每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝(yi)    

3月2日下午(wu)，由(you)每日經(jing)濟新聞(wen)主辦(ban)的“商業(ye)觀點談”線下沙龍在上海舉行。沙龍以“重回(hui)煙火氣”為主題，聚(ju)焦消(xiao)費(fei)復蘇，尋找商業(ye)新密碼。

在話(hua)題討論(lun)環節(jie)，高力(li)國(guo)際(ji)零售房(fang)地(di)產(chan)服務董(dong)事陸遜表示，商業地(di)產(chan)走入發展的(de)瓶頸期(qi)并非由疫情直(zhi)接導致，而是在長期(qi)大量的(de)供應之下，每一個商業載體(ti)都不可避免地(di)受(shou)到挑戰。

陸遜 每經記者 崔晟 攝

商業地產的痛點和堵點

陸遜認(ren)為，商業地產走入(ru)發展瓶(ping)頸期并非由(you)疫(yi)情直(zhi)接導致，而是長期大(da)量的供應(ying)之(zhi)下(xia)(xia)，每一個商業載(zai)體都不可避免地受到挑戰。“這是來自(zi)國際形勢，來自(zi)疫(yi)情影響，來自(zi)之(zhi)前將(jiang)近10年一直(zhi)積累下(xia)(xia)來的供應(ying)量過大(da)、同質化競爭的狀態(tai)，正好(hao)在這個點上爆發了。”

“商業體里，最先關注的(de)奢侈(chi)品(pin)，然(ran)后轉(zhuan)向(xiang)輕奢，再到快消、餐飲，實際已經出(chu)現了逐步的(de)變(bian)化。”陸遜(xun)表(biao)示，“從我們的(de)視角來看，這些(xie)變(bian)化可(ke)(ke)以分為兩個維(wei)度：一(yi)是可(ke)(ke)支配收(shou)入，二是購買(mai)力。事實上(shang)在(zai)一(yi)線(xian)城市中(zhong)，北(bei)(bei)京和上(shang)海的(de)人均可(ke)(ke)支配收(shou)入排(pai)名前兩位，但是上(shang)海的(de)購買(mai)力在(zai)全國排(pai)在(zai)第五位，北(bei)(bei)京排(pai)在(zai)第七(qi)位。這意(yi)味著(zhu)，一(yi)線(xian)城市的(de)生活壓力導致在(zai)可(ke)(ke)支配收(shou)入允許的(de)條件下，人們的(de)購買(mai)意(yi)愿出(chu)現下滑。”

為(wei)什么(me)近期文化(hua)類品(pin)(pin)(pin)牌會(hui)頻(pin)頻(pin)開(kai)店(dian)？陸(lu)遜(xun)認為(wei)，事實上在早些年，這(zhe)些品(pin)(pin)(pin)類的開(kai)店(dian)意愿一(yi)直是(shi)(shi)有的，但從(cong)業主角度看，他(ta)(ta)們(men)付(fu)租能力(li)很低(di)。而(er)優質場地一(yi)定(ding)會(hui)給像(xiang)ZARA這(zhe)樣的快銷(xiao)品(pin)(pin)(pin)牌，因為(wei)早些年他(ta)(ta)們(men)是(shi)(shi)有品(pin)(pin)(pin)牌號召(zhao)力(li)的。但現在閉(bi)店(dian)多了，怎(zen)么(me)來(lai)填空？

另一個(ge)影響(xiang)線(xian)(xian)下商業(ye)回暖的(de)因素是(shi)線(xian)(xian)上零售的(de)擴(kuo)張。“疫情期間線(xian)(xian)上銷(xiao)售增長(chang)超過30%的(de)品類，如(ru)(ru)餐飲線(xian)(xian)上成交增長(chang)將近(jin)50%，服裝增長(chang)達33.7%。另外像裝修裝飾材料、家居、煙酒、汽車等，全(quan)都通過上線(xian)(xian)上來(lai)滿足，這(zhe)些都是(shi)付租能力很強的(de)業(ye)態(tai)，如(ru)(ru)果他們的(de)增長(chang)全(quan)都到了(le)線(xian)(xian)上去后(hou)，線(xian)(xian)下出(chu)現的(de)空白如(ru)(ru)何填補，是(shi)需要(yao)深(shen)思(si)的(de)。”陸遜表示。

未來發展呈五大趨勢

據高(gao)力國際觀察(cha)，商業地產已經(jing)開始(shi)轉變，并且在未(wei)來發展趨勢中將呈現五大方(fang)面的(de)熱(re)點(dian)，即融合跨界(jie)、文化(hua)意識、社會(hui)責任(ren)、新生(sheng)代(dai)和(he)老齡化(hua)、數字化(hua)。

“最(zui)首要的趨勢是(shi)融合。”陸遜解釋道，“融合包括兩層意思：第一(yi)層是(shi)線上(shang)線下(xia)融合；第二層是(shi)品牌本(ben)身的跨界(jie)，這是(shi)一(yi)個非(fei)常強(qiang)的趨勢。”

文(wen)化(hua)(hua)意識是(shi)商業(ye)地產未來發展第二(er)大趨(qu)勢(shi)。“以往對(dui)品牌(pai)(pai)(pai)的(de)(de)認同是(shi)價格(ge)便(bian)宜不(bu)便(bian)宜、質(zhi)量(liang)好不(bu)好、服務好不(bu)好，但未來品牌(pai)(pai)(pai)背后的(de)(de)文(wen)化(hua)(hua)更值(zhi)得挖(wa)掘，而且會有越來越多的(de)(de)Z世代(dai)(dai)年(nian)輕人開始關(guan)注(zhu)(zhu)這個(ge)(ge)品牌(pai)(pai)(pai)的(de)(de)企(qi)業(ye)操(cao)守和(he)(he)企(qi)業(ye)文(wen)化(hua)(hua)，包括狹義的(de)(de)ESG，節能、環(huan)(huan)(huan)保、減排等屬(shu)于消(xiao)費(fei)者的(de)(de)文(wen)化(hua)(hua)意識，這也(ye)是(shi)品牌(pai)(pai)(pai)升級迭代(dai)(dai)需要關(guan)注(zhu)(zhu)的(de)(de)焦點(dian)。”陸遜(xun)指出(chu)，“第三個(ge)(ge)趨(qu)勢(shi)是(shi)目(mu)前(qian)眾多品牌(pai)(pai)(pai)已經意識到的(de)(de)企(qi)業(ye)責任，也(ye)就是(shi)廣義的(de)(de)ESG，包括社(she)會、環(huan)(huan)(huan)境、治理。”陸遜(xun)表示(shi)，企(qi)業(ye)和(he)(he)商場對(dui)可持(chi)續發展的(de)(de)關(guan)注(zhu)(zhu)將成為整個(ge)(ge)市場的(de)(de)驅動力。與前(qian)兩代(dai)(dai)消(xiao)費(fei)者相比，關(guan)注(zhu)(zhu)環(huan)(huan)(huan)保和(he)(he)公益的(de)(de)企(qi)業(ye)更容易獲得新生代(dai)(dai)消(xiao)費(fei)者的(de)(de)關(guan)注(zhu)(zhu)，他們對(dui)此有一種共情認知。

“第(di)四大(da)趨勢(shi)來自品牌細(xi)分最(zui)重(zhong)要的(de)(de)(de)源頭——新(xin)生代和(he)老齡化(hua)。”陸遜(xun)指出，而數字(zi)化(hua)呈(cheng)現是商業(ye)地產未來發展的(de)(de)(de)第(di)五(wu)個趨勢(shi)。“一是關于(yu)(yu)整(zheng)個品牌（或商場）對外的(de)(de)(de)傳(chuan)播，二是供應(ying)鏈的(de)(de)(de)整(zheng)個環(huan)節或者管理體系(xi)的(de)(de)(de)升級(ji)，三(san)是在(zai)于(yu)(yu)整(zheng)個數字(zi)化(hua)在(zai)終端場景中的(de)(de)(de)應(ying)用。”