每(mei)經記者｜劉頌輝    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝     

香港樓市持續火熱！

4月6日上午，長(chang)實集團與港(gang)鐵集團合作開發的“Blue Coast（港(gang)島南(nan)岸）”項目(mu)首(shou)次開盤(pan)推售422套房，數萬購(gou)房者將紅磡的開盤(pan)現場擠(ji)得人山人海，排隊(dui)人群綿延數百(bai)米(mi)。

香(xiang)港中原地產數(shu)據顯示，截至4月6日開(kai)盤，Blue Coast項目8天(tian)共計認(ren)購(gou)2.8萬組，超額認(ren)購(gou)65倍，登上今年香(xiang)港目前(qian)的(de)新盤“票(piao)王”，平均(jun)66人搶1套房。

今年2月28日，香港推(tui)(tui)行了14年的(de)樓市(shi)“辣招(zhao)”宣(xuan)布廢(fei)除(chu)（以下(xia)簡(jian)稱“撤辣”）后，市(shi)場需求強勁，開(kai)發商(shang)抓住(zhu)窗口(kou)期加速推(tui)(tui)盤(pan)，港島南岸(an)也成為(wei)香港“撤辣”后單日開(kai)盤(pan)推(tui)(tui)出(chu)房(fang)源量最多的(de)新盤(pan)。截至開(kai)盤(pan)當日晚10時，該項目(mu)422套房(fang)源全部售出(chu)。

此前，恒基集團旗下位于香港九龍半島長沙灣的BP項目(mu)，成為香港樓(lou)市“撤辣”后首個“日光盤”。

Blue Coast項目開盤現場 圖片來源：中原地產

8天共吸引28000組認籌客戶

港(gang)島南岸項(xiang)目(mu)位(wei)于香港(gang)黃竹(zhu)坑(keng)，是港(gang)鐵黃竹(zhu)坑(keng)站(zhan)上蓋最大的(de)物業(ye)，Blue Coast是項(xiang)目(mu)的(de)第三期，共有房源1200戶，另有商業(ye)部分。

交通配(pei)套方面，港島南(nan)岸不僅(jin)設有(you)專屬的升降機(ji)連(lian)接住宅(zhai)平(ping)臺和商(shang)場，而且有(you)直(zhi)達港鐵站黃竹坑出(chu)口，交通出(chu)行十分(fen)(fen)便捷。由(you)項(xiang)目(mu)駕(jia)車到(dao)香港仔隧(sui)道口僅(jin)約5分(fen)(fen)鐘(zhong)，再經紅隧(sui)前(qian)往九龍最快只要15分(fen)(fen)鐘(zhong)，全程20分(fen)(fen)鐘(zhong)內可到(dao)銅鑼(luo)灣。

同時，該(gai)項目屬(shu)于小學(xue)(xue)18校(xiao)網與(yu)中學(xue)(xue)南區校(xiao)網，附近有多所(suo)優(you)質(zhi)國際學(xue)(xue)校(xiao)與(yu)私立(li)直資學(xue)(xue)校(xiao)，如加拿(na)大國際學(xue)(xue)校(xiao)、滬江維多利亞學(xue)(xue)校(xiao)、新加坡(po)國際學(xue)(xue)校(xiao)等。

《每日經濟新聞》記(ji)者在(zai)采訪中了(le)解到，黃竹(zhu)坑是(shi)過去幾年里最受香港(gang)(gang)(gang)(gang)富豪青(qing)睞的(de)新房區域之一(yi)，開(kai)(kai)盤價(jia)(jia)格并不(bu)(bu)算低。比如(ru)由(you)(you)港(gang)(gang)(gang)(gang)鐵(tie)、路勁和(he)(he)(he)平(ping)安(an)不(bu)(bu)動產開(kai)(kai)發(fa)的(de)晉(jin)環項(xiang)(xiang)目(mu)均價(jia)(jia)為(wei)(wei)2.96萬(wan)(wan)港(gang)(gang)(gang)(gang)元/平(ping)方(fang)呎（1平(ping)方(fang)呎≈0.09290304平(ping)方(fang)米），由(you)(you)港(gang)(gang)(gang)(gang)鐵(tie)、嘉里建設和(he)(he)(he)信(xin)和(he)(he)(he)置(zhi)業開(kai)(kai)發(fa)的(de)揚海項(xiang)(xiang)目(mu)均價(jia)(jia)為(wei)(wei)3萬(wan)(wan)港(gang)(gang)(gang)(gang)元/平(ping)方(fang)呎，由(you)(you)嘉里建設、信(xin)和(he)(he)(he)置(zhi)業、太古地(di)產和(he)(he)(he)港(gang)(gang)(gang)(gang)鐵(tie)開(kai)(kai)發(fa)的(de)海盈(ying)山項(xiang)(xiang)目(mu)均價(jia)(jia)為(wei)(wei)2.79萬(wan)(wan)港(gang)(gang)(gang)(gang)元/平(ping)方(fang)呎。

而長實(shi)集團在成本約(yue)2.8萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)/平方(fang)呎(chi)(chi)的情(qing)況下，推出的Blue Coast均價2.19萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)/平方(fang)呎(chi)(chi)，相(xiang)當于(yu)七八折(zhe)賣房。此(ci)次供應的422套房源戶型包含兩房及三房，折(zhe)實(shi)呎(chi)(chi)價18998至27257港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，折(zhe)實(shi)平均呎(chi)(chi)價22955港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，總值(zhi)超75億港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，套均總價約(yue)1777萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)。

繼九龍觀塘區油塘板塊的親海駅Ⅱ七折銷售之后(hou)，長實集團(tuan)再次向市場投入“深(shen)水(shui)炸彈”，Blue Coast迅速收到上(shang)萬組認購需求。雖然(ran)Blue Coast的總價在香港新房市場并不算低(di)，但買家顯然(ran)看(kan)中了其每(mei)平(ping)方呎低(di)出6000港元(yuan)的價格(ge)優勢(shi)。

據香港本地媒體拍攝的視頻，開盤當日，因為(wei)開發商要(yao)求是“現(xian)場(chang)(chang)抽(chou)簽”的方式(shi)，所有買家必(bi)須在(zai)現(xian)場(chang)(chang)抽(chou)到號碼才進入內場(chang)(chang)選房(fang)，導致紅磡又(you)一(yi)次出現(xian)“萬(wan)人(ren)搶房(fang)”的火爆場(chang)(chang)景。千萬(wan)富豪們坐在(zai)內場(chang)(chang)的大廳(ting)里準備選房(fang)，還有無數人(ren)擠在(zai)通(tong)道內排著長隊等待入場(chang)(chang)。

長實集團營業(ye)部(bu)首(shou)席(xi)經(jing)理郭子威表示(shi)，Blue Coast會積極考(kao)慮加推單(dan)位(wei)應市，但單(dan)位(wei)售價或將會有較大幅(fu)(fu)(fu)度(du)加幅(fu)(fu)(fu)，部(bu)分單(dan)位(wei)升幅(fu)(fu)(fu)約10%。

據(ju)長實集團營業部助(zhu)理(li)首席經理(li)楊桂玲介紹，Blue Coast在開盤之前，樣板(ban)間就出現熱鬧(nao)場面(mian)，看(kan)房(fang)的(de)內地客占比由之前20%~25%升至(zhi)逾30%。

非本地買家成新政受惠者

4月7日，一位全球房地產(chan)咨(zi)詢機(ji)構香(xiang)港(gang)(gang)公司(si)的人士在(zai)接受每經記者采訪時(shi)直言，Blue Coast能(neng)夠熱銷完全是因為“便(bian)宜”。過去三年，新界(jie)北鐵(tie)路站上(shang)(shang)的住(zhu)宅項目每平(ping)(ping)方呎(chi)售(shou)價1.8萬(wan)~1.9萬(wan)港(gang)(gang)元，“現在(zai)加點(dian)錢(qian)（每平(ping)(ping)方呎(chi)2.1萬(wan)港(gang)(gang)元）就(jiu)能(neng)買長實在(zai)香(xiang)港(gang)(gang)島上(shang)(shang)的住(zhu)宅了。”

據該(gai)機構發布的(de)市場報告(gao)，今年2月底香港樓市“撤(che)辣”后(hou)，在售價3000萬(wan)港元以上(shang)的(de)豪宅新盤銷售中，內地買家的(de)比例由(you)去年10月“撤(che)辣”前(qian)的(de)低于50%回升至近期約70%，預期內地買家將持續活(huo)躍。在“撤(che)辣”后(hou)短短9天內，香港一手樓市即錄得(de)1275宗(zong)成交，反映買家積(ji)極入(ru)市，與(yu)之前(qian)普遍的(de)謹慎觀望態度形成鮮明對比。

另據美聯物業(ye)監(jian)測數據，3月香(xiang)港(gang)一(yi)手房成交(jiao)按(an)月升逾(yu)14倍至4200宗(zong)，創1998年后單月新高；十大二手屋(wu)苑交(jiao)投(tou)按(an)月升約(yue)2.6倍至359宗(zong)。

值得注意的(de)是(shi)，非本地(di)買(mai)(mai)家(jia)為“撤(che)辣”的(de)最大(da)受惠者，近期的(de)香(xiang)港(gang)新盤銷售中(zhong)內地(di)買(mai)(mai)家(jia)增加，其中(zhong)尤其以(yi)豪宅新盤的(de)內地(di)買(mai)(mai)家(jia)比例最高。

仲量聯行項目策(ce)略及顧問(wen)部(bu)資深董(dong)事李遠峰表示，隨著(zhu)(zhu)需求持(chi)續(xu)回暖，預期今年第(di)二季(ji)度，香港一手房市(shi)場交易投(tou)資將(jiang)持(chi)續(xu)暢旺。“內(nei)地買(mai)家最受惠于樓市(shi)‘撤辣’，加上(shang)高才(cai)通(tong)計(ji)劃，現時已見內(nei)地買(mai)家在新盤市(shi)場顯著(zhu)(zhu)增加，料他(ta)們(men)將(jiang)持(chi)續(xu)活躍。”

“不過，目前一些(xie)非(fei)本地買家暫時仍因外匯管(guan)制、按揭申(shen)請要求(qiu)和看樓(lou)流程等(deng)因素而未有全(quan)面回歸市場，相(xiang)信要待(dai)相(xiang)關限制解除(chu)及內地經(jing)濟好轉后，整體成(cheng)交量將進一步(bu)上升。”李遠峰(feng)認(ren)為。

目(mu)前，香港一(yi)手(shou)房(fang)市場(chang)銷量激(ji)增(zeng)的(de)背(bei)后有兩個關鍵因(yin)素(su)。首先(xian)是(shi)一(yi)手(shou)房(fang)市場(chang)價格從2021年的(de)高位(wei)經歷(li)了顯著下調，一(yi)些近期新盤的(de)均價跌去約30%，對現金充裕的(de)買家(jia)來說，入手(shou)門檻(jian)相(xiang)對降低(di)。

新(xin)增(zeng)家庭住(zhu)(zhu)戶積(ji)壓(ya)的住(zhu)(zhu)宅需求(qiu)釋放(fang)是另一(yi)個關鍵因(yin)素。2012~2021年(nian)，香(xiang)港每1000個新(xin)增(zeng)家庭住(zhu)(zhu)戶平均對應(ying)542宗一(yi)手房成交，成交數(shu)量在過(guo)去(qu)兩(liang)年(nian)顯(xian)著(zhu)下降至(zhi)466宗。如果(guo)這(zhe)一(yi)比例恢復(fu)到(dao)長期平均水平，意味著(zhu)過(guo)去(qu)兩(liang)年(nian)新(xin)增(zeng)家庭住(zhu)(zhu)戶沒(mei)有實(shi)現剛(gang)性需求(qiu)可帶來(lai)額(e)外的3500宗一(yi)手房成交。

在(zai)(zai)仲量聯行研(yan)究部(bu)資深(shen)董事鐘(zhong)楚如看來，現(xian)在(zai)(zai)判斷“撤(che)辣”對香(xiang)港樓市的支持作用是暫(zan)時(shi)性(xing)抑或是長(chang)期(qi)性(xing)還為時(shi)尚早。

“盡管市(shi)場普遍認為‘撤辣’能夠提振(zhen)樓價(jia)，但短期內樓價(jia)仍需面臨高按息(xi)的挑(tiao)(tiao)戰，而且經(jing)濟增速不及預期，外部挑(tiao)(tiao)戰仍然存在，租(zu)金回(hui)報率和按揭利(li)率之間的負(fu)利(li)差依然困擾(rao)投資者。作(zuo)為中小(xiao)型住宅的需求主力，本(ben)地(di)買家(jia)在這(zhe)一輪放(fang)寬措(cuo)施中的受益有限，暫停按揭壓力測試僅略(lve)微(wei)降低約4.3%的入(ru)息(xi)要求，對市(shi)場前景還是(shi)該保(bao)持謹慎(shen)態度。”鐘(zhong)楚如表示。

封(feng)面圖片來源：中原地產(chan)