記者 陳夢妤

首開推(tui)出230套房，亢奮的購(gou)房者(zhe)一個小時內購(gou)買了(le)208套，去(qu)化率超過90%。

置業顧問忙(mang)到吃不(bu)上飯、同時接待好幾(ji)組客(ke)戶，購房者(zhe)“轉賬慢了怕房子(zi)‘跑了’”、排隊擠進樣板間(jian)看(kan)房的畫面又(you)回來(lai)了。

3月(yue)第(di)一(yi)個周末，北京(jing)多個項(xiang)目售樓處都迎來了久違的客流。自“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸”政策(ce)恢復(fu)實(shi)施(shi)以來，北京(jing)樓市(shi)已經很久沒有(you)這(zhe)么熱(re)鬧了。與2月(yue)開發商們成交戰績一(yi)同發布的，還有(you)一(yi)些熱(re)門(men)項(xiang)目的成交喜報。在“好房子”和“小陽春”預期之下，北京(jing)樓市(shi)正悄(qiao)然變化(hua)。

2月中旬(xun)，北(bei)京市(shi)規(gui)(gui)自(zi)委印(yin)發《北(bei)京市(shi)平原多點(dian)(dian)地區(qu)“好房子”規(gui)(gui)劃管理相關技(ji)術要點(dian)(dian)（試行）》（以(yi)下簡稱《技(ji)術要點(dian)(dian)》），其(qi)中最受(shou)關注(zhu)的變化是，可按需設置封(feng)閉或開敞陽臺(tai)，部分面(mian)積不計入容積率(lv)；允(yun)許套內面(mian)積比(bi)較大的住宅在起(qi)居室設置一定比(bi)例面(mian)積的挑空(kong)空(kong)間，提高住宅得(de)房率(lv)。

在2月(yue)23日(ri)的(de)(de)2025年(nian)北京商(shang)品住宅用(yong)地推介會上(shang)，其中的(de)(de)“好房子”展(zhan)區吸引了(le)眾多企業駐足參觀，逐條(tiao)問詢陽臺設置、底層架空(kong)、共(gong)享(xiang)空(kong)間、建筑高(gao)度等方面的(de)(de)創新(xin)政策(ce)。

在此背景下，市場上符合“好房(fang)子”特征的新樓盤自然承載了(le)更多(duo)關注(zhu)。正如經濟(ji)學家馬光遠(yuan)所言(yan)：“中(zhong)國不缺(que)房(fang)子，缺(que)好房(fang)子。”

首開去化90%，央企打響“小陽春”第一炮

很多人(ren)還(huan)在討論市場(chang)何時回暖，北京樓(lou)市已(yi)經(jing)有人(ren)給出了答案(an)。

去年10月(yue)23日，招商蛇口以底價(jia)9.92億(yi)元(yuan)(yuan)摘得通州區梨園(yuan)鎮強(qiang)力家居土地(di)一級開發項目FZX-0303-6001地(di)塊，樓面價(jia)約2.86萬元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，而(er)銷售指導價(jia)是(shi)6.2萬元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，浮動8％。建設(she)用(yong)地(di)約1.60公(gong)頃，總建筑規模約5.42萬平方米(mi)，容積率2.17，距八通線梨園(yuan)站直線距離約800米(mi)。

不(bu)到(dao)一個月(yue)，招商蛇(she)口就(jiu)公布了規劃平面圖(tu)，隨后官宣案名云璟(jing)攬閱(yue)。之所以(yi)如此(ci)得心應手，還源(yuan)于招商蛇(she)口對梨園板塊的(de)熟(shu)稔。距離云璟(jing)攬閱(yue)直(zhi)線距離約(yue)1.5公里的(de)地(di)方，即通州(zhou)區第一個“交(jiao)地(di)即交(jiao)證”的(de)項目招商璀璨公元，兩者如今(jin)已(yi)形成(cheng)了強大合力。

從拿地開始，公布案(an)名、售樓處亮相(xiang)、開放樣板間、取(qu)得(de)預售證，一步步有條不紊，相(xiang)比2023年以來開盤的(de)(de)其(qi)他項目，云璟(jing)攬閱一直保持著招商特(te)有的(de)(de)高效的(de)(de)操盤運營節奏，整(zheng)個(ge)節奏在精心的(de)(de)掌(zhang)控之下(xia)，完美(mei)地趕(gan)上了政策和(he)市場的(de)(de)“天時地利人和(he)”。

這是中央政治(zhi)局會議(yi)明確提出止(zhi)跌回穩以來的第一個“小(xiao)陽春”，是通州(zhou)去(qu)年放(fang)開(kai)限購后首(shou)個按照“好(hao)房子”標準設計并落地的項目，也(ye)是北京(jing)“好(hao)房子”試點政策(ce)后通州(zhou)首(shou)個開(kai)盤(pan)的項目。

事實上，整個通州主(zhu)城(cheng)核心區已經10余年(nian)沒有任(ren)何(he)一宗(zong)純住宅(zhai)用(yong)地供應(ying)了，也正因此，以“好房(fang)子”報規的云璟攬閱，相較于板(ban)塊內(nei)其他二手房(fang)和存(cun)量項目，在得房(fang)率方面(mian)占(zhan)據(ju)了天然優勢(shi)。

與此同(tong)時，云璟攬閱出(chu)門約(yue)450米就(jiu)是一(yi)號線梨園站，地(di)鐵(tie)半(ban)(ban)小(xiao)(xiao)時到國貿，一(yi)小(xiao)(xiao)時到西(xi)單，這個(ge)通勤半(ban)(ban)徑對打工人(ren)來說非常友好(hao)。還有很重要的一(yi)點(dian)，當朝(chao)陽新房遍(bian)地(di)奔向改善，與之接(jie)壤的通州就(jiu)承接(jie)了大部分外(wai)溢的剛需(xu)剛改客戶。

這(zhe)也很好地解釋了云(yun)璟攬閱售樓處營銷(xiao)中心(xin)開放僅15天，到(dao)訪接待(dai)量(liang)(liang)就超3000+組。據(ju)此計算，單日到(dao)訪接待(dai)量(liang)(liang)超過200組，這(zhe)是(shi)很多項目一周甚至更長時間的(de)到(dao)訪量(liang)(liang)。

到3月(yue)1日(ri)，云璟攬閱(yue)正式開(kai)盤(pan)，整個項目(mu)總(zong)共只有367套(tao)(tao)房，本次開(kai)發(fa)商“忍痛(tong)”推(tui)售(shou)230套(tao)(tao)，直接實(shi)現去(qu)化(hua)208套(tao)(tao)，去(qu)化(hua)率超過90%，收金11.46億元，這在當下的北(bei)京(jing)樓市罕(han)見。對比2023年以來通州開(kai)盤(pan)的新項目(mu)，樣板間開(kai)放至開(kai)盤(pan)22天均(jun)表現突出，領先其他(ta)項目(mu)。

結(jie)合目前的情況和之(zhi)前的供地節奏，3月開始，北京多個區(qu)域都將迎來熱門新盤(pan)入市。從這(zhe)個意義(yi)上看，云(yun)璟攬(lan)閱(yue)的火熱更具(ju)風向標意義(yi)，甚至反向帶動(dong)整個通州樓(lou)市，向市場傳遞(di)積極信號(hao)。

“整體(ti)看，2025年以(yi)來，北(bei)京房地產市場延續止(zhi)(zhi)跌(die)回(hui)穩(wen)行(xing)情。”中指研究院高(gao)級分(fen)析師范(fan)詒杰此前曾分(fen)析，基(ji)于止(zhi)(zhi)跌(die)回(hui)穩(wen)政策持續落地，需求(qiu)側信心(xin)逐步恢(hui)復，同時疊加(jia)多個區域改善及(ji)高(gao)性(xing)價比項(xiang)目入市，北(bei)京樓市“小陽春”值得期待。

產品力明顯提升，得房率越來越高

有業(ye)內人(ren)士表(biao)示，與傳統住宅相比，“好房(fang)(fang)子(zi)(zi)”具(ju)有諸多(duo)優勢，例如建(jian)筑標(biao)準大幅提升、規(gui)劃設(she)計標(biao)準放寬、得房(fang)(fang)率(lv)普遍較高(gao)。對(dui)于(yu)購房(fang)(fang)者而言，將能夠獲得性(xing)價比更高(gao)的(de)“好房(fang)(fang)子(zi)(zi)”。上海易居房(fang)(fang)地產(chan)研究院副(fu)院長嚴躍進則表(biao)示，“好房(fang)(fang)子(zi)(zi)”規(gui)劃建(jian)設(she)內容應該能讓購房(fang)(fang)者實實在在受益，同時(shi)也是開發商(shang)后續銷售(shou)中的(de)賣點所在。

事實上(shang)，早在云(yun)璟(jing)攬閱(yue)取(qu)得預售證之時，招商蛇口北京(jing)公司有關人士就透露過這(zhe)樣一個(ge)細節：對云(yun)璟(jing)攬閱(yue)的每(mei)個(ge)戶型(xing)，都做了室內(nei)尺寸的拓展，希(xi)望能夠提升整個(ge)空(kong)間的利(li)用率(lv)，超高得房(fang)率(lv)是“好房(fang)子”一個(ge)很重要的標準。

市場越(yue)來越(yue)難做，開發商不(bu)得不(bu)卷產品。在此背(bei)景下(xia)，我們再回過頭看云璟攬(lan)閱(yue)本(ben)身的產品力。

第(di)一，收納。比(bi)如(ru)89平方(fang)米戶(hu)型，可以看出這次(ci)招商蛇口在戶(hu)型方(fang)面花了很大(da)心思，不僅(jin)把(ba)收納空(kong)間藏在玄關、衣(yi)柜、鞋柜，還預留了足夠寬敞的家(jia)政間，用(yong)于放置洗衣(yi)機和烘干機。廚房則設計了轉(zhuan)角邊柜，以及相匹(pi)配的櫥柜空(kong)間。

第(di)二，得房率(lv)。仍以89平(ping)方(fang)米(mi)戶(hu)型(xing)為(wei)例，項目在這(zhe)樣(yang)的面積里還做(zuo)了(le)270度大轉角飄(piao)窗和開敞式廚房，得房率(lv)是所有(you)戶(hu)型(xing)里最高的。主(zhu)臥(wo)使用(yong)面積足足有(you)約15平(ping)方(fang)米(mi)，在新的報(bao)規(gui)條件下(xia)按1.5米(mi)進深的陽臺(tai)報(bao)規(gui)，再(zai)做(zuo)入(ru)室內(nei)面積；其余臥(wo)室（或書房），都有(you)不(bu)同面積的飄(piao)窗和設備(bei)平(ping)臺(tai)做(zuo)入(ru)室內(nei)，有(you)看過項目的購房者甚至感慨“89平(ping)方(fang)米(mi)住出100多(duo)平(ping)方(fang)米(mi)大平(ping)層的闊(kuo)綽感”。

其(qi)他三個主(zhu)力戶(hu)(hu)型中，79平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)北向(xiang)(xiang)設備平(ping)(ping)臺全(quan)贈(zeng)送，南向(xiang)(xiang)兩(liang)個陽臺半(ban)贈(zeng)送，贈(zeng)送基本(ben)相當于總(zong)面積的10%；108平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)戶(hu)(hu)型贈(zeng)送面積接近10平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，南向(xiang)(xiang)三面寬，邊戶(hu)(hu)主(zhu)臥甚至還(huan)有270度(du)轉(zhuan)角窗；128平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)戶(hu)(hu)型贈(zeng)送面積超過10平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

還有(you)一點(dian)很重(zhong)要，招(zhao)商蛇口用的都是自家物業，這是很多開發商無(wu)法(fa)比擬的優(you)勢。

在云(yun)璟攬閱(yue)，開(kai)發商把物(wu)業用房設置在了每一個業主可(ke)能產(chan)生高(gao)頻次需(xu)求的地方，比(bi)如各出入口，而不僅(jin)僅(jin)是把物(wu)業用房結合入戶大堂(tang)來打造(zao)。在物(wu)業服務(wu)這件事上，招(zhao)商蛇口甚至考(kao)慮(lv)到了業主親友(you)臨(lin)時車需(xu)抬(tai)桿、業主周邊(bian)購物(wu)后拎重物(wu)回家等細節。

交付后的場景(jing)服(fu)務(wu)，在前期(qi)報規圖里就已經率先卷(juan)起來了，把工作做(zuo)到全周(zhou)期(qi)的每一(yi)步。

“北京樓市(shi)又到了一個(ge)拐點，產(chan)品各種迭代(dai)，各種配(pei)置恨不(bu)得都上，我(wo)們(men)不(bu)擔心市(shi)場(chang)。”項(xiang)目開(kai)發(fa)商表示，“現在一拼產(chan)品力、二(er)拼服(fu)務力，市(shi)場(chang)還會繼續分化，好(hao)(hao)的項(xiang)目只(zhi)會越(yue)來越(yue)好(hao)(hao)。我(wo)們(men)的客(ke)戶有自己的購房(fang)邏(luo)輯，認(ren)同(tong)‘好(hao)(hao)房(fang)子(zi)’”。

據范(fan)詒杰分析，2024年以(yi)來，北(bei)京(jing)樓市產品(pin)迭代(dai)速度加(jia)快，尤其是(shi)“好房子”有關規則的(de)出臺，使得北(bei)京(jing)樓盤(pan)產品(pin)力明顯提升，得房率(lv)明顯提高。

一(yi)個有(you)意思的(de)現象是，北京樓(lou)市不(bu)少渠(qu)道人士(shi)都(dou)開(kai)始感慨(kai)，如(ru)今的(de)房(fang)子(zi)質(zhi)量越來(lai)越好，新房(fang)不(bu)論從(cong)得房(fang)率還是質(zhi)量角度看，都(dou)更保值，住(zhu)起(qi)來(lai)更舒適。

“聰明的(de)錢會(hui)用腳(jiao)投(tou)票”，這句話在任何時候都(dou)是真理(li)。