每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文(wen)藝    

由雙主業運(yun)行轉(zhuan)入“三大業務”后，建(jian)發股份（SH600153，股價10.28元，市值(zhi)308.82億元）的經營效(xiao)果似乎并不理(li)想。

4月15日，建發股份披露的(de)2023年度報(bao)告顯示，2023年公(gong)司實現(xian)營業(ye)收(shou)(shou)入7636.78億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)下降8.3%；歸(gui)屬母公(gong)司凈(jing)利(li)潤(run)131.04億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增長108.83%；實現(xian)經(jing)營性(xing)活動現(xian)金流293.95億元(yuan)。不過值(zhi)得注意的(de)是，其歸(gui)母凈(jing)利(li)潤(run)大增源于收(shou)(shou)購美凱龍帶來的(de)“營業(ye)外收(shou)(shou)入”。

值得注意的是(shi)，作為(wei)建發(fa)股份主營業(ye)務(wu)(wu)之一的房地(di)產業(ye)務(wu)(wu)，2023年實現營業(ye)收入(ru)1664.5億元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長21.94%；但歸母(mu)凈利潤僅錄得1.91億元(yuan)(yuan)，同比大幅下滑91.56%。

作為一家涵(han)蓋供應鏈、房地(di)產(chan)以及家居商場運營的(de)(de)綜合性企業(ye)(ye)，2023年(nian)建(jian)發股份三大業(ye)(ye)務(wu)板塊(kuai)盈利(li)能力(li)都有不(bu)同(tong)程度(du)的(de)(de)下(xia)滑(hua)。尤其是在(zai)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)，成(cheng)了建(jian)發股份業(ye)(ye)績低迷(mi)的(de)(de)主要掣(che)肘(zhou)，在(zai)營收同(tong)比增長21.94%的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，歸母(mu)凈利(li)潤卻大幅(fu)下(xia)滑(hua)91.56%，毛利(li)率亦也連續(xu)三年(nian)下(xia)滑(hua)。建(jian)發股份解釋稱：“房地(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)分部業(ye)(ye)績下(xia)降，主要系計提減值(zhi)準備增加導致(zhi)。”

收購美凱龍貢獻超七成凈利潤

年報顯示，2023年建發股份營業收(shou)入同比下降(jiang)8.3%至7636.78億元，但歸屬(shu)母公司凈(jing)利潤同比大幅增長108.83%至131.04億元。

對于歸母(mu)凈(jing)利(li)潤大增，建(jian)發股(gu)份(fen)解釋稱，源于將美(mei)凱(kai)龍(long)納入(ru)(ru)了合并報表。2023年，建(jian)發股(gu)份(fen)及(ji)控股(gu)子公司(si)聯發集團以(yi)62.86億元(yuan)收(shou)購(gou)美(mei)凱(kai)龍(long)29.95%的(de)股(gu)份(fen)，低于取得的(de)美(mei)凱(kai)龍(long)可(ke)辨認凈(jing)資(zi)產公允價值，兩(liang)者的(de)差額96.19億元(yuan)即為(wei)重組收(shou)益(yi)。按(an)照《企業會計(ji)準(zhun)則》的(de)要求，這筆重組收(shou)益(yi)計(ji)入(ru)(ru)“營業外收(shou)入(ru)(ru)”科目(mu)，其中(zhong)歸屬(shu)母(mu)公司(si)的(de)重組收(shou)益(yi)95.22億元(yuan)，但(dan)該重組收(shou)益(yi)無相應的(de)現(xian)金(jin)流入(ru)(ru)。

若剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的(de)經營(ying)損(sun)益，則建(jian)發股份的(de)歸屬(shu)母公(gong)司(si)凈(jing)利潤(run)為41.45億(yi)元，同比下(xia)降(jiang)33.95%。

此外，建(jian)發股(gu)份(fen)2023年(nian)實現的131.04億(yi)(yi)元(yuan)歸母凈利(li)潤中，還包含屬于永(yong)續(xu)債(zhai)持有人的利(li)息。截至(zhi)2023年(nian)底，建(jian)發股(gu)份(fen)永(yong)續(xu)債(zhai)為130.58億(yi)(yi)元(yuan)，相比2022年(nian)的126.89億(yi)(yi)元(yuan)增(zeng)(zeng)加3.69億(yi)(yi)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長的這(zhe)一部(bu)分永(yong)續(xu)債(zhai)，以及其利(li)率逐年(nian)遞升的特性，使得建(jian)發股(gu)份(fen)去年(nian)永(yong)續(xu)債(zhai)利(li)息達到了約(yue)4.84億(yi)(yi)元(yuan)。若扣除這(zhe)一部(bu)分，建(jian)發股(gu)份(fen)真實的歸母凈利(li)潤還將進一步降至(zhi)36.61億(yi)(yi)元(yuan)，同比下(xia)降41.7%。

值得注意的(de)(de)是，建發股份(fen)的(de)(de)供應鏈(lian)業務、房(fang)地(di)產開發業務以及家居商場運(yun)營(ying)業務三大板塊，在2023年的(de)(de)收(shou)入均呈下滑趨勢。其中，供應鏈(lian)板塊依然是建發股份(fen)收(shou)入的(de)(de)主要來源，2023年該業務實現(xian)營(ying)業收(shou)入5933.7億元(yuan)，同比(bi)下降14.8%，實現(xian)歸(gui)屬(shu)母公(gong)司凈(jing)利潤39.5億元(yuan)，同比(bi)下降1.4%。

家(jia)(jia)居(ju)商場(chang)運(yun)營板塊(kuai)即美(mei)凱龍。截至(zhi)2023年(nian)末，美(mei)凱龍共經(jing)營87家(jia)(jia)自營商場(chang)，275家(jia)(jia)委管商場(chang)，8家(jia)(jia)戰略合作商場(chang)，46個特許經(jing)營家(jia)(jia)居(ju)建材項目，總(zong)經(jing)營面積2172.5萬平(ping)方米。報告期內實現營業收入(ru)超14億元(yuan)(yuan)，但(dan)在計提資(zi)產(chan)和信用(yong)減(jian)值準備、下調投資(zi)性(xing)房地產(chan)公(gong)允價值、處置(zhi)項目產(chan)生營業外(wai)支(zhi)出(chu)合計31.6億元(yuan)(yuan)后(hou)，最(zui)終歸(gui)母凈(jing)虧損22.16億元(yuan)(yuan)。2023年(nian)9月至(zhi)12月，美(mei)凱龍為建發股(gu)份(fen)貢獻的歸(gui)屬(shu)母公(gong)司(si)凈(jing)利(li)潤為-5.63億元(yuan)(yuan)。

這也是美凱(kai)龍自(zi)上市以來首(shou)次(ci)遭遇歸母凈(jing)虧損。美凱(kai)龍在(zai)投資者說明會上表(biao)示，公司目前和(he)建發在(zai)全國各地區(qu)(qu)的房(fang)地產業(ye)務(wu)都開展了深(shen)度的捆綁合作，包括精裝房(fang)家裝家居入場(chang)和(he)小區(qu)(qu)物業(ye)整修(xiu)，以及存量房(fang)的以舊換新(xin)的深(shen)度協(xie)同。

存貨減值問題引來監管部門警示函

作(zuo)為(wei)公司主營業(ye)務(wu)之一(yi)，建發(fa)股份(fen)的房地產業(ye)務(wu)主要由子公司建發(fa)房產和聯發(fa)集團(tuan)(tuan)負(fu)責，而建發(fa)房產旗下又控制建發(fa)國際(ji)集團(tuan)(tuan)（KH01908，股價13.140港元，市值249.09億(yi)港元）這一(yi)港股上市平臺(tai)。

年(nian)報(bao)顯示，2023年(nian)建發股份房地產業務分部實(shi)現(xian)營業收入1664.5億(yi)元，同(tong)比增長21.94%；但歸母凈(jing)利潤(run)僅(jin)錄(lu)得1.91億(yi)元，同(tong)比大(da)幅(fu)下滑91.56%。

對此，建(jian)發(fa)股份(fen)解(jie)釋稱(cheng)，房地產業務分部(bu)受(shou)市場環境影響(xiang)計(ji)提29.31億元(yuan)(yuan)(yuan)存(cun)貨(huo)跌(die)(die)價(jia)(jia)準(zhun)備，導致歸母(mu)(mu)凈(jing)利潤(run)同比減少20.75億元(yuan)(yuan)(yuan)。其中，建(jian)發(fa)房產計(ji)提14.51億元(yuan)(yuan)(yuan)存(cun)貨(huo)跌(die)(die)價(jia)(jia)準(zhun)備，實(shi)現(xian)歸母(mu)(mu)凈(jing)利潤(run)44.68億元(yuan)(yuan)(yuan)，為(wei)(wei)公司貢獻(xian)歸母(mu)(mu)凈(jing)利潤(run)20.50億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比減少0.25億元(yuan)(yuan)(yuan)；聯發(fa)集團則計(ji)提了14.80億元(yuan)(yuan)(yuan)存(cun)貨(huo)跌(die)(die)價(jia)(jia)準(zhun)備，實(shi)現(xian)歸母(mu)(mu)凈(jing)利潤(run)為(wei)(wei)-17.81 億元(yuan)(yuan)(yuan)，為(wei)(wei)公司貢獻(xian)的“歸母(mu)(mu)凈(jing)利潤(run)”為(wei)(wei)-18.58億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比減少20.50億元(yuan)(yuan)(yuan)。

整體來看(kan)，2023年建發股份共(gong)計(ji)提了53.13億(yi)(yi)元的(de)資產減值準備(bei)(bei)，其(qi)中存貨跌(die)價準備(bei)(bei)約33億(yi)(yi)元，涉(she)及武(wu)漢•云璟二(er)期(qi)項目計(ji)提存貨跌(die)價準備(bei)(bei)2.37億(yi)(yi)元、南寧•和悅項目2.27億(yi)(yi)元，以及廈門、廣(guang)州、合肥(fei)等(deng)地多個項目。

值得一(yi)提的是(shi)，就在2023年報發布前，由于存貨減值等問題，廈門(men)證監局向(xiang)建發股份發出(chu)了一(yi)份警(jing)示(shi)函(han)。

根據(ju)這份(fen)警(jing)示函，廈(sha)門證監局認為建發股(gu)份(fen)財務核算存(cun)(cun)在(zai)(zai)薄弱環節，財務復(fu)核程序不(bu)到位，房地(di)產業(ye)務中個別(bie)(bie)(bie)長期股(gu)權投資(zi)、存(cun)(cun)貨(huo)的減值測試不(bu)夠審慎，供應鏈業(ye)務中個別(bie)(bie)(bie)品種如(ru)氫氧(yang)化(hua)鉆、電纜等貿易業(ye)務采用(yong)總額法確認收入依據(ju)不(bu)充分(fen)；以及(ji)對個別(bie)(bie)(bie)子公司管理不(bu)到位，部(bu)分(fen)合同用(yong)印審批不(bu)規范，公司內部(bu)控制存(cun)(cun)在(zai)(zai)缺陷。

而鄭永達作為(wei)建(jian)發股份的董事長，林茂(mao)作為(wei)總(zong)經(jing)理(li)，魏卓作為(wei)財務(wu)(wu)總(zong)監，許加納作為(wei)時(shi)任分管(guan)財務(wu)(wu)的副總(zong)經(jing)理(li)，未按照《上(shang)(shang)市公(gong)司信息披(pi)露管(guan)理(li)辦法(fa)》的規定(ding)履行勤勉盡(jin)責(ze)義務(wu)(wu)，對上(shang)(shang)述違規問題負(fu)有(you)責(ze)任。廈(sha)門證(zheng)監局決定(ding)對上(shang)(shang)述人(ren)員采取(qu)監管(guan)談(tan)話(hua)的行政監管(guan)措施，并記入(ru)證(zheng)券期貨市場誠信檔案。

根據此前業績報告，2021年(nian)和(he)(he)2022年(nian)，建發股份分別計提了16.33億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)62.25億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)資產(chan)減值準備，其(qi)中對存貨計提的(de)跌價準備分別為13.75億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)(he)51.1億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

頻頻高溢價拿地或影響毛利率

值得注意的是，自2019年(nian)來，建(jian)發股份房地產業務持(chi)續處于“增收不增利”狀態，營收增長了(le)約(yue)2.6倍，而同(tong)期歸母利潤(run)卻縮水達254.8%。

與此同時，建(jian)發(fa)股(gu)份房(fang)地產(chan)業務(wu)2023年凈(jing)利(li)(li)潤率(lv)(lv)(lv)僅約為(wei)(wei)3.17%、毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)(wei)11.51%，均(jun)持續呈(cheng)現下滑態(tai)勢。《每日經濟新聞》記者梳理發(fa)現，2019—2022年建(jian)發(fa)股(gu)份地產(chan)毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)分別(bie)為(wei)(wei)28.69%、20.89%、16.76%、14.64%。而2023年頭(tou)部房(fang)企毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)水(shui)平基本在15%左右，如華潤置地綜合毛利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)(wei)25.2%、中海地產(chan)為(wei)(wei)20.32%、金地集團為(wei)(wei)16.16%。

此前，建(jian)發(fa)國(guo)(guo)際(ji)行政總(zong)裁林偉(wei)國(guo)(guo)在業(ye)績會上(shang)表示，公司在報告期(qi)內部(bu)分已交付(fu)項目(mu)毛(mao)(mao)利(li)(li)率水平較上(shang)一財政年度(du)低并錄得結(jie)轉收入(ru)。“2021年的(de)部(bu)分項目(mu)有虧損情況(kuang)，結(jie)轉跟不上(shang)，對(dui)毛(mao)(mao)利(li)(li)率自然也有影響。”“十幾個(ge)(ge)點(dian)的(de)毛(mao)(mao)利(li)(li)率是(shi)安全備(bei)案(an)，但如(ru)果項目(mu)房價跌(die)幅超過這個(ge)(ge)幅度(du)，就會面臨虧損的(de)境地。”

拿地方(fang)面，2023年建發(fa)房產(chan)和聯發(fa)集(ji)團共計獲(huo)取土地91宗，全(quan)口(kou)徑拿地金額(e)合(he)計約1320.28億(yi)元(yuan)，新增地塊全(quan)口(kou)徑貨(huo)值約2553.02億(yi)元(yuan)，其中(zhong)一二線城市拿地金額(e)占比超90%。

在中(zhong)指研究院發(fa)布(bu)的2023年房(fang)企拿(na)(na)地(di)榜上(shang)，建發(fa)房(fang)產以738億(yi)元的權(quan)益拿(na)(na)地(di)金額排在行(xing)業第(di)三位，以480萬(wan)平方(fang)米的權(quan)益拿(na)(na)地(di)面積排在行(xing)業第(di)四位。

記(ji)者(zhe)觀察發(fa)現，溢價(jia)拿地已成(cheng)為近兩年建發(fa)房產(chan)拓儲的(de)一大(da)鮮明特點，如佛山大(da)瀝(li)河(he)地塊溢價(jia)率超(chao)過了51%，樓面(mian)價(jia)約24350元/平方(fang)米(mi)(mi)，刷新佛山樓面(mian)價(jia)紀錄；東莞(guan)南城(cheng)地塊樓面(mian)價(jia)約25999元/平方(fang)米(mi)(mi)，創下該(gai)板塊樓面(mian)價(jia)紀錄。

僅(jin)從建發(fa)房產2023年的(de)拿地成本(ben)來看，在未來結轉或(huo)仍存在較大的(de)盈利壓力，毛利率預(yu)計將還有(you)下(xia)降空間。

但(dan)為了(le)維持在(zai)行(xing)業的(de)銷售排名，建發房(fang)產(chan)必(bi)須持續拿地并加快去化(hua)，并循(xun)環往復。如就在(zai)4月16日，上(shang)海、杭(hang)州同(tong)時進行(xing)土拍(pai)，建發房(fang)產(chan)成最大贏家，以單獨或者聯合(he)體方式共拿下4宗地，共花費了(le)73.9665億元。

不過憑借著(zhu)廈門(men)國資的股東信用(yong)背景，以及供應(ying)鏈貿易業務高周轉(zhuan)的物流(liu)和(he)資金，建(jian)發股份的流(liu)動性(xing)并未遇到(dao)大的困難。年(nian)報(bao)顯示，2023年(nian)建(jian)發股份經(jing)營活(huo)動產生的現金流(liu)量凈額達293.9億元(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)提(ti)升(sheng)89.94%，其中房地產業務板塊(kuai)就達182億元(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)提(ti)升(sheng)25.46%。

封(feng)面圖(tu)片(pian)來(lai)源(yuan)：每日經濟新聞 資(zi)料圖(tu)