每經(jing)記者(zhe)｜劉明濤    每經(jing)編輯｜彭(peng)水萍

4月以來，房(fang)地(di)產(chan)市場再度走(zou)弱，高(gao)頻數(shu)據(ju)30個大中(zhong)城市商(shang)品房(fang)銷售面積僅僅略(lve)高(gao)于去年的(de)低基數(shu)，再度回到40萬平/天左右(you)的(de)銷售水平，較3月明顯(xian)(xian)回落，同時(shi)二手房(fang)成交面積也(ye)明顯(xian)(xian)放緩(huan)。地(di)產(chan)壓(ya)力再度上升環境下，市場對(dui)新一輪(lun)地(di)產(chan)市場穩定(ding)政策(ce)出(chu)臺(tai)預期提升。

而上(shang)周部(bu)分地(di)區(qu)也落地(di)了相關政(zheng)策，青島(dao)近(jin)期(qi)發(fa)布《關于促進房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)平穩(wen)健康發(fa)展的通知》，縮短商品房(fang)出(chu)售條件(jian)的時(shi)間限制，非限購區(qu)域首付比例(li)調(diao)整為(wei)首套20%、二套30%。地(di)產市(shi)場(chang)壓力之下，市(shi)場(chang)預期(qi)其他城市(shi)可能會跟進。

根據克而(er)瑞數據，5月青(qing)島(dao)商品住宅銷(xiao)(xiao)售(shou)金額為144.2億元，同(tong)比(bi)上升1.7%，增速較4月下降11個百分(fen)點(dian)，此次青(qing)島(dao)新政(zheng)對多方面樓市(shi)政(zheng)策(ce)(ce)進(jin)行(xing)優化(hua)(hua)，有望提(ti)振市(shi)場信心(xin)、促進(jin)銷(xiao)(xiao)售(shou)回升。從全國來(lai)看(kan)，據克而(er)瑞數據，5月百強房企銷(xiao)(xiao)售(shou)金額同(tong)比(bi)上升6%，增速較4月下降24個百分(fen)點(dian)，市(shi)場整(zheng)(zheng)體銷(xiao)(xiao)售(shou)動能有所減(jian)弱。4月28日中央(yang)政(zheng)治局會(hui)議繼續提(ti)出支(zhi)持(chi)剛需(xu)和(he)改(gai)善(shan)性需(xu)求，近(jin)期杭州(zhou)、南京優化(hua)(hua)落戶政(zheng)策(ce)(ce)，廣州(zhou)、杭州(zhou)調整(zheng)(zheng)部分(fen)區域的限購政(zheng)策(ce)(ce)，上海、蘇州(zhou)等多城市(shi)優化(hua)(hua)公積金政(zheng)策(ce)(ce)，地產政(zheng)策(ce)(ce)維持(chi)寬松狀態，有望為后續銷(xiao)(xiao)售(shou)提(ti)供(gong)持(chi)續支(zhi)撐。

不過(guo)，目前房地產(chan)政策(ce)的(de)(de)大框(kuang)架并未發生變化(hua)，依(yi)然是在房住不炒的(de)(de)前提(ti)下(xia)通(tong)過(guo)因城施(shi)策(ce)的(de)(de)方式實(shi)行，房地產(chan)市(shi)場走弱壓力較大的(de)(de)區域(yu)，可(ke)以更多(duo)實(shi)施(shi)房地產(chan)寬松(song)政策(ce)。而(er)房地產(chan)市(shi)場基本面較為穩(wen)健的(de)(de)區域(yu)，則房地產(chan)政策(ce)也需要更為平穩(wen)。這意味著當(dang)前地產(chan)市(shi)場總體走弱環境下(xia)，政策(ce)的(de)(de)放(fang)松(song)依(yi)然會有范圍限制。

國盛證券分析指出，本輪(lun)地產(chan)(chan)政策發力(li)主要(yao)目的(de)(de)依然是(shi)穩定市場，而非刺激(ji)銷(xiao)售顯(xian)著回升，政策繼續在(zai)房住不炒的(de)(de)前提下(xia)通過因城(cheng)施策執(zhi)行，本輪(lun)重點可能在(zai)二線(xian)城(cheng)市。銷(xiao)售總體難有較大回升，意味著地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)依然面臨下(xia)行壓力(li)，因而地產(chan)(chan)依然難以(yi)成(cheng)為穩增長主要(yao)抓手。

點評(ping)：在(zai)預期比基(ji)本面差的情況下，市場重(zhong)新回到博弈政策(ce)的情緒當中(zhong)。從當前時(shi)點來看(kan)，判(pan)斷(duan)政策(ce)仍(reng)處于寬松周期內，預計政策(ce)寬松的方向沒(mei)有(you)發生變化(hua)。同時(shi)，預計真實房價(jia)回落在(zai)三(san)季度找(zhao)到新的均衡，止跌企穩(wen)，估值或已提前反應悲觀(guan)，尤其于優質(zhi)房企上。

這里，通過(guo)整合多(duo)家(jia)券商最新(xin)研報信息，為粉絲朋友帶來4家(jia)公(gong)司簡介，僅供參考。

1、城建發展

得益(yi)于銷(xiao)售發(fa)力以及(ji)北(bei)京一(yi)(yi)級開發(fa)和棚(peng)改項目的(de)回款，公(gong)司經(jing)營性現(xian)(xian)金(jin)流凈額及(ji)貨幣資金(jin)亦創出新高，“三道(dao)紅線”優化，2022年(nian)拿(na)地強度達到30%，其中在北(bei)京新增(zeng)5宗(zong)地塊，權益(yi)拿(na)地總(zong)價達到86億元(yuan)。展望(wang)2023年(nian)，貝殼領(ling)先指標(biao)顯示北(bei)京房地產市場(chang)初現(xian)(xian)復蘇(su)態勢(shi)，北(bei)京市政府“一(yi)(yi)區一(yi)(yi)策”的(de)提法意(yi)味著各區房地產政策有望(wang)迎來優化機遇(yu)。公(gong)司在北(bei)京擁有充裕貨值，2023年(nian)銷(xiao)售金(jin)額有望(wang)進(jin)一(yi)(yi)步增(zeng)長。（華泰證券）

2、濱江集團

濱(bin)江集團(tuan)深耕杭州(zhou)30載，公司(si)(si)自2015年開始銷售換擋(dang)加速，2022年公司(si)(si)銷售排名(ming)已提升至行(xing)業第13名(ming)。近年來公司(si)(si)積極拿地(di)擴張，2015-2021年拿地(di)/銷售金(jin)額比均值達(da)60%，2022年達(da)48%，公司(si)(si)拿地(di)聚焦于(yu)大杭州(zhou)區域(yu)，目前可售貨值中杭州(zhou)占比65%，將賦予公司(si)(si)后續更強的銷售彈性和毛利率(lv)彈性。（申萬宏(hong)源）

3、華發股份

作為(wei)典型(xing)快成(cheng)長(chang)地方國企，大股東實(shi)力雄厚，流動(dong)性較好，融(rong)資成(cheng)本也有(you)望(wang)進一步下(xia)降。公司2023年一季度銷售(shou)優于大市(shi)，同(tong)比實(shi)現(xian)翻倍增長(chang)；近兩年大量補充核心城市(shi)優質(zhi)土儲，布局重心轉向基本面較好的華東。同(tong)時，公司營收業績有(you)望(wang)維持(chi)穩(wen)定發展(zhan)，隨著毛利率和權益比較低(di)項(xiang)目在未來1-2年內逐(zhu)步結轉完成(cheng)后(hou)，預計(ji)2025年公司利潤率將出(chu)現(xian)改善。（中銀國際(ji)） 

4、招商蛇口

招(zhao)商蛇口坐擁一二線優(you)質(zhi)土儲，尤其粵港(gang)澳大灣區資(zi)源儲備含(han)金(jin)量(liang)極高(gao)。在目前(qian)行業遭遇資(zi)金(jin)困境之時(shi)，公(gong)司融(rong)資(zi)端開始放量(liang)、成(cheng)本持(chi)續低位，融(rong)資(zi)優(you)勢(shi)凸顯(xian)(xian)，同時(shi)公(gong)司保持(chi)積極擴張策略，有助于(yu)后續銷售實現持(chi)續增長，并拿地隱含(han)毛利率(lv)已顯(xian)(xian)著回(hui)升，預示(shi)著后續盈利能力的改善。（申萬宏源）

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