每(mei)經(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

在(zai)已(yi)公布上(shang)半年業績的上(shang)市物(wu)企中，濱江服務（HK03316，股價17.00港元(yuan)，市值(zhi)46.99億港元(yuan)）的營收增速排(pai)在(zai)第一位。

中報顯(xian)示(shi)，濱江(jiang)服務上半年實現收入16.5億(yi)(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)38.7%；毛利(li)(li)4.22億(yi)(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)32.6%；毛利(li)(li)率(lv)從去年同(tong)(tong)(tong)(tong)期的26.7%下降至25.6%；期內利(li)(li)潤(run)為(wei)2.7億(yi)(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)14.7%；公司權(quan)益股東應占期內利(li)(li)潤(run)為(wei)2.65億(yi)(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)14.9%；凈利(li)(li)率(lv)為(wei)16.5%，較2023年同(tong)(tong)(tong)(tong)期的20.0%有所下降。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，在多(duo)個業務(wu)(wu)板塊(kuai)中，上半(ban)年(nian)濱江服務(wu)(wu)的(de)物業管理服務(wu)(wu)板塊(kuai)收入(ru)同比(bi)(bi)增長，但占比(bi)(bi)有(you)微降；非(fei)業主增值服務(wu)(wu)收入(ru)占比(bi)(bi)縮減，同時“5S增值服務(wu)(wu)”收入(ru)比(bi)(bi)重大增。同時，濱江服務(wu)(wu)源自獨立第三方的(de)業務(wu)(wu)占比(bi)(bi)上升明顯。

業務結構變動致毛利率下滑

自(zi)2023年下半年起(qi)，“增(zeng)(zeng)收不(bu)增(zeng)(zeng)利(li)”“現(xian)金流緊縮”開始(shi)困擾物(wu)(wu)業(ye)企(qi)業(ye)。外(wai)拓風(feng)險(xian)加大、規模擴張承壓之下，部分業(ye)績穩定增(zeng)(zeng)長的物(wu)(wu)企(qi)不(bu)約而同地向“增(zeng)(zeng)值服務”要收益。

記者注意到，濱江服(fu)務(wu)(wu)從2022年起便提出“將(jiang)5S增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)視為(wei)未來的(de)利潤增長(chang)引擎”，將(jiang)業(ye)務(wu)(wu)板塊(kuai)劃分為(wei)物業(ye)管理服(fu)務(wu)(wu)、非業(ye)主增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)及5S增值(zhi)(zhi)服(fu)務(wu)(wu)，形成綜合服(fu)務(wu)(wu)范圍(wei)。

其(qi)中(zhong)“5S增(zeng)值服(fu)務(wu)”包(bao)括家(jia)政服(fu)務(wu)、經(jing)紀服(fu)務(wu)、家(jia)裝服(fu)務(wu)、向業(ye)(ye)主銷售家(jia)具、停車位(wei)及(ji)儲藏室以及(ji)其(qi)他社區增(zeng)值服(fu)務(wu)。盡管物業(ye)(ye)管理服(fu)務(wu)仍是濱江服(fu)務(wu)2024年上(shang)(shang)半年的主要收入(ru)來(lai)源，但增(zeng)長勢(shi)頭已經(jing)明顯不及(ji)增(zeng)值服(fu)務(wu)，5S增(zeng)值服(fu)務(wu)的占比(bi)同(tong)比(bi)上(shang)(shang)升13.8個百分點(dian)至29.9%，收入(ru)同(tong)比(bi)增(zeng)長158.5%達到4.94億元。

2024年上半年濱江服務主營構成 來源：百度股市通

比(bi)較濱江服務2021年(nian)到2024年(nian)的4次中期業績(ji)，5S增值服務收入(ru)(ru)分別(bie)為(wei)0.66億(yi)元(yuan)、0.61億(yi)元(yuan)、1.91億(yi)元(yuan)和1.36億(yi)元(yuan)，占(zhan)比(bi)分別(bie)為(wei)11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐漸成為(wei)收入(ru)(ru)的重要支柱(zhu)。

而傳統的物業(ye)管(guan)理服務收入(ru)(ru)同(tong)(tong)比增長25.9%至(zhi)9.05億元，占總收入(ru)(ru)比重約54.9%，相較(jiao)去年同(tong)(tong)期的60.4%減(jian)少(shao)5.5個百分點(dian)。同(tong)(tong)時，非業(ye)主增值(zhi)服務收入(ru)(ru)2.51億元，同(tong)(tong)比下降10.3%，占比15.2%，同(tong)(tong)比減(jian)少(shao)了8.3個百分點(dian)。

在利(li)潤層面，5S增(zeng)值服(fu)(fu)務對(dui)利(li)潤的(de)貢獻(xian)度也(ye)不可小(xiao)(xiao)覷。5S增(zeng)值服(fu)(fu)務產生的(de)毛利(li)增(zeng)長103.7%至1.36億元(yuan)，占比達到(dao)約(yue)31%；而物業管理(li)服(fu)(fu)務貢獻(xian)的(de)毛利(li)為1.78億元(yuan)，占比為42.3%，兩者貢獻(xian)度的(de)差距較2023年同(tong)期(qi)有(you)明(ming)顯縮小(xiao)(xiao)。

不過記者注意到，濱江服務業務結構變動的同時，也帶來了毛利率的波動。

上(shang)半年(nian)，濱江服(fu)務的(de)毛(mao)利(li)同(tong)(tong)(tong)比上(shang)升32.6%至4.22億(yi)元(yuan)，但毛(mao)利(li)率從(cong)去年(nian)同(tong)(tong)(tong)期的(de)26.7%下降(jiang)至25.6%。主要(yao)原因是，毛(mao)利(li)最高的(de)非業主增值服(fu)務板塊(kuai)收入和利(li)潤規模(mo)同(tong)(tong)(tong)比收縮(suo)，毛(mao)利(li)占比下降(jiang)了(le)10個百分(fen)點。同(tong)(tong)(tong)時(shi)，營收占比最大物業管(guan)理服(fu)務雖(sui)然毛(mao)利(li)率增長5個百分(fen)點至19.7%，但拉低(di)了(le)均值。

來源：濱江服務2024年中報

此外，快(kuai)速增長的(de)5S增值服務貢獻(xian)了近三成的(de)毛利，但毛利率下降了7.4個百(bai)分點至27.4%，毛利率拉動作用仍有限。

據中(zhong)物智庫(ku)統計，上(shang)半(ban)年62家上(shang)市(shi)物企中(zhong)，濱江服(fu)務(wu)的營收增長(chang)速度(du)（38.7%）排(pai)在第一位；62家上(shang)市(shi)物企平(ping)均毛(mao)利率跌(die)至20.7%，濱江服(fu)務(wu)處(chu)于前(qian)1/3水平(ping)。

濱江服務(wu)(wu)方(fang)面稱(cheng)，車位及儲藏室銷售服務(wu)(wu)和(he)優居(ju)服務(wu)(wu)中硬裝業務(wu)(wu)的快速增長推動了5S增值服務(wu)(wu)的上(shang)升。從(cong)利(li)潤(run)層(ceng)面看，也正是由于硬裝服務(wu)(wu)發(fa)展(zhan)迅速，相(xiang)應板塊出(chu)現毛利(li)率下降。

對于物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)告別(bie)高利(li)潤時(shi)代(dai)，中指研究院物業(ye)(ye)事業(ye)(ye)部總經理(li)牛曉娟(juan)向(xiang)每(mei)經記者表示：“物業(ye)(ye)管理(li)行業(ye)(ye)正步入轉型升級的關鍵時(shi)期(qi)，物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)高毛利(li)時(shi)代(dai)短期(qi)內(nei)將較難再現，追(zhui)求合理(li)利(li)潤，‘長坡薄(bo)雪’才(cai)能持(chi)續良性發展。”

2024年上半年濱江服務業(ye)績(ji)情(qing)況(kuang) 來(lai)源：百度股市通

獨立第三方業務占比明顯上升

與母(mu)公(gong)司濱江(jiang)集團(tuan)步調一致的是，濱江(jiang)服(fu)務高度(du)聚焦在經濟發達的浙江(jiang)省內和大本營杭(hang)州。

截(jie)至今年6月30日(ri)，濱江服(fu)務在(zai)管建(jian)筑面(mian)積(ji)約(yue)(yue)為6310萬平(ping)方米，較2023年同期增長29.6%。其(qi)中(zhong)，位于杭州的在(zai)管項目(mu)(mu)面(mian)積(ji)占比(bi)達(da)63.6%，浙江省(sheng)內(nei)在(zai)管面(mian)積(ji)占比(bi)97.2%。目(mu)(mu)前合約(yue)(yue)項目(mu)(mu)擴展(zhan)至浙江省(sheng)、江蘇省(sheng)、江西省(sheng)、廣(guang)東省(sheng)、海南省(sheng)、上海等21個城市。

截至報告(gao)期(qi)末，濱江服務已簽(qian)署(shu)的合約建筑面(mian)積約9000萬平(ping)方米，較2023年同期(qi)增長21.3%。此外，濱江集團上半年拿(na)地10宗，其(qi)中不乏高溢價(jia)熱門(men)地塊，均有(you)望成(cheng)為(wei)后續業務增長的重要支撐。

從管(guan)理費上看(kan)，上半年濱江服務平(ping)均(jun)物業(ye)管(guan)理費約為每(mei)月(yue)(yue)每(mei)平(ping)方米4.17元，較(jiao)去(qu)年統計降低(di)了0.1元。但根(gen)據中指研(yan)究院對全國20城物業(ye)服務均(jun)價的(de)(de)統計，杭州市均(jun)價2.93元/平(ping)方米/月(yue)(yue)，濱江服務的(de)(de)物管(guan)平(ping)均(jun)費用(yong)水(shui)平(ping)遠超過杭州的(de)(de)平(ping)均(jun)水(shui)平(ping)。

值(zhi)得注意(yi)的(de)(de)是，濱江服務(wu)源(yuan)(yuan)自(zi)獨(du)立(li)第(di)三(san)方(fang)的(de)(de)業(ye)務(wu)占比(bi)(bi)上升明顯。截(jie)至6月(yue)30日(ri)，公司在管面積中，源(yuan)(yuan)自(zi)獨(du)立(li)第(di)三(san)方(fang)的(de)(de)建筑面積占比(bi)(bi)已提升至57.7%，較(jiao)去年同期增長了(le)1.6個(ge)百分點。上半(ban)年凈增加的(de)(de)在管建筑面積與(yu)合約建筑面積中，源(yuan)(yuan)自(zi)獨(du)立(li)第(di)三(san)方(fang)的(de)(de)比(bi)(bi)例分別達到65.2%與(yu)67.4%。

具體(ti)來看，上半(ban)年(nian)(nian)濱江(jiang)服務憑借在管西溪(xi)之星(xing)項目的(de)表(biao)現，簽約(yue)溪(xi)汀家園、西溪(xi)花城兩個安置房項目，預計(ji)年(nian)(nian)飽和(he)營收(shou)約(yue)1800萬元。同(tong)時，中標多個高(gao)質量存量住宅項目，如天(tian)譽(yu)灣、旭江(jiang)華庭等(deng)，預計(ji)年(nian)(nian)飽和(he)營收(shou)均(jun)超千萬元。

“集(ji)團以多(duo)種途徑進行(xing)外拓，外接項(xiang)目(mu)(mu)呈現來源多(duo)樣(yang)化的(de)特性，包括但不限于市場直拓、保持與戰略合作伙伴的(de)友好關(guan)系以及承接政府項(xiang)目(mu)(mu)。”濱(bin)江服務在中(zhong)(zhong)報中(zhong)(zhong)表示。

從財(cai)務(wu)狀況來看，至報(bao)告期末，濱江服務(wu)流動資產(chan)為(wei)27.37億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)增加(jia)5.1%；現金及等價物8.67億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)減少(shao)40.4%，主(zhu)要(yao)是由于支付款項及購買(mai)定期存款理財(cai)產(chan)品。公司無貸(dai)款或借貸(dai)，合(he)約負債(zhai)17.14億元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)(bi)增加(jia)10.2%，主(zhu)要(yao)是由于項目數量增加(jia)及預收物業費增加(jia)2.33億元(yuan)(yuan)(yuan)。

對于物業(ye)(ye)行業(ye)(ye)的(de)發展趨勢，牛曉娟分析(xi)稱，物企將重點圍繞(rao)多個維(wei)度展開競爭(zheng)：一(yi)是服務(wu)品質與(yu)差(cha)異化競爭(zheng)；二是外拓(tuo)能(neng)力的(de)競爭(zheng)；三是規(gui)模較(jiao)大(da)之后如何整合的(de)競爭(zheng)；四是智(zhi)能(neng)化與(yu)數字化轉型；五是跨界合作與(yu)資源融合，這種策略不僅有助于物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)進一(yi)步(bu)拓(tuo)寬服務(wu)領域，還(huan)能(neng)顯著提升市場綜(zong)合競爭(zheng)能(neng)力。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1401114181