房(fang)地產(chan)市場平(ping)穩健康發(fa)展(zhan)有關稅(shui)收(shou)政(zheng)策的(de)公告》，對(dui)個人購買家庭(ting)唯一住房(fang)，面積為(wei)140平(ping)方(fang)米及以下(xia)的(de)，減按1%的(de)稅(shui)率征(zheng)收(shou)契稅(shui)；面積為(wei)140平(ping)方(fang)米以上的(de)，減按1.5%的(de)稅(shui)率征(zheng)收(shou)契稅(shui)。同時明(ming)確與取(qu)消普(pu)(pu)通住宅和非普(pu)(pu)通住宅標(biao)準相(xiang)銜(xian)接的(de)增(zeng)值稅(shui)、土地增(zeng)值稅(shui)優惠政(zheng)策。政(zheng)策自12月1日(ri)起(qi)施行。

此后的11月(yue)中下(xia)旬，北京、上海、廣(guang)州(zhou)、深圳均宣布取消普(pu)通(tong)住宅(zhai)和非(fei)普(pu)通(tong)住宅(zhai)標(biao)準，對(dui)相關稅(shui)收政策進行(xing)優化(hua)，并自12月(yue)1日起實(shi)施。

視覺中國圖

住房契稅優(you)惠(hui)新(xin)政實施以來效果明(ming)顯(xian)。國(guo)家稅務總局數據(ju)顯(xian)示(shi)，12月1日至5日，全國(guo)共有36.4萬戶(hu)購房家庭申報(bao)享(xiang)受了(le)契稅稅收優(you)惠(hui)，累(lei)計減免契稅84億元(yuan)，戶(hu)均減免2.3萬元(yuan)。

而(er)對一線(xian)城(cheng)市而(er)言(yan)，住(zhu)房(fang)契稅(shui)(shui)優惠(hui)新政(zheng)實(shi)(shi)施，直接降低(di)了購(gou)房(fang)者交易(yi)成(cheng)(cheng)本，高(gao)總價房(fang)產成(cheng)(cheng)交過(guo)戶將會(hui)節(jie)省(sheng)一大(da)筆稅(shui)(shui)費，尤其(qi)是對改善型住(zhu)房(fang)需求群(qun)體(ti)而(er)言(yan)是重大(da)利好。以(yi)深圳為(wei)例，據樂有家研究中心測算，以(yi)深圳過(guo)戶總價為(wei)1500萬(wan)元的二手住(zhu)宅(zhai)（首套住(zhu)房(fang)）為(wei)例，在住(zhu)房(fang)契稅(shui)(shui)優惠(hui)新政(zheng)實(shi)(shi)施后，可以(yi)節(jie)省(sheng)約66.64萬(wan)元的稅(shui)(shui)費。

《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)采訪(fang)部分房產從業(ye)人(ren)員了(le)(le)解到，住房契稅優惠新(xin)政實施，對一線城市(shi)樓市(shi)產生了(le)(le)積極影(ying)響，提高了(le)(le)市(shi)場咨詢量，同時也增強了(le)(le)買賣雙方(fang)的信心。總體來看(kan)，雖然(ran)大戶型住宅市(shi)場并未出現過熱情況，但成(cheng)交議價空間已明(ming)顯(xian)縮小。

中(zhong)原地產研究院統計數據顯(xian)示，進(jin)入12月以來，二(er)手房(fang)市場進(jin)一(yi)步升溫。從上周（12月2日~8日）二(er)手房(fang)市場表現看，包(bao)括一(yi)線城市在內(nei)的重點城市成(cheng)交(jiao)環比大漲(zhang)27%，單周成(cheng)交(jiao)量創2019年以來新高。

北京：二手房議價空間變小

12月(yue)10日晚上7點過(guo)，當記者如(ru)約撥通北京21世紀不(bu)動產(chan)經(jing)紀人盛經(jing)理的電話時，他正在(zai)回家的路上。他告(gao)訴(su)記者，從在(zai)售房(fang)源價(jia)格和成(cheng)交情況來看(kan)，近(jin)期并(bing)(bing)沒有看(kan)到特別大(da)的變化。盡管市場熱度(du)有波動，但并(bing)(bing)不(bu)夸張，更(geng)多體現在(zai)相對低價(jia)房(fang)源更(geng)快成(cheng)交、業主談(tan)價(jia)空間(jian)變小等(deng)方面。

“以前購(gou)房者在出價時通常(chang)會比業主(zhu)的(de)報價低15%左(zuo)右，這(zhe)是基于業主(zhu)可(ke)能(neng)愿意降價的(de)心理預期(qi)。然而，現在這(zhe)種情況已經發(fa)生了變化。盡管購(gou)房者仍(reng)然會嘗試以低于業主(zhu)報價的(de)價格(ge)出價，但成功的(de)概率明(ming)顯降低。”

盛經理表示，目前總價(jia)(jia)(jia)2000萬(wan)元大戶型住(zhu)宅議價(jia)(jia)(jia)空間大約在100萬(wan)元，而(er)之(zhi)前可能(neng)(neng)是150萬(wan)到200萬(wan)元。這(zhe)意味著(zhu)購房(fang)(fang)者(zhe)能(neng)(neng)夠通過談判降(jiang)低的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)空間已明顯降(jiang)低，成交(jiao)價(jia)(jia)(jia)格(ge)更接近(jin)業(ye)主(zhu)的(de)(de)初始報價(jia)(jia)(jia)。“性價(jia)(jia)(jia)比高的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)已經基本售罄，剩(sheng)下的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)價(jia)(jia)(jia)格(ge)相對較高。因此(ci)，購房(fang)(fang)者(zhe)如果希望購買，只(zhi)能(neng)(neng)選擇價(jia)(jia)(jia)格(ge)更高的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)，這(zhe)使得業(ye)主(zhu)在價(jia)(jia)(jia)格(ge)談判中處于更有利的(de)(de)位置。”

市場熱度未能被(bei)明顯(xian)感知，但稅(shui)費(fei)減(jian)免對(dui)于(yu)(yu)市場還是(shi)起(qi)到了(le)(le)一定的(de)提(ti)振作用。盛經理在采訪中(zhong)提(ti)到，他有一位認(ren)識了(le)(le)十幾年的(de)客戶，在11月下旬向他們咨詢(xun)了(le)(le)一套總價約2000萬元的(de)房(fang)源，在12月通(tong)過稅(shui)費(fei)減(jian)免節省(sheng)了(le)(le)約20萬元。“但對(dui)于(yu)(yu)2000萬元的(de)房(fang)產來說這并不算(suan)是(shi)很(hen)多，這個客戶也是(shi)因(yin)為孩子上學，學校與(yu)小(xiao)區僅一路(lu)之(zhi)隔購買(mai)的(de)。”

不過，據盛經理觀(guan)察，稅(shui)費減(jian)免(mian)對(dui)于貸款購房者更為(wei)有利，會激活此前一部分只(zhi)能貸款購買高價房源的(de)客戶需求，因為(wei)他們可(ke)以按照較低的(de)成(cheng)交價格(ge)貸款，從而(er)減(jian)少(shao)稅(shui)費負擔(dan)。

對于(yu)當前市場(chang)情況(kuang)，盛(sheng)經理表示(shi)，盡管網(wang)簽數據(ju)存在滯后性，但目(mu)前市場(chang)并未出現劇烈(lie)波動。而當下市場(chang)參與者(zhe)相(xiang)對冷靜，部分原因是政(zheng)策的連續出臺，使得(de)購房(fang)者(zhe)期待未來(lai)可(ke)能(neng)會有(you)更(geng)好的購房(fang)時機。在他看來(lai)，隨著(zhu)官方一系列(lie)利好政(zheng)策出臺，對市場(chang)將會有(you)所(suo)(suo)提振，隨著(zhu)時間推移(yi)房(fang)價可(ke)能(neng)會有(you)所(suo)(suo)上漲。

中(zhong)原(yuan)地產(chan)首席分(fen)析師張(zhang)大偉預(yu)計，住房(fang)契稅優惠新政實(shi)施，實(shi)際影響在售房(fang)源的(de)占比約為10% ~15%。北(bei)京二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交比例中(zhong)，超過140平方米(mi)的(de)屬于大戶型(xing)住宅，這部(bu)分(fen)市場整體大約比例在8%。另外，疊加部(bu)分(fen)價格較高的(de)成(cheng)交房(fang)源，大約15%左右(you)的(de)二(er)手(shou)房(fang)會(hui)有增值稅。

截(jie)至(zhi)12月10日(ri)，北京本月二手房共(gong)網簽6762套(tao)(tao)，對(dui)比去年同期(qi)(qi)的3211套(tao)(tao)上(shang)(shang)漲(zhang)110.59%，對(dui)比今年11月同期(qi)(qi)的5183套(tao)(tao)上(shang)(shang)漲(zhang)30.46%；新(xin)房共(gong)網簽1405套(tao)(tao)，對(dui)比去年12月同期(qi)(qi)1204套(tao)(tao)上(shang)(shang)漲(zhang)16.69%。

上海：中低價戶型交易活躍

今年(nian)以來(lai)，上(shang)海大戶型(xing)住宅(zhai)市(shi)場(chang)(chang)持續火(huo)熱。在(zai)上(shang)海正式宣布住房契稅優惠新(xin)政(zheng)前，新(xin)房徐匯濱江中海領邸開盤熱銷85億元。此(ci)次新(xin)規執行后(hou)市(shi)場(chang)(chang)對(dui)其(qi)關(guan)注度頗(po)高，不過從數據(ju)上(shang)看(kan)，上(shang)海大戶型(xing)住宅(zhai)市(shi)場(chang)(chang)整體出現溫(wen)和的量價調(diao)整。

二手房方面(mian)，熱點板塊頂豪成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)不斷(duan)。上海(hai)一(yi)位大(da)戶型(xing)住宅(zhai)(zhai)經紀(ji)人(ren)在與記者交(jiao)(jiao)流中(zhong)表(biao)示，最近市場(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)不錯。他還向記者細數了近日(ri)上海(hai)徐匯濱江板塊一(yi)日(ri)內的(de)(de)多套大(da)戶型(xing)住宅(zhai)(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)情(qing)況，并預測下一(yi)套成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)的(de)(de)可能是均價約(yue)8000萬元、面(mian)積近500平(ping)方米(mi)的(de)(de)大(da)戶型(xing)住宅(zhai)(zhai)。在11月中(zhong)旬上海(hai)剛(gang)剛(gang)宣布住房契稅優(you)惠新政(zheng)后(hou)，該經紀(ji)人(ren)也曾多次在社交(jiao)(jiao)平(ping)臺表(biao)達了“市場(chang)火爆”的(de)(de)觀(guan)點。

記者注意(yi)到，進入12月以(yi)來，上海新房市場的中低價(jia)位產品交(jiao)易活躍，而高(gao)端樓盤成(cheng)交(jiao)量(liang)出(chu)現下滑，價(jia)格也有所下調。

據(ju)上(shang)海中原地產統計，從上(shang)周新建商(shang)品住宅(zhai)成交(jiao)前(qian)十榜(bang)(bang)單(dan)中可以看出，中低(di)價位(wei)產品交(jiao)易相(xiang)對(dui)活躍。成交(jiao)前(qian)十榜(bang)(bang)單(dan)中，單(dan)價超(chao)10萬元/平方米(mi)(mi)的樓盤只有(you)1個(ge)，而(er)此前(qian)榜(bang)(bang)單(dan)中經常(chang)會(hui)有(you)3~4個(ge)高價房項目(mu)。此外，榜(bang)(bang)單(dan)中有(you)2個(ge)均(jun)價低(di)于3萬元/平方米(mi)(mi)項目(mu)，3萬~6萬元/平方米(mi)(mi)項目(mu)有(you)6個(ge)，占據(ju)主力位(wei)置。

值得(de)關注的(de)(de)是，隨著成交量下(xia)滑，上(shang)周(zhou)上(shang)海(hai)成交前十(shi)榜單中(zhong)沒(mei)有出(chu)現(xian)交易破(po)百套的(de)(de)樓盤，并且(qie)基(ji)于(yu)首(shou)次(ci)改(gai)善型和剛需項目相對活躍，上(shang)周(zhou)上(shang)海(hai)新房(fang)成交均價繼續下(xia)調至58500元/平方米，環比下(xia)跌23.11%。

“上周供應大幅縮減，入市(shi)(shi)的(de)6個項目中有(you)2個是(shi)單價超10萬元的(de)高價房產品，其余均(jun)為‘3字頭’‘4字頭’的(de)首次(ci)改善型(xing)項目。”上海中原(yuan)地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)分(fen)析師盧文曦表示，隨(sui)著政策對遠郊地區的(de)傾斜，交易熱度在提升，不過(guo)供應偏保守，市(shi)(shi)場(chang)(chang)需要多少量，項目投放(fang)多少，不會形成過(guo)多庫存(cun)，這樣可(ke)以穩定(ding)市(shi)(shi)場(chang)(chang)信心。

盧文曦(xi)分析指出(chu)，在經過快(kuai)速沖刺后，通常月(yue)初首周成(cheng)交量會有所滑落，因此符合慣例，不過值得關注的是(shi)，這次回落的幅度并不大。包括近期多個項(xiang)目認籌(chou)，尤其是(shi)中(zhong)高端產品繼(ji)續保持穩定的去化率，這些積極信號都能催促買(mai)家(jia)快(kuai)速入(ru)市。

“不過唯一(yi)不太(tai)理想(xiang)的(de)是近期市(shi)(shi)場(chang)供應不夠穩(wen)定，過大的(de)起(qi)伏會(hui)對市(shi)(shi)場(chang)交(jiao)易(yi)穩(wen)定產生影響，尤其是近期二手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)活躍(yue)度高，隨著稅費成(cheng)本降低(di)，很(hen)容易(yi)分流新房(fang)(fang)的(de)客戶。因此，新房(fang)(fang)的(de)供應依然(ran)決定未來成(cheng)交(jiao)走勢。”盧文(wen)曦補充道。

深圳：二手房需求開始回落

“這一政(zheng)策對高端市場(chang)有(you)直接影(ying)響，但對整體市場(chang)的(de)影(ying)響并不劇(ju)烈。住房契稅優(you)惠新政(zheng)實施，更多是在流(liu)通過程中減(jian)少了稅費，從而增強(qiang)了市場(chang)意愿。”

深(shen)耕(geng)深(shen)圳(zhen)大(da)戶(hu)型(xing)住宅市場的(de)永高樓市創始人劉永高在(zai)接(jie)受記者采訪時表示(shi)，在(zai)他的(de)實(shi)際(ji)工(gong)作中，近(jin)一(yi)個月明顯感知(zhi)到(dao)(dao)的(de)變化是咨(zi)詢(xun)量(liang)(liang)激增。住房契稅優惠新(xin)政實(shi)施，帶動(dong)了咨(zi)詢(xun)量(liang)(liang)顯著(zhu)增加，增幅達30%至(zhi)50%。這一(yi)增長主要集中在(zai)置換(huan)類客(ke)戶(hu)，即那些(xie)希望從較(jiao)差區域換(huan)到(dao)(dao)較(jiao)好區域，或從較(jiao)小戶(hu)型(xing)換(huan)到(dao)(dao)較(jiao)大(da)戶(hu)型(xing)的(de)購(gou)房者，這些(xie)客(ke)戶(hu)咨(zi)詢(xun)人數較(jiao)多，購(gou)買(mai)意愿也更為強烈(lie)。

“購(gou)房(fang)者呈(cheng)現出理(li)性購(gou)房(fang)的趨勢。”在談到大戶型(xing)住宅實(shi)際(ji)成交時(shi)，劉永(yong)高(gao)表(biao)示(shi)，盡管住房(fang)契稅優惠新政實(shi)施，可(ke)能會(hui)激(ji)發(fa)購(gou)房(fang)者興趣，但(dan)大多數人購(gou)買意愿還是基于實(shi)際(ji)需求(qiu)，而非盲目追求(qiu)大戶型(xing)。與前(qian)幾年相(xiang)比，購(gou)房(fang)者更加理(li)性，更傾(qing)向于保持(chi)較低的杠桿率。

據劉永高觀察，住房契稅(shui)優惠新(xin)政實施后(hou)，深圳部分(fen)區(qu)(qu)域(yu)的(de)房價(jia)出現了上(shang)(shang)漲(zhang)。他所在的(de)深圳灣部分(fen)區(qu)(qu)域(yu)有很多(duo)業主提高了掛牌價(jia)，香蜜湖和華僑城的(de)情況也類似。“一套(tao)房子價(jia)格上(shang)(shang)漲(zhang)幅度從幾十萬(wan)元到(dao)一兩百萬(wan)元不等，返(fan)價(jia)3%至5%成(cheng)為常(chang)態(tai)。”

劉永高在(zai)(zai)采訪中還提到(dao)了(le)業主心(xin)態(tai)的變(bian)化(hua)。“新(xin)(xin)政之前，業主可能急(ji)于出(chu)售(shou)房(fang)產(chan)，但隨著住房(fang)契稅優(you)惠新(xin)(xin)政實施，業主不再那么急(ji)迫(po)。過去可以談價的空間現在(zai)(zai)明顯縮小，一些誠意出(chu)售(shou)業主逐漸(jian)完成了(le)交易(yi)，市場再次(ci)陷(xian)入博弈狀(zhuang)態(tai)。”

進入12月，深圳大型連(lian)鎖中(zhong)介(jie)機構和房企將更多精力放(fang)在(zai)了(le)2024年(nian)底的最后一(yi)波購房節上(shang)，推出了(le)限時(shi)多重折扣等優惠購房活(huo)動。深圳某大型連(lian)鎖中(zhong)介(jie)管理層在(zai)接受記(ji)者采訪時(shi)表示，年(nian)末全公司都在(zai)沖刺(ci)搶收，其(qi)他事宜都被暫緩(huan)。

樂有家研究中心工作人員在接受記(ji)者采訪時表示(shi)，從(cong)近(jin)期數據(ju)來看，反而低總價的房源成交增加了。她提供(gong)給記(ji)者一組數據(ju)顯(xian)示(shi)，年(nian)底剛需入(ru)市速度加快。

截至12月(yue)8日，12月(yue)總(zong)價(jia)300萬(wan)元以(yi)下(xia)和300萬(wan)~500萬(wan)元房源(yuan)成交(jiao)占比(bi)明(ming)顯提升(sheng)，分(fen)別上漲2.4個和2.9個百(bai)分(fen)點；800萬(wan)元以(yi)上改善和大戶型住宅(zhai)成交(jiao)占比(bi)下(xia)降(jiang)。

廣州：二手大戶型成交上升

在12月1日正式實施涉及(ji)(ji)契稅及(ji)(ji)增值稅減免的(de)“降稅新政”后首周(zhou)，廣(guang)州二手房成交(jiao)全線上漲。機構數據顯示，廣(guang)州二手住宅網簽量環比均(jun)全線上漲；新房方面(mian)，房企也在加大(da)營銷力度，加快上新節奏。

合富研究院高級分析師梁燕明(ming)分析認為，隨著年(nian)終沖刺到來，房企營銷力度預(yu)計持續發力，多個高端(duan)、改善項目將會加快(kuai)上新節(jie)奏。如(ru)海珠區(qu)琶(pa)洲(zhou)樾(yue)華樾(yue)凍(dong)資鎖(suo)客，黃埔區(qu)黃埔潤(run)府(fu)開放了(le)銷售(shou)中心等。“舊(jiu)規項目”也(ye)正不斷提(ti)升促銷力度加快(kuai)走貨，如(ru)天(tian)河(he)·天(tian)河(he)壹品、番禺的廣地花園(yuan)、黃埔的大健(jian)天(tian)璽，以及(ji)越秀(xiu)江海潮鳴等項目，預(yu)計市場(chang)成交水平有望再上升。

廣(guang)(guang)(guang)州市住房和(he)城鄉建(jian)(jian)設局(ju)數(shu)據顯(xian)示(shi)，12月9日(ri)廣(guang)(guang)(guang)州新(xin)建(jian)(jian)商(shang)品房成交434套，近一周廣(guang)(guang)(guang)州新(xin)建(jian)(jian)商(shang)品房日(ri)均成交503套。

不過在(zai)廣(guang)州當地某大(da)型國企的(de)一位工作人員看來，稅費減免(mian)對于(yu)二手房(fang)成(cheng)交影(ying)響更大(da)，對在(zai)售新房(fang)成(cheng)交影(ying)響并不那么明(ming)顯。在(zai)當下(xia)市場能成(cheng)為(wei)熱銷(xiao)樓盤，主要還是本身產品能力(li)要過硬(ying)，比如有很好的(de)地段、優惠的(de)價格或者(zhe)有較高的(de)得(de)房(fang)率。

記者在采訪中獲悉，進入12月，廣州二(er)手(shou)樓市交投(tou)行(xing)情企(qi)穩，上周二(er)手(shou)網簽(qian)量重回2700套(tao)以上，為近7周新(xin)高(gao)。

據廣州市房地(di)產中介協會數據，上周，天河區二(er)手住宅(zhai)網(wang)簽(qian)套(tao)均(jun)面(mian)積為102.7平方米/套(tao)，與前周的96.4平方米/套(tao)相比(bi)有所增加。上周番(fan)(fan)禺(yu)區二(er)手住宅(zhai)網(wang)簽(qian)套(tao)均(jun)面(mian)積為122.7平方米/套(tao)，較前周的112.6平方米/套(tao)增長的趨勢(shi)更加明顯(xian)。天河區的天河北、天河公園、珠江新城(cheng)以及番(fan)(fan)禺(yu)區的華南板塊等(deng)改善型及大戶型買家聚(ju)集的區域，在上周均(jun)出現二(er)手大戶型成交案例。

封(feng)面(mian)圖片來源：視覺中(zhong)國圖