每(mei)經(jing)記者｜王佳飛    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

“今(jin)年京城最(zui)令人充滿期待的高端住宅(zhai)項目”“國(guo)貿稀世(shi)四居•時代偉大(da)作(zuo)品”“2022年，北京如何尋找穩贏的塔尖資產(chan)？”……

近期，在寸土寸金的(de)北(bei)京(jing)國貿(mao)(mao)附近，“北(bei)京(jing)國貿(mao)(mao)新盤入市”的(de)廣(guang)告頗(po)為惹眼，“新城(cheng)國際23”項目(mu)以近乎全(quan)網鋪開的(de)態勢(shi)在北(bei)京(jing)市場展(zhan)開宣發(fa)，除了(le)廣(guang)告宣傳中(zhong)的(de)眾多溢美之詞，“被北(bei)京(jing)60%外資(zi)銀行(xing)分行(xing)和80%外資(zi)金融公司擁在正中(zhong)間，方圓1.5公里(li)內，CCTV、人民日報、北(bei)京(jing)電(dian)視臺(tai)……國家級媒體總部(bu)環(huan)伺在側，近在咫尺(chi)”則成(cheng)為其區位優勢(shi)的(de)上佳(jia)表征。

或許不(bu)少人(ren)會認(ren)為新(xin)(xin)城(cheng)國(guo)(guo)際23是個嶄新(xin)(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，而實際上(shang)，該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)所在新(xin)(xin)城(cheng)國(guo)(guo)際已竣工十余年，其(qi)中(zhong)開(kai)發商當初(chu)自(zi)持(chi)的部分(fen)房(fang)源經過(guo)重新(xin)(xin)包裝后(hou)又上(shang)市銷(xiao)售，即現在的新(xin)(xin)城(cheng)國(guo)(guo)際23。《每(mei)日經濟(ji)新(xin)(xin)聞》記者(zhe)近日調查(cha)發現，該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)背后(hou)的一系列操作頗為“精彩”。

新城國際現場 每經記者 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新城國(guo)際(ji)(ji)23位于十余(yu)年前已經(jing)開(kai)發(fa)建成的(de)新城國(guo)際(ji)(ji)社區23號樓(lou)，此次銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)72套住(zhu)宅(zhai)占據了該樓(lou)棟的(de)大(da)部分(fen)房源(yuan)(yuan)。新城國(guo)際(ji)(ji)23其(qi)實是開(kai)發(fa)商將(jiang)從(cong)前自持的(de)房源(yuan)(yuan)重新包裝后入市銷(xiao)售(shou)(shou)而起(qi)的(de)新名字。

11月10日，記者來(lai)(lai)到(dao)新城國(guo)際(ji)23項目現(xian)場(chang)，其售(shou)樓(lou)處就位于新城國(guo)際(ji)23號樓(lou)的一(yi)層商務(wu)中心。記者注意到(dao)，售(shou)樓(lou)處現(xian)場(chang)的工(gong)作(zuo)人(ren)員和看房人(ren)均比較少，前臺工(gong)作(zuo)人(ren)員甚至表示，“銷售(shou)人(ren)員不在，需要臨時趕回來(lai)(lai)。”

新城國際23售樓處 每經記者 王佳飛 攝

不久，銷(xiao)售人(ren)員匆匆趕回，直(zhi)接對記(ji)者說，“區(qu)域(yu)優(you)勢不用特別介紹，我們是國貿一個(ge)新盤，也是國貿唯一一個(ge)帶園林綠化的小區(qu)。”

“我們是(shi)民(min)水民(min)電帶燃氣(qi)。”銷售(shou)人員強調，“我們雖然叫(jiao)公寓，但也是(shi)70年產權，落(luo)戶上學都沒問(wen)題(ti)，和(he)一般的商品房也沒什(shen)么區別了。很多40年的公寓是(shi)商水商電的，也不能落(luo)戶。”

“現(xian)在的(de)均價(jia)是13萬(wan)(wan)至15萬(wan)(wan)元，價(jia)格(ge)比同(tong)一個小區(qu)里的(de)二手房略(lve)高一些，我們提供(gong)精裝（原來同(tong)小區(qu)的(de)公(gong)寓(yu)出售時(shi)只是毛坯房），標準(zhun)為每平(ping)米(mi)1.2萬(wan)(wan)元。戶型(xing)從136平(ping)米(mi)到276平(ping)米(mi)的(de)都(dou)有(you)的(de)，總價(jia)是小2000萬(wan)(wan)元起(qi)。”

隨后，銷售人員又領著記者(zhe)去看(kan)樣板(ban)間(jian)，“我們裝(zhuang)修了一套房源作為樣板(ban)間(jian)，就是交付標(biao)準，您去看(kan)看(kan)就了解了。”

樣板間就在23號(hao)樓中，還有進(jin)進(jin)出出的(de)住戶，記者(zhe)在電梯里(li)便能(neng)聽到樓棟(dong)里(li)一些住戶正在裝修(xiu)的(de)聲音。

樣(yang)板(ban)間(jian)的裝修確實很豪華，滿眼流光溢彩，就(jiu)像影視作品中豪宅(zhai)的樣(yang)子。不僅如此，身處高(gao)層，國貿高(gao)樓(lou)林立的風景也(ye)是(shi)分外(wai)開闊。銷售(shou)人員表示，“小戶(hu)型目前不多(duo)(duo)了(le)，選擇比較多(duo)(duo)的就(jiu)是(shi)大戶(hu)型了(le)。”

新城國際23售樓處展示的戶型圖 每經記者 王佳飛 攝

據記者了解，新城國際23的房源總價在1700萬-4000萬元之間，單價在12萬-15萬元/平(ping)(ping)方米，其中136平(ping)(ping)方米兩居(ju)19套，138平(ping)(ping)方米一居(ju)10套，180平(ping)(ping)方米和275平(ping)(ping)方米各20套。

當記者詢問“購買這(zhe)里(li)是(shi)否能按揭貸(dai)款”時，銷售(shou)人員頓了一下說(shuo)，“我們(men)還是(shi)建議您全款，貸(dai)款也不是(shi)不行，只是(shi)我們(men)這(zhe)里(li)的備案單(dan)價是(shi)5.8萬元(yuan)，您如(ru)果貸(dai)款只能以這(zhe)個價格為標(biao)準，實際上(shang)貸(dai)不出多少錢。”

也就是說(shuo)，如果購(gou)買136平(ping)方米的戶型(xing)，實際總價在(zai)1800萬元以上，但只能以788萬元的總價來按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)，即按六成貸(dai)款(kuan)(kuan)只能貸(dai)到473萬元左右(you)。

關于合同(tong)的(de)簽訂，銷(xiao)售人員告訴記者，“咱(zan)們簽兩份(fen)合同(tong)，一份(fen)是(shi)購房(fang)合同(tong)，按照單(dan)價5.8萬元走；另一份(fen)是(shi)裝修合同(tong)，把剩余的(de)錢算(suan)在這里(li)。”

記(ji)者還了解到，其(qi)他銷售人(ren)員的(de)說(shuo)法還有需要要簽三份合同(tong)(tong)，即購房(fang)合同(tong)(tong)、裝修合同(tong)(tong)以及(ji)置(zhi)業咨詢(xun)合同(tong)(tong)。

新城國際23現場的宣傳廣告  每經記者 王佳飛 攝

開發商去年已“易主”

“新(xin)城國際23”銷售人員介紹的“雙合同”購房(fang)情(qing)(qing)況(kuang)雖(sui)然(ran)在北京(jing)個(ge)別新(xin)盤中也存在，但(dan)一般情(qing)(qing)況(kuang)下(xia)也不(bu)(bu)會有(you)如此大的價差。“裸房(fang)”價占總房(fang)款還不(bu)(bu)到一半的情(qing)(qing)況(kuang)，表(biao)明該(gai)項目或另有(you)隱(yin)情(qing)(qing)。

記(ji)者經(jing)過調查(cha)發現(xian)，新城國際項(xiang)目是(shi)一個“有故事”的樓盤。

公開資料顯示，2001年，香港(gang)置(zhi)地和萬(wan)(wan)(wan)通(tong)發展(SH600246，股價8.21元，市值168.63億元）聯合開發了新城國際項目。雙(shuang)方合資成(cheng)(cheng)立了北(bei)京萬(wan)(wan)(wan)置(zhi)房地產開發有限(xian)公司(si)（以下簡稱(cheng)萬(wan)(wan)(wan)置(zhi)地產），企(qi)查查顯示，萬(wan)(wan)(wan)置(zhi)地產成(cheng)(cheng)立于(yu)2001年5月22日，目前法定代表人為(wei)常海(hai)，2021年8月3日前為(wei)外商投資企(qi)業，2021年8月3日變更(geng)為(wei)內資企(qi)業。

此后，新城國際正式開發，小(xiao)區分為四期，先(xian)后于2002年(nian)(nian)、2003年(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)、2006年(nian)(nian)開盤，并分別(bie)于2004年(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)、2007年(nian)(nian)、2008年(nian)(nian)交付。

小(xiao)區總(zong)(zong)占地面(mian)(mian)積105000平(ping)方米，總(zong)(zong)建筑面(mian)(mian)積320000平(ping)方米，其中住(zhu)宅(zhai)面(mian)(mian)積300000平(ping)方米，公(gong)建配套(tao)20000平(ping)方米，綠地率42.7%，擁有(you)完善(shan)的生活配套(tao)。

新城國際(ji)項(xiang)目的(de)區位(wei)優(you)勢(shi)的(de)確突出，岀國貿(mao)(mao)地鐵站向北走(zou)(zou)5分(fen)(fen)鐘左右便可(ke)達到達該項(xiang)目。圓環形(xing)的(de)分(fen)(fen)布設計使得小區內(nei)外部(bu)區隔更加明顯(xian)，即使是身處(chu)繁華(hua)熱鬧的(de)國貿(mao)(mao)區域，走(zou)(zou)入新城國際(ji)后，立即切(qie)換為鮮花(hua)綠樹的(de)清(qing)幽環境，一些底(di)商和(he)帶娃的(de)老人(ren)使得這(zhe)里(li)充滿了生活氣息。

新城國際23的戶外宣傳廣告 每經記者 王佳飛 攝

彼時，香港置(zhi)地(di)剛進入內(nei)地(di)不(bu)久，必然希(xi)望(wang)項目能(neng)足(zu)夠國(guo)(guo)際(ji)化(hua)，產品(pin)與眾不(bu)同(tong)，且萬通發(fa)展方(fang)面也希(xi)望(wang)依托香港置(zhi)地(di)的國(guo)(guo)際(ji)渠(qu)道，將住宅(zhai)銷售給外國(guo)(guo)人。當(dang)年不(bu)少國(guo)(guo)外分銷機構曾重點推(tui)介過(guo)新城國(guo)(guo)際(ji)項目，媒體也報(bao)道稱(cheng)，很多國(guo)(guo)際(ji)友人選擇(ze)購買新城國(guo)(guo)際(ji)項目。不(bu)過(guo)據記者了解，歷(li)時近20年后，如今(jin)住在新城國(guo)(guo)際(ji)的人慢慢都(dou)換成了國(guo)(guo)內(nei)業主和租戶(hu)。

由萬置(zhi)地產開發的新城國際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年(nian)前(qian)后該項目的銷售單價(jia)為(wei)2萬元左右，市場反(fan)應和(he)口碑(bei)俱佳(jia)。

然而，開發商并沒有乘著當時的熱銷一口(kou)氣(qi)“售罄(qing)”，而是選擇自持了23號樓的70余(yu)套(tao)公寓用于(yu)出租。這(zhe)一租就是十多(duo)年，直到去年才收回停租。這(zhe)便(bian)是今天“新城國(guo)際23”項目的由來。

而此次出售“新城國際23”的持有企業雖(sui)然仍是(shi)萬(wan)置地產(chan)，卻早已物是(shi)人非。

2021年(nian)，萬(wan)(wan)通(tong)發展尋(xun)求轉讓自(zi)己所持有(you)(you)(you)的萬(wan)(wan)置地(di)產60%股份(fen)，根據(ju)資(zi)(zi)產評估報告，萬(wan)(wan)置地(di)產旗(qi)下資(zi)(zi)產還(huan)有(you)(you)(you)一(yi)期(qi)車位184個、一(yi)期(qi)會所4套、二期(qi)車位2個、三期(qi)車位75個、三期(qi)底(di)商4套、三期(qi)公寓72套，還(huan)有(you)(you)(you)其他(ta)若(ruo)干資(zi)(zi)產。主要(yao)資(zi)(zi)產則為此(ci)次入市的72套公寓，共1.4萬(wan)(wan)平方米。

但(dan)轉讓(rang)過程并不順利。2021年6月(yue)8日，萬通發展發布公(gong)告稱(cheng)，以6.3億元(yuan)的(de)價(jia)格將萬置地(di)產60%股(gu)權(quan)轉讓(rang)給與開普方(fang)熙(xi)（北京(jing)）控股(gu)有限(xian)公(gong)司，但(dan)僅(jin)僅(jin)到了當(dang)年的(de)6月(yue)15日，萬通表(biao)示(shi)，“公(gong)司在未按(an)期分筆收(shou)到方(fang)熙(xi)控股(gu)支付的(de)第一期股(gu)權(quan)轉讓(rang)價(jia)款(kuan)”，并且已(yi)經單方(fang)面解除了合(he)同(tong)。

而一周(zhou)后的(de)2021年(nian)6月(yue)15日，萬通發展(zhan)和(he)湖(hu)州融匯嘉恒(heng)融資租賃有限公司（以下簡稱融匯嘉恒(heng)）簽署(shu)了6.3億元的(de)萬置地產60%股權轉讓協(xie)議(yi)。

來源：萬通發展公告

據企查(cha)查(cha)，到了2021年8月3日，萬(wan)置(zhi)地(di)(di)產完成(cheng)了股權(quan)變更，原香港置(zhi)地(di)(di)方面(mian)的(de)股份也一并撤出(chu)，目前萬(wan)置(zhi)地(di)(di)產的(de)唯一股東便(bian)是融匯嘉恒。企查(cha)查(cha)顯(xian)示，融匯嘉恒隸屬(shu)于在資本市場上長袖善(shan)舞的(de)中植集團。

中植系(xi)入(ru)主后(hou)，選(xuan)擇將新城(cheng)國(guo)際剩余房源重新包裝(zhuang)出(chu)售(shou)，但不可能再按十年前北京(jing)市住(zhu)建委批(pi)復(fu)的售(shou)價(jia)銷(xiao)售(shou)，于是就(jiu)有了(le)上述銷(xiao)售(shou)人(ren)員所說的“雙(shuang)合(he)同”。

那么，融匯嘉恒為何不選(xuan)擇“光明正大”的按市場價賣房呢？

新城國(guo)際23的樣板間 每經記者 王(wang)佳飛 攝(she)

土地增值稅清算了嗎？

記者(zhe)查詢了新城(cheng)國(guo)際(ji)以往的(de)預售證(zheng)。北京市(shi)(shi)住建(jian)委官網顯示，新城(cheng)國(guo)際(ji)分別于2002年(nian)、2003年(nian)、2005年(nian)和(he)2006年(nian)取得了5批次預售證(zheng)，最近(jin)一(yi)次發預售證(zheng)的(de)日期為2007年(nian)9月(yue)18日，信息為X京房權(quan)證(zheng)市(shi)(shi)涉(she)外字(zi)第002579號(hao)，土(tu)地使用權(quan)證(zheng)號(hao)京市(shi)(shi)朝(chao)涉(she)外國(guo)用（2004出）第10339號(hao)。

如(ru)今(jin)，新城國際23在各種(zhong)宣傳(chuan)資(zi)料(liao)中(zhong)使用的預(yu)售證是京房售證字(zi)(2005)702號(hao)(hao)，但如(ru)今(jin)這份預(yu)售證已經(jing)轉為(wei)現房銷(xiao)售，產權證號(hao)(hao)為(wei)X京房權證市(shi)涉(she)外(wai)字(zi)第018215號(hao)(hao)。

記(ji)者從(cong)北京市(shi)建委(wei)網站查(cha)詢發現，從(cong)2002年(nian)至2008年(nian)期間(jian)，新(xin)城國際項(xiang)目先后多次(ci)取得預售(shou)證，不同批次(ci)公寓(yu)的預售(shou)均價分別為1.46萬(wan)(wan)元/平方米、2.02萬(wan)(wan)元/平米及5.3萬(wan)(wan)元/平方米。

也就是(shi)說，開發商(shang)在(zai)此期(qi)間，按照施(shi)工進度(du)分期(qi)分批申請(qing)預(yu)售(shou),期(qi)間也逐漸提高了(le)預(yu)售(shou)價格。到2008年時，該項目已全面完工，轉為(wei)現(xian)房。

北(bei)京(jing)市住建委(wei)網站顯(xian)示，新城國(guo)際23號樓(lou)的72套公寓(yu)，其“擬售(shou)價(jia)”顯(xian)示為8萬元/平米(mi)，狀態為“正(zheng)在(zai)銷售(shou)”，批準時間為2008年(nian)6月26日。

來源：北京市住建委官網

巧合(he)的是，10余年(nian)后重(zhong)新以“新城國際23”亮相的72套公寓也(ye)正好位于23號樓(lou)。根(gen)據北京市住(zhu)建(jian)委官網信息，新城國際23號樓(lou)72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓還沒有顯示出網簽價格(ge)。

本月初(chu)，記者向相關(guan)政府(fu)部門工作人(ren)員詢問(wen)了老項目(mu)重新開盤上市可否調價的問(wen)題。對方解(jie)釋稱，“只要是(shi)進行了現房銷(xiao)售備(bei)案，再(zai)根據周邊市場進行合理定價，一般就沒什么(me)問(wen)題。”

然而(er)，稅務專業(ye)人(ren)士卻(que)另(ling)有解釋，“如果再次申請的(de)售(shou)價明顯(xian)提升的(de)話，會涉及補繳土地增值稅的(de)問題。”

北京此前也(ye)(ye)有銷售(shou)周期超過10年的(de)(de)大盤，就是(shi)分期分批申請銷售(shou)許可證(zheng)，而售(shou)價也(ye)(ye)是(shi)逐年提升，有些甚至漲了好幾倍(bei)。這(zhe)中間有一個不(bu)可回避的(de)(de)問題(ti)——土(tu)(tu)地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)。根據《中華(hua)人(ren)民共和國土(tu)(tu)地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)暫行條例》，“轉(zhuan)讓國有土(tu)(tu)地使用(yong)權、地上的(de)(de)建筑物(wu)及其附著物(wu)(以下(xia)簡稱轉(zhuan)讓房地產(chan))并(bing)取得收入的(de)(de)單位和個人(ren)，為土(tu)(tu)地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)的(de)(de)納稅(shui)(shui)義務人(ren)，應當依(yi)照本條例繳納土(tu)(tu)地增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)。”

此外，根(gen)據(ju)《關于房地(di)產(chan)開發企業(ye)土(tu)地(di)增(zeng)值稅(shui)清(qing)算(suan)(suan)管理有關問題的通知》，“整體(ti)轉(zhuan)讓未(wei)竣工決算(suan)(suan)房地(di)產(chan)開發項(xiang)目的”，納稅(shui)人(ren)應(ying)進行土(tu)地(di)增(zeng)值稅(shui)的清(qing)算(suan)(suan)。

某稅務(wu)師事務(wu)所合伙人(ren)鄭先(xian)生12月14日通過(guo)微信告訴記者，“如果建成多年(nian)(nian)后才交易(yi)，增值(zhi)的(de)(de)部分是(shi)需要(yao)繳(jiao)納土地增值(zhi)稅的(de)(de)。土地增值(zhi)稅是(shi)上世(shi)紀90年(nian)(nian)代為了(le)打壓炒房暴利出(chu)臺的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)稅種(zhong)，主要(yao)是(shi)針對(dui)房地產交易(yi)的(de)(de)增值(zhi)額(e)(e)（即房產交易(yi)的(de)(de)獲利金(jin)額(e)(e)）進行征稅的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)稅種(zhong)。”

鄭先(xian)生表示，“其(qi)中很復雜，通俗(su)地講，大概的(de)(de)邏輯就(jiu)有點(dian)像(xiang)常(chang)規(gui)理解的(de)(de)利(li)潤，它有兩(liang)個(ge)比較鮮(xian)明的(de)(de)特點(dian)。首先(xian)，它是一(yi)個(ge)超(chao)率累(lei)進的(de)(de)稅(shui)率，即增(zeng)值率越高，稅(shui)率就(jiu)越高，根據(ju)增(zeng)值率的(de)(de)差異稅(shui)率在30%到(dao)60%之間。”

“第(di)二(er)，它可以(yi)在收(shou)入里扣(kou)除的(de)項目要(yao)求與交易(yi)直(zhi)接相關(guan)，不(bu)(bu)管是(shi)成本、費用、稅(shui)金，與項目不(bu)(bu)直(zhi)接相關(guan)的(de)管理費用、財務費用、營銷費用及營業外(wai)支出一般(ban)情況(kuang)下不(bu)(bu)予扣(kou)除。對于企業而言，如果不(bu)(bu)符(fu)合特(te)定的(de)免稅(shui)條件，只要(yao)交易(yi)的(de)房地產有增值(zhi)額，就需要(yao)繳納(na)土地增值(zhi)稅(shui)。具體(ti)到新城國際23這種樓盤(pan)，也是(shi)需要(yao)繳納(na)土地增值(zhi)稅(shui)的(de)，而且(qie)稅(shui)率應該很高。”

此前做“超級大盤”的開(kai)發商，由于項目開(kai)發周(zhou)期很長，其(qi)間雖然能夠(gou)獲得地價增值(zhi)的紅利，但要(yao)按不同的售價繳納相應的土(tu)地增值(zhi)稅。

關(guan)于新(xin)城國際23的售價“雙(shuang)合同”和(he)土地增值稅問題，記者(zhe)曾兩(liang)次致電萬(wan)置地產，對方表示會轉達相關(guan)負(fu)責人，但截至(zhi)記者(zhe)發稿未獲得對方回復(fu)。

記者在(zai)調查中發(fa)現(xian)，近期北京又出(chu)現(xian)多(duo)個(ge)“老盤(pan)新(xin)售”的現(xian)象。業內人士認(ren)為，這是由于近期樓市波動較大，出(chu)現(xian)“多(duo)”、“空”博弈。既有些老開發(fa)商將手中的舊項(xiang)目清盤(pan)脫手，也(ye)有新(xin)資(zi)本方接盤(pan)入局。在(zai)這個(ge)新(xin)老交替(ti)的過程中，就會出(chu)現(xian)類似“新(xin)城國際23”的情況。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封(feng)面(mian)圖(tu)片來(lai)源：每經記者 王佳飛 攝