每經記者(zhe)｜黃婉(wan)銀    每經編輯(ji)｜魏文(wen)藝(yi) ;   

“目前(qian)香港房價的(de)(de)(de)調整比起(qi)過往而言，幅(fu)度真的(de)(de)(de)不算(suan)很(hen)大(da)。我(wo)相信這也(ye)反映出現在的(de)(de)(de)香港房地產市(shi)場(chang)比較穩健，即(ji)使在當下多重(zhong)因素的(de)(de)(de)影響(xiang)下樓價過去幾年(nian)累計跌幅(fu)也(ye)在20%左右，是一個正常的(de)(de)(de)波(bo)動(dong)范圍。”

近(jin)日，會(hui)德豐地產有限(xian)公司（以下簡(jian)稱會(hui)德豐地產）副主(zhu)席兼常(chang)(chang)務(wu)董事黃光(guang)耀(yao)在接受《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者現場(chang)采(cai)訪(fang)時表示，香港高息(xi)的環境和現在市場(chang)對(dui)降息(xi)的預期讓本地買家(jia)觀望情緒(xu)加(jia)(jia)重。利率與房價的關系(xi)非常(chang)(chang)密切，如果美國真的逐步(bu)降息(xi)，供(gong)樓(lou)負擔減輕(qing)，相信買家(jia)也會(hui)加(jia)(jia)快入市。

作為入行(xing)已經(jing)30余年的(de)(de)香(xiang)港老地產人(ren)，黃光耀歷(li)經(jing)過因(yin)1997年亞洲金融風(feng)暴、2003年“非典”等(deng)引發(fa)的(de)(de)行(xing)業至暗時刻(ke)，也體驗(yan)過香(xiang)港地產的(de)(de)大(da)牛市(shi)。彼(bi)時，因(yin)為炒房者眾(zhong)多且杠(gang)桿率高，房價(jia)漲(zhang)跌幅(fu)度都在60%左右。“當下(xia)香(xiang)港樓市(shi)雖低迷，但(dan)內(nei)里已然更健(jian)康，房價(jia)波(bo)動也在正(zheng)常(chang)范圍(wei)。”

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀 圖片來源：受訪者提供

“速銷”是開發商首要目標

會德(de)(de)豐地產隸屬于已有(you)(you)(you)百年(nian)(nian)發(fa)展歷史的會德(de)(de)豐有(you)(you)(you)限公司(si)（以下簡(jian)稱會德(de)(de)豐）。會德(de)(de)豐截至2023年(nian)(nian)擁有(you)(you)(you)的總資產為(wei)5210億港元，旗下還有(you)(you)(you)上市公司(si)九龍倉集(ji)團和九龍倉置業。

2月28日，隨(sui)著香(xiang)港(gang)全(quan)面“撤辣”（即廢(fei)除推(tui)行了(le)14年的樓市(shi)“辣招”），市(shi)場仿佛被注(zhu)入了(le)一劑強心(xin)針，新盤日光、大宗交易(yi)不斷上演，開發商們也紛紛摩拳擦掌推(tui)售新盤。

在“撤(che)辣”后不到兩個月的(de)時間內，會(hui)德(de)豐地(di)產(chan)就已經完成了原本預訂(ding)的(de)全年(nian)銷售(shou)(shou)100億港元目標。由會(hui)德(de)豐地(di)產(chan)與港鐵合(he)作開(kai)發的(de)將(jiang)軍澳日出康城SEASONS系(xi)列(lie)樓盤，至今已售(shou)(shou)出817套單位，累計(ji)銷售(shou)(shou)額超過(guo)51.4億港元，成為“撤(che)辣后新盤銷量之冠”。

黃(huang)光耀表(biao)示(shi)，全面“撤(che)辣”對開發(fa)商來(lai)說確(que)實是一個(ge)黃(huang)金機會(hui)，樓(lou)盤(pan)銷量(liang)普遍都得到了大幅度提(ti)升。他們(men)在(zai)“撤(che)辣”后推售的(de)一個(ge)項(xiang)目，就吸引一個(ge)投(tou)資(zi)客買(mai)了12套(tao)單位。

截至8月，會德豐(feng)地產(chan)今年已經賣出了1269套(tao)單位，銷(xiao)售額超(chao)過(guo)140億(yi)港(gang)元，銷(xiao)售數量已超(chao)過(guo)去年全年。

不過，即(ji)便有“撤(che)辣(la)”推(tui)動，香港樓(lou)市也出現“量升價(jia)跌”的現象(xiang)。5月開始，“撤(che)辣(la)”效應逐漸消(xiao)退，銷售量也開始回(hui)落。

8月(yue)(yue)(yue)28日(ri)，香(xiang)(xiang)港差餉物(wu)業估價署(shu)（以下簡稱差估署(shu)）數(shu)據顯示，今年7月(yue)(yue)(yue)香(xiang)(xiang)港私人住(zhu)宅(zhai)售價指(zhi)(zhi)數(shu)報296.8點，環比(bi)再跌(die)約1.88%，創去(qu)年11月(yue)(yue)(yue)后最大單月(yue)(yue)(yue)跌(die)幅，該指(zhi)(zhi)數(shu)已連續3個月(yue)(yue)(yue)下挫，創2016年9月(yue)(yue)(yue)后的近8年最低(di)。今年前7個月(yue)(yue)(yue)，該指(zhi)(zhi)數(shu)累跌(die)約4.66%。

事實上，自(zi)“撤辣”以來，香港(gang)大(da)部分在售(shou)新(xin)盤并(bing)未(wei)出現過(guo)漲價情(qing)況(kuang)，多是在積極推盤銷(xiao)售(shou)。此后，部分香港(gang)開發商開始進行打折促銷(xiao)。

“‘撤辣’雖(sui)然帶(dai)動消化了一部(bu)分庫存，但目前香港開(kai)發(fa)(fa)商手頭上還(huan)有很多待(dai)售的(de)單位。”黃(huang)光耀表示(shi)，鑒于目前的(de)高息環境，不(bu)僅有些買家不(bu)愿意做按揭貸款，開(kai)發(fa)(fa)商也擔心(xin)融資成本太高。現階段，開(kai)發(fa)(fa)商更(geng)希望的(de)是盡可能(neng)地回籠資金，加快周轉、減輕(qing)利息負(fu)擔，利潤不(bu)是當下(xia)開(kai)發(fa)(fa)商首(shou)要的(de)考(kao)慮因素。

近日，九龍東啟德有樓盤(pan)最高折扣提升至38.5%；7月下旬，香港屯(tun)門青山灣(wan)黃(huang)金海灣(wan)•意嵐開盤(pan)單價(jia)創香港近8年來新盤(pan)最低售價(jia)，上車盤(pan)約18.54平方(fang)米戶型套(tao)均總價(jia)僅(jin)184萬港元。

黃光耀表示不(bu)懼同行的折扣影響，在(zai)他看來，公司今年的銷(xiao)售目標已經達成(cheng)且超出(chu)預期(qi)，在(zai)銷(xiao)售上(shang)沒有太多壓力，可(ke)以(yi)有更多靈活性。會德豐地(di)產下半年將(jiang)推出(chu)至少5個(ge)項目，約900個(ge)單(dan)位(wei)。有些開發商是因為存貨規模比(bi)較(jiao)大，所以(yi)為了去(qu)化需要(yao)在(zai)價(jia)格上(shang)進行較(jiao)大的調整(zheng)，就(jiu)算(suan)后期(qi)降息落地(di)，相信(xin)開發商也不(bu)會著急在(zai)價(jia)格上(shang)作調整(zheng)，而(er)是優先(xian)考慮(lv)銷(xiao)售去(qu)化。

“當然，不(bu)是所(suo)有開發商(shang)的(de)(de)情況都是這樣，每個開發商(shang)的(de)(de)定價或銷(xiao)售(shou)策略都不(bu)同。我們目前沒有類似壓(ya)力，在銷(xiao)售(shou)上可以按照(zhao)自己的(de)(de)計劃去做。”

線上線下發力內地市場

黃光耀(yao)從管培生做起(qi)，一步一步晉升為(wei)主任、經理、部門主管，直到現(xian)(xian)在(zai)的公司管理層。他曾在(zai)一線(xian)操盤過多個知名樓盤項目，即便現(xian)(xian)在(zai)晉升到管理層，也經常(chang)到樓盤現(xian)(xian)場監督銷售工作，還會換上(shang)廚(chu)師袍宴請接待(dai)買家。

與(yu)往年不同(tong)的(de)(de)(de)是，今年會(hui)德(de)豐地產接待內(nei)地的(de)(de)(de)大手買家（一次性購買超(chao)過2套(tao)房的(de)(de)(de)買家）特別多。

雖然近(jin)兩個月相對數(shu)量有所回落(luo)，但內地買(mai)家仍將成(cheng)為(wei)(wei)香港樓市一股較為(wei)(wei)穩定的(de)購(gou)買(mai)力。中(zhong)原(yuan)地產數(shu)據顯(xian)示(shi)，反映內地客入市情況的(de)普(pu)通(tong)話(hua)拼(pin)音買(mai)家買(mai)賣登(deng)記(ji)數(shu)字，已連跌(die)3個月，7月份錄得723宗(zong)，較6月的(de)758宗(zong)減少近(jin)5%，創5個月新低，較4月最(zui)高峰跌(die)近(jin)七成(cheng)，成(cheng)交金(jin)額亦(yi)跌(die)至不(bu)足80億港元(yuan)。不(bu)過，現(xian)在整體樓市普(pu)通(tong)話(hua)拼(pin)音買(mai)家占比仍達兩成(cheng)以(yi)上，屬歷來高位水平。

黃光耀表示，他們在西九龍的(de)維港匯項(xiang)目中，就差不(bu)多有六(liu)成比例的(de)購房者是內地(di)買(mai)家(jia)。他觀察到，內地(di)買(mai)家(jia)與本地(di)買(mai)家(jia)有很大(da)不(bu)同，他們大(da)多過往都有買(mai)房經(jing)驗，并且資金較為充裕(yu)。在樓(lou)(lou)盤(pan)選擇上(shang)，很注重(zhong)開(kai)發商知(zhi)名度(du)、樓(lou)(lou)盤(pan)知(zhi)名度(du)，會看重(zhong)附近學校、社(she)區配(pei)套，也對一些新(xin)開(kai)發區特別感興趣(qu)，這與本地(di)買(mai)家(jia)很不(bu)同。

當購買客群發生變(bian)化，開發商(shang)也不得不做出(chu)適應調整(zheng)，包括銷售(shou)策略、渠(qu)道、方式(shi)等都在(zai)加強(qiang)與內地購房(fang)者貼近。在(zai)這方面，會德(de)豐地產的做法可以說是(shi)香港開發商(shang)的縮影。

為了提供內地(di)(di)(di)買家安(an)排資金的彈(dan)性，會德(de)豐(feng)地(di)(di)(di)產部(bu)分項目專(zhuan)門(men)推出了首付超長期付款計劃，最長有1088天成交期，也就(jiu)是近3年可(ke)以“先住后付”。其次(ci)，過(guo)去香港開(kai)發商(shang)即便(bian)都(dou)是依(yi)賴本地(di)(di)(di)代理(li)，現在會德(de)豐(feng)地(di)(di)(di)產開(kai)始(shi)接觸更多內地(di)(di)(di)代理(li)商(shang)，持(chi)續地(di)(di)(di)跟代理(li)商(shang)探索如何進入(ru)內地(di)(di)(di)市場拓客，比(bi)如在大灣(wan)區各(ge)地(di)(di)(di)進行線(xian)下路演推介(jie)等。

“內地的(de)社交平(ping)臺都非常(chang)成熟，我們今(jin)年初也(ye)建立了微信、小(xiao)紅書(shu)的(de)官方賬號(hao)，應(ying)該是香港(gang)開發商第一個(ge)在(zai)小(xiao)紅書(shu)拿到藍V認(ren)證的(de)。這是為了讓內地買(mai)家可以更多(duo)認(ren)識、了解我們，我們也(ye)可以更好地了解內地買(mai)家的(de)需求(qiu)。”黃光耀表示，今(jin)年也(ye)首次(ci)嘗(chang)試了網絡直(zhi)播，并專門為內地買(mai)家舉辦了不少活動。

黃光耀認為，內地(di)是香港開發商的長(chang)線市場(chang)，“高才(cai)通”、專才(cai)計(ji)劃等(deng)(deng)人才(cai)政策也(ye)在持續(xu)吸引(yin)內地(di)購(gou)買(mai)力(li)來港，無論是對租(zu)賃市場(chang)還是購(gou)房市場(chang)都(dou)創造了不小的需(xu)求。目前，還有部分內地(di)買(mai)家(jia)因(yin)不太熟悉香港市場(chang)或高息環境等(deng)(deng)因(yin)素(su)仍在觀望，“以租(zu)代(dai)買(mai)”。但如果降息落地(di)，其對市場(chang)的威力(li)可(ke)能不會小于“撤辣”。當市場(chang)氛(fen)圍改善(shan)，入(ru)市的腳步(bu)就會加快，相信觀望的內地(di)買(mai)家(jia)、本地(di)買(mai)家(jia)和投資者很多(duo)都(dou)會“由(you)租(zu)轉(zhuan)賣(mai)”。

封面圖片來源：受(shou)訪者提供