每(mei)經記者｜王(wang)佳飛    每(mei)經編(bian)輯｜陳夢妤 何小(xiao)桃(tao)    

“今年京(jing)城(cheng)最令人(ren)充滿期待的(de)高端住(zhu)宅項目”“國貿稀世四居•時代偉大作品”“2022年，北京(jing)如何尋找穩贏的(de)塔尖資產？”……

近(jin)期，在(zai)寸土寸金的(de)(de)(de)北京(jing)國(guo)貿(mao)附近(jin)，“北京(jing)國(guo)貿(mao)新盤入(ru)市”的(de)(de)(de)廣告(gao)頗為惹眼(yan)，“新城(cheng)國(guo)際23”項目以近(jin)乎(hu)全網鋪開的(de)(de)(de)態勢在(zai)北京(jing)市場展開宣(xuan)發，除了(le)廣告(gao)宣(xuan)傳(chuan)中的(de)(de)(de)眾(zhong)多溢(yi)美之詞，“被(bei)北京(jing)60%外資銀(yin)行(xing)分行(xing)和80%外資金融公(gong)司擁在(zai)正中間(jian)，方圓1.5公(gong)里內，CCTV、人民日報、北京(jing)電視(shi)臺(tai)……國家級媒體總部環伺在側，近(jin)在咫尺(chi)”則(ze)成為其區(qu)位優勢的(de)上佳表征。

或許不少人會認為(wei)(wei)新(xin)城國際(ji)23是個嶄新(xin)項目，而實(shi)際(ji)上，該(gai)項目所在新(xin)城國際(ji)已竣工十余(yu)年，其(qi)中開發商當初自(zi)持的(de)(de)部分房源經(jing)過重新(xin)包裝后又上市(shi)銷售，即現在的(de)(de)新(xin)城國際(ji)23。《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者近(jin)日調查發現，該(gai)項目背后的(de)(de)一(yi)系(xi)列操作(zuo)頗為(wei)(wei)“精(jing)彩”。

買房要簽“雙合同”

新(xin)城國(guo)(guo)際(ji)23位于十余年前已經開(kai)發建成的(de)(de)新(xin)城國(guo)(guo)際(ji)社區23號(hao)樓(lou)，此次(ci)銷(xiao)售(shou)的(de)(de)72套住宅占據(ju)了該樓(lou)棟(dong)的(de)(de)大(da)部分房源。新(xin)城國(guo)(guo)際(ji)23其實(shi)是開(kai)發商將從前自(zi)持(chi)的(de)(de)房源重新(xin)包裝后入市銷(xiao)售(shou)而起的(de)(de)新(xin)名字。

11月10日，記者來到新城國(guo)際23項目現(xian)場，其(qi)售樓(lou)處就位(wei)于新城國(guo)際23號(hao)樓(lou)的一(yi)層商務中心。記者注意(yi)到，售樓(lou)處現(xian)場的工作(zuo)人員(yuan)和看(kan)房(fang)人均(jun)比較少，前臺工作(zuo)人員(yuan)甚至(zhi)表示(shi)，“銷售人員(yuan)不在，需要臨時趕(gan)回來。”

新城國際(ji)項目現場 每經(jing)記者(zhe) 王(wang)佳(jia)飛 攝

不久，銷售人員匆匆趕回，直(zhi)接對(dui)記者說，“區域優勢(shi)不用特別介(jie)紹，我們是(shi)國貿一(yi)個新盤，也是(shi)國貿唯一(yi)一(yi)個帶園林綠化的小區。”

“我們(men)是民(min)(min)水民(min)(min)電帶燃(ran)氣。”銷售人員強調(diao)，“我們(men)雖(sui)然叫公寓，但(dan)也(ye)(ye)是70年產權(quan)，落(luo)戶(hu)上學都沒(mei)問(wen)題，和一般的(de)商(shang)品房也(ye)(ye)沒(mei)什么區別了。很多40年的(de)公寓是商(shang)水商(shang)電的(de)，也(ye)(ye)不能落(luo)戶(hu)。”

“現(xian)在(zai)的(de)均價是(shi)13萬至15萬元，價格比同一個小(xiao)區里的(de)二手房略高一些，我們提供精裝(zhuang)（原來同小(xiao)區的(de)公寓出售(shou)時只(zhi)是毛(mao)坯房），標準為每平(ping)米(mi)1.2萬元。戶型從136平(ping)米(mi)到276平(ping)米(mi)的(de)都有的(de)，總價是(shi)小(xiao)2000萬元(yuan)起。”

隨后，銷售人員又領(ling)著記者去(qu)看樣板間，“我們裝(zhuang)修(xiu)了一套房源作(zuo)為樣板間，就是交(jiao)付(fu)標準，您去(qu)看看就了解了。”

樣板間就在(zai)(zai)23號(hao)樓(lou)中，還有進進出出的住戶(hu)，記者在(zai)(zai)電梯里便(bian)能(neng)聽到(dao)樓(lou)棟里一些住戶(hu)正在(zai)(zai)裝(zhuang)修的聲音(yin)。

樣板間的裝(zhuang)修確實很豪華，滿眼流光溢彩，就像影視作品(pin)中(zhong)豪宅的樣子。不僅如此，身處高層(ceng)，國貿高樓林立(li)的風景(jing)也是分外開闊。銷售人員表(biao)示，“小戶(hu)型目前(qian)不多(duo)了，選擇(ze)比較多(duo)的就是大戶(hu)型了。”

新城國(guo)際(ji)23售樓(lou)處展示的戶型圖 每經記者 王佳(jia)飛(fei) 攝

據記者了解，新城國際(ji)23的房(fang)源總價在1700萬-4000萬元(yuan)之(zhi)間，單(dan)價在12萬-15萬元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，其中136平(ping)方(fang)(fang)米(mi)兩居19套(tao)，138平(ping)方(fang)(fang)米(mi)一居10套(tao)，180平(ping)方(fang)(fang)米(mi)和275平(ping)方(fang)(fang)米(mi)各20套(tao)。

當記者(zhe)詢問(wen)“購買這里是否能按揭(jie)貸款”時，銷售人(ren)員頓了一下(xia)說，“我們(men)還(huan)是(shi)建(jian)議您全(quan)款(kuan)，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)也不(bu)是(shi)不(bu)行，只是(shi)我們(men)這里的(de)備案(an)單價是(shi)5.8萬元(yuan)，您如(ru)果貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)只能(neng)以(yi)這個(ge)價格(ge)為標準，實際(ji)上貸(dai)(dai)(dai)不(bu)出(chu)多(duo)少錢。”

也就是說，如果購買136平方(fang)米的戶型，實際(ji)總(zong)價在1800萬(wan)元以上，但只能(neng)以788萬(wan)元的總(zong)價來按揭(jie)貸款，即按六成貸款只能(neng)貸到(dao)473萬(wan)元左(zuo)右。

關于合(he)同的簽訂，銷售人員(yuan)告(gao)訴(su)記者，“咱們簽兩份合(he)(he)同，一份是購房(fang)合(he)(he)同，按照單價5.8萬元走(zou)；另一份是裝(zhuang)修合(he)(he)同，把(ba)剩余(yu)的(de)錢算(suan)在這(zhe)里(li)。”

記者還了(le)解到，其(qi)他(ta)銷售人(ren)員的說(shuo)法(fa)還有需(xu)要(yao)要(yao)簽三份合(he)(he)同，即購房合(he)(he)同、裝修合(he)(he)同以及置(zhi)業咨詢合(he)(he)同。

開發商去年已“易主”

“新(xin)城(cheng)國際23”銷(xiao)售人員介紹的“雙合同(tong)”購房情(qing)況雖然在北(bei)京個(ge)別新(xin)盤(pan)中也(ye)存在，但一(yi)般情(qing)況下也(ye)不會有如此大的價(jia)差。“裸(luo)房”價(jia)占總(zong)房款還不到一(yi)半的情(qing)況，表明該項目或(huo)另有隱(yin)情(qing)。

記者(zhe)經過調查發現，新城(cheng)國際項目(mu)是一個(ge)“有(you)故事”的樓盤。

公開資料(liao)顯示，2001年(nian)，香港置地和萬通發(fa)展(SH600246，股價8.21元(yuan)(yuan)，市(shi)值(zhi)168.63億元(yuan)(yuan)）聯合開發(fa)了新城國際項目。雙方合資成立了北京萬置房地產開發(fa)有(you)限公司（以(yi)下簡稱萬置地產），企查(cha)(cha)查(cha)(cha)顯示，萬置地(di)產(chan)成立于2001年(nian)5月(yue)22日，目前法定代表人(ren)為(wei)常(chang)海，2021年(nian)8月(yue)3日前為(wei)外商(shang)投資企業，2021年(nian)8月(yue)3日變更為(wei)內資企業。

此后(hou)，新城國際正式開(kai)發，小區分為四期，先后(hou)于(yu)2002年(nian)、2003年(nian)、2005年(nian)、2006年(nian)開(kai)盤(pan)，并分別于(yu)2004年(nian)、2005年(nian)、2007年(nian)、2008年(nian)交付。

小(xiao)區總占地(di)面(mian)積105000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，總建筑面(mian)積320000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，其中住宅面(mian)積300000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，公建配(pei)套20000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，綠(lv)地(di)率42.7%，擁(yong)有完善的生活配(pei)套。

新(xin)城國(guo)際(ji)項(xiang)目(mu)的(de)(de)區位優(you)勢的(de)(de)確(que)突(tu)出，岀國(guo)貿地鐵站向北走(zou)5分鐘左右便可達到(dao)達該項(xiang)目(mu)。圓環(huan)形的(de)(de)分布(bu)設計(ji)使得(de)小區內(nei)外(wai)部區隔更加明顯，即使是身處繁華熱鬧的(de)(de)國(guo)貿區域，走(zou)入(ru)新(xin)城國(guo)際(ji)后(hou)，立即切換為鮮(xian)花綠樹的(de)(de)清幽(you)環(huan)境，一些底(di)商(shang)和帶娃的(de)(de)老人使得(de)這(zhe)里充滿了生活氣(qi)息。

彼(bi)時，香港置地(di)剛(gang)進(jin)入(ru)內地(di)不久，必然(ran)希(xi)望項目能足夠(gou)國(guo)際化，產品(pin)與眾不同(tong)，且萬通發展方面也希(xi)望依托香(xiang)港置地的國(guo)際渠(qu)道，將住宅銷售給外國(guo)人(ren)(ren)。當年不少國(guo)外分銷機(ji)構(gou)曾重(zhong)點推(tui)介過新城(cheng)國(guo)際項(xiang)目(mu)，媒(mei)體也報道稱(cheng)，很多(duo)國(guo)際友人(ren)(ren)選(xuan)擇(ze)購買新城(cheng)國(guo)際項(xiang)目(mu)。不過據記者了(le)解，歷(li)時近(jin)20年后(hou)，如今(jin)住在新城(cheng)國(guo)際的人(ren)(ren)慢(man)慢(man)都換(huan)成(cheng)了(le)國(guo)內業主和租戶。

由萬置地產開發的新城國際可(ke)以算是“含著(zhu)金(jin)鑰匙”降生，2002年前后該項目(mu)的銷售單價為2萬元左右(you)，市場(chang)反應和口(kou)碑俱佳。

然而，開發商(shang)并沒(mei)有乘著當時的熱銷(xiao)一(yi)口氣“售(shou)罄”，而是(shi)選擇自(zi)持了23號(hao)樓的70余(yu)套公寓用于出(chu)租。這(zhe)一(yi)租就(jiu)是(shi)十(shi)多年，直(zhi)到去(qu)年才收(shou)回(hui)停租。這(zhe)便是(shi)今天“新(xin)城國際23”項目的由來(lai)。

而此次(ci)出售(shou)“新城國際23”的持(chi)有企業雖然仍是萬置(zhi)地產，卻(que)早已(yi)物(wu)是人非。

2021年，萬(wan)通發展(zhan)尋求轉讓自己所持有(you)的萬(wan)置地(di)產60%股份，根(gen)據資產評估報告(gao)，萬(wan)置地(di)產旗下資產還有(you)一期(qi)車(che)位184個(ge)、一期(qi)會所4套、二期(qi)車(che)位2個(ge)、三(san)期(qi)車(che)位75個(ge)、三(san)期(qi)底商4套、三(san)期(qi)公(gong)寓(yu)(yu)72套，還有(you)其他若干(gan)資產。主要資產則(ze)為(wei)此次入市的72套公(gong)寓(yu)(yu)，共1.4萬(wan)平方米。

但轉讓(rang)過程(cheng)并(bing)不順利(li)。2021年6月8日，萬(wan)通發展發布公告稱，以6.3億元的(de)價格將(jiang)萬(wan)置地(di)產60%股權(quan)轉讓(rang)給與開普方(fang)熙（北京）控股有限公司，但僅僅到(dao)了(le)當年的(de)6月15日，萬(wan)通表示(shi)，“公司在未按(an)期分筆收到(dao)方(fang)熙控股支付(fu)的(de)第一(yi)期股權(quan)轉讓(rang)價款”，并(bing)且已(yi)經單方(fang)面解(jie)除了(le)合(he)同。

而一周后的2021年6月15日，萬(wan)通發展和湖州(zhou)融匯嘉(jia)恒融資租賃有限(xian)公司（以下簡稱融匯嘉(jia)恒）簽署(shu)了(le)6.3億元的萬(wan)置地產60%股權轉讓(rang)協議。

據企查查，到了2021年8月3日，萬置地(di)產完成了股權變更，原(yuan)香港置地方面的股份也(ye)一并撤(che)出(chu)，目前(qian)萬置(zhi)地產的唯一股(gu)東便(bian)是融匯嘉恒(heng)。企查查顯示(shi)，融(rong)匯嘉(jia)恒隸屬于在資本(ben)市場上(shang)長袖善舞的中植集(ji)團。

中植系入主后，選擇將新城國際剩(sheng)余房源重新包裝(zhuang)出售，但不可能再按十年(nian)前北京市住建(jian)委批復的(de)售價(jia)銷售，于(yu)是就有了上述銷售人員所說的(de)“雙合同”。

那么，融匯嘉恒(heng)為何不選(xuan)擇“光明正大”的按(an)市場價賣房(fang)呢？

新城(cheng)國際(ji)23樣(yang)板間視野極佳 每(mei)經記者 王(wang)佳飛 攝

土地增值稅清算了嗎？

記者(zhe)查詢了(le)新城國(guo)際以往(wang)的預(yu)售證(zheng)。北京市(shi)住建委官網顯示，新城國(guo)際分別(bie)于2002年(nian)(nian)(nian)、2003年(nian)(nian)(nian)、2005年(nian)(nian)(nian)和2006年(nian)(nian)(nian)取(qu)得了(le)5批(pi)次(ci)預(yu)售證(zheng)，最近一次(ci)發(fa)預(yu)售證(zheng)的日(ri)期為2007年(nian)(nian)(nian)9月18日(ri)，信息為X京房(fang)權證(zheng)市(shi)涉(she)外字第002579號，土(tu)地使(shi)用權證(zheng)號京市(shi)朝涉(she)外國(guo)用（2004出）第10339號。

如(ru)今，新城(cheng)國(guo)際23在(zai)各(ge)種宣傳(chuan)資(zi)料中使用的預售(shou)證(zheng)是京房售(shou)證(zheng)字(2005)702號，但如(ru)今這份(fen)預售(shou)證(zheng)已經轉為現(xian)房銷售(shou)，產權(quan)證(zheng)號為X京房權(quan)證(zheng)市涉外字第018215號。

記者從北京(jing)市(shi)建委(wei)網(wang)站查詢發(fa)現，從2002年至2008年期間，新(xin)城國際項目先后多次(ci)取得預(yu)售(shou)證，不同批次(ci)公寓的(de)預(yu)售(shou)均價分(fen)別為1.46萬(wan)元/平方(fang)米、2.02萬(wan)元/平米及(ji)5.3萬(wan)元/平方(fang)米。

也(ye)就(jiu)是說，開發商在此期(qi)間，按照施工(gong)進度分期(qi)分批(pi)申請預(yu)售，期(qi)間也(ye)逐漸提高了預(yu)售價格。到2008年時，該(gai)項目已全(quan)面完工(gong)，轉為現房。

北京市住建委網站顯(xian)示，新城國(guo)際23號樓的72套(tao)公(gong)寓，其“擬售(shou)價”顯(xian)示為(wei)8萬元/平米，狀態(tai)為(wei)“正在(zai)銷售(shou)”，批準時間為(wei)2008年6月(yue)26日。

來源(yuan)：北京(jing)市住建委官(guan)網(wang)

巧(qiao)合(he)的(de)是，10余(yu)(yu)年后重新以“新城(cheng)國際(ji)23”亮(liang)相的(de)72套公(gong)(gong)寓(yu)也正好位于23號(hao)(hao)樓。根據北(bei)京市(shi)住建委官網(wang)信息(xi)，新城(cheng)國際(ji)23號(hao)(hao)樓72套公(gong)(gong)寓(yu)中，目前已售的(de)有(you)(you)24套，剩余(yu)(yu)48套尚未出售，目前公(gong)(gong)寓(yu)還(huan)沒(mei)有(you)(you)顯示出網(wang)簽價格。

本月初，記者向(xiang)相關政(zheng)府部門工作人員(yuan)詢問(wen)了老項目重新(xin)開盤(pan)上市可否調(diao)價的問(wen)題。對方(fang)解(jie)釋(shi)稱，“只要是進(jin)行了現房銷售備(bei)案，再(zai)根據(ju)周邊市場(chang)進(jin)行合理(li)定價，一般(ban)就(jiu)沒什么(me)問(wen)題。”

然而，稅務專(zhuan)業人士卻另有解釋，“如果再(zai)次申請(qing)的售價明顯提升的話，會(hui)涉及補(bu)繳土地(di)增值(zhi)稅(shui)的問(wen)題。”

北京此前也有(you)銷售周期(qi)超過10年的大盤(pan)，就是分(fen)期(qi)分(fen)批申請銷售許可(ke)證，而售價(jia)也是逐年提升，有(you)些甚至漲了(le)好幾倍(bei)。這中間有(you)一個不可(ke)回避的問題——土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅。根據(ju)《中華人(ren)民共和國土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅暫(zan)行條例》，“轉讓國有(you)土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權(quan)、地(di)上(shang)的建筑物及(ji)其(qi)附著物(以(yi)下(xia)簡稱轉讓房地(di)產)并取(qu)得收入的單位和個人(ren)，為土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅的納稅義務人(ren)，應當(dang)依照本條例繳(jiao)納土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅。”

此外，根據《關(guan)于房(fang)地產(chan)(chan)開發企業土地增值稅(shui)清算(suan)管理(li)有關(guan)問題的(de)通(tong)知》，“整體(ti)轉讓未(wei)竣工決算(suan)房(fang)地產(chan)(chan)開發項目的(de)”，納(na)稅(shui)人應進行土地增值稅(shui)的(de)清算(suan)。

某稅務(wu)(wu)師事(shi)務(wu)(wu)所合伙人鄭先生(sheng)12月14日通過微信告訴(su)記者(zhe)，“如果建成多年后才(cai)交易(yi)(yi)，增(zeng)值的(de)部分是(shi)需要繳納土地增(zeng)值稅的(de)。土地增(zeng)值稅是(shi)上世紀90年代為了(le)打壓炒房(fang)暴利出臺的(de)一個(ge)稅種，主(zhu)要是(shi)針(zhen)對(dui)房(fang)地產交易(yi)(yi)的(de)增(zeng)值額（即房(fang)產交易(yi)(yi)的(de)獲利金額）進行征稅的(de)一個(ge)稅種。”

鄭先生(sheng)表示，“其中(zhong)很復雜，通俗地講，大概的(de)邏輯就有點像常規理解的(de)利潤，它有兩個比較(jiao)鮮明的(de)特點。首先，它是一個超率累進的(de)稅率，即(ji)增(zeng)值率越高(gao)，稅率就越高(gao)，根據增(zeng)值率的(de)差異稅率在30%到60%之間。”

“第二，它(ta)可以在收入里扣(kou)除(chu)的項目要求(qiu)與交易直接(jie)相關，不管是成本、費(fei)用、稅(shui)金，與項目不直接(jie)相關的管理費(fei)用、財(cai)務費(fei)用、營銷(xiao)費(fei)用及營業(ye)外(wai)支(zhi)出一般情況下不予扣(kou)除(chu)。對于企業(ye)而言，如果不符合特定的免稅(shui)條件，只要交易的房地產有增值額，就需要繳(jiao)納土地增值稅(shui)。具體到新城國際23這種(zhong)樓(lou)盤，也是(shi)需要繳納土(tu)地增值稅的，而且稅率應該很高。”

此前做“超級大盤”的開發商，由于項目(mu)開發周期很長，其間(jian)雖然(ran)能(neng)夠獲得地(di)價(jia)增(zeng)值的紅利，但要按(an)不(bu)同的售價(jia)繳納相應的土(tu)地(di)增(zeng)值稅。

關(guan)于新城國際23的售價“雙(shuang)合同”和(he)土地(di)增值稅問題，記者曾兩(liang)次(ci)致(zhi)電萬(wan)置地(di)產(chan)，對方表(biao)示會(hui)轉達相關(guan)負責人，但(dan)截至記者發稿未獲得對方回復。

記者在調查中(zhong)發(fa)現(xian)，近期(qi)(qi)北(bei)京又出現(xian)多(duo)個(ge)“老盤新(xin)售”的現(xian)象。業內人(ren)士(shi)認為，這是由(you)于近期(qi)(qi)樓市波動較大，出現(xian)“多(duo)”、“空”博弈。既有些老開發(fa)商將手中(zhong)的舊項目清盤脫手，也有新(xin)資本方接盤入局。在這個(ge)新(xin)老交(jiao)替(ti)的過(guo)程中(zhong)，就會(hui)出現(xian)類似“新(xin)城(cheng)國際(ji)23”的情況。

 

記者|王佳飛

編輯|陳夢妤 何小桃(tao) 杜恒峰(feng)

校對|孫志成

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