每經AI快訊，中國銀河09月17日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事(shi)件：統計局公布2023年1-8月(yue)全(quan)國房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)(zi)和銷售(shou)數據，1-8月(yue)累計全(quan)國房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)(zi)76900億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)下降(jiang)8.8%；1-8月(yue)累計新開(kai)工(gong)面積638991萬方，同比(bi)(bi)下降(jiang)24.4%；1-8月(yue)累計竣工(gong)面積43726萬方，同比(bi)(bi)增長19.2%；1-8月(yue)商品房銷售(shou)面積73949萬方，同比(bi)(bi)下降(jiang)7.1%；1-8月(yue)銷售(shou)金額78158億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)下降(jiang)3.2%；1-8月(yue)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業開(kai)發(fa)到位資(zi)(zi)金87116億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)下降(jiang)12.9%。

銷(xiao)(xiao)售環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)改(gai)善(shan)，累(lei)(lei)(lei)計(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售依然承壓：2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)全國商品(pin)(pin)房(fang)(fang)累(lei)(lei)(lei)計(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售面積73949萬(wan)方，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)7.1%，降(jiang)幅較上月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)擴大0.6pct；8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售面積為(wei)(wei)7386萬(wan)方，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)12.18%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)提高(gao)4.8%。2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)全國商品(pin)(pin)房(fang)(fang)累(lei)(lei)(lei)計(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售額(e)78158億(yi)(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)3.2%，連續兩(liang)個月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)；8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售金額(e)為(wei)(wei)7708億(yi)(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)16.39%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)7月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)提高(gao)4.75%。對應的(de)(de)2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)為(wei)(wei)10569元/平(ping)米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)增長4.20%；單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售均價(jia)為(wei)(wei)10435元/平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)4.79%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)略(lve)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)0.05%。8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)單(dan)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售量環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)提升，或由于政策(ce)自七月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)末密集出臺，7月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)31日發改(gai)委(wei)提出支持剛性和(he)(he)改(gai)善(shan)性住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)、8月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)1日央(yang)行要求(qiu)因(yin)城施(shi)策(ce)策(ce)準實施(shi)策(ce)別化(hua)住房(fang)(fang)信貸政策(ce)”、隨后各施(shi)市逐漸降(jiang)首付(fu)、落施(shi)因(yin)認房(fang)(fang)不(bu)認貸”等，市場的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)或得(de)到一定程度的(de)(de)刺激(ji)。我(wo)們(men)認為(wei)(wei)在陸(lu)續出臺的(de)(de)政策(ce)刺激(ji)下(xia)(xia)(xia)，高(gao)能級(ji)施(shi)市松綁因(yin)認房(fang)(fang)不(bu)認貸”，置換需(xu)(xu)求(qiu)和(he)(he)異(yi)地剛需(xu)(xu)的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)或得(de)到支持，樓市成交或將進一步改(gai)善(shan)。

投(tou)資(zi)環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)略有改善，竣工(gong)(gong)(gong)有望持續增長：2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)房(fang)地產(chan)開(kai)發投(tou)資(zi)76900億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)8.8%，降(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)擴(kuo)大0.3pct；8月(yue)(yue)(yue)(yue)單月(yue)(yue)(yue)(yue)房(fang)地產(chan)開(kai)發投(tou)資(zi)9182.87億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)10.95%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)提(ti)高0.17%。盡管銷售金額(e)環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)提(ti)升(sheng)(sheng)，但(dan)銷售整體尚未得(de)到(dao)明顯修復，房(fang)企拿(na)地意愿不(bu)強，投(tou)資(zi)偏向謹(jin)慎(shen)。開(kai)工(gong)(gong)(gong)端：2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)累(lei)計新開(kai)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)(ji)63891萬方，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)24.4%降(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)上(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)縮(suo)小(xiao)0.1pct；單月(yue)(yue)(yue)(yue)新開(kai)工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)(ji)6922萬方，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)23.57%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)2.37%。投(tou)資(zi)謹(jin)慎(shen)，新開(kai)工(gong)(gong)(gong)受到(dao)影響。竣工(gong)(gong)(gong)端：2023年1-8月(yue)(yue)(yue)(yue)累(lei)計竣工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)(ji)43726萬方，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增長19.2%，漲幅(fu)較(jiao)上(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)縮(suo)小(xiao)1.3pct；單月(yue)(yue)(yue)(yue)竣工(gong)(gong)(gong)面(mian)積(ji)(ji)5321萬方，同(tong)(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增長10.59%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)增長18.21%。隨(sui)著保交(jiao)樓推進和年底交(jiao)付高峰期的到(dao)來(lai)，我(wo)們認為竣工(gong)(gong)(gong)有望持續抬升(sheng)(sheng)。

到(dao)位(wei)資(zi)金(jin)單月(yue)(yue)環比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)：2023年1-8月(yue)(yue)房企到(dao)位(wei)資(zi)金(jin)87116億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)12.9%，降(jiang)(jiang)幅較(jiao)上(shang)月(yue)(yue)擴大1.7pct；房企單月(yue)(yue)到(dao)位(wei)資(zi)金(jin)8899億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)25.44%，環比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)5.5%。其中，8月(yue)(yue)單月(yue)(yue)的國內貸款(kuan)為949億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)24.33%；自籌(chou)資(zi)金(jin)3279元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)22.16%，定金(jin)及(ji)預付款(kuan)2808億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)31.57%，個人按(an)揭貸款(kuan)1503億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)26.91%銷(xiao)售尚未(wei)得到(dao)明顯修復，房企資(zi)金(jin)依然承(cheng)壓。

投資建(jian)議(yi)：8月(yue)銷售單月(yue)改(gai)善，累計銷售依然承壓；單月(yue)銷售價格微(wei)跌，銷量環比增速(su)轉正。我們認為，隨著政策的密集(ji)(ji)出(chu)臺(tai)，因認房不認貸”等政策落(luo)地，置換等剛需和改(gai)善性(xing)需求或得到進一步(bu)支(zhi)持。我們看(kan)好穩健經營、長期布局核心施市(shi)的優(you)質(zhi)房企，同時關注物(wu)管(guan)頭(tou)(tou)部公(gong)司、代(dai)建(jian)龍頭(tou)(tou)公(gong)司、中介龍頭(tou)(tou)公(gong)司。建(jian)議(yi)關注：1）優(you)質(zhi)開發(fa)：招商蛇(she)口、保利發(fa)展、濱江集(ji)(ji)團、胡孝宇華(hua)潤置地、中國海外(wai)發(fa)展、萬(wan)科A、金地集(ji)(ji)團；2）優(you)質(zhi)物(wu)管(guan)：招商積余、華(hua)潤萬(wan)象生活、中海物(wu)業；3）代(dai)建(jian)龍頭(tou)(tou)：綠施管(guan)理控(kong)股；4）中介龍頭(tou)(tou)：貝(bei)殼-W。

風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)提示：政策(ce)(ce)(ce)推動(dong)(dong)不(bu)及(ji)預期的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)、城施策(ce)(ce)(ce)策(ce)(ce)(ce)不(bu)及(ji)預期的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)、宏(hong)觀經濟不(bu)及(ji)預期的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)、資金到位不(bu)及(ji)預期的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)、房價大幅波動(dong)(dong)的(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)。

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(記者 王曉波)

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