每經記者(zhe)｜李蕾    每經編輯｜彭水(shui)萍(ping)

“五(wu)一(yi)”假(jia)期前一(yi)周（4月(yue)28日～4月30日），我國已上市(shi)公募REITs的二級市場價格較前(qian)一周有所回調。截(jie)至(zhi)4月30日，中證REITs（收盤）指數收于846.01點，環(huan)比下(xia)跌1.43%；中證(zheng)REITs全收(shou)益指(zhi)數收(shou)于(yu)1057.92點，環比下跌0.1%。各大類資產收益表現由(you)高到低排序依(yi)次為：純債(zhai)>REITs>股票>轉債>黃金>原(yuan)油。

在這其(qi)中，表(biao)現最好的是消費REITs。據開源證(zheng)券，消費(fei)REITs單(dan)周上漲1.19%，單月(yue)累計上(shang)漲2.18%。

具體(ti)產品方(fang)面，全市場已經上市的65只公(gong)募REITs漲(zhang)跌互現，其中(zhong)有34只REITs環比上漲。漲幅排名前三的分別(bie)是中金重慶(qing)兩(liang)江(jiang)REIT、中(zhong)金(jin)聯東(dong)科創REIT 和華(hua)夏華(hua)潤商業REIT，周內分別上漲4.99%、3.9%和2.7%。周內跌幅最大(da)的(de)三(san)只(zhi)產品則分別為工銀蒙能(neng)清潔(jie)能(neng)源REIT、華夏杭(hang)州和達高科(ke)產園REIT和國泰(tai)君(jun)安臨(lin)港創新(xin)產業園REIT。

行業(ye)方面，上(shang)周中金廈門安居保租房(fang)REIT的擴募正式啟(qi)動(dong)，中(zhong)金中(zhong)國綠發商業REIT也對審核問詢函(han)進行(xing)了答(da)復，發行(xing)市(shi)場(chang)保(bao)持活(huo)躍(yue)。

二(er)級市場漲跌互(hu)現，消費REITs表現優秀

上(shang)周，公募REITs二級(ji)市場可謂漲跌互(hu)現。根(gen)據Wind數(shu)據，截至4月(yue)30日，中證(zheng)REITs（收盤）指數收于(yu)846.01點，同(tong)比(bi)上漲4.48%，環比下跌1.43%；中證REITs全收益(yi)指數收于1057.92點(dian)，同比上漲12.19%，環比下跌0.1%。

從項目屬(shu)性來看，上(shang)周(zhou)產權(quan)類上(shang)漲0.19%，特許經營權(quan)類下(xia)跌0.08%。據國金證券，從(cong)持有(you)項(xiang)目(mu)的行業類(lei)(lei)型(xing)來看，上周產業園區(qu)類(lei)(lei)下跌1.28%，倉儲物流(liu)類上漲(zhang)0.34%，生態環保類上漲0.45%，高速公(gong)路類上漲0.09%，能源類下跌(die)0.48%，保租(zu)房(fang)類上(shang)漲0.68%，消(xiao)費類上(shang)漲1.70%；周度(du)收益(yi)表現由高到低排序依次為：消費(fei)類(lei)>保租房(fang)類>生態(tai)環保類>倉儲(chu)物流類>高速公路類>能源類>產業(ye)園(yuan)區類。在這其中，消費基(ji)礎設施(shi)板塊REITs表現持續優秀(xiu)，開源(yuan)證券(quan)數(shu)據顯示消費REITs單周上漲1.19%，單(dan)月累(lei)計上漲2.18%。

具體產(chan)品方(fang)面，根據Wind數據，全市(shi)場已經上市(shi)的65只公募REITs中有34只環比上漲，另外31只則(ze)出現(xian)下(xia)跌。漲(zhang)幅排名前三的(de)分別是(shi)中金重慶兩(liang)江(jiang)REIT、中(zhong)金聯東科創REIT 和華(hua)夏華(hua)潤商(shang)業REIT，周內分(fen)別上(shang)漲了(le)4.99%、3.9%和2.7%。

流動性(xing)方面，光大(da)證券顯示，上(shang)周已上(shang)市的65只公募(mu)REITs成交規模(mo)為16.3億元(yuan)；能(neng)源基(ji)礎設施類REITs區間(jian)日均換手率領先(xian)其他(ta)，周內區間(jian)日均換手率均值為0.71%。

從單只(zhi)REIT層面(mian)來(lai)看(kan)，成(cheng)交(jiao)規模(mo)和換手(shou)率表現分化。周內成(cheng)交(jiao)量前三的(de)產品分別是博時(shi)蛇口產園REIT、南方(fang)順(shun)豐物(wu)流(liu)REIT和中金廈門(men)安居REIT；成交(jiao)額(e)排名(ming)前三的則(ze)是南方順豐物流REIT、中金廈門安居REIT和中信建投國家電投新能源(yuan)REIT。

周內主力凈(jing)流(liu)入(ru)總額為(wei)5902萬(wan)元，市場交投熱情有所延(yan)續。從不同(tong)底層資產REITs來看，主力(li)凈(jing)流(liu)入(ru)額(e)前三的底層資產類型是(shi)能源(yuan)基礎設(she)施類、倉儲(chu)物流(liu)類和園區基礎設(she)施類；從(cong)單只REIT來看，周(zhou)內主(zhu)力凈(jing)流入額前(qian)三的(de)產品(pin)是中航京能(neng)光伏REIT、華夏華潤商業REIT和南方順豐物流REIT。

又有產品啟動擴募，發行市場持續活躍

行業方面，上周也(ye)有(you)多項動態值(zhi)得關注。

首先，中金廈門安居保障房REIT啟動擴募。上周，中金(jin)廈門安居保障房REIT項目狀態(tai)更新為“已(yi)申報(bao)”，債券類型為基(ji)礎(chu)設施公募REITs，由中金(jin)基金(jin)擔任管(guan)理人。

公開資料顯示，去年8月中金(jin)基金(jin)發布(bu)公告稱，中金(jin)廈(sha)門安居REIT在穩健(jian)經(jing)營(ying)的基礎上將啟動2024年第(di)一(yi)次擴募。公告顯示(shi)，中(zhong)金廈門安居REIT本次擬購入的資產暫定為位(wei)(wei)于廈門市思明(ming)區的保障性(xing)租賃住(zhu)房林邊公(gong)寓(yu)項目和位(wei)(wei)于廈門市湖(hu)里(li)區的公(gong)共租賃住(zhu)房仁和公(gong)寓(yu)項目。

另外，上周中金中國(guo)綠發商業REIT對(dui)審核問詢函進行了答復(fu)，估值調整比例為2.26%，調降的(de)(de)幅度較小，主要原因(yin)系消費熱潮等外部環境對項(xiang)目估值的(de)(de)積極影(ying)響(xiang)。從關鍵(jian)參數調整(zheng)來看(kan)，項(xiang)目租賃結構發生(sheng)顯(xian)著變化：固定租金占比(bi)從2023年的79. 2%降至2024年的(de)57.8%。

據了(le)解，該(gai)項目(mu)(mu)的(de)底層資產是濟(ji)南領秀城貴和購物中(zhong)心項目(mu)(mu)。作為濟(ji)南南部(bu)最(zui)大(da)的(de)單體(ti)商業項目(mu)(mu)，近年來該(gai)項目(mu)(mu)客流量、營收、利潤等(deng)核心數據呈現穩步(bu)上(shang)升趨勢，平均出租率也穩定(ding)在95%以上。

截至4月30日，仍(reng)在(zai)交易所受理階段的REITs產(chan)品(pin)共有11只，處于(yu)已通過待上(shang)市(shi)狀態的REITs共有2只，發行市場保持活躍。

在談到公募REITs當前的投資機會(hui)時，華(hua)泰證(zheng)券指出，低利(li)率環境(jing)，高息資產稀(xi)缺，固收資金明顯(xian)欠配的背景沒有改變，公(gong)募REITs 投資仍具(ju)備性價比。保租房(fang)REITs基本面(mian)也較(jiao)為穩定，可逢調整(zheng)適當增配，對于(yu)基本面(mian)走弱的(de)倉儲物流和產業園保持謹慎。近(jin)期市場調整(zheng)較(jiao)多，或有短(duan)期波段交易機會，中長期壓(ya)力(li)較(jiao)大(da)的(de)項目調整(zheng)壓(ya)力(li)或持續。

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