每經記者｜甄素靜    每經編輯(ji)｜盧祥(xiang)勇 陳夢妤(yu)    

“自4月1日起實施，南昌取消首(shou)套房商貸利率下限。”

“自4月1日(ri)起實施，青島階段性(xing)(xing)取消首(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)商(shang)業性(xing)(xing)個人住(zhu)房(fang)貸款利率下限。”

“自4月1日起實施，九江市決定階段性取消首(shou)套住房商(shang)業性個人住房貸款利率下(xia)限。”

“自4月1日起實施，贛州市決定階段性取消(xiao)首套住(zhu)房(fang)商業(ye)性個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款利率下限。”

被寄予厚望(wang)的“金三銀四”，為激活市(shi)(shi)場，一個此前(qian)極少(shao)出(chu)現的概念“取消(xiao)首套(tao)房商貸利(li)率下(xia)限”，近期(qi)頻繁出(chu)現在各大城(cheng)市(shi)(shi)官網。

據(ju)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)不完全統計(ji)，目前已有(you)南(nan)昌、青島(dao)、煙臺(tai)、九江、贛州(zhou)(zhou)、安慶(qing)、潮州(zhou)(zhou)、汕尾(wei)等近10個(ge)城市，宣布自4月1日(ri)起階段性(xing)取消首套(tao)住(zhu)房商(shang)業性(xing)個(ge)人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)利(li)率下限，適用于(yu)首套(tao)住(zhu)房，不包括二套(tao)住(zhu)房。

就在4月2日(ri)晚，福州市階段(duan)性(xing)取消首套住房商業性(xing)個人住房貸(dai)款利率下限。新政策自2024年(nian)4月3日(ri)起實施。

青島樓市 每(mei)日經濟新聞資料圖（圖文無關）

此(ci)前的(de)2月20日(ri)，央(yang)行下調(diao)5年期及以上LPR。此(ci)次LPR降(jiang)息25個基點，即(ji)從4.20%下調(diao)至(zhi)3.95%，全(quan)國開啟了最寬松的(de)降(jiang)息周期。多名業內人士(shi)在接受每經記者采(cai)訪時(shi)(shi)表示，該政策旨(zhi)在激(ji)發市場(chang)活力，滿足居民合理住房需求，同時(shi)(shi)也是(shi)對房地產(chan)市場(chang)調(diao)控政策的(de)優化調(diao)整。

首套房商貸利率下限

多地官宣取消

近日，南昌、青島等多個省會城市相續宣布取消首套房商(shang)貸(dai)利率下限。

可供對比的(de)是，2021年7月，全國銀(yin)行(xing)貸(dai)款額度明顯收緊，各地紛紛上浮基點(dian)，房貸(dai)利率(lv)也創下歷史最(zui)高水平。

據南昌市(shi)(shi)發布(bu)的(de)政策(ce)文件，為支持剛性和改(gai)善性住(zhu)(zhu)房(fang)需求，促進(jin)房(fang)地產市(shi)(shi)場平穩健(jian)康發展(zhan)，按(an)照因城施策(ce)的(de)工作要求，決(jue)定階(jie)段性取消(xiao)我市(shi)(shi)首套住(zhu)(zhu)房(fang)商(shang)業性個人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)貸款利率下(xia)限，自2024年4月1日起實施。

青島(dao)市(shi)亦發布(bu)通知，自(zi)4月(yue)1日(ri)起(qi)實(shi)施，青島(dao)階段性(xing)取(qu)消首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)利(li)率(lv)下限。本次調整(zheng)適用于青島(dao)市(shi)新發放首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)，二套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)利(li)率(lv)政策下限仍按(an)現行規定執(zhi)行。自(zi)4月(yue)1日(ri)（含）后完成房(fang)(fang)屋交(jiao)易主管(guan)部門網簽備案(an)的(de)借款(kuan)人(ren)，可按(an)新政策執(zhi)行。

除省會城市外(wai)，據(ju)廣州日報，從4月1日起，潮州、汕(shan)尾(wei)市將階段性取消轄區首套(tao)房(fang)貸利(li)(li)率(lv)下限(xian)，實際利(li)(li)率(lv)由商業銀行(xing)按照(zhao)市場(chang)化、法制化原則，與借款人自(zi)主協商確定。汕(shan)尾(wei)農行(xing)、中行(xing)有(you)關部門負責人表示(shi)，此前汕(shan)尾(wei)首套(tao)房(fang)貸款利(li)(li)率(lv)下限(xian)為LPR-20BP，現在取消首套(tao)房(fang)貸款利(li)(li)率(lv)下限(xian)，有(you)利(li)(li)于(yu)更好地支(zhi)持剛性住房(fang)需求，促進汕(shan)尾(wei)房(fang)地產(chan)市場(chang)健康發展。

易(yi)居研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究總(zong)監嚴躍進(jin)在(zai)接受每經(jing)記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示，房貸政策進(jin)一步寬(kuan)松(song)，也進(jin)一步說明二季度(du)政策基調寬(kuan)松(song)的方(fang)向(xiang)。

嚴躍進指(zhi)出(chu)，觀(guan)察(cha)歷(li)史(shi)上房地產(chan)市場的交易(yi)(yi)數據和周期變(bian)化，房貸政(zheng)策始終是非常(chang)重要的影響變(bian)量。房貸政(zheng)策寬(kuan)松，交易(yi)(yi)市場就容易(yi)(yi)活躍，房貸利率政(zheng)策結合其(qi)他購房政(zheng)策將充分發揮組(zu)合效應，其(qi)對于房地產(chan)市場的企穩復蘇(su)和向好發展等都(dou)有積極影響。

有升有降，動態調整

實(shi)際上(shang)，取消(xiao)首(shou)(shou)套房商貸利率下限政(zheng)策源(yuan)自去年年初，中國(guo)人民銀行與銀保監會建立的(de)首(shou)(shou)套住房貸款利率政(zheng)策動態(tai)調整機制：新(xin)建商品住(zhu)宅銷售價格環比(bi)和(he)同比(bi)連(lian)續3個月均(jun)下(xia)(xia)降(jiang)的(de)城(cheng)市(shi)，可階段(duan)性維持、下(xia)(xia)調或(huo)取消當(dang)地首套住(zhu)房貸款利率(lv)政(zheng)策(ce)下(xia)(xia)限。

只不(bu)過(guo)，過(guo)去少(shao)有省會(hui)城(cheng)(cheng)市及高能級城(cheng)(cheng)市可(ke)達到(dao)執行要求(qiu)，而(er)隨著房地產市場持續(xu)調整，新房銷售量價持續(xu)下滑的影響進一(yi)步波及到(dao)了高能級城(cheng)(cheng)市。

以(yi)南昌為(wei)例(li)，新房價格(ge)同環比(bi)已(yi)(yi)連續下跌(die)多月。國家統計局數據顯(xian)示，新房房價2月環比(bi)下跌(die)0.4%，已(yi)(yi)連跌(die)8個月，不過跌(die)幅較前一(yi)個月均有(you)所收窄；同比(bi)下跌(die)3.1%，已(yi)(yi)連跌(die)4個月。

“取消(xiao)房貸(dai)利率下限，既是各地根據(ju)房價(jia)(jia)或房價(jia)(jia)指(zhi)數走勢、房貸(dai)定(ding)價(jia)(jia)規則做出的靈活調整，也說明對此前國常會優(you)化房地產(chan)政策(ce)導向的落(luo)實，有助于進(jin)一步穩定(ding)政策(ce)預期。”嚴躍進(jin)表示(shi)。

至于取消首(shou)套(tao)房商貸利(li)(li)(li)率(lv)下限的利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)(shui)平，各地通知并未給出(chu)具體(ti)(ti)數(shu)據，僅給出(chu)原則性(xing)要求：各金融機構(gou)應按照市場(chang)化、法治化原則，結合本機構(gou)經營情況(kuang)、客戶風險狀況(kuang)等因素，合理確(que)定(ding)每(mei)筆貸款的具體(ti)(ti)利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)(shui)平。

對(dui)此，4月2日，每經記者致電咨詢中國建設銀行青島(dao)井岡山支行，工作人(ren)員表示(shi)，首(shou)套新房(fang)房(fang)貸利率剛剛調(diao)整(zheng)，下降(jiang)到3.45%。此前房(fang)貸利率為(wei)3.75%，二套還是4.15%。

中國農業銀(yin)行南昌縣支行工作(zuo)人(ren)員則(ze)表示下調后首套(tao)房(fang)利率為3.65%，近期放款也(ye)較快，只要征信(xin)沒有(you)問(wen)題，提交資料后一周左右(you)可以批復。

對于此次新調整利率(lv)在全國(guo)的平(ping)均水(shui)平(ping)，貝(bei)殼研(yan)究院監測(ce)顯(xian)示，2024年3月(yue)百(bai)城首套主流房(fang)貸利率(lv)平(ping)均為3.59%、二套主流房(fang)貸利率(lv)平(ping)均為4.16%，均與上月(yue)持平(ping)。3月(yue)首二套主流房(fang)貸利率(lv)較2023年同期分別回落43BP和75BP。銀(yin)行平(ping)均放款周(zhou)期為22天(tian)，維持較快(kuai)放款速度(du)。

那么，商業銀行在制定(ding)房貸利率時會考慮哪(na)些關(guan)鍵因素？廣(guang)東省住房政策研究中心副主(zhu)任李宇嘉在接受每(mei)經記者采訪時表示：

首先是市場競爭，銀行可能會根據(ju)自己對市場份(fen)額的考慮來調整利率；

其次是風險(xian)評估(gu)，特別是按揭(jie)貸(dai)款違約的概率(lv)，以及自身(shen)風險(xian)容忍度是否符合風控系統要求等，如(ru)對于某些特定群體，如(ru)公務(wu)員、醫生(sheng)、教師等體制內工(gong)作(zuo)人員，銀行可能會提供較低利率(lv)。

按照上海易居房地(di)產研究(jiu)院最新報告，截至2月20日(ri)，重點城市首套(tao)房最低利(li)率城市為鄭州3.45%，最高為北京(jing)利(li)率3.95%。

值得注意的是，此次在各城市官方發布(bu)的消息中均提(ti)到了后續(xu)評估期。

南昌(chang)市住(zhu)(zhu)建局在通(tong)知中(zhong)提到(dao)，如后續評估(gu)期(qi)內(nei)出現新建商(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格環比和同比連續3個(ge)(ge)月均上(shang)漲情(qing)況，則自下一(yi)個(ge)(ge)季度(du)起，恢復執行(xing)全國統(tong)一(yi)的首套住(zhu)(zhu)房商(shang)業性個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房貸款利率下限，其中(zhong)評估(gu)期(qi)為(wei)上(shang)季度(du)末月至本季度(du)第二(er)個(ge)(ge)月。

實(shi)際上(shang)(shang)(shang)，為(wei)應對(dui)房(fang)價變化(hua)，在實(shi)際執行(xing)中已有(you)(you)城(cheng)市對(dui)利(li)率隨市場階段性動(dong)態(tai)調整(zheng)，達到有(you)(you)降亦有(you)(you)升的(de)動(dong)態(tai)調整(zheng)效果。如(ru)近(jin)日(ri)石(shi)(shi)家莊(zhuang)在新房(fang)連(lian)續(xu)3個月上(shang)(shang)(shang)漲后，恢復了(le)原利(li)率，從4月1日(ri)起，石(shi)(shi)家莊(zhuang)首套房(fang)貸利(li)率由3.45%上(shang)(shang)(shang)調為(wei)3.75%。

除(chu)石家莊外，惠州也上(shang)調了首套房貸(dai)利率。3月20日，據“惠民之家”公眾(zhong)號消(xiao)息，3月1日起，廣東惠州已上(shang)調了首套房貸(dai)利率下限(xian)，從之前的3.45%上(shang)調至(zhi)當前的3.60%。

記(ji)者|甄素靜?編輯|盧祥勇?陳夢妤?杜波(bo)

校對|段煉

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