每(mei)經記者(zhe)｜甄素靜    每(mei)經編輯｜魏文藝    

廣州(zhou)超高得(de)房率地塊(kuai)項(xiang)目近期加速(su)入(ru)市。

12月17日，廣州成功出讓(rang)番(fan)(fan)禺(yu)區四(si)宗宅(zhai)地，總出讓(rang)面(mian)積為20.84萬平方米，累計成交金額達33.88億元。其中，成交樓面(mian)價(jia)最(zui)高(gao)的一宗宅(zhai)地（番(fan)(fan)禺(yu)區市橋(qiao)街中銀大廈南(nan)側BC0612015地塊），被綠城集(ji)團以(yi)總價(jia)5.08億元、樓面(mian)價(jia)16908元/平方米、溢(yi)價(jia)率2%競得。

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，綠城集團(tuan)拿到的(de)該(gai)地塊(kuai)此前(qian)由(you)商(shang)務(wu)用(yong)(yong)地兼容(rong)商(shang)業(ye)用(yong)(yong)地調整為二(er)類居(ju)住(zhu)用(yong)(yong)地。按照出讓公告，該(gai)地塊(kuai)不僅對住(zhu)宅(zhai)外(wai)立面(mian)提出了明確要求，而且陽臺(tai)等半敞開空間占計容(rong)面(mian)積(ji)可提高(gao)至25%。也就(jiu)是說，未來該(gai)項目住(zhu)宅(zhai)產(chan)品最高(gao)實用(yong)(yong)率(lv)可達到125%。

在業內人士看(kan)來，自2023年11月(yue)9日起施行的(de)《廣州市(shi)建(jian)(jian)筑工程容積(ji)率計算(suan)辦(ban)(ban)法(fa)(fa)》（以(yi)下(xia)簡稱辦(ban)(ban)法(fa)(fa)）正在重塑(su)廣州新房市(shi)場。辦(ban)(ban)法(fa)(fa)規(gui)定，住(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑的(de)半(ban)(ban)開(kai)敞(chang)空(kong)間進(jin)深(shen)不大(da)于(yu)2.4米(mi)，其中(zhong)滿足連(lian)續開(kai)敞(chang)率不低于(yu)40%的(de)主景觀陽臺不限制(zhi)進(jin)深(shen)，且半(ban)(ban)開(kai)敞(chang)空(kong)間水(shui)(shui)平投影(ying)(ying)面積(ji)之和不超(chao)過(guo)住(zhu)宅(zhai)套(tao)內（含半(ban)(ban)開(kai)敞(chang)空(kong)間水(shui)(shui)平投影(ying)(ying)面積(ji)）建(jian)(jian)筑面積(ji)20%的(de)，按(an)其水(shui)(shui)平投影(ying)(ying)面積(ji)一半(ban)(ban)計算(suan)容積(ji)率建(jian)(jian)筑面積(ji)。

上(shang)述辦法(fa)實施之后，由于不斷有新(xin)(xin)(xin)出讓地(di)塊規劃突破(po)了辦法(fa)中的(de)新(xin)(xin)(xin)計算(suan)規定(ding)（以下簡(jian)稱(cheng)“超新(xin)(xin)(xin)規”地(di)塊），也使得(de)廣州新(xin)(xin)(xin)房市場由過去70%的(de)得(de)房率演(yan)變到如今最高140%的(de)得(de)房率。顯然，這一變化對廣州的(de)現有市場格局產生了明(ming)顯影(ying)響，對于此前未能獲(huo)得(de)同等規劃條件的(de)樓盤項(xiang)目(mu)，該如何維持和提升項(xiang)目(mu)的(de)市場競爭(zheng)力？

來源：中指研究院

“超新規”地塊成土拍香餑餑

近期廣州加快(kuai)了“超新(xin)規”地塊的入市節奏(zou)。

今年9月底，保(bao)利以總價(jia)118億元競得(de)備受矚目的(de)廣州南方面粉廠(chang)地塊（天河臨江(jiang)大道北側AT080722地塊）。此前官方(fang)對(dui)該地塊的規(gui)劃意見中提到：住(zhu)宅建筑(zhu)的(de)半開敞空間(jian)水(shui)平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)之和不超過住(zhu)宅套內（含半開敞空間(jian)水(shui)平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)）建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)30%的(de)，按其水(shui)平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)積(ji)一半計算容(rong)積(ji)率建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。業內認(ren)為，這或將(jiang)成為廣州第(di)一個實用(yong)率超130%的第(di)四代住(zhu)宅。

此后，招商蛇口和越(yue)秀地產分(fen)別以底價(jia)拿下南(nan)沙區橫瀝(li)島地塊(kuai)和(he)白(bai)云(yun)區怡新路地塊(kuai)，這兩個地塊(kuai)的規劃得(de)房率均超(chao)過120%。

12月2日，黃埔區廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學城集團聯合體以底價8.54億元、樓面價6639元/平方米（未包含配建）競得。按照出讓公告，鼓勵項目采用“大陽臺”設計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內建筑面積的20%，可以按照一半面積來計算。這也意味著，該項目的(de)新房得(de)房率理論上可以做到130%。同(tong)時(shi)，這(zhe)也將是黃埔區(qu)首個得(de)房率130%的地(di)塊。

截(jie)至目前，廣州(zhou)已經(jing)規劃有11塊(kuai)“超新規”地塊(kuai)，其中有9塊(kuai)已經(jing)完成出讓。?從(cong)市(shi)場(chang)效果來看(kan)，“超(chao)新(xin)規”地塊項(xiang)目已成為攪(jiao)動廣州新(xin)房市(shi)場(chang)的“鯰魚”，引起了包(bao)括(kuo)房企(qi)、購(gou)房者，甚至二手房持有者的高度關注。

多名廣(guang)州(zhou)當地(di)的(de)(de)地(di)產從業人員告訴每經記者，當下廣(guang)州(zhou)新房市場的(de)(de)暢銷項(xiang)目，要(yao)么是最新拿地(di)塊可做到100%—130%得房率的(de)(de)樓盤，要(yao)么是之前以(yi)降價(jia)優惠等方(fang)式獲客的項(xiang)目。

“廣(guang)州住宅(zhai)產(chan)品迭(die)代迅速。短(duan)短(duan)一年，陽(yang)臺占比、飄窗(chuang)寬度、空中花園占比等條件快速放松。”合富研究(jiu)院分析指出(chu)，由于住宅(zhai)產(chan)品存在(zai)使用(yong)率的(de)降(jiang)維打(da)擊優(you)勢，“超新規”地塊(kuai)成為土拍市(shi)場(chang)的(de)“香餑餑”。自南方面(mian)粉廠地塊(kuai)開始，廣(guang)州所有(you)的(de)“超新規”地塊(kuai)均(jun)順利成交。而未來一個(ge)月，廣(guang)州還將有(you)多塊(kuai)“超新規”地塊(kuai)入市(shi)。

截至12月初廣州已出讓的“超新規”地塊 | 合富研究院

老樓盤項目該如何應對？

每經記者注意(yi)到，在近期政策利好之下，“超新規”地塊項目正式(shi)開(kai)盤銷(xiao)售前(qian)(qian)后，均引起了市場(chang)較(jiao)高關注。機構(gou)數據顯示，廣州今(jin)年(nian)前(qian)(qian)10月商品住宅成交榜上，“高使用率(lv)”產(chan)品項目占(zhan)據多個席位。

12月初，廣州越(yue)秀(xiu)云(yun)悅項目(mu)(mu)首次開盤實現100%去化率(lv)(lv)。該項目(mu)(mu)即白云(yun)區(qu)怡(yi)新路以(yi)南AB3101046地塊，于9月30日由(you)越(yue)秀(xiu)地產(chan)以(yi)總價(jia)9.8億元、樓面(mian)價(jia)2.99萬元/平(ping)方(fang)米競得，推(tui)出房(fang)源(yuan)為戶型88平(ping)方(fang)米和(he)105平(ping)方(fang)米四房(fang)，實現了超高(gao)得房(fang)率(lv)(lv)，

在部(bu)分從業者看來(lai)，“超新(xin)規”地塊(kuai)入(ru)市對廣州樓市的影響遠超過首付降(jiang)低、稅費減(jian)免等政策的刺激，部(bu)分新(xin)房項(xiang)目也不得(de)不針對當(dang)下市場新(xin)趨勢選擇重新(xin)報建審批。

談及“超新規”地塊帶來的市場影響，廣州本地某房企(qi)人(ren)士在接(jie)受每經記者采(cai)訪時表(biao)示(shi)，新(xin)規帶來的高得(de)房率，迫使以前80%得房(fang)率產品的(de)項目(mu)不得不通過降價銷售來(lai)保持競(jing)爭力。

“現在(zai)88平方(fang)米(mi)的(de)戶型(xing)可(ke)以(yi)(yi)(yi)做(zuo)南(nan)向四房兩衛，而在(zai)以(yi)(yi)(yi)前只能做(zuo)北向的(de)三房一衛。”上(shang)述(shu)房企人士告(gao)訴記者(zhe)，此前他在(zai)廣州買(mai)的(de)房子(zi)是80%得房率，如果現在(zai)買(mai)房，他也會觀望或者(zhe)選(xuan)擇高實(shi)用率產品，“可(ke)以(yi)(yi)(yi)說背刺，也可(ke)以(yi)(yi)(yi)說新時代進步(bu)”。

談到應對辦法(fa)，該房企人士表示(shi)：“大型小區還(huan)沒拿預(yu)售證(zheng)的(de)樓(lou)棟(dong)，就(jiu)改(gai)方案做新規戶型。個別樓(lou)棟(dong)沒建到三分之一(yi)，還(huan)不能批預(yu)售證(zheng)，肯定是能改(gai)盡量改(gai)。還(huan)有項目建了一(yi)點的(de)，拆(chai)掉重新報建，不然賣不掉。”

不過(guo)，在(zai)專注(zhu)于(yu)廣州(zhou)豪(hao)宅市場(chang)的天鉆匯主理人(ren)林(lin)嘉堯來看，“超新規”地塊對廣州(zhou)市場(chang)的影響并非是全方位的。

“首先，廣州(zhou)‘超新規’地(di)(di)塊整體(ti)占(zhan)比(bi)較低(di)，特別是(shi)豪宅市(shi)(shi)場，僅面粉廠地(di)(di)塊的(de)入市(shi)(shi)可能會對市(shi)(shi)場供(gong)應帶來變。其次，‘超新規’地(di)(di)塊更(geng)多是(shi)影響二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)場，特別是(shi)早(zao)期低(di)得房(fang)(fang)率戶(hu)型。”林(lin)嘉堯(yao)表示(shi)，“超新規”地(di)(di)塊不斷(duan)入市(shi)(shi)對購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)心(xin)態產生了很大影響，“購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)可能會繼續觀望，希望購(gou)買(mai)到更(geng)高得房(fang)(fang)率或更(geng)低(di)價格的(de)房(fang)(fang)源”。

合富(fu)輝煌(huang)廣州公司(si)策略中心總經理(li)張煋路在接受每經記者(zhe)采(cai)訪時表(biao)示(shi)，近(jin)期高使用率項目確實引發了(le)一(yi)波高關注(zhu)，一(yi)些地段好(hao)、配套不錯，再疊(die)加上高使用率產品，無疑是增強了(le)競(jing)爭(zheng)力。

“高使用(yong)率(lv)只是在產(chan)品(pin)(pin)技術(shu)設計(ji)上錦上添花，不一定代(dai)表高去化率(lv)，未來市場會(hui)更加回歸理性，產(chan)品(pin)(pin)迭代(dai)再快，沒有好(hao)地(di)段(duan)，價值(zhi)也(ye)難以拉升(sheng)。”張(zhang)煋路(lu)認為，房企需做好(hao)產(chan)品(pin)(pin)、配(pei)套和服務，給社會(hui)創造(zao)有價值(zhi)的好(hao)房子(zi)，單想靠高使用(yong)率(lv)變相降價的做法在理性買(mai)家面前是行不通(tong)的。

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