每經特約(yue)評論員 尹中立(li)

8月初，人民銀行(xing)貨幣政策(ce)司負(fu)責(ze)人表示，要(yao)因城(cheng)施策(ce)精準實(shi)施差別化住(zhu)房(fang)信貸政策(ce)，繼續引導個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)利(li)率(lv)和首付比例下(xia)行(xing)，更好滿足居民剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房(fang)需(xu)求；指導商業銀行(xing)依法(fa)有序調整存量個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)利(li)率(lv)。

目前存(cun)量按(an)揭貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率(lv)大多比當(dang)前申請按(an)揭貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率(lv)高(gao)至少1個百分點，市場熱切(qie)盼望(wang)存(cun)量按(an)揭貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率(lv)調整，但上述指(zhi)導(dao)性(xing)建(jian)議(yi)之后(hou)，市場上的(de)存(cun)量房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)調整至今(jin)沒有出現實質性(xing)進(jin)(jin)展。筆者(zhe)認為，監管部門(men)應該(gai)進(jin)(jin)行窗口指(zhi)導(dao)，讓商業銀行統一行動，將(jiang)存(cun)量按(an)揭貸(dai)款(kuan)的(de)利(li)(li)率(lv)盡快一次性(xing)調整到位。

如果(guo)讓商業(ye)銀(yin)行與客戶之(zhi)間協商解(jie)決(jue)存量貸(dai)款(kuan)的(de)利率問(wen)題，是(shi)難以(yi)實(shi)現(xian)客戶期(qi)望(wang)的(de)。從(cong)博弈的(de)力(li)量對比看，商業(ye)銀(yin)行與按揭(jie)(jie)貸(dai)款(kuan)客戶之(zhi)間是(shi)不對等的(de)，因此(ci)，希望(wang)通過(guo)商業(ye)銀(yin)行與客戶之(zhi)間協商解(jie)決(jue)存量按揭(jie)(jie)貸(dai)款(kuan)的(de)利率問(wen)題，是(shi)不太現(xian)實(shi)的(de)。

有人擔心存量按(an)(an)揭(jie)貸款(kuan)的(de)(de)(de)利(li)率調(diao)整影(ying)響銀(yin)(yin)行(xing)股價，不利(li)于(yu)活躍資(zi)本市(shi)(shi)場。當前銀(yin)(yin)行(xing)總資(zi)產接近(jin)300萬億(yi)元(yuan)，按(an)(an)揭(jie)貸款(kuan)的(de)(de)(de)余額(e)為40萬億(yi)元(yuan)，占比僅13%。因(yin)此，存量按(an)(an)揭(jie)貸款(kuan)平均下(xia)調(diao)1個點對商(shang)(shang)業銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)盈利(li)影(ying)響有限。從2022年(nian)上市(shi)(shi)公司盈利(li)情況看(kan)，42家上市(shi)(shi)銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)凈(jing)利(li)潤超(chao)過(guo)2萬億(yi)元(yuan)，超(chao)過(guo)全(quan)部上市(shi)(shi)公司凈(jing)利(li)潤的(de)(de)(de)三分之一。在(zai)經(jing)濟下(xia)行(xing)狀(zhuang)態下(xia)，商(shang)(shang)業銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)“一枝獨秀”顯得(de)有點不太(tai)和諧(xie)。

假如平(ping)均下調1個點(dian)的利率，銀行(xing)每年少(shao)收利息4000億元(yuan)(yuan)，從(cong)宏觀經濟(ji)(ji)的大局看，銀行(xing)少(shao)收4000億元(yuan)(yuan)意(yi)味著(zhu)居(ju)民的負擔降低(di)了(le)4000億元(yuan)(yuan)，居(ju)民的消費(fei)(fei)可能就會多(duo)出來4000億元(yuan)(yuan)。當(dang)前經濟(ji)(ji)運(yun)行(xing)的突出矛盾是(shi)消費(fei)(fei)需求(qiu)不足，商業(ye)銀行(xing)主(zhu)動調整存量按揭貸(dai)款的利率有利于(yu)刺激消費(fei)(fei)需求(qiu)，有利于(yu)經濟(ji)(ji)結(jie)構的優化。

調(diao)整存量按(an)揭貸款(kuan)的(de)(de)利率還(huan)有(you)利于刺激住房(fang)(fang)需求，有(you)利于穩定房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)預期(qi)。今年第一季度，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)曾經(jing)出現(xian)(xian)了短暫的(de)(de)回(hui)升，但第二(er)(er)季度繼(ji)續出現(xian)(xian)弱勢(shi)，市(shi)場(chang)出現(xian)(xian)二(er)(er)次探底(di)的(de)(de)走勢(shi)。6月份(fen)商品住宅(zhai)銷售價(jia)格環比(bi)上(shang)漲城市(shi)個(ge)數減(jian)少(shao)，其中(zhong)二(er)(er)手住宅(zhai)銷售價(jia)格環比(bi)上(shang)漲城市(shi)只(zhi)有(you)7個(ge)，二(er)(er)手房(fang)(fang)價(jia)格走勢(shi)比(bi)去年10月份(fen)還(huan)弱（去年10月份(fen)二(er)(er)手房(fang)(fang)價(jia)格環比(bi)上(shang)漲的(de)(de)城市(shi)數量是8個(ge)）。從7月份(fen)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)表(biao)現(xian)(xian)來(lai)看，據中(zhong)指研究院統計，當(dang)月100個(ge)重點城市(shi)新(xin)建商品住宅(zhai)成交面(mian)積環比(bi)下降(jiang)22%，同比(bi)下降(jiang)約27%，處(chu)(chu)在2016年以(yi)來(lai)同期(qi)最(zui)低水平(ping)。總體(ti)印(yin)象(xiang)是房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)仍然處(chu)(chu)在下行(xing)探底(di)狀態。

在存量按(an)揭貸款(kuan)(kuan)利率明顯高(gao)于當前(qian)按(an)揭貸款(kuan)(kuan)利率的(de)情況(kuang)(kuang)下，提(ti)(ti)前(qian)償還(huan)貸款(kuan)(kuan)的(de)情況(kuang)(kuang)大量增(zeng)加。根(gen)據人民銀行的(de)數(shu)(shu)據，今(jin)年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，個人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)累(lei)計(ji)發(fa)放3.5萬億元(yuan)，較去年(nian)(nian)同期(qi)多發(fa)放超(chao)過5100億元(yuan)。但(dan)統(tong)計(ji)數(shu)(shu)據顯示的(de)個人住房(fang)貸款(kuan)(kuan)余(yu)額總(zong)體還(huan)略微減少了一點，這主要是因為居民提(ti)(ti)前(qian)償還(huan)存量貸款(kuan)(kuan)。粗略估算，上半年(nian)(nian)提(ti)(ti)前(qian)還(huan)款(kuan)(kuan)的(de)數(shu)(shu)量高(gao)達(da)2.5萬億元(yuan)。

居(ju)民可以提前償還(huan)存(cun)量(liang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，再重(zhong)新(xin)申請新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)按揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，新(xin)舊貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)利率相差近1個百分點。有不少(shao)新(xin)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)是(shi)以“經(jing)營貸(dai)(dai)(dai)”的(de)(de)(de)(de)(de)形式(shi)出現，因(yin)此，我們看到按揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)數量(liang)在(zai)減少(shao)，而經(jing)營貸(dai)(dai)(dai)和消(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)(dai)(dai)快(kuai)速增(zeng)(zeng)加(jia)。今年上半(ban)年個人經(jing)營貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)新(xin)增(zeng)(zeng)2.3萬億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)多(duo)增(zeng)(zeng)7593億(yi)元；個人短期消(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)新(xin)增(zeng)(zeng)3009億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)多(duo)增(zeng)(zeng)4019億(yi)元。從數據看，今年上半(ban)年經(jing)營貸(dai)(dai)(dai)和消(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)數量(liang)與按揭(jie)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)(de)(de)(de)提前還(huan)貸(dai)(dai)(dai)數據基本(ben)相同(tong)(tong)。居(ju)民資產(chan)負債(zhai)表如此大(da)規模的(de)(de)(de)(de)(de)調整(zheng)，不僅需要(yao)花費(fei)(fei)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)(fei)用成(cheng)本(ben)，而且可能對(dui)金融市(shi)場造成(cheng)擾(rao)動風險。

有些銀行(xing)為了自身的利益，強行(xing)阻(zu)止居民提前還貸，此(ci)舉(ju)可(ke)能(neng)(neng)會(hui)激化社(she)會(hui)矛盾(dun)。有的銀行(xing)還將(jiang)APP終端的提前還款(kuan)(kuan)功能(neng)(neng)關閉，由此(ci)產生的投訴量(liang)激增。希望銀行(xing)與(yu)客戶之(zhi)間協商解決存(cun)量(liang)貸款(kuan)(kuan)的利率問題(ti)可(ke)能(neng)(neng)是不(bu)現(xian)實的，尤(you)其是人民銀行(xing)的相(xiang)關負責人已(yi)經(jing)公開表(biao)示要“指(zhi)導(dao)商業(ye)銀行(xing)依法有序(xu)調整(zheng)存(cun)量(liang)個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)(kuan)利率”的背景下，下調存(cun)量(liang)按揭貸款(kuan)(kuan)的預(yu)期已(yi)經(jing)十分強烈，如果(guo)商業(ye)銀行(xing)遲(chi)遲(chi)按兵(bing)不(bu)動，會(hui)加劇居民與(yu)銀行(xing)之(zhi)間的矛盾(dun)。

有(you)鑒于此，筆者(zhe)認(ren)為(wei)，監管應(ying)(ying)該(gai)因勢(shi)利(li)(li)(li)導(dao)，統一對存量按(an)揭貸款利(li)(li)(li)率(lv)進行(xing)調(diao)整。商(shang)業銀(yin)行(xing)更(geng)應(ying)(ying)該(gai)客戶利(li)(li)(li)益(yi)至上，應(ying)(ying)該(gai)主動作為(wei)，順應(ying)(ying)市場(chang)潮流，從(cong)宏觀經濟(ji)的(de)大格局思考(kao)問題，提高(gao)政治(zhi)站(zhan)位。

（作者系中(zhong)國社會科學院房地產金融研究中(zhong)心主任）