每(mei)經(jing)記者｜陳榮浩    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤 孫志成 易(yi)啟江    

“惠州降價最狠的樓盤，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀錄。”

5月(yue)以來，多個平臺(tai)都能看到中介(jie)對(dui)惠州(zhou)市大(da)亞灣(wan)區這個樓盤的推(tui)薦，理(li)由也相當一致。

“目(mu)前低樓層價格在(zai)(zai)6800元(yuan)/平方米左(zuo)右，總(zong)樓層為26層，中高樓層價格普遍在(zai)(zai)7000-7200元(yuan)/平方米。”

5月16日上午，大亞灣區澳(ao)頭安順四路(lu)7號海倫(lun)堡·臻悅府項目(mu)置(zhi)業顧問劉正凡向(xiang)《每日經濟新聞(wen)》記者介紹了(le)項目(mu)具體情況。

惠州本地媒體惠民之家數據顯示，臻悅府備案均價為14741元/平方米，就算按7200元/平方米較高價計算，那也相當于該樓盤價格直接打5折。

不過項目工作人員表達了不一樣的口徑：“目前已經下調了備案價，降到了現在的9000-10000元/平方米。”

換言之，如果以售價與最新備案價進行對比，并沒有所謂的5折這么夸張。

對此，《每日經濟新聞》記者先電話咨詢了惠州市住建局房管科，對方表示因項目在大亞灣，建議向大亞灣房管局了解情況。隨后記者撥通大亞灣區房管局電話咨詢項目情況，工作人員表示：“房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽。”

惠州(zhou)某(mou)在建(jian)樓盤每經記者?陳榮(rong)浩?攝

驚現5折房源？

工作人員稱“已下調備案價”

臻悅府距(ju)離深(shen)圳坪山約20公里，開車(che)到深(shen)圳福田約1個小時，此次在售的為(wei)1-2棟住宅，戶型建面約77/86/87/98/99/100平方(fang)米。

記(ji)者在惠(hui)民之家(jia)查詢了解到，臻悅府開發商為惠(hui)州市廣匯豐置業有限公司，備(bei)案均(jun)價為14741元/平方米，總戶數825戶。

目前在售的臻(zhen)悅(yue)府1棟(dong)共(gong)計(ji)150套(tao)房(fang)源，147套(tao)可(ke)售，3套(tao)為非可(ke)售（保(bao)障性住房(fang)）。最低(di)備(bei)(bei)案價(jia)(jia)為頂層26樓，備(bei)(bei)案單(dan)價(jia)(jia)為13511元(yuan)/平方(fang)米(mi)，得房(fang)率約80%。

而5月以來，不(bu)少房(fang)產中介對該(gai)樓(lou)盤展開了新一輪宣傳，“48折”“6字(zi)頭”“人氣(qi)爆(bao)款”“火熱搶(qiang)藏”等(deng)字(zi)眼頻現。

來源：房產中介朋友(you)圈

據大亞灣(wan)房產中介陳平介紹，“這個樓(lou)(lou)盤單(dan)價(jia)最低(di)6600+元(yuan)/平方米(mi)，不過是低(di)樓(lou)(lou)層，算(suan)下(xia)來相當于(yu)打了4.8折。”

在陳平看來，開發商是否愿意讓利，跟他們的成本價有很大關系。“折扣只是表象。通常來說備案價高，折扣就可以更低；備案價低，折扣就沒那么大。”

“這個(ge)項(xiang)目的(de)(de)開發(fa)商是(shi)海倫(lun)堡(bao)，如果你擔心民營房企會存在交付顧慮，也可以選擇附近的(de)(de)央國企，也是(shi)準現房，7折(zhe)(zhe)左(zuo)右，也是(shi)六(liu)七(qi)千(qian)元(yuan)的(de)(de)單價。”陳平(ping)提到，現在想在惠州選擇折(zhe)(zhe)扣較大的(de)(de)樓(lou)盤相對容易，“很(hen)多都是(shi)6折(zhe)(zhe)，8折(zhe)(zhe)再送兩成(cheng)首付的(de)(de)，折(zhe)(zhe)后6500元(yuan)-15000元(yuan)/平(ping)方米(mi)都有。”

而對于市場擔心的交樓、備案等問題，劉正凡解釋稱，“目前房子1棟到8棟都已經全部封頂，外立面也已經基本做好。1棟是毛坯交付，所以基本是準現房了，不存在難交付的問題。另一個就是備案，1棟我們已經重新去房管局備案過了，價格在9000-10000元/平方米的樣子，所以現在單價賣7000多元是合規的。而且現在合同都是由房管局那邊出的，可以直接備案。”

對(dui)于置業顧問(wen)口中(zhong)提到的(de)重新備案(an)，記(ji)者多次登錄(lu)大亞灣房管局預售查詢網站查詢，但始終顯(xian)示登錄(lu)異常，而惠民(min)之家網站顯(xian)示臻悅府的(de)備案(an)價(jia)仍為14741元/平(ping)方米。

“降價讓利(li)”成效遞減(jian)

房(fang)(fang)企“讓(rang)利”促銷，在惠(hui)州房(fang)(fang)地產市場并非個例。

正(zheng)如陳平(ping)所(suo)說，“推出特價房、贈送停車(che)位、購物券(quan)的樓盤(pan)比(bi)比(bi)皆是(shi)，目前在市場(chang)上(shang)能找(zhao)到較多6-8折(zhe)的房源。”

記者注意到，早在4月底，惠州部分片區(qu)還出臺了(le)相(xiang)關刺激(ji)樓市成交(jiao)的政策。比如，惠陽區(qu)首套(tao)(tao)住房(fang)商業(ye)貸款最低(di)(di)首付(fu)比例由30%下(xia)調至(zhi)20%，二套(tao)(tao)房(fang)最低(di)(di)首付(fu)比例下(xia)調至(zhi)30%；對(dui)城鄉居民在惠陽區(qu)內購(gou)買商品住房(fang)給予特價、團購(gou)折(zhe)扣，折(zhe)扣可(ke)低(di)(di)至(zhi)8折(zhe)，具體(ti)折(zhe)扣點數(shu)以雙方(fang)買賣合(he)同簽約為準(zhun)。

市場層面(mian)，5月以來，惠州的開(kai)發商也使(shi)(shi)出(chu)花式營銷手段。如梵(fan)高(gao)的花園部分產品8.5折優惠；中駿·雍景府最高(gao)立(li)減61萬元(yuan)，相當于6.2折；金悅華府，推出(chu)單價8xxx元(yuan)/平(ping)方米優惠，還送40年車位的使(shi)(shi)用(yong)權。

房企的“讓利”行為(wei)，也在一定程(cheng)度上使得(de)惠州樓(lou)市成交有所回升。

據(ju)克而瑞，4月惠州商(shang)品住宅56個項(xiang)目供應超百(bai)萬平方(fang)米，共9850套，環比持續上漲62.5％，但與去年同期相比下降9.5％；網簽共5425套，環比下降36.1％，但同比上漲53.3％。

來源：克而瑞

從供應情況來看，惠州樓市(shi)今年3月以來供應量開(kai)始(shi)出現顯著上漲。

據樂有家，4月(yue)全市新增供應高(gao)達8563套，環比(bi)大漲72%。

目前，惠(hui)(hui)(hui)州整體(ti)網(wang)簽均價(jia)為13542元/平方米，成交均價(jia)排名(ming)前三的片區(qu)分別為大亞灣片區(qu)、惠(hui)(hui)(hui)陽區(qu)和惠(hui)(hui)(hui)城(cheng)區(qu)，成交均價(jia)為17179元/平方米、14861元/平方米和13418元/平方米。?

來源：惠州合(he)縱聯行

此外，目(mu)前(qian)惠州(zhou)整體上也呈現出去化(hua)周(zhou)期(qi)較長的(de)特(te)點。據惠州(zhou)合(he)縱聯行數據，目(mu)前(qian)惠州(zhou)的(de)庫存(cun)量為1727.4萬平方米，去化(hua)周(zhou)期(qi)約(yue)34.2月。其中，庫存(cun)量最大(da)的(de)正是(shi)大(da)亞灣片區，達336.3萬平方米。

5月16日下(xia)午，美(mei)聯物(wu)業(ye)華南戰略董事總經理(li)江少(shao)杰接受《每(mei)日經濟(ji)(ji)新聞》記者(zhe)微信采訪時(shi)表示，“目(mu)前(qian)(qian)在惠州‘降價讓利’是開(kai)發商的(de)(de)重要營銷手段，也較為常見，跟開(kai)發商賣房的(de)(de)迫(po)切度有(you)關。但在市場環(huan)境不算(suan)特別好(hao)，經濟(ji)(ji)環(huan)境仍(reng)在恢復(fu)的(de)(de)時(shi)間點，‘降價讓利’的(de)(de)成(cheng)效開(kai)始遞減。目(mu)前(qian)(qian)大(da)亞灣的(de)(de)成(cheng)交均價在1.5萬(wan)-1.7萬(wan)元/平方米，像(xiang)臻悅府這類賣7000+元/平方米的(de)(de)，已經算(suan)片(pian)區(qu)里比較低的(de)(de)價格(ge)了。”

（應受訪者要求，文(wen)中劉正凡、陳平為(wei)化名）

記者(zhe)|陳榮浩?編輯|陳(chen)夢妤?孫(sun)志成?易(yi)啟江

校對|何小桃(tao)

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